АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-33225/2022

30 марта 2023 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть решения оглашена                                                             23 марта 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено                                                             30 марта 2023 года

 

Арбитражный суд Челябинской области в составе судьи Наконечной О.Г. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Базис-Н», г. Челябинск (ОГРН 

<

***>)

к комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, г. Челябинск (ОГРН 

<

***>)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации города Челябинска, г. Челябинск

о признании незаконным решения от 28.09.2022 №43489 и обязании совершить действия

при участии в заседании:

заявителя: ФИО2 - представителя по доверенности от 19.08.2022, диплом от 26.06.2000, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Базис-Н» (далее – ООО «Базис-Н», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным решения комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – КУИиЗО г. Челябинска, заинтересованное лицо) в форме письма от 28.09.2022 № 43489 об отказе в выкупе земельного участка с кадастровым номером 74:36:0715008:29, площадью 19 852 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Курчатовский район, поселок Керамзавода, б/н;

 об обязании КУИиЗО г. Челябинска направить в адрес заявителя проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:36:0715008:29, площадью 19 852 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Курчатовский район, поселок Керамзавода, б/н.

В обоснование заявления указано, что оспариваемое решение КУИиЗО г. Челябинска противоречит законодательству Российской Федерации и нарушает права и законные интересы заявителя в экономической сфере. 

КУИиЗО г. Челябинска представил отзыв на заявление от 22.12.0222, в котором оспариваемое решение находит правомерным, требования заявителя – подлежащими отклонению (л.д. 81-82).

На основании статьи 51 АПК РФ определением суда от 22.11.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрации города Челябинска (далее – Администрация, третье лицо).

Администрация отзыв на заявление не представила.

КУИиЗО г. Челябинска и Администрация явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения заявления извещены с соблюдением требований статей 121-123 АПК РФ.

При таких обстоятельствах на основании статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителей КУИиЗО г. Челябинска и Администрации.

Заслушав пояснения представителя заявителя, исследовав имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд считает заявление ООО «Базис-Н» подлежащим удовлетворению по следующим мотивам. 

Как следует из материалов настоящего дела, ООО «Базис-Н» является собственником:

нежилого здания с кадастровым номером 74:36:0715008:373, площадью 570 кв.м (л.д.10);

объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0715009:143, площадью 5 676,9 кв.м (л.д.11);

сооружения (газопровод среднего давления) с кадастровым номером 74:36:0000000:4311.

Данные объекты недвижимости расположены на арендуемом им земельном участке с кадастровым номером 74:36:0715008:29, общей площадью 19 852 кв. м, по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, п. Керамзавода (л.д.9).

ООО «Базис-Н» как собственник указанных объектов недвижимости обратился с заявлением от 26.08.2022 о предоставлении в собственность (выкупе) земельного участка с кадастровым номером 74:36:0715008:29, площадью 19 852 кв. м, по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, п. Керамзавода, б/н. (л.д. 8).

По результатам рассмотрения заявления ООО «Базис Н» КУИиЗО г. Челябинска принято решение от 28.09.2022 № 43489 об отказе в предоставлении муниципальной услуги - предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 74:36:0715008:29, площадью 19 852кв.м, по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, п. Керамзавода, б/н (л.д. 7).

В качестве оснований данного решения указано, что «Из системного толкования положений статьи 39.20 ЗК РФ следует, что земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть представлены в собственность по данному основанию только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений, сооружений. Объект незавершенного строительства в соответствии с действующим законодательством эксплуатации не подлежит;

в соответствии с пунктом 2 статьи 39.1 ЗК РФ продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ».

Не согласившись с вышеуказанным решением-отказом от 28.09.2022 № 43489, полагая, что последнее нарушает права и законные интересы заявителя в экономической сфере, с соблюдением срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ, ООО «Базис-Н» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Согласно пункту 7 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации) предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.

Подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно статье 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов предоставляются в собственность земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 названного Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Постановлением Администрации от 21.07.2015 № 147-п утверждён Административный регламент предоставления муниципальной услуги «Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельного участка».

В соответствии с пунктом 10 указанного Административного регламента для предоставления муниципальной услуги «Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельного участка» ее исполнителю необходимо в соответствии с законодательством Российской Федерации рассмотреть вопрос по существу, для чего необходимы документы, указанные в пунктах 10.1, 10.2 и 10.3 указанного Административного регламента. Параграфами 1 и 7 пункта 10.1. Административного регламента предусмотрена обязанность заявителя предоставить заявление на имя главы города Челябинска о предоставлении в собственность, путем выкупа земельного участка (приложение 1) и сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием их кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров (приложение 3).

В соответствии с перечисленными требованиями законодательства Российской Федерации и требованиями к оформлению заявления и сообщения, предусмотренными Административным регламентом, при обращении за предоставлением муниципальной услуги заявитель указал следующие объекты, расположенные на испрашиваемом земельном участке:

нежилое здание с кадастровым номером 74:36:0715008:373, площадью 570 кв.м;

объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0715009:143, площадью 5 676,9 кв.м;

сооружение (газопровод среднего давления) с кадастровым номером74:36:0000000:4311.

Право собственности на указанные объекты, расположенные на спорном земельном участке, подтверждается приложенными к заявлению копиями документов о правах на недвижимость (л.д. 9-12).

В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 12.05.2005 № 187-О разъяснено, что в тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса. Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным Федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

С 01.03.2015 особенности предоставления находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, урегулированы статьей 39.20 ЗК РФ, введенной в действие Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Несмотря на то, что в приведенной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений 1,3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации), а также переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ).

Данная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/2008, а также содержится в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2016 по делу № 305-КГ15-19738.

Так, в силу пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено Федеральным законом. Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как неоднократно указывалось Конституционным Судом Российской Федерации в определениях от 28.03.2017 № 622-О, от 27.09.2018 № 2346-О, от 18.07.2017 № 1640-О, пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ, направленный на обеспечение реализации основного принципа земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, равно как и пункт 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», основанный на балансе публичных и частных интересов, призванный обеспечить целевое использование земли и направленный на защиту прав собственника объекта незавершенного строительства, сами по себе не могут расцениваться как нарушающие конституционные права собственников объектов незавершенного строительства.

Таким образом, в силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ и пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации заявитель, выкупивший объекты незавершенного строительства в процессе приватизации, имеет право выкупить земельный участок, занятый этим имуществом.

Как следует из материалов настоящего дела, незавершенный строительством объект с кадастровым номером 74:36:0715009:143, площадью 5 676,9 кв.м, перешёл в частную собственность ОАО «ЧТЗ» в порядке приватизации Производственного объединения «Челябинский тракторный завод имени В.И. Ленина» (л.д. 13-16).

В соответствии с договором купли-продажи от 20.06.2003 № 489 ОАО «ЧТЗ» продало данный объект ЗАО «Агроснабтехсервис» (л.д. 17).

На основании постановления главы города Челябинска от 12.09.2005 № 932-п «О предоставлении ЗАО «Агроснабтехсервис» земельного участка в аренду для эксплуатации нежилых зданий в пос. Керамзавода, б/н в Курчатовском районе города Челябинска» (л.д. 98) подписано Дополнительное соглашение от 12.07.2007 № 5 к договору аренды земли г. Челябинска от 14.09.2005 УЗ № 006657-Д-2005, в котором предусмотрено, что Арендодатель передает, а Арендатор принимает часть земельного участка, площадью 19 852кв.м, расположенного в пос. Керамзавода б/н в Курчатовском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (производственная зона), находящихся в ведении муниципального образования, для эксплуатации нежилых зданий (незавершенный строительством объект, лит. 12) (л.д. 27-32).

ЗАО «Агроснабтехсервис» на основании договора купли-продажи от 26.07.2004 № 46 продало объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0715009:143, площадью 5 676,9 кв.м ЗАО «Найфл» (л.д. 21-24) и по договору уступки права аренды земельного участка от 16.07.2007 № 15 уступило все права и обязанности в полном объеме на земельный участок, находящийся по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, пос. Керамзавода, б/н, площадью 19 852 кв.м.

В соответствии с передаточным актом о правопреемстве прав и обязанности от 10.03.2015 ЗАО «Найфл» реорганизовано в форме выделения из его состава ООО «Базис-Н» с передачей имущества, а также финансовых и иных обязательств (л.д. 33-40).

С учётом изложенного суд приходит к выводу о том, что ООО «Базис-Н» имеет предусмотренное подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение в собственность за плату земельного участка, на котором расположены этот объект недвижимого имущества, и который необходим для его эксплуатации. То обстоятельство, что один из расположенных на земельном участке объектов недвижимости является объектом незавершенного строительства, не препятствует выкупу спорного земельного участка.

Из содержания пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ следует, что до 01.07.2012 года продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по льготной цене осуществлялась юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении только ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ предусмотрено, что собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

С 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона, в случаях, если:

в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;

Как разъяснено в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 № 310-КГ14-5503, исходя из изложенных положений пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ такое право предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 № 1129-О-О, любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях - независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.

Таким образом, исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим собственникам.

Согласно абзацу 3 пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.

Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Довод КУИиЗО г. Челябинска о том, что спорный земельный участок имеет основной вид разрешенного использования – строительство, судом отклоняется, поскольку дополнительным соглашением от 12.07.2007 № 5 к договору аренды земли г. Челябинска от 14.09.2005 УЗ № 006657-Д-20005 на основании постановления главы города Челябинска от 12.09.2005 № 932-п предусмотрено, что в аренду передается часть земельного участка, площадью 19 852кв.м, расположенного в пос. Керамзавода б/н в Курчатовском районе города Челябинска из земель населенных пунктов (производственная зона), находящихся в ведении муниципального образования, для эксплуатации нежилых зданий.

Иных оснований для отказа в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность, предусмотренных статьёй 39.16 ЗК РФ, в оспариваемом в рамках настоящего дела решении КУИиЗО г. Челябинска от 28.09.2022 № 43489 в выкупе земельного участка с кадастровым номером 74:36:0715008:29, площадью 19 852 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Курчатовский район, поселок Керамзавода, б/н, не содержится, участниками процесса не приведены, наличие таких оснований судом также не выявлено.

Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Доказательств невозможности предоставления заявителю спорного земельного участка в собственность по основаниям, предусмотренным в законе, КУИиЗО г. Челябинска в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

При таких обстоятельствах, проанализировав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства каждое в отдельности, а также в их совокупности, арбитражный суд приходит к выводу о том, что отказ КУИиЗО г.Челябинска в выкупе без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 74:36:0715008:29, площадью 19 852 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Курчатовский район, поселок Керамзавода, б/н, изложенный в письме от 28.09.2022 № 43489, противоречит законодательству Российской Федерации и нарушает права и законные интересы заявителя при осуществлении им предпринимательской деятельности. 

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Таким образом, суд считает, что требования заявителя подлежат удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска арбитражным судом подлежат распределению в соответствии со статьей 110 АПК РФ. 

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, Арбитражный суд Челябинской области

РЕШИЛ:

Признать недействительным решение комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска от 28.09.2022 № 43489 «Об отказе в предоставлении муниципальной услуги.

Обязать комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя посредством совершения действий, предусмотренных пунктами 5 и 6 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Взыскать с комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Базис-Н» государственную пошлину, уплаченную при обращении в арбитражный суд по платежному поручению от 04.10.2022 № 773 в сумме 3 000 руб.  

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                                         О.Г. Наконечная