АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8167/23 

Екатеринбург

04 декабря 2023 г.

 

Дело № А50-28021/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 декабря 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н.Г.,

судей Тороповой М.В., Гуляевой Е.И.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО1 рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ФИО2 (далее – ФИО2, заявитель) на решение Арбитражного суда Пермского края от 03.07.2023 по делу № А50-28021/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2023 по тому же делу.

Судебное заседание проведено путем использования системы веб-конференции в порядке статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

К участию в судебном заседании, проведенном посредством использования систем онлайн-заседания в режиме веб-конференции, в назначенное время подключились представители:

ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 24.10.2022);

Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Березники (далее – Управление, заинтересованное лицо) – ФИО4 (доверенность от 18.04.2023 № 18-01-15/22;

Администрации города Березники (далее – Администрация, третье лицо) – ФИО4 (доверенность от 11.04.2023 № 01-26-23).

Вместе с тем в ходе судебного заседания представитель ФИО2 надлежащую техническую возможность участия в судебном онлайн-заседании не обеспечил.

ФИО2 обратился в Арбитражный суд Пермского края с заявлением к Управлению о признании незаконным решения от 30.08.2022 № 18-01-09-2078 об отказе в заключении договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 59:03:0400046:730 и 59:03:0400046:731 для завершения строительства объектов незавершенного строительства, обязании заключить договор аренды земельных участков сроком действия на три года на условиях представленного истцом проекта договора аренды (с учетом уточнения требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее – Управление Росреестра по Пермскому краю).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 03.07.2023 заявленные требования удовлетворены частично. Признано незаконным решение Управления об отказе в заключении договора аренды земельных участков. На Управление возложена обязанность заключить с ФИО2 договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами 59:03:0400046:730 и 59:03:0400046:731 для завершения строительства объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 59:03:0400046:733 и 59:03:0400046:732 на условиях договора от 01.12.2017 № 17801 аренды земельного участка, с изложением:

абзаца 3 преамбулы договора в следующей редакции: 

«на основании решения Арбитражного суда Пермского края по делу № А50-28021/2022»; 

пункта 1.1 договора в следующей редакции: 

«арендодатель обязуется передать, а арендатор обязуется принять в пользование на условиях аренды: 

- земельный участок, кадастровый номер 59:03:0400046:730, площадь 5042 кв.м, целевое назначение - для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 59:03:0400046:733; 

- земельный участок, кадастровый номер 59:03:0400046:731, площадь 4474 кв.м, целевое назначение - для завершения строительства объекта незавершенного строительства 59:03:0400046:732. 

Местонахождение земельных участков – 

<

...>»;

пункта 2.1 договора в следующей редакции:

«настоящий договор подлежит государственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации в Управлении Росреестра по Пермскому краю и действует в течение трех лет с момента вступления в законную силу решения суда по делу № А50-28021/2022»;

пункта 3.1 договора в следующей редакции:

«Арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату. Годовой базовый размер арендной платы на 2023 год составляет 4 397 518 руб. 05 коп.»;

пункт 3.2 договора исключить;

пункт 10.3 договора в следующей редакции: 

«Расторжение договора производится по окончании срока действия договора без составления соглашения или в случае, установленном законодательством»;

пункт 11 договора в следующей редакции: 

«неотъемлемой частью договора является акт приема-передачи земельных участков».

В удовлетворении заявленных требований в остальной части отказано. 

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2023 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ФИО2, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить в части указания на необходимость заключения договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 59:03:0400046:730 и 59:03:0400046:731 для завершения строительства объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 59:03:0400046:733 и 59:03:0400046:732 на условиях договора аренды земельного участка от 01.12.2017 № 17801, а также изменить пункт 3.1 договора, изложив его в следующей редакции: «Арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату. Годовой базовый размер арендной платы на 2023 год составляет 33 647 руб. 28 коп.». По мнению заявителя жалобы, вопреки выводам судов условия договора должны быть определены на основании предложенного истцом проекта договора аренды земельных участков, поскольку правовые основания для заключения договора на условиях договора аренды земельного участка от 01.12.2017 № 17801 отсутствуют в связи с его расторжением по соглашению сторон 16.04.2021. ФИО2 настаивает на том, что ошибочное понимание судами того, на каких условиях должен быть заключен договор, в свою очередь привело к неправильному определению размера подлежащей к внесению арендной платы. Заявитель жалобы считает необходимым применение при определении размера арендной платы решения Березниковской городской Думы Пермского края от 27.10.2015 № 20 «Об утверждении Положения о порядках определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Город Березники», предоставленные в аренду без торгов, а также размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Город Березники» и положений Закона Пермского края от 07.04.2010 № 604-ПК «О порядках определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, а также размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в собственности Пермского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Закон от 07.04.2010 № 604-ПК). По расчету ФИО2, произведенному с применением пункта 4.1.1 статьи 1 Закона от 07.04.2010 № 604-ПК, общая сумма годовой арендной платы за два земельных участка составляет 33 647 руб. 28 коп. Заявитель жалобы полагает, что судами было допущено нарушение принципов состязательности процесса и равноправия сторон. Заявитель жалобы, ссылаясь на факт расторжения договора аренды земельного участка от 01.12.2017 № 17801 по соглашению сторон до момента образования испрашиваемых земельных участков, также полагает ошибочными выводы судов о возможности применения к спорным правоотношениям пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации. По мнению ФИО2, при рассмотрении дела судами были нарушены принципы состязательности процесса и равноправия сторон. 

В отзыве на кассационную жалобу Управление просит оставить обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании протокола заседания комиссии по продаже участков и прав их аренды от 20.11.2017 между ФИО2 (арендатор) и Управлением (арендодатель) заключен договор от 01.12.2017 № 17801 аренды земельного участка с кадастровым номером 59:03:0400046:428 площадью 15 786 кв.м, для проектно-изыскательских работ и строительства многоквартирного жилого дома (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора определен до 20.11.2024 (пункт 2.1 договора).

В силу пункта 3.1 договора годовой базовый размер арендной платы за земельный участок на 2017 год установлен в размере 7 295 000 руб.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

Как указал ФИО2, на земельном участке осуществлялось строительство многоквартирных домов, два многоквартирных дома с кадастровыми номерами 59:03:0400046:610 и 59:03:0400046:698 построены и введены в эксплуатацию.

16.04.2021 договор аренды расторгнут по соглашению сторон.

Из земельного участка с кадастровым номером 59:03:0400046:428 были образованы земельные участки с кадастровыми номерами 59:03:0400046:728, 59:03:0400046:729, 59:03:0400046:730 и 59:03:0400046:731.

Земельные участки с кадастровыми номерами 59:03:0400046:728 и 59:03:0400046:729 перешли в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 59:03:0400046:428 исправлена техническая ошибка по внесению сведений о регистрации прав общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома.

В отношении земельных участков с кадастровым номерами 59:03:0400046:730 и 59:03:0400046:731 сведения о зарегистрированных правах отсутствуют, ни них расположены объекты незавершенного строительства (многоквартирные дома) с кадастровыми номерами 59:03:0400046:733 и 59:03:0400046:732, право собственности на которые зарегистрировано за ФИО2, что подтверждается сведениями ЕГРН.

03.08.2022 с целью завершения строительства объектов ФИО2 обратился с заявлением к управлению о предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 59:03:0400046:730 и 59:03:0400046:731.

30.08.2022 письмом № 18-01-09-2078 Управление сообщило об отсутствии у него полномочий на заключение договора, так как участки перешли в общую долевую собственность, а также отсутствия правовых оснований для заключения договора без проведения торгов.

Также 03.02.2023 ФИО2 направлял в Управление проект договора аренды земельных участков на рассмотрение, но получил отказ по тем же основаниям (письмо от 27.02.2023).

Данные обстоятельства явились основанием для обращения ФИО2 в арбитражный суд с заявленными требованиями.

По результатам рассмотрения заявленных требований суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для их удовлетворения и возложения на Управление обязанности заключить с ФИО2 договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами 59:03:0400046:730 и 59:03:0400046:731 для завершения строительства объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 59:03:0400046:733 и 59:03:0400046:732 на условиях договора от 01.12.2017 № 17801 аренды земельного участка в их редакции, изложенной в резолютивной части решения суда.  

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Заявителем жалобы по существу оспариваются выводы судов в части указания на необходимость заключения договора аренды земельных участков на условиях договора аренды земельного участка от 01.12.2017 № 17801 и в части изложения условия пункта 3.1 договора. 

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 урегулированы положениями главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

В статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и данный перечень является исчерпывающим.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и констатировав наличие у ФИО2 права на заключение договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 59:03:0400046:730 и 59:03:0400046:731 для завершения строительства объектов незавершенного строительства, суды первой и апелляционной инстанций, установив наличие между сторонами разногласий по условиям заключаемого договора аренды, правомерно пришли к выводу о необходимости заключения данного договора на условиях ранее действовавшего договора аренды земельного участка от 01.12.2017 № 17801.

Указанный вывод сделан судами с учетом того обстоятельства, что право на заключение первоначального договора аренды земельного участка для строительства было приобретено заявителем на торгах, при этом в настоящем случае земельные участки испрашиваются для завершения строительства, то есть цель, для которой договор сторонами заключался, достигнута не была.

При этом судами учтено, что де-юре договор аренды от 01.12.2017 № 17801 был расторгнут по соглашению от 16.04.2021 с погашением 13.05.2021 соответствующей регистрационной записи, однако де-факто земельный участок не был освобожден арендатором, работы по освоению земельного участка и строительству многоквартирных домов продолжали осуществляться, в частности, на земельном участке с кадастровым номером 59:03:0400046:730 возведен объект незавершенного строительства (многоквартирный дом) с кадастровым номером 59:03:0400046:733 (95% готовности), на земельном участке с кадастровым номером 59:03:0400046:731 возведен объект незавершенного строительства (многоквартирный дом) с кадастровым номером 59:03:0400046:732, право собственности на которые согласно представленным в материалы дела сведениям из ЕГРН зарегистрированы за ФИО2

12.05.2021 в ЕГРН внесены сведения об образованных из земельного участка с кадастровым номером 59:03:0400046:428 земельных участках с кадастровыми номерами 59:03:0400046:728, 59:03:0400046:729, 59:03:0400046:730 и 59:03:0400046:731.

Вопреки доводам заявителя жалобы, учитывая, что в данном случае формально реализация права заключения нового договора аренды осуществляется за пределами расторжения договора аренды от 20.11.2017 № 17801, суды первой и апелляционной инстанций между тем приняли во внимание вышеизложенные обстоятельства, свидетельствующие о том, что цель договора аренды от 20.11.2017 № 17801 достигнута не была, чем и обусловлено обращение ФИО2 к уполномоченному органу с заявлением о предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 59:03:0400046:730 и 59:03:0400046:731 с целью завершения строительства, и сделали верный вывод о необходимости применения к спорным правоотношениям сторон положений пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Руководствуясь положениями указанной нормы, а также статей 421, 422, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу об отсутствии оснований для изменения условий заключаемого договора по сравнению с договором от 20.11.2017 № 17801, в том числе в части определения размера арендной платы, указав на то, что иной подход означал бы заключение нового договора аренды в обход действующего законодательства и по цене, иной, чем определено на торгах.

При этом исходя из изменения арендуемой площади с 15786 кв.м до 9516 кв.м, годовой базовый размер арендной платы определен судами пропорционально в сумме 4 397 518 руб. 05 коп., пункт 3.1 договора изложен в соответствующей редакции.  

Оснований для несогласия с указанными выводами у суда кассационной инстанции не имеется. Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела. Доказательств, опровергающих выводы судов, заявителем кассационной жалобы не представлено (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы заявителя жалобы о необходимости определения условий заключаемого договора на основании предложенного истцом проекта договора аренды земельных участков с применением положений Закона от 07.04.2010 № 604-ПК являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую правовую оценку с их стороны и отклоняются судом кассационной инстанции как основанные на неверном толковании норм материального права применительно к установленным фактическим обстоятельствам настоящего спора.

Вопреки доводам заявителя жалобы оснований для вывода о нарушении судами принципов состязательности процесса и равноправия сторон у суда округа не имеется. 

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Пермского края от 03.07.2023 по делу № А50-28021/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО2 – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             Н.Г. Беляева 

 

Судьи                                                                          М.В. Торопова 

 

                                                                                      Е.И. Гуляева