АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А43-27725/2024

г.Нижний Новгород 22 марта 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 февраля 2025 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе: 

судьи Волчанской Ирины Сергеевны (шифр 54-776), 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Леонтьевой А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Базисный элемент" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

- о признании незаконными действий Управления Росреестра по Нижегородской области, изложенных в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав от 03.09.2024№КУВД-001/2024-316697/5;- о признании незаконными действий Управления Росреестра по Нижегородской области, изложенных в уведомлении об отказе государственной регистрации прав от 04.12.2024 №КУВД-001/2024-31669766/7;- о применении правовосстановительной меры в виде обязания Управления Росреестра по Нижегородской области устранить нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Базисный элемент" путем исключения из ЕГРН сведений о регистрации договора аренды и права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070602:24 (номера записей о государственной регистрации от 21.08.2024 №52:18:0070602:24-52/144/2024-10 и от 21.08.2024 №52:18:0070602:24-52/144/2024-9) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Экспресс-Сервис" и осуществления государственной регистрации права аренды на названный земельный участок в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Базисный элемент" в течение пяти дней с момента вступления решения в законную силу, с учетом уточнения,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - ООО "Нижегородское кисте-щеточное предприятие", ООО "Экспресс-Сервис", 

при участии в судебном заседании представителей: 

от заявителя: ФИО1 (доверенность от 26.11.2024),

от Управления Росреестра по Нижегородской области: ФИО2 (доверенность от 12.12.2024 №07-014-ош),

от ООО "Нижегородское кисте-щеточное предприятие": не явились, извещены надлежащим образом,

от ООО "Экспресс-Сервис": не явились, извещены надлежащим образом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Базисный элемент" (далее - заявитель, Общество, ООО СЗ "Базисный элемент") обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением к Управлению Росреестра по Нижегородской области (далее - Управление), содержащим указанные выше требования.

В обоснование заявленного требования Общество указывает, что обратилось с заявлением о государственной регистрации права аренды в отношении земельного участка раньше иного арендатора этого же земельного участка, соответственно регистрационные действия должны были быть осуществлены сначала в отношении документов, представленных на государственную регистрацию заявителем.

Управление возразило относительно удовлетворения заявленных требований. 

ООО "Нижегородское кисте-щеточное предприятие", привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора представило письменную позицию по делу, в которой возразило относительно удовлетворения требований заявителя, указав, что решение об отказе в государственной регистрации прав является законным, поскольку вынесено в связи с неосуществлением ООО СЗ "Базисный элемент" необходимых действий, указанных в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав. Отмена решения об отказе государственной регистрации прав от 04.12.2024 не повлечет прекращение ранее зарегистрированного права аренды с иным арендатором.

ООО "Экспресс-Сервис", привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, письменную позицию не представило, ходатайств не заявило.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Между ООО "Нижегородское кисте-щеточное предприятие" (арендодатель) и ООО СЗ "Базисный элемент" (арендатор) заключен договор аренды от 05.12.2023 земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070602:24, площадью 8487+/-32 кв.м. для строительства объекта "Многоквартирный дом со встроенными помещениями общественного назначения, встроенно-пристроенной дошкольной образовательной организацией и подземной автостоянкой (№4 по генплану)" по адресу: 

<

...> сроком до 30.12.2030.

ООО СЗ "Базисный элемент" 17.07.2024 обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации названного договора аренды.

Однако 26.07.2024 от ООО СЗ "Базисный элемент" в адрес Управления поступило заявление о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070602:24.

Соответственно Управлением принято решение о приостановлении государственной регистрации прав по заявлению ООО СЗ "Базисный элемент" от 17.07.2024 до 28.10.2024, изложенное в уведомлениях от 26.07.2024 №КУВД-001/2024-31669766/1, №КУВД-001/2024-31669766/2, №КУВД-001/2024-31669766/3, №КУВД-001/2024-31669766/4 на основании части 1 статьи 30 Закона №218-ФЗ.

Между тем, в адрес Управления от ООО "Экспресс-Сервис" 19.08.2024 поступило заявление о государственной регистрации права аренды на этот же земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070602:24. В обоснование заявления был представлен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070602:24 от 01.08.2024, заключенный между ООО "Нижегородское кисте-щеточное предприятие" (арендодатель) и ООО "Экспресс-Сервис" (арендатор).

Соответственно Управлением 21.08.2024 зарегистрировано право аренды ООО "Экспресс-Сервис" на земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070602:24.

От ООО СЗ "Базисный элемент" в адрес Управления 27.08.2024 поступило заявление о принятии дополнительных документов по государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070602:24.

По итогам проведения правовой экспертизы представленных документов Управлением принято решение о приостановлении государственной регистрации прав по заявлению ООО СЗ "Базисный элемент" от 17.07.2024 до 03.12.2024, изложенное в уведомлениях от 03.09.2024 №КУВД-001/2024-31669766/5, №КУВД-001/2024-31669766/6 на основании пункта 3 части 1, статьи 26 Закона №218-ФЗ по причине имеющихся противоречий между заявленными ООО СЗ "Базисный элемент" правами на земельный участок и уже зарегистрированными за иным арендатором ООО "Экспресс-Сервис" правами на этот же земельный участок.

В связи с не устранением заявителем причин приостановления государственной регистрации прав, указанных в уведомлениях от 03.09.2024 №КУВД-001/2024-31669766/5, №КУВД-001/2024-31669766/6, а также истечением срока приостановления государственной регистрации прав, на основании статьи 27 Закона №218-ФЗ Управлением принято решение об отказе ООО СЗ "Базисный элемент" в государственной регистрации права аренды на земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070602:24, формализованное в уведомлениях от 04.12.2024 №КУВД-001/2024-31669766/7, №КУВД-001/2024-31669766/8.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО СЗ "Базисный элемент" в суд с рассматриваемым заявлением.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 АПК РФ судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Согласно пункту 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В пункте 5 статьи 200 АПК РФ предусмотрено, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). В рассматриваемом деле таким органом является Управление Росреестра по Нижегородской области

Согласно статьи 70 Земельного кодекса РФ государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон №218-ФЗ).

В силу части 1 статьи 3 Закон №218-ФЗ государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и его территориальными органами.

Согласно части 3 и части 5 статьи 1 Закона №218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Согласно пункту 1 статьи 14 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 14 Закона №218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости.

Согласно части 1 статьи 21 Закона №218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно пунктам 1, 5 части 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости, а также в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно части 2 статьи 26 Закона №218-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца.

В силу статьи 27 Закона №218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 1 и 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости". Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 №59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснено, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. 

Согласно части 1 статьи 51 Закона №218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 56 постановление Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.

В рассматриваемом случае, как следует из отзыва ООО "Нижегородское кисте-щеточное предприятие", последнее утратило интерес к заключению договора аренды земельного участка с ООО СЗ "Базисный элемент" поскольку ООО СЗ "Базисный элемент" на протяжении восьми месяцев с момента заключения договора аренды не подавало документы для государственной регистрации права аренды на земельный участок, а впоследствии обратилось в Управление с заявлением о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении земельного участка. Ввиду изложенного ООО "Нижегородское кисте-щеточное предприятие" направило ООО СЗ "Базисный элемент" отказ от исполнения договора аренды, мотивированный отсутствием регистрации перехода прав и заключило договор аренды названного земельного участка с иным арендатором ООО "Экспресс-Сервис", который зарегистрировал в установленном порядке право аренды земельного участка. Таким образом, по мнению ООО "Нижегородское кисте-щеточное предприятие", договор аренды, заключенный с ООО СЗ "Базисный элемент" не порождает для последнего никаких прав и обязательств и является не заключенным для третьих лиц.

В связи с изложенным, проанализировав в совокупности фактические обстоятельства и имеющиеся в деле доказательства с позиции статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что фактически в рассматриваемом случае имеется спор о зарегистрированных правах на недвижимое имущество, затрагивающий интересы ООО СЗ "Базисный элемент", ООО "Экспресс-Сервис", ООО "Нижегородское кисте-щеточное предприятие", который в силу вышеизложенных разъяснений Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" не может разрешаться по правилам 24 АПК РФ путем оспаривания действий регистрирующего органа.

ООО СЗ "Базисный элемент" надлежит избрать иной способ защиты нарушенного, по его мнению, права.

С учетом изложенного в удовлетворении заявления суд отказывает.

В порядке статьи 110 АПК РФ судебные расходы по делу относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180-182, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня принятия, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. 

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа и направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

 Судья И.С.Волчанская