﻿﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-18362/2015

г. Краснодар

21 января 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2020 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании представителей истца – общества с ограниченной ответственностью «Австралия» (ИНН 2320080432, ОГРН 1022302933234), ответчика – департамента имущественных отношений администрации города Сочи, третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ? общества с ограниченной ответственностью «АМСО», общества с ограниченной ответственностью «Центр экономических и правовых экспертиз», извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте окружного суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.08.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2019 по делу № А32-18362/2015, установил следующее.

ООО «Австралия» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее – департамент) о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.01.2015 № 1-14/ОЗ-2014 за пользование земельным участком площадью 206 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205014:21, расположенным по адресу: г. Сочи, ул. Пластунская, 147/2, возложении на департамент обязанности по заключению с обществом в четырнадцатидневный срок с момента вступления судебного акта в законную силу дополнительного соглашения № 1 к договору аренды от 10.05.2011 № 4900006716 на условиях проекта дополнительного соглашения от 19.02.2015 № 1, с изложением пунктов 3.1, 3.2 в редакции: «Размер годовой арендной платы за пользование земельным участком составляет 11 564 рубля 69 копеек».

Исковые требования мотивированы тем, что пунктом 3.2 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205014:21 по ул. Пластунской, 147/2 в Центральном районе города Сочи, стороны согласовали размер годовой арендной платы на основании отчета независимого оценщика от 29.04.2011 № 006/58-2011, составивший 100 466 рублей. В феврале 2015 года администрация предложила подписать дополнительное соглашение к договору аренды, указав размер арендной платы 156 289 рублей на основании отчета независимого оценщика от 22.01.2015 № 1-14/ОЗ-2014 об оценке годовой арендной платы, с которым общество не согласилось, направив протокол разногласий, руководствуясь постановлением администрации города Сочи от 15.06.2007 № 791 «О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи» (далее – постановление № 791).

Определением от 09.12.2015 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено ООО «АМСО» (оценочная организация, выполнившая отчет об оценке).

В ходе рассмотрения дела общество заявило отказ от исковых требований в части признания недействительным отчета от 22.01.2015 № 1-14/ОЗ-2014, просило определить размер арендной платы от рыночной стоимости земельного участка. Определением от 05.05.2016 отказ от иска в части принят, производство по делу в соответствующей части прекращено на основании статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

ООО «АМСО» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением от 31.05.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 05.09.2017, в удовлетворении исковых требований отказано. Размер рыночной стоимости земельного участка (2164 тыс. рублей), предложенный в заключении ООО «Центр экономических и правовых экспертиз» от 23.06.2016 № 014/СЭ-2016, суды не приняли, поскольку осмотр объекта не произведен; дата определения его стоимости (22.01.2015) и дата назначения экспертизы (05.05.2016) значительно разнятся. Сведения о рыночной стоимости земельных участков с аналогичными видами разрешенного использования (под кафе, общественное питание, эксплуатация кафе, под строительство кафе, магазина) эксперт не использовал, применив данные об участках с разрешенным видом использования – для жилой застройки с многофункциональным торгово-развлекательным центром, многофункциональный комплекс с благоустройством прилегающей территории; при выборе конкретных объектов-аналогов эксперт ориентировался на месторасположение. Рыночная стоимость земельного участка, определенная посредством объектов-аналогов с иными видами разрешенного использования, не признана достоверной (затратный и доходный подход экспертом не применены). Суды признали недоказанной иную рыночную стоимость земельного участка в сравнение с определенной в отчете об оценке, выполненном в рамках муниципального контракта ООО «АМСО». Доказательств тому, что отчет от 22.01.2015 № 1-14/ОЗ-2014 составлен с нарушением Федеральных стандартов оценки, федерального законодательства об оценочной деятельности, общепринятых в оценочной деятельности методик, не представлено. Получение двумя оценщиками различных величин рыночной стоимости земельного участка не свидетельствует о недостоверности одного из них по сравнению с другим. О нормативно-методической экспертизе отчета ООО «АМСО» от 22.01.2015 № 1-14/ОЗ-2014 и повторной экспертизе относительно определения рыночной стоимости земельного участка для установления годовой арендой платы за участок истец не ходатайствовал. Представленный администрацией отчет не оспорен, поэтому не может считаться недостоверным, тогда как полученный в рамках судебной экспертизы отчет не может быть положен в основу решения об установлении арендной платы за земельный участок. Истец не лишен права обратиться в арбитражный суд с заявлением об определении размера годовой арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка, при наличии к тому правовых оснований.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа решение от 31.05.2017 и апелляционное постановление от 05.09.2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд округа указал, что исковые требования направлены на урегулирование разногласий между сторонами относительно условий договора, поэтому, согласно статье 173 Кодекса по спору, возникшему при изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию. Разрешение арбитражным судом спора при возникновении разногласий по конкретным условиям договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению по итогам разрешения спора (в судебном порядке) условий, не урегулированных сторонами ранее (в досудебном порядке). Обжалуемыми судебными актами не достигнута цель обращения истца в арбитражный суд, не выполнено требование гражданского законодательства о разрешении переданного на рассмотрение суда спора об урегулировании разногласий по договору аренды от 10.05.2011 № 4900006716 (в редакции дополнительного соглашения от 19.02.2015 № 1), разногласия сторон фактически не разрешены.

При новом рассмотрении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Центр экономических и правовых экспертиз».

Истец уточнил исковые требования, просил внести изменения в договор аренды земельного участка от 10.05.2011 № 4900006716, изложив пункт 3.2 в следующей редакции: «Годовая арендная плата за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205013:21 с 19.02.2015 определяется по ставке 1,5% от рыночной стоимости земельного участка, определенной в заключении эксперта от 28.01.2019 № 2/19 и составляет 33 360 рублей (2224 тыс. рублей х 1,5%).

Решением от 02.08.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 04.10.2019, иск удовлетворен в полном объеме. На департамент возложена обязанность по заключению с обществом дополнительного соглашения от 19.02.2015 № 1 к договору от 10.05.2011 № 4900006716 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205013:21, изложив в подпункте 1.3 пункта 1 данного дополнительного соглашения пункт 3.2 договора аренды от 10.05.2011 № 4900006716 в следующей редакции: «Годовая арендная плата за земельный участок устанавливается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка в сумме 2224 тыс. рублей, определенной по состоянию на 22.01.2015 в заключении эксперта-оценщика от 28.01.2019 № 2/19, и составляет 33 360 рублей (2224 тыс. рублей х 1,5%)». С департамента в пользу общества взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 6 тыс. рублей, по апелляционной и кассационной жалобам – 6 тыс. рублей, по оплате судебной оценочной экспертизы – 15 тыс. рублей. Суды руководствовались постановлением главы города Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» (далее – постановление № 210), пунктом 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи, утвержденных постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 № 1061 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи» (далее – постановление № 1061), пунктом 7 постановления администрации от 18.07.2016 № 1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов», согласно которым в рассматриваемом случае арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка. В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Кодекса. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика суд назначил экспертизу, по итогам которой заключением эксперта от 28.01.2019 № 2/19 установлена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205013:21 площадью 206 кв. м по состоянию на 22.01.2015 в размере 2224 тыс. рублей, годовая арендная плата составила33 360 рублей (1,5% от 2224 тыс. рублей).

В кассационной жалобе администрация просит решение от 02.08.2019 и апелляционное постановление от 04.10.2019 отменить, принять по делу новый судебный акт, указав в обоснование своих доводов, что на момент определения размера арендной платы департамент руководствовался действующим в тот период постановлением № 210. Данный нормативный правовой акт не регулировал порядок определения годовой арендной платы за спорный земельный участок, однако, отчет об оценке от 22.01.2015 № 1-14/ОЗ-2014, послуживший основой определения цены договора, не оспорен.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлены. Лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные администрацией в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 10.05.2011 № 4900006716 аренды земельного участка площадью 206 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205013:21, находящегося по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 147/2, вид разрешенного использования – кафе.

В соответствии с пунктом 3.2 договора размер годовой арендной платы установлен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 29.04.2011 № 006/58-2011 и составляет 100 446 рублей.

Администрация направила обществу для подписания дополнительное соглашение от 19.02.2015 № 1, в котором установила срок действия договора до 26.12.2019, размер годовой арендной платы – в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.01.2015 № 1-14/ОЗ-2014 в размере 156 289 рублей.

Не согласившись с новым размером арендной платы, общество направило контрагенту протокол разногласий. Неурегулирование спора в досудебном порядке послужило основанием предъявления иска в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В пункте 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) закреплено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции, действующей до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в редакции после 01.03.2015) плата за пользование спорным участком, принадлежащим на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи, относится к категории регулируемых цен.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса в применимой к спорным отношениям редакции).

В рассматриваемом случае у сторон возникли разногласия относительно размера арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Материалами дела подтверждено, что договор аренды от 10.05.2011 № 4900006716 заключен в период действия Земельного кодекса, поэтому арендная плата по нему является регулируемой, определение ее размера необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

Вопросы заключения договора в обязательном порядке регламентированы в статье 445 Гражданского кодекса, в силу пункта 2 которой в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30-ти дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30-ти дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, в числе которых заключение экспертизы от 28.01.2019 № 2/19 (т. 3, л. д. 75), судебные инстанции установили, что отчет от 29.04.2011 № 006/58-2011 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, положенный администрацией в основу приведенного в пункте 3.2 договора аренды от 10.05.2011 № 4900006716 размера годовой арендной платы за земельный участок, в действительности составлен неверно: оценщиком применен не соответствующий нормативным правовым актам порядок расчета годовой арендной платы, поэтому условия пункта 3.2 договора определены, исходя из подлежащих применению постановления № 210, закрепленных в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, содержащейся в экспертном заключении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на январь 2015 года.

Приведенные в кассационной жалобе аргументы относительно того, что размер годовой арендной платы за спорный земельный участок определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, который не оспорен, выполнен в соответствии с постановлением № 210; в силу статей 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» приведенная в отчете итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки признана достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки, окружным судом не принимаются как заявленные вопреки представленным доказательствам.

Материалы дела исследованы судами двух инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Переоценка установленных обстоятельств и исследованных доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286, 287 Кодекса). Основания для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены

Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.08.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2019 по делу № А32-18362/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.Е. Епифанов

А.И. Мещерин