﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-6564/19 

Екатеринбург

21 октября 2019 г.

Дело № А60-36116/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2019 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И. А.,

судей Беляевой Н.Г., Столярова А.А.     

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества Финансово-инвестиционная компания «ВИЗ-Инвест» на решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.03.2019 по делу № А60-36116/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Сервис-Актив» - Жгарев О.С. (доверенность от 08.10.2019), Соловьев М.С. (доверенность от 08.10.2019);

акционерного общества Финансово-инвестиционная компания «ВИЗ-Инвест» - Чугунов Д.В. (доверенность от 28.01.2019).

Общество с ограниченной ответственностью «Сервис-Актив» (далее общество «Сервис-Актив») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к акционерному обществу Финансово-инвестиционная компания «ВИЗ-Инвест» (далее – общество ФИК «ВИЗ-Инвест») о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на: 

жилой дом общей площадью 106,8 кв. м, кадастровый номер объекта 66:25:0000000:1459, расположенный по адресу: Свердловская область, Сысертский район, 3,5 км южнее г. Сысерть, база отдыха «Сысерть», регистрационная запись № 66-66-19/665/2014-409 от 08.05.2014; 

земельный участок с кадастровым номером 66:25:2702001:1663, общей площадью 717 кв. м, категория земель – земли охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование – отдых (рекреация), расположенный по адресу: Свердловская область, Сысертский район, 3,5 км южнее г. Сысерть, база отдыха «Сысерть», регистрационная запись от 10.05.2017 № 66:25:2702001:1663- 66/019/2017-3. 

Указанное заявление принято судом к производству с присвоением делу № А60-36116/2018.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «ВИЗ-Сталь» (далее – общество «ВИЗ-Сталь»). 

Общество  ФИК «ВИЗ-Инвест» обратилось в суд с встречным иском о признании отсутствующим права собственности общества «Сервис-Актив» на объект с наименованием: здание ТП-7421, назначение: производственное; площадь: 21,3 кв. м; количество этажей: 1, протяженность: 0,8 км с кадастровым номером 66:25:0000000:7334, регистрационная запись: от 19.04.2016 № 66-66/019-66/019/312/2016-265/2.

Кроме того, общество «Сервис-Актив» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу ФИК «ВИЗ-Инвест», Администрации Сысертского городского округа (далее – администрация) о признании договора купли-продажи от 28.04.2017 № 127 недействительной (ничтожной) сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки договора купли-продажи от 28.04.2017 № 127 в виде обязания общества ФИК «ВИЗ-Инвест» возвратить земельный участок с кадастровым номером 66:25:2702001:1663 администрации, возложении на администрацию обязанности возвратить обществу ФИК «ВИЗ-Инвест» уплаченную по договору купли-продажи от 28.04.2017 № 127 денежную сумму в размере 5409 руб. 48 коп. 

Указанное заявление принято судом к производству с присвоением делу № А60-49908/2018. 

Определением Арбитражного суда Свердловской области суда от 16.11.2018 дела № А60-36116/2018 и № А60-49908/2018 объединены в одно производство с присвоением объединенному делу номера № А60-36116/2018.

Решением суда первой инстанции от 19.03.2019 исковые требования общества «Сервис-Актив» удовлетворены. Суд признал отсутствующим зарегистрированное право собственности общества ФИК «ВИЗ-Инвест» на: жилой дом общей площадью 106,8 кв. м, кадастровый номер объекта 66:25:0000000:1459, расположенный по адресу: Свердловская область, Сысертский район, 3.5 км. южнее г. Сысерть, база отдыха «Сысерть», регистрационная запись от 08.05.2014 № 66-66-19/665/2014-409,  на земельный участок с кадастровым номером 66:25:2702001:1663 общей площадью 717 кв. м, категория земель - земли охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование - отдых (рекреация), расположенный по адресу: Свердловская область, Сысертский район, 3.5 км. южнее г. Сысерть, база отдыха «Сысерть», регистрационная запись от 10.05.2017 № 66:25:2702001:1663- 66/019/2017-3. Суд признал договор купли-продажи от 28.04.2017 № 127, заключенный между обществом ФИК «ВИЗ-Инвест» и администрацией недействительным. Суд применил последствия недействительности договора купли-продажи от 28.04.2017 № 127  в виде возврата сторон в первоначальное положение с обязанием общества ФИК «ВИЗ-Инвест» возвратить земельный участок с кадастровым номером 66:25:2702001:1663 администрации и взысканием с администрации в пользу общества ФИК «ВИЗ-Инвест» уплаченной по договору купли-продажи от 28.04.2017 денежной суммы в размере 5409 руб. 48 коп.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 24.06.2019 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество ФИК «ВИЗ-Инвест» просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. По мнению заявителя, основанием для отмены обжалуемых судебных актов в части отказа в удовлетворении встречного искового заявления общества ФИК «ВИЗ-Инвест» о признании отсутствующим права собственности общества «Сервис-Актив» на трансформаторную подстанцию ТП 7421 с кадастровым номером 66:25:0000000:7334 является  неприменение судами положений статьи 134, пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Со ссылкой на выводы, изложенные в решении Арбитражного суда Свердловской области от 19.06.2008  по делу № А60-33988/2007, вступившем в законную силу, содержание выписки из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на трансформаторную подстанцию ТП 7421 с кадастровым номером 66:25:0000000:7334 заявитель полагает, что отчуждение обществом с ограниченной ответственностью «Закат» указанного объекта незаконно, поскольку общество не являлось собственником объекта, следовательно все сделки в отношении данного имущества являются ничтожными. По мнению заявителя, цепочка сделок по переходу права собственности на трансформаторную подстанцию ТП-7421 от общества с ограниченной ответственностью  «Закат» к обществу «Сервис-Актив» нарушает права общества «ВИЗ-Сталь», право собственности которого на спорное имущество установлено судом, имущественные права общества «ФИК «Виз-Инвест», а также указанные сделки посягают на публичный интерес, а именно влекут внесение недостоверных сведений в Единый государственный реестр недвижимости о собственнике трансформаторной подстанции. 

Помимо изложенного заявитель ссылается на нарушение судами норм процессуального права, а именно положений статьи 71, пункта 2 части 4 статьи 170, пунктов 12, 14 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Со ссылкой на статью 134 Гражданского кодекса Российской Федерации заявитель полагает, что одним из существенных обстоятельств, имеющих значение для настоящего дела, являлись условия договора купли-продажи от 23.03.2000 № Р-677-юр-2000, заключенного между обществом «ВИЗ-Сталь» и открытым акционерным обществом «Верх-Исетский металлургический завод», а именно наличие или отсутствие в указанном договоре условия о том, что покупателю передаются все элементы (составные части) трансформаторной подстанции ТП 7421 или только определенные элементы (составные части). При рассмотрении  настоящего дела суды не исследовали условия договора купли-продажи от 23.03.2000 № Р-677-юр-2000, не выяснили, в каком составе была продана трансформаторная подстанция ТП 7421, не дали оценку доказательствам и доводам, представленным обществом ФИК «ВИЗ-Инвест» относительно ничтожности сделок купли-продажи, на основании которых общество «Сервис-Актив» приобрело право на трансформаторную подстанцию.

Далее заявитель настаивает на наличии оснований для отмены  судебных актов в части удовлетворения первоначально заявленных требований общества «Сервис-Актив». Ссылаясь на положения статей 11, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации и учитывая, что общество с ограниченной ответственностью «Закат», не являясь собственником трансформаторной подстанции ТП-7421, не имело права отчуждать указанное имущество, таким образом цепочка сделок по переходу права собственности от общества с ограниченной ответственностью «Закат» к обществу «Сервис-Актив» являлась ничтожной, заявитель полагает, что у судов не имелось оснований для удовлетворения заявленных обществом «Сервис-Актив» требований.

Кроме того, по мнению заявителя, суды допустили нарушение норм процессуального права, а именно положений статьи 67, 68, 71Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не признав заключение эксперта Залесовой Е.С. и заключение специалиста Толкач О.В. ненадлежащими доказательствами по делу. Заявитель отмечает, что заключение специалиста Толкач О.В. от 01.02.2019 составлено по инициативе общества «Сервис-Актив», выполнено вне рамок судебного разбирательства, исследование специалистом проводилось в отсутствие иных участников настоящего дела, при этом специалист не был предупрежден обуголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, осмотр земельного участка и отбор образцов проводился специалистом Толкач О.В. во внесудебном порядке, с предоставлением для изучения материалов по выбору общества «Сервис-Актив», стороны, заинтересованной в исходе дела. Также заявитель отмечает, что из представленных в материалы дела документов следует, что Залесова Е.С. и Толкач О.В. находятся в профессиональных отношениях на протяжении длительного периода времени, указанное, по мнению заявителя, свидетельствует о наличии сомнений в беспристрастности Залесовой Е.С. при проведении экспертизы в рамках настоящего дела.

Помимо изложенного, заявитель полагает, что эксперт в нарушение положений абзаца 3 статьи 16 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» не произвел полное исследование представленного объекта, однако в  нарушение положений части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды не назначили проведение повторной строительно-технической экспертизы в отношении трансформаторной подстанции ТП 7421.

Общество «Сервис-Актив» представило отзыв на кассационную жалобу, в котором просит в удовлетворении жалобы отказать, отмечая, что обстоятельства дела установлены судами полно и всесторонне, спор разрешен при полном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств и с правильным применением норм материального и процессуального права.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. 

Как разъяснено в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. 

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. 

Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. 

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако, избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты. Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества

Согласно пункту 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав.

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», такой способ защиты нарушенного права, как признание права отсутствующим, может быть реализован только в случае, если он заявлен владеющим лицом. Удовлетворение требований лица, не владеющего спорным имуществом, не способно повлечь реальное восстановление его прав, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о признании права отсутствующим.

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

Возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена только лицу, которое является владеющим собственником этого имущества, право которого зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 10.07.2018 № 49-КГ18-13).

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что общество «Сервис-Актив» является собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 66:25:2702001:1663, общей площадью 717 кв. м по адресу: Свердловская область, Сысертский район, 3,5 км южнее г. Сысерть, база отдыха «Сысерть»: здание трансформаторной подстанции ТП-7421 с кабельной линией 6 кВ (отпайка от ф. Химмаш), кадастровый номер 66:25:0000000:7334 (трансформаторная подстанция расположена в границах земельного участка с кадастровым номером 66:25:2702001:1663, кабельная линия расположена под землей на участке 66:25:0000000:154). 

Трансформаторная подстанция обеспечивает электричеством объекты недвижимого имущества базы отдыха, расположенные на смежном земельном участке с кадастровым номером 66:25:2702001:282 (объекты базы отдыха – корпус для отдыха № 1, здание обслуживающего персонала с котельной и гаражом, здание лечебно-санаторное, общей площадью 131,1 кв. м, здание лечебно-санаторное, общей площадью 154,6 кв. м и земельный участок, являющиеся собственностью общества «Сервис-Актив»). 

Согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости, общество ФИК «ВИЗ-Инвест» является собственником имущества, расположенного по адресу: Свердловская область, Сысертский район, 3,5 км южнее г. Сысерть, база отдыха «Сысерть», а именно: жилой дом, общей площадью 106,8 кв. м, кадастровый номер объекта 66:25:0000000:1459, регистрационная запись № 66-66-19/665/2014-409 от 08.05.2014, земельный участок с кадастровым номером 66:25:2702001:1663, общей площадью 717 кв. м, категория земель – земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование – отдых (рекреация), регистрационная запись от 10.05.2017№ 66:25:2702001:1663-66/019/2017-3. 

Право собственности за обществом ФИК «ВИЗ-Инвест» на земельный участок зарегистрировано на основании договора купли-продажи от 28.04.2017 № 127 и постановления администрации от 30.03.2017 № 759, которые приняты и оформлены во исполнение решения Арбитражного суда Свердловской области от 25.01.2017 по делу № А60-51440/2016. 

Полагая, что жилой дом ответчика на земельном участке отсутствует и отсутствовал на момент выкупа земельного участка, что нарушает его права как собственника объекта недвижимости на земельном участке, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями. 

Исследовав фактические обстоятельства настоящего дела, оценив доводы общества ФИК «ВИЗ-Инвест» о том, что трансформаторная подстанция ТП-7421 номер 417451 с кадастровым номером 66:25:0000000:7334 не обладает признаками недвижимого имущества, поскольку в марте 2000 г. была перемещена с земельного участка на территорию 18 энергетического цеха общества «ВИЗ-Сталь», что ответчик не может являться ее собственником, так как в марте 2000 г. трансформаторная подстанция ТП-7421 номер 417451 с кадастровым номером 66:25:0000000:7334 на основании решения суда по делу № А60-33988/2007 была изъята у общества с ограниченной ответственностью «Управление Активами» (правопредшественника общества «Сервис-Актив») обществом «ВИЗ-Сталь», суды установили следующее.

Согласно данным выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 09.06.2018 общество «Сервис-Актив» является собственником объекта недвижимого имущества: комплекс зданий и сооружений кадастровый номер 66:25:0000000:7334, расположенный по адресу: Свердловская область, Сысертский район, 3,5 км южнее г. Сысерть, база отдыха «Сысерть», в особых отметках указано, что ТП-7421 с кабельной линией 6 кВ (отпайка от ф. Химмаш) состоит из здания ТП-7421 общей площадью 21,3 кв.м. Литер III, этажность: 1.2., КЛ 6 кВ (участок ЛЭП-6 кВ ф. Химмаш), протяженностью 0,8 км. Литер: 2. 

Из заключения эксперта № ЭК-2019-43/АС, составленного по результатам назначенной судом судебной экспертизы, суды установили, что сооружение (объект) с кадастровым номером 66:25:0000000:7334, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 66:25:2702001:1663 имеет все признаки, которые классифицируют данное сооружение как объект капитального строительства. Сооружение трансформаторной подстанции прочно связано с землей и невозможно её перемещение без несоизмеримого ущерба для неё. Сооружение смонтировано на специально возведенном для него фундаменте. Сведения по геодезической привязке фундамента к местности отсутствуют. По характеру проведенных работ в строительном аспекте возведённый фундамент строился непосредственно под обследуемое сооружение с учетом рельефа местности. К сооружению подведены стационарные кабельные инженерные коммуникации. Определить дату постройки в рамках проводимой строительно-технической экспертизы не представляется возможным, ввиду отсутствия методик и нормативных документов в данной области. 

Из экспликации к техническому паспорту (выписка от 21.08.2007) следует, что объект ТП-7421 с кабельной линией 6 кВ (отпайка от ф. Химмаш) состоит из здания ТП-7421, 1995 года постройки, общая площадь 21,3 кв.м, площадь застройки 24,9 кв.м, фундамент бетон, стены – пеноблок, перекрытия – ж/б, крыша – шифер и ТП с кабельной линией, протяженностью 800 метров от опоры № 127 ф Химмаш до ТП-7421, 1995 года постройки. 

Суды отклонили доводы общества ФИК «Виз-Инвест» о том, что истец не мог в 2016 г. приобрести у общества с ограниченной ответственностью «Управление Активами» трансформаторную подстанцию, первоначальным продавцом которой являлось общество «Закат», поскольку трансформаторная подстанция ТП-7421 по решению суда в 2008 г. была изъята из собственности общества «Закат» и передана в собственность обществу «ВИЗ-Сталь»,  учитывая следующее.

Суды приняли во внимание, что имеющиеся в регистрационном деле договоры купли-продажи от общества «Забота» к обществу «Закат», от общества «Закат» к обществу «Лазурит», от общества «Лазурит» к обществу «Управление Активами» не оспорены. 

Далее из пояснений третьего лица суды установили, что изъятая по решению суда трансформаторная подстанция ТП-7421 номер 417451 списана обществом «ВИЗ-Сталь» в связи с физическим износом (гибелью) 12.01.2015, при этом в представленном акте о списании 40000899 от 12.01.2015 указано иное наименование объекта: комплексная трансформаторная подстанция КТП-40/10, 2000 г. выпуска. 

Как отмечено судами, стороны не оспаривают, что в здании ТП-7421 общей площадью 21,3 кв.м. Литер III, этажность: 1.2. находится иная трансформаторная подстанция, имеющая следующее наименование: «Подстанция комплексная трансформаторного типа ТК-630 – 10/0,4 -71 – У1 IP23 № 118 год выпуска 2008, производитель Курганский ЭМЗ». 

При таких обстоятельствах, руководствуясь правовой позицией, изложенной в  пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22, пункте 38 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», учитывая, что объект является недвижимым, истец не является обладателем вещного права на спорный объект (ТП-7421), истец не подтвердил нарушения его законных прав и интересов со стороны ответчика по встречному иску, суды пришли к верному выводу о том, что обществом ФИК «ВИЗ-ИНВЕСТ» избран ненадлежащий способ защиты права, отметив при этом, что, поскольку истец по встречному иску не является ни собственником, ни иным владельцем спорного здания трансформаторной подстанции, удовлетворение встречного иска не приведет к изменению объема прав и обязанностей общества ФИК «ВИЗ-Инвест» по отношению к указанному объекту, то есть не восстановит какие-либо права ответчика

При таких обстоятельствах суды обосновано  отказали в удовлетворении требований общества ФИК «ВИЗ-Инвест» о признании отсутствующим права собственности общества «Сервис-Актив» на объект с наименованием: здание ТП-7421, назначение: производственное; площадь: 21,3 кв. м; количество этажей: 1, протяженность: 0,8 км с кадастровым номером 66:25:0000000:7334, регистрационная запись: от 19.04.2016 № 66-66/019-66/019/312/2016-265/2.

Далее, удовлетворяя заявленные обществом «Актив-Сервис» требования, суды обоснованно руководствовались следующим.

Согласно  пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, могут быть устранены в судебном порядке по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав. 

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (абзац 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22).

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суды установили следующее.

Согласно  акту осмотра земельного участка на земельном участке с кадастровым номером 66:25:2702001:1663 отсутствует жилой дом, общей площадью 106.8 кв. м, кадастровый номер объекта 66:25:0000000:1459, не имеется фрагментов или элементов объекта капитального строительства, свидетельствующих о существовании на территории данного имущества. При этом собственник дома не обладает сведениями о дате разрушения (сноса) объекта, ссылаясь на отсутствие доступа к объекту (территория огорожена). 

Также, суды установили, что факт отсутствия жилого дома на момент рассмотрения дела подтвержден справкой филиала СОГУП «Областной центр недвижимости», Сысертское БТИ и регистрации недвижимости от 11.05.2018 № 503, выданной по запросу истца от 13.04.2018 исх. № 15/65,  геодезическими съемками, предъявленными в момент оформления разрешений на строительство объектов базы отдыха, в администрацию: съемкой, выполненной обществом с ограниченной ответственностью «БОН» 10.02.2011, направленной с заявлением для получения разрешения на ввод в эксплуатацию корпуса для отдыха № 1; съемкой, выполненной обществом с ограниченной ответственностью «БОН» 15.08.2009, направленной с заявлением для получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания обслуживающего персонала с котельной и гаражом; съемкой, выполненной обществом с ограниченной ответственностью «БОН» 27.02.2018. 

Кроме того, суды выявили, что по результатам проведения судебных экспертиз экспертами установлено, что на момент приобретения земельного участка в собственность (на момент заключения договора купли-продажи от 28.04.2017 № 127) жилой дом также отсутствовал. 

Согласно заключению по результатам судебной строительно-технической экспертизы Института строительства и архитектуры Уральского федерального университета от 01.02.2019 на земельном участке по адресу: Свердловская обл., Сысертский р-н, 3,5 км южнее г. Сысерть, база отдыха «Сысерть» с кадастровым номером 66:25:2702001:1663 имеются признаки (следы) существовавшего ранее сооружения. Назначение сооружения и его конструктивные характеристики, а также принадлежность имеющихся признаков (следов) к предполагаемому зданию жилого дома с кадастровым номером № 66:25:0000000:1459 установить не представляется возможным. Отсутствие следов материалов, из которых по техническому паспорту были выполнены надземные конструкции жилого дома с кадастровым номером №66:25:0000000:1459, может означать, что предполагаемый дом был либо полностью демонтирован, либо не существовал. Если предположить, что имеющиеся на земельном участке по адресу: Свердловская обл., Сысертский р-н, 3,5 км южнее г. Сысерть, база отдыха «Сысерть» с кадастровым номером 66:25:2702001:1663 признаки (следы) имеют принадлежность к зданию жилого дома с кадастровым номером 66:25:0000000:1459, то по обнаруженным признакам время разрушения (демонтажа) здания жилого дома с кадастровым номером № 66:25:0000000:1459 достоверно установить невозможно. 

В заключении эксперта Залесовой Е.С. по результатам проведенной судебной дендрохронологической экспертизы указано следующее. 

На территории части земельного участка с кадастровым номером 66:25:2702001:1663 произрастает жизнеспособный подрост сосны обыкновенной в возрасте от 3 до 7 лет, а также подрост березы повислой в возрасте до 6 лет. Происхождение хвойных и лиственных многолетних растений является естественным. Признаки искусственной пересадки данных растений отсутствуют. 

Помимо изложенного суды приняли во внимание представленное ранее заключение специалиста ФГБУН Ботанический сад УрО РАН Толкач О.В. от 01.02.2019, согласно которому на участке, занятом по данным Единого государственного реестра недвижимости жилым домом, на момент учета произрастало 403 жизнеспособных экземпляра сосны высотой от 14 см и выше. Также имеется поросль лиственных пород (судя по сухим листьям, в основном, березы) в количестве 96 экземпляров, но в связи с зимним периодом в отношении лиственных пород невозможно выделить жизнеспособные и погибшие особи. 

Выявив, что объект недвижимого имущества (жилой дом) фактически отсутствует на земельном участке более 6 лет, суды обоснованно признали, что  запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в государственном реестре недвижимости по причине ее недостоверности.

Учитывая, что иск о признании зарегистрированного права собственности общества ФИК «ВИЗ-Инвест» отсутствующим заявлен обществом «Сервис-Актив» в защиту своих прав на приобретение всего земельного участка, на котором находится объект истца, без определения долей, руководствуясь правовой позицией, изложенной в абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22, суды обоснованно удовлетворили заявленные обществом «Сервис-Актив» требования о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности общества ФИК«ВИЗ-Инвест» на жилой дом общей площадью 106,8 кв. м, кадастровый номер объекта 66:25:0000000:1459, расположенный по адресу: Свердловская область, Сысертский район, 3,5 км южнее г. Сысерть, база отдыха «Сысерть», регистрационная запись № 66-66-19/665/2014-409 от 08.05.2014.

Также, удовлетворяя заявленные требования общества «Сервис-Актив», суды приняли во внимание отсутствие доказательств восстановления принадлежащего обществу ФИК «ВИЗ- Инвест» имущества, в том числе в сроки, установленные в пункте 1 статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации, принятия мер к реконструкции спорного здания, а также эксплуатации и наличия интереса общества к судьбе объекта.

Кроме того, суды учли следующее.

Суды выявили, что на момент заключения договора купли-продажи жилой дом отсутствовал.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением. 

Приняв во внимание, что заявленное в рамках настоящего дела требование обосновано нарушением требований земельного законодательства (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации), устанавливающих исключительное право на приватизацию земельного участка собственником расположенных на нем объектов недвижимости, а также принцип единства судьбы земельного участка и указанных объектов, и учитывая, что на спорном земельном участке в принципе отсутствует и отсутствовал на дату совершения сделки жилой дом общества ФИК «ВИЗ-Инвест», при этом договор купли-продажи заключен с нарушением исключительных прав истца на приватизацию, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии прав ответчика на выкуп земельного участка. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что применение последствий недействительности сделки в рассматриваемом случае позволит истцу реализовать в установленном порядке право на приобретение земельного участка, наличие права у истца по первоначальному иску заявить требование о признании сделки приватизации недействительной соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 15.06.2018 № 309-КГ18-7236 по делу № А60-51440/2016, руководствуясь правовой позицией, изложенной в пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», а также исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168, статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды обоснованно удовлетворили исковые требования общества «Сервис-актив» о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности акционерного общества ФИК «ВИЗ-Инвест» на жилой дом общей площадью 106,8 кв. м, кадастровый номер объекта 66:25:0000000:1459, на земельный участок с кадастровым номером 66:25:2702001:1663 общей площадью 717 кв. м, признали договор купли-продажи от 28.04.2017 № 127, заключенный между обществом ФИК «ВИЗ-Инвест» и администрацией, недействительным, применив последствия недействительности договора купли-продажи от 28.04.2017 № 127  в виде возврата сторон в первоначальное положение с обязанием общества ФИК «ВИЗ-Инвест» возвратить земельный участок с кадастровым номером 66:25:2702001:1663 администрации и взысканием с администрации в пользу общества ФИК «ВИЗ-Инвест» уплаченной по договору купли-продажи от 28.04.2017 денежной суммы в размере 5409 руб. 48 коп.

Фактические обстоятельства дела судами установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, также являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Кроме того, указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы материального права применены судами правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.03.2019 по делу № А60-36116/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного общества Финансово-инвестиционная компания «ВИЗ-Инвест» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий					           И.А. Татаринова 

 

Судьи					           Н.Г. Беляева

 

А.А. Столяров