ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-4192/2024

21 марта 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 21 марта 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Целищевой Н.Е.

судей Балакир М.В., Изотовой С.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Марченко С.А.

при участии:  

от заявителя: ФИО1 (доверенность от 10.01.2025),

от заинтересованного лица: ФИО2 (доверенность от 04.12.2024),

от 3-го лица: ФИО2 (доверенность от 19.12.2024),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-24892/2024) общества с ограниченной ответственностью «Водолей» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.06.2024 по делу № А56-4192/2024 (судья Сайфуллина А.Г.), принятое 

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Водолей» 

заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга 

третье лицо: Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга»

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Водолей» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) о признании незаконным отказа Комитета в заключении на новый срок без проведения торгов договора аренды части помещения по адресу: наб. реки Фонтанки, д. 90, к. 1, лит. А, пом. 2Н, кадастровый номер 78:32:0001622:3785, оформленного письмом от 16.10.2023 № 05-26-77826/23-0-1; об обязании заключить договор аренды части помещения по адресу: наб. реки Фонтанки, д. 90, к. 1, лит. А, пом. 2Н, кадастровый номер 78:32:0001622:3785 сроком на 10 лет на основании ранее поданного заявления путем подготовки и подписания проекта указанного договора и направления его заявителю для подписания в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено санкт-петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение).

Решением суда от 20.06.2024 в удовлетворении заявления отказано. 

Не согласившись с указанным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Представитель Общества в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, а представитель Комитета и Учреждения возражал против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве, просил оставить решение от 20.06.2024 без изменения.

Как видно из материалов дела, рассмотрение апелляционной жалобы неоднократно откладывалось. 

Определением от 20.11.2024 апелляционный суд признал явку Комитета в судебное заседание, назначенное на 15.01.2025, обязательной.

Вместе с тем Комитет явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции 15.01.2025 не обеспечил.

Частью 4 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) установлено, что в случае, если в судебное заседание не явились лица, участвующие в деле, а их явка в соответствии с настоящим Кодексом была признана обязательной арбитражным судом, суд может наложить на указанных лиц судебный штраф в порядке и в размерах, которые предусмотрены в главе 11 настоящего Кодекса.

На основании изложенного апелляционный суд определением от 15.01.2025 назначил судебное заседание по рассмотрению вопроса о наложении на Комитет судебного штрафа, а также повторно признал явку Комитета в судебное заседание обязательной.

До начала судебного заседания от Комитета в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу, доводы которого поддержал явившийся в судебное заседание 19.02.2025 представитель Комитета.

С учетом изложенного, приняв во внимание, что определения от 20.11.2024, 15.01.2025 исполнены Комитетом, апелляционный суд не усмотрел предусмотренных частью 4 статьи 156 АПК РФ оснований для наложения на Комитет судебного штрафа.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как видно из материалов дела, ранее на основании договора аренды № 11-А145197 от 10.04.2000 (далее – Договор), заключенного с Комитетом (арендодатель), Общество являлось арендатором части нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 90, к. 1, лит. А, пом. 2Н, кадастровый номер 78:32:0001622:3785.

Сторонами определено (пункт 1.3 в редакции дополнительного соглашения от 09.10.2008), что Договор действует до 20.08.2011 и вступает в силу с даты его государственной регистрации. 

Общество 02.08.2023 (вх. № 05-26-77826/23-0-0) обратилось в Комитет с заявлением о заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов в порядке, предусмотренном частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Письмом от 16.10.2023 № 05-26-77826/23-0-1 Комитет отказал Обществу в заключении договора аренды на новый срок, мотивировав свой отказ отсутствием между Комитетом и Обществом на дату подачи заявления действующего договора аренды испрашиваемого объекта. Комитет указал, что Договор прекратил свое действие с 27.03.2023 на основании уведомления Комитета от 22.12.2022 № 04-15-25346/22-0-0 об одностороннем отказе от Договора.

Общество, полагая отказ Комитета в заключении договора аренды на новый срок незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, посчитав отказ Комитета соответствующим требованиям действующего законодательства, отказал в удовлетворении заявленных Обществом требований.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), в силу части 5 статьи 200 АПК РФ возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Как следует из пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

В силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества производится с учетом положений статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.

Согласно части 9 статьи 17.1 названного Закона по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В силу статьи 2 названного Закона (в редакции Федерального закона от 27.12.2018 N 572-ФЗ «О внесении изменений в статью 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», вступившей в силу с 09.01.2019), действие положений части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ распространяется также на случаи заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества, заключенных до 02.07.2008, то есть до введения в действие статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, предусматривающей обязательное предоставление государственного или муниципального имущества в аренду по результатам проведения конкурса, аукциона.

Частью 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Таким образом, законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества для определенных категорий субъектов при их соответствии ряду критериев. Иной подход позволял бы арендодателям немотивированно отказывать в реализации права, предусмотренного частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, что приводило бы к ситуации, при которой надлежащим образом исполнившие свои обязанности арендаторы лишались бы установленных законом гарантий, что не соответствует закрепленным в статье 1 целям принятия указанного Закона.

В настоящем деле на предусмотренные частью 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ обстоятельства Комитет не ссылался.

В рассматриваемом случае, как установлено судом апелляционной инстанции и не оспаривалось сторонами, Договор после истечения срока его действия на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ в случае заключения договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Воспользовавшись предусмотренным статьями 450.1, 610 ГК РФ правом на односторонний отказ от договора, Комитет направил арендатору уведомление от 22.12.2022 № 04-15-25346/22-0-0 об отказе от Договора.

В силу пункта 4 статьи 450.1 ГК РФ сторона, которой указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите полностью или частично, в том числе признания ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Как указало Общество в обоснование заявленных требований, на дату подачи им заявления о заключении договора аренды на новый срок Договор являлся действующим.

В подтверждение своей позиции заявитель сослался на то, что после одностороннего отказа от Договора (декабрь 2022 года) Комитет неоднократно подтверждал его действие. Так, письмом № 04-15-9790/23-0-0 от 23.05.2023 Комитет, указав на заключение между сторонами Договора, потребовал от Общества как арендатора помещения оформить паспорт безопасности объекта и направить в Учреждение копию данного паспорта. Впоследствии по заявлению Комитета 11.10.2023 было зарегистрировано в ЕГРН дополнительное соглашение № 4 от 24.12.2020 к Договору. Кроме того, на дату подачи Обществом заявления о заключении договора аренды на новый срок (02.08.2023) в ЕГРН сохранялась запись о государственной регистрации Договора.

При этом, как установлено пунктом 5 статьи 450.1 ГК РФ, в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Более того, поскольку у Комитета имеется предусмотренная частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ обязанность заключить договор аренды на новый срок при наличии условий, указанных в частях 9 и 10 названной статьи, то отказ от продления договора со ссылкой на иные основания, не предусмотренные данной нормой, не имеет правового значения. 

Комитетом не учтено наличие у Общества преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренного частями 9, 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, за реализацией которого обратился арендатор впервые. 

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, приняв во внимание противоречивое поведение Комитета после направления Обществу уведомления об одностороннем отказе от Договора, пришел к выводу, что Общество не пропустило срок для направления Комитету заявления о заключении договора на новый срок. Ввиду изложенного апелляционный суд сделал вывод, что Общество имеет право на заключение с ним договора аренды на новый срок без проведения торгов на основании части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.

Таким образом, изложенный в оспариваемом уведомлении отказ Комитета не соответствует требованиям нормативных правовых актов, в том числе части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, и нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем имеются предусмотренные статьей 201 АПК РФ основания для признания его незаконным.

В силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что заявителем в рассматриваемом случае соблюдены все необходимые условия для реализации права на заключение договора аренды спорного помещения на новый срок без проведения торгов на основании части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, в связи с чем требование Общества об обязании Комитета заключить соответствующий договор аренды подлежит удовлетворению. Указанный способ восстановления нарушенного права заявителя, исходя из обстоятельств настоящего дела, предмета требований и положений статьи 201 АПК РФ, является надлежащим.

На основании изложенного, так как выводы суда первой инстанции нельзя признать соответствующими имеющимся в деле доказательствам, обстоятельствам спора и нормам материального права, обжалуемое решение подлежит отмене с принятием по делу постановления об удовлетворении требований Общества в полном объеме.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.06.2024 по делу № А56-4192/2024 отменить.

Признать незаконным отказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в заключении на новый срок без проведения торгов договора аренды части помещения по адресу: наб. реки Фонтанки, д. 90, к. 1, лит. А, пом. 2Н, кадастровый номер 78:32:0001622:3785, оформленный письмом от 16.10.2023 № 05-26-77826/23-0-1.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Водолей» договор аренды части помещения по адресу: наб. реки Фонтанки, д. 90, к. 1, лит. А, пом. 2Н, кадастровый номер 78:32:0001622:3785 сроком на 10 лет на основании ранее поданного заявления путем подготовки и подписания проекта указанного договора и направления его для подписания обществу с ограниченной ответственностью «Водолей» в течение 30 дней с даты вступления настоящего постановления в законную силу.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Водолей» 3000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение заявления, 3000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Е. Целищева

Судьи

М.В. Балакир

С.В. Изотова