ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-10839/2023

город Ростов-на-Дону

19 июня 2024 года

15АП-4929/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 июня 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Сороки Я.Л.,

судей Барановой Ю.И., Шапкина П.В.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от истца: представитель  ФИО2 по доверенности от 27.02.2024, диплом, представитель ФИО3 по доверенности от 18.10.2023 (до перерыва),

от ответчика: представитель ФИО4 по доверенности от 01.12.2023, диплом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ПАО «Новороссийский морской торговый порт»на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 21.02.2024 по делу № А32-10839/2023 по иску ФГУП «Росморпорт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к ПАО «Новороссийский морской торговый порт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) при участии третьего лица: Федерального агентства морского и речного транспорта,об обязании,

УСТАНОВИЛ:

федеральное государственное унитарное предприятие «Росморпорт» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к публичному акционерному обществу «Новороссийский морской порт» (далее – ответчик) об обязании в срок не позднее 60 дней с момента вступления в законную силу решения суда заключить с ФГУП «Росморпорт» договор аренды объекта федерального недвижимого имущества Берегоукрепление внешнее. Нефтегавань «Шесхарис», площадью 921,80 кв. м, кадастровый номер 23:47:0210001:78, местоположение: Краснодарский край, г. Новороссийск, Новороссийский морской порт, нефтегавань «Шесхарис».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2024, с учетом определени1 об исправлении опечатки от 26.02.2024, 20.03.2024, исковые требования ФГУП «Росморпорт» удовлетворены.

Суд обязал ПАО «Новороссийский морской порт» в срок не позднее 60 дней с момента вступления в законную силу решения суда заключить с ФГУП «Росморпорт» договор аренды объекта федерального недвижимого имущества Берегоукрепление внешнее. Нефтегавань «Шесхарис», площадью 921,80 кв.м., кадастровый номер 23:47:0210001:78, местоположение: Краснодарский край, г. Новороссийск, Новороссийский морской порт, нефтегавань « Шесхарис» в следующей редакции:

«Федеральное государственное унитарное предприятие «Росморпорт» (именуемое в дальнейшем «Арендодатель»), являющееся юридическим лицом по законодательству Российской Федерации, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, зарегистрированное ИМНС РФ № 2 по Центральному административному округу г. Москвы 15 мая 2003 года, свидетельство о государственной регистрации юридического лица серия 77 № 004202429, местонахождение: 127055, 

<

...>, в лице Генерального директора ФИО5, действующего на основании Устава, с одной стороны, и

и Публичное акционерное общество «Новороссийский морской торговый порт», именуемое в дальнейшем «Арендатор», являющееся юридическим лицом по законодательству Российской Федерации, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, зарегистрированное Инспекцией Федеральной налоговой службы России по городу Новороссийску 23.08.2002, свидетельство о государственной регистрации юридического лица серия 23 № 009198237, местонахождение 353901, РФ, 

<

...>, в лице Генерального директора ФИО6, действующего на основании Устава, с другой стороны, (совместно именуемые «Стороны»),

на основании заключения Росморречфлота от 11.10.2023 № БТ-27/14765 о наличии неразрывной технологической связи по своим техническим характеристикам, месту нахождения, назначению между объектом федеральной собственности — Берегоукрепление внешнее. Нефтегавань «Шесхарис», кадастровый номер: 23:47:0210001:78, расположенным по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город Новороссийск, 

<

...>, coop. 4, закрепленным за ФГУП «Росморпорт» на праве хозяйственного ведения, и объектом недвижимого имущества — Трубопровод-О, протяженностью: 975 м, кадастровый номер 23:47:0210003:698, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, Восточный округ, Шесхарис, принадлежащим на праве собственности ПАО «НМТП», заключили настоящий договор (далее -Договор) о нижеследующем:

 

1. Предмет Договора

 

1.1. Арендодатель обязуется в целях эффективного использования федерального имущества предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование принадлежащий Арендодателю на праве хозяйственного ведения следующий Объект недвижимости, свободный от прав третьих лиц:

Берегоукрепление внешнее. Нефтегавань «Шесхарис», общей площадью 921,8 м2; Кадастровый номер: 23:47:0210001:78;

Местонахождение: Краснодарский край, г. Новороссийск, Новороссийский морской порт, нефтегавань «Шесхарис»;

о чем в Едином государственном реестре недвижимости 31.07.2006 сделана запись государственной регистрации права № 23-23-47/004/2006-332,

именуемый далее «Объект», в соответствии с целевым назначением: обеспечение устойчивости берегового массива, гашение волновой энергии. Коммерческое использование для размещения на сооружении систем инженерно-технологического оборудования.

1.2. В случае если для эксплуатации Объекта необходимо получение согласований и заключений компетентных органов и организаций, то Арендатор должен получить все необходимые согласования и заключения в 6-месячный срок с момента подписания Договора, если иной срок не установлен соответствующими актами, с последующим уведомлением Арендодателя в пятидневный срок.

1.3.  Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Единомгосударственном реестре недвижимости. Условия Договора применяются к правоотношениям Сторон с даты передачи Арендодателем Арендатору Объекта по акту сдачи-приемки.

Срок аренды Объекта 49 (Сорок девять) лет с даты передачи Арендатору Объекта по акту сдачи-приемки.

1.4.  Договор заключается без проведения конкурса на основании Заключения о наличии неразрывной связи смежного объекта недвижимости Арендатора с Объектом инфраструктуры, предназначенным для сдачи в аренду, в соответствии с ч. 11 ст. 31 Федерального закона от 08 ноября 2007 г. № 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Приложение № 3 к Договору).

 

2. Права и обязанности Сторон

 

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1.Передать Арендатору Объект по акту сдачи-приемки (Приложение № 1 к Договору), в котором указывается фактическое состояние передаваемого Объекта, с приложением Паспорта гидротехнического сооружения не позднее 10 (десяти) календарных дней с даты согласования Договора Федеральным агентством морского и речного транспорта. Акт сдачи-приемки Объекта подписывается Арендодателем и Арендатором.

2.1.2.В месячный срок рассматривать обращения Арендатора по согласованию Плана-графика текущего и капитального ремонтов, указанных в п. 2.2.15 Договора, а также по вопросам дооборудования и реконструкции Объекта.

2.1.3.   При наступлении страхового случая компенсировать расходы Арендатора навосстановление Объекта до состояния, в котором он был передан Арендатору по акту сдачи-приемки,с учетом нормального износа и амортизации, начисленной в общеустановленном порядке, в пределах страхового возмещения в соответствии с п. 2.3.1 Договора.

2.1.4. После получения из Росморречфлота 5 (пяти) согласованных экземпляров Договора в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней представить документы, необходимые для государственной регистрации Договора в Едином государственном реестре недвижимости, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и оплатить государственную пошлину за государственную регистрацию Договора. Представить экземпляр Договора Арендатору в течение 10 (десяти) календарных дней после государственной регистрации Договора.

В случае внесения изменений в Договор обеспечивать за свой счет государственную регистрацию изменений.

2.1.5. Не препятствовать и не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора, связанную с использованием Объекта, если она не противоречит условиям Договора.

2.1.6. При согласовании Арендатору производства неотделимых улучшений заключить с Арендатором дополнительное соглашение, в котором предусматриваются порядок, сроки и размер возмещения стоимости таких улучшений, а также порядок и сроки их проведения.

2.1.7. Ежемесячно, не позднее 5 (пяти) календарных дней месяца, следующего за отчетным, но не ранее первого рабочего дня текущего месяца, предоставлять Арендатору счет-фактуру на сумму ежемесячной арендной платы за отчетный месяц, а также счет на оплату ежемесячной арендной платы за текущий месяц.

 

2.2. Арендатор обязуется:

2.2.1. Использовать Объект в соответствии с целевым назначением, указанным в п. 1.1 Договора, а также в соответствии с установленными законодательством нормами и правилами технической эксплуатации и использования гидротехнических сооружений и акваторий, в том числе, экологическими требованиями, санитарными нормами и правилами пожарной безопасности. Предоставлять Арендодателю всю необходимую техническую документацию по оснащению Объекта оборудованием и изменениям условий эксплуатации Объекта для контроля за исполнением Арендатором обязательств, предусмотренных Договором.

2.2.2. Своевременно и полностью выплачивать Арендодателю установленную Договором и последующими изменениями, и дополнениями к нему арендную плату за владение и пользование Объектом.

2.2.3. Страховать в пользу Арендодателя Объект от риска утраты (гибели) или повреждения, делающего невозможным его использование по целевому назначению, а также гражданскую ответственность за причинение вреда жизни, здоровью и ущерба имуществу третьих лиц и в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания акта сдачи-приемки Объекта предоставить Арендодателю надлежащим образом оформленный страховой полис (договор страхования), выданный страховой организацией.

Арендатор обязуется заключить договор страхования Объекта с даты подписания акта-сдачи приемки Объекта и поддерживать соответствующий договор страхования в силе (или заключить новый договор на новый срок) в течение всего срока действия Договора.

Кроме того, Арендатор обязан уведомлять Арендодателя о вносимых в страховой полис (договор страхования) изменениях и (или) расторжении договора страхования путем направления уведомления заказным письмом в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента соответствующего изменения и (или) расторжения договора страхования.

Страховая стоимость Объекта определяется в соответствии с отчетом об оценке ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг» от 18.02.2022 № 704/ОПЭД-19-55 и составляет: 29 054 980 (Двадцать девять миллионов пятьдесят четыре тысячи девятьсот восемьдесят) рублей 00 коп., кроме того НДС 20%.

Страховая стоимость Объекта может быть скорректирована при проведении Арендодателем с привлечением независимого оценщика оценки рыночной стоимости права собственности имущества, переданного Арендатору по настоящему Договору, и арендной платы за его использование (имущественное право пользования по договору аренды) в соответствии с пунктом 3.3.1 Договора.

Арендатор обязан осуществлять страхование в страховых организациях с рейтингом надежности не ниже гиАА- по данным национального рейтингового агентства «Эксперт РА».

2.2.4.  При наступлении страхового случая и после осмотра Объекта представителямистраховой организации, с которой заключен договор страхования Объекта в соответствии с п. 2.2.3 Договора (далее - Страховая организации), в порядке, предусмотренном договором страхования, своевременно за свой счет произвести восстановление Объекта до состояния, в котором он был передан Арендатору по акту сдачи-приемки, с учетом нормального износа и амортизации, начисленной в общеустановленном порядке.

Арендатор обязуется направить Арендодателю документы, подтверждающие факт наступления страхового случая, в течение 3 (трех) рабочих дней с даты наступления страхового случая.

В течение 30 (тридцати) календарных дней после восстановления Объекта Арендатор обязан предоставить Арендодателю документы, подтверждающие расходы на восстановление Объекта, для возмещения его расходов Арендодателем в соответствии с п. 2.3.1 Договора.

2.2.5.Обеспечить сохранность инженерных сетей, коммуникаций и оборудования на Объекте (указанных в акте сдачи-приемки).

2.2.6.Не производить на Объекте без письменного разрешения Арендодателя перепланировок и неотделимых улучшений арендуемого Объекта.

В случае обнаружения Арендодателем самовольных перепланировок, нарушения целостности Объекта, переделок или прокладок сетей, произведенных без согласия Арендодателя, изменяющих первоначальное назначение и внешний вид Объекта, таковые должны быть ликвидированы Арендатором по требованию Арендодателя, а Объект приведен в состояние, в котором он был передан Арендатору по акту сдачи-приемки, с учетом амортизации, начисленной в общеустановленном порядке, за счет Арендатора в срок, определяемый соглашением Сторон, а если такой срок не установлен - то в течение трех месяцев со дня получения Арендатором предписания об устранении нарушений от Арендодателя.

2.2.7.   Соблюдать на Объекте, обеспечивая за счет собственных средств, требования органов государственного контроля (надзора), национального стандарта Российской Федерации ГОСТР 54523-2011 «Портовые гидротехнические сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», а также отраслевых правил, норм и стандартов Арендодателя, действующих в отношении арендуемого им Объекта.

С даты подписания Договора Арендатор обязан ознакомиться со стандартами Арендодателя.

В случае изменения стандартов Арендодателя соблюдать на Объекте требования новых стандартов Арендодателя с даты получения соответствующего уведомления.

2.2.7.1. Арендатор обязуется эксплуатировать арендуемые Объекты в соответствии с Федеральными законами от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» и от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», Водным кодексом Российской Федерации и другим природоохранным законодательством, санитарными нормами и правилами, самостоятельно организовать и осуществить производственный контроль за соблюдением требований экологической, санитарной и пожарной безопасности.

Выполнять за свой счет предписания органов государственного контроля (надзора) о принятии мер по ликвидации ситуаций, возникших в результате деятельности Арендатора, ставящих под угрозу сохранность Объекта, экологическую и санитарную обстановку вне арендуемого Объекта, а также об устранении нарушений законодательства Российской Федерации в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения и в области охраны окружающей среды и природопользования.

2.2.8.   Не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленного Арендатору по Договору имущества, в частности переход его к иному лицу (договоры залога, внесение права на аренду Объекта или его частей в уставный (складочный) капитал организации и др.).

2.2.9. Обеспечивать беспрепятственный доступ на Объект:

- представителям органов государственного контроля и надзора для осуществления своих полномочий, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

- после предварительного уведомления Арендатора Арендодателем работникам организаций, осуществляющих техническое обслуживание и ремонт Объекта и находящегося на нем санитарно-технического и иного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ, работ по ликвидации аварий либо неисправности оборудования, приборов учета и контроля;

- работникам и представителям Арендодателя для его осмотра и проверки соблюдения условий Договора с участием уполномоченного представителя Арендатора, а также предоставлять все документы, необходимые Арендодателю для реализации указанного правомочия.

2.2.10. В течение 60 (шестидесяти) календарных дней со дня передачи АрендодателемАрендатору зарегистрированного Договора в соответствии с п. 2.1.4 Договора:

при наличии отвечающего установленным требованиям энергопринимающего устройства, непосредственно присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии (воды) заключить договоры на водо-, тепло-, электроснабжение, снабжение иными ресурсами Объекта с организациями, предоставляющими указанные услуги. В течение 10 (десяти) рабочих дней с момента заключения этих договоров письменно с приложением копий договоров уведомить об этом Арендодателя;

при отсутствии указанных в предыдущем абзаце устройств учета или невозможности заключить вышеуказанные договоры Арендатор компенсирует Арендодателю стоимость коммунальных платежей на основании дополнительных счетов в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента выставления такого счета;

заключить договор на сбор и вывоз бытовых отходов, а в случае осуществления Арендатором деятельности, в процессе которой образуются отходы производства и потребления (в том числе и опасные), также на вывоз и таких отходов с организацией, предоставляющей соответствующие услуги, либо при наличии собственных контейнерных площадок - с иной организацией, предоставляющей соответствующие услуги. В течение 10 (десяти) рабочих дней с момента заключения этого договора письменно с приложением копии договора уведомить об этом Арендодателя.

заключить договор на сбор и транспортирование к месту дальнейшей переработки/размещения отходов производства и потребления, остатков грузов с организацией, имеющей соответствующую лицензию. В течение 10 (десяти) рабочих дней с момента заключения этого договора письменно с приложением копии договора уведомить об этом Арендодателя.

Своевременно производить оплату услуг по указанным договорам.

2.2.11. При наступлении страхового случая, предусмотренного договором страхования, заключенным в соответствии с п. 2.2.3 Договора, незамедлительно сообщить о происшедшем Арендодателю, а также в соответствующие компетентные органы (Капитану порта, полицию, органы Госпожнадзора, организацию, занимающуюся эксплуатацией инженерных коммуникаций, и т.п.) и Страховую организацию и предоставить представителям ФИО7 организации возможность осмотреть Объект.

2.2.12. Передать Арендодателю Объект по акту сдачи-приемки не позднее 10 (десяти) календарных дней после прекращения Договора в том состоянии, в котором Арендатор его получил, с учетом амортизации, начисленной в общеустановленном порядке, со всеми неотделимыми улучшениями.

2.2.13. В шестимесячный срок с момента подписания Договора, если иной срок не установлен соответствующими актами, получить согласования и заключения компетентных органов и организаций, необходимые для осуществления деятельности, указанной в п. 1.2 Договора.

2.2.14. Компенсировать Арендодателю суммы штрафов, наложенных на Арендодателя в результате деятельности Арендатора.

«2.2.15. Ежегодно в срок до 31 (тридцать первого) декабря предоставлять Арендодателю Отчет о выполнении текущего и капитального ремонта Объекта в соответствии с Планом-графиком (далее – Отчет) с указанием причин (при наличии), повлекших частичное или полное неисполнение Плана-графика».

В соответствии с указанным Планом-графиком, согласованным Арендодателем, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт Объекта, в том числе ремонт в соответствии с документами, составляющими пополняемую часть Паспорта гидротехнического сооружения.

Ежегодно в срок до 31 (тридцать первого) декабря предоставлять Арендодателю Отчет о выполнении Плана-графика (далее - Отчет).

2.2.16.   Предоставлять равный доступ к услугам в морском порту, оказываемым с использованием Объекта.

2.2.17.   Осуществлять за свой счет мероприятия, связанные с обеспечением защиты арендуемого Объекта от актов незаконного вмешательства в морском порту в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Предоставлять на основании письменных обращений Арендодателя информацию по вопросам эксплуатации Объекта.

2.2.18.  Принять от Арендодателя Объект по акту сдачи-приемки (Приложение № 1 к Договору), не позднее 10 (десяти) календарных дней с даты согласования Договора Федеральным агентством морского и речного транспорта.

2.2.19.     Осуществлять освидетельствование, ведение и корректировку паспортагидротехнического   сооружения   Объекта,    предварительно   согласовывать   с   Арендодателем результаты проведенного освидетельствования, а также предоставлять Арендодателю сведения и документы по итогам мероприятий, указанных в настоящем пункте.

Осуществлять за свой счет технический осмотр и декларирование соответствия Объекта.

2.2.20. Не заключать договоры субаренды Объекта либо части Объекта с размером арендной платы по договору субаренды, превышающим размер арендной платы по Договору, рассчитанной пропорционально площади Объекта.

2.2.20.1. В случае нарушения Арендатором п. 2.2.20 Договора и установления им в договоре субаренды Объекта/части Объекта размера арендной платы, превышающего размер арендной платы по Договору, Арендатор обязан в течение 5 (пяти) календарных дней с даты выявления факта нарушения привести размер арендной платы по договору субаренды в соответствие Федеральному закону от 08.11.2007 № 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

2.2.21. В случае если страхование Объекта от риска утраты (гибели) или повреждения,делающего невозможным его использование по прямому назначению, осуществляется Арендодателем в соответствии с п. 2.4.7 Договора, компенсировать затраты Арендодателя на страхование Объекта.

Компенсация затрат Арендодателя на страхование Объекта осуществляется Арендатором в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения соответствующего требования Арендодателя с приложением подтверждающих документов.

2.2.22.В качестве обеспечения исполнения обязательств по Договору до заключения Договора Арендатор предоставил Арендодателю обеспечение исполнения Договора в виде внесения денежных средств (обеспечительный платеж) на расчетный счет Азово-Черноморского бассейнового филиала ФГУП «Росморпорт»: р/с: 

<

***> в филиале «Газпромбанк» (Открытое акционерное общество) в г. Краснодаре, к/с: 30101810500000000781, БИК 040349781, в размере 1 526137 (Один миллион пятьсот двадцать шесть тысяч сто тридцать семь) рублей 00 копеек, в том числе НДС 20%, со сроком действия превышающем срок действия Договора на 1 (один) месяц.

2.2.23.Начисленные Арендатору по Договору пени и штрафы Арендодатель вправе удержать из обеспечительного платежа, перечисленного Арендатором в соответствии с пунктом 2.2.22 Договора. В случае неисполнения Арендатором своих обязательств по уплате арендной платы сумма обеспечительного платежа направляется в первую очередь на погашение пеней и штрафов, а затем на погашение основной задолженности по арендной плате.

При этом в случае, удержания Арендодателем из обеспечительного платежа задолженности по арендной плате, пеней или штрафов при 100% погашении обеспечительного платежа Арендатор перечисляет Арендодателю недостающую часть обеспечительного платежа.

Арендатор обязуется выплатить сумму, указанную в абзаце 2 настоящего пункта в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения соответствующего требования от Арендодателя.

 

2.3 Права Арендатора:

2.3.1.  При выполнении условий, предусмотренных п. 2.2.11 Договора, Арендатор при наступлении страхового случая и восстановлении состояния Объекта до первоначального, имеет право на возмещение своих расходов на ремонт в пределах страхового возмещения. Возмещение расходов Арендатора производится на основании отдельного договора о компенсации данных расходов, заключаемого между Арендодателем и Арендатором в течение 20 (двадцати) рабочих дней с момента поступления страхового возмещения, на расчетный счет Арендодателя, при условии согласования с Арендодателем проектной документации по восстановлению Объекта и подтверждения факта восстановления Объекта до первоначального состояния и наличия подписанного представителями Арендатора и Арендодателя Акта приемки отремонтированного Объекта.

Во всяком случае, возмещение производится только на основании документов, подтверждающих понесенные Арендатором расходы в связи с восстановлением Объекта и в пределах фактически полученной Арендодателем суммы страхового возмещения по соответствующему страховому случаю.

2.3.2.  Арендатор вправе сдавать Объект в субаренду при наличии письменного согласияАрендодателя. Размер арендной платы по договору субаренды не должен превышать размер арендных платежей по Договору, рассчитанных пропорционально площади Объекта.

Положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве арендатора, надлежащим образом, исполнявшим свои обязанности по Договору, на заключение договора аренды на новый срок не распространяются.

2.3.3. На срок аренды Объекта к Арендатору переходит право пользования частью земельного участка, которая занята Объектом и необходима для его использования.

2.3.4.    Арендатор вправе за счет собственных и (или) привлеченных средств выполнить неотделимые улучшения, в том числе в виде ремонта или реконструкции Объекта, на основании проектной документации, согласованной Арендодателем.

Порядок, сроки и условия проведения неотделимых улучшений, в том числе в виде реконструкции Объекта, определяются отдельным дополнительным соглашением к Договору, заключаемым в соответствии с пунктом 2.1.6 Договора.

 

2.4. Права Арендодателя:

2.4.1. Арендодатель имеет право без согласия Арендатора осуществлять в установленном порядке размещение рекламы на Объекте, если ее размещение не будет препятствовать Арендатору использовать Объект по назначению. Арендодатель должен письменно уведомить Арендатора о намерении разместить рекламу не менее чем за 15 (Пятнадцать) календарных дней до даты ее размещения.

2.4.2. Арендодатель имеет право вывести Объект из эксплуатации в случае необходимости проведения работ по реконструкции Объекта, если вывод Объекта из эксплуатации на период реконструкции предусмотрен проектной документацией, письменно уведомив Арендатора за 30 (Тридцать) календарных дней о дате вывода Объекта.

2.4.3. На время проведения реконструкции Объекта арендная плата за пользование Объектом не начисляется.

2.4.4.  В случае неисполнения Арендатором на конец отчетного года обязательства по проведению текущего и/или капитального ремонта Объекта, в соответствии с Планом-графиком (п. 2.2.15 Договора), Арендодателем в его адрес направляется претензия, содержащая в том числе сроки выполнения указанного ремонта и последующей контрольной проверки.

В случае не устранения Арендатором нарушений условий Договора в установленные сроки Арендодатель имеет право выполнить текущий и/или капитальный ремонт Объекта.

При этом Арендатор обязан возместить Арендодателю затраты на текущий и/или капитальный ремонт Объекта, в том числе ремонт в соответствии с документами, составляющими пополняемую часть Паспорта гидротехнического сооружения, в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения от Арендодателя соответствующего уведомления.

2.4.5.Арендодатель имеет право без согласия Арендатора осуществлять контроль выполнения требований законодательства и нормативных правовых актов Российской Федерации по вопросам целевого использования и сохранности Объекта.

2.4.6.Арендодатель вправе запрашивать у Арендатора информацию по вопросам целевого использования и сохранности арендуемого Объекта.

2.4.7.В случае неисполнения Арендатором обязанности, предусмотренной п. 2.2.3 Договора, Арендодатель вправе самостоятельно страховать за свой счет Объект от риска утраты (гибели) или повреждения, делающего невозможным его использование по прямому назначению.

При этом Арендатор обязан возместить Арендодателю затраты на страхование Объекта в порядке, установленном п. 2.2.21 Договора.

2.4.8.  Права на любые неотделимые улучшения Объекта принадлежат Арендодателю с момента их производства, если иное не установлено дополнительным соглашением к Договору о производстве неотделимых улучшений Объекта.

 

3. Платежи и расчеты по Договору

 

3.1. В соответствии с отчетом об оценке арендная плата за пользование Объектом устанавливается в размере 2 097 891 (Два миллиона девяносто семь тысяч восемьсот девяносто один) рубль 00 копеек в год, кроме того НДС 20 % 419 578 (Четыреста девятнадцать тысяч пятьсот семьдесят восемь) рублей 20 копеек.

Ежемесячный размер арендной платы составляет 1/12 годового размера арендной платы. 3.1.1. Указанный размер арендной платы за владение и пользование Объектом не включает плату за пользование земельным участком или его частью, на которой располагается Объект или передаваемые вместе с ними соответствующие части земельного участка. После заключения Арендодателем договора аренды земельного участка, занимаемого Объектом, с собственником земельного участка, Арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличить ставку арендной платы за пользование

Объектом. Плата за пользование данным земельным участком (частью земельного участка) включается Арендодателем в ставку арендной платы за владение и пользование Объектом в одностороннем порядке. При этом размер увеличения арендной платы за пользование Объектом составляет величину платы за пользование земельным участком (частью земельного участка), предусмотренную договором между Арендодателем и собственником земельного участка.

3.2.      Размер арендной платы подлежит ежегодной индексации в одностороннем и бесспорном порядке на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды, но не чаще чем один раз в год.

Новый размер арендной платы устанавливается с 1 (первого) января каждого года.

Годовой размер арендной платы на каждый последующий год определяется путем индексации арендной платы за предшествующий год.

Ежегодно после официального опубликования федерального закона о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период Арендодатель в течение 20 (двадцати) календарных дней производит перерасчет годовой арендной платы на соответствующий год, а таксисе ежемесячного размера арендной платы. Новый размер арендной платы фиксируется в уведомлении, которое направляется Арендодателем Арендатору одновременно со счетом на оплату.

Разница между увеличенной и предыдущей арендной платой, возникшей с 1 (первого) января текущего года до даты получения уведомления, должна быть оплачена в течение 20 (двадцати) рабочих дней после выставления Арендодателем соответствующего счета.

3.3. Арендодатель вправе:

3.3.1.Каждые три года, начиная с даты передачи Объекта Арендатору по акту сдачи-приемки, проводить с привлечением независимого оценщика оценку рыночной стоимости права собственности имущества, переданного Арендатору по Договору, и арендной платы за его использование (имущественное право пользования по договору аренды);

3.3.2.В случае проведения реконструкции Объекта и в иных случаях изменения характеристик Объекта с привлечением независимого оценщика провести оценку рыночной стоимости права собственности имущества, переданного Арендатору по Договору, и арендной платы за его использование (имущественное право пользования по договору аренды).

3.3.3.  Размер арендной платы, определенный в результате оценки имущественных прав пользования Объектом в соответствии с п.п. 3.3.1, 3.3.2 Договора устанавливается Арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке.

Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором уведомления, содержащего информацию о соответствующих изменениях.

Момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 15 (пятнадцати) календарных дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в Договоре. Оплата нового размера арендной платы за первый период производится Арендатором в течение 20 (двадцати) календарных дней с момента получения Арендатором уведомления, содержащего информацию о соответствующих изменениях.

3.4.      Арендная плата по настоящему Договору до 10 (десятого) числа отчетного месяца, в полном объеме перечисляется Арендатором на расчетный счет Азово-Черноморского бассейнового филиала ФГУП «Росморпорт»: р/с: 

<

***> в филиале «Газпромбанк» (Открытоеакционерное общество) в г. Краснодаре, к/с: 30101810500000000781, БИК 040349781.

В том случае, если указанная дата выпадает на выходные или нерабочие праздничные дни, Арендатор перечисляет арендную плату не позднее первого рабочего дня, следующего за выходным или нерабочим праздничным днем.

Обязательство по внесению арендной платы по Договору возникает у Арендатора с даты передачи Объекта Арендатору по акту сдачи-приемки.

В случае если акт сдачи-приемки Объекта в аренду подписан Сторонами после 10 (десятого) числа отчетного месяца, арендная плата за период с даты подписания Сторонами акта сдачи-приемки до последнего числа отчетного месяца перечисляется Арендатором Арендодателю до 10 (десятого) числа месяца, следующего за отчетным.

 

4. Ответственность Сторон

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий Договора Сторона, не исполнившая или ненадлежаще исполнившая условия Договора, обязана возместить другой Стороне причиненные убытки.

4.2. Арендодатель в случае нарушения им п.п. 2.1.1 Договора выплачивает Арендатору пени в размере 0,5 % от суммы ежемесячного арендного платежа за каждый день просрочки.

4.3. В случае если Арендатор не принял Объект по акту сдачи-приемки в установленный Договором срок, он обязан за все время просрочки внести арендную плату в порядке, предусмотренном Договором, а также оплатить пени в размере 0,1% от суммы ежемесячного арендного платежа за каждый день просрочки.

4.4. В случае отсутствия в течение срока, установленного в п. 1.2 Договора, согласования использования Объекта по его целевому назначению в компетентных органах и организациях, Арендатор самостоятельно несет ответственность в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

4.5. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором обязанности по предоставлению страхового полиса (договора страхования), а также информации об изменении и (или) расторжении договора страхования в срок, указанный в п. 2.2.3 Договора, Арендатор обязан уплатить пени в размере 0,1% от ежемесячного арендного платежа за каждый день просрочки.

4.6. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором обязанности по предоставлению документов, необходимых для получения страхового возмещения, в срок, указанный в п. 2.2.4 Договора, Арендатор обязан уплатить Арендодателю пени в размере 0,1 % от ежемесячного арендного платежа за каждый день просрочки.

4.7. В случае неисполнения Арендатором обязанностей, указанных в п. 2.2.8, 2.2.10, 2.2.11, 2.2.16, 2.2.19 Договора, Арендатор обязан уплатить штраф в размере 1 % от ежемесячного размера арендной платы, указанного в п. 3.1 Договора, за каждый факт неисполнения обязательства.

4.8.   За несвоевременное исполнение требований п. 2.2.12 Договора Арендатор уплачивает штраф в размере 5 % ежемесячного арендного платежа.

4.9.   В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором обязанности по предоставлению Плана-графика или Отчета в срок, указанный в п. 2.2.15 Договора, Арендатор обязан уплатить Арендодателю пеню в размере 1% от ежемесячного арендного платежа за каждый день просрочки.

4.10. В случае неисполнения Арендатором на конец отчетного года обязательства по проведению текущего и капитального ремонта в соответствии с Планом-графиком, указанным в п. 2.2.15 Договора, Арендатор обязан уплатить штраф в размере 5 % от ежемесячного размера арендной платы, указанного в п. 3.1 Договора, за каждый факт неисполнения обязательства.

4.11. В случае невыполнения Арендатором обязанности, указанной в пункте 2.2.18 Договора, начисляются пени в размере 0,3 % от суммы ежемесячного арендного платежа за каждый день просрочки

4.12. Уплата штрафов и пеней не освобождает Стороны от выполнения своих обязательств по Договору.

4.13. В случае передачи Арендатором Объекта или его частей в субаренду без согласия Арендодателя, Арендатор обязан уплатить штраф в размере 0,5 % от ежемесячного арендного платежа за каждый день предоставления Объекта или его частей в субаренду без согласия Арендодателя.

4.14. В случае нарушения Арендатором сроков оплаты, предусмотренных п.п. 2.2.21, 2.4.4, 3.3.3 и 3.4 Договора, начисляются пени в размере 0,3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

4.15.  В случае невыполнения Арендатором обязанности по перечислению Арендодателюнедостающей части обеспечительного платежа, указанной в пункте 2.2.23 Договора, начисляются пени в размере 0,1 % от суммы ежемесячного арендного платежа за каждый день просрочки.

4.16.В случае нарушения иных обязательств по настоящему Договору, Арендатор выплачивает Арендодателю штраф в размере 0,1% от суммы ежемесячного арендного платежа.

4.17.Если по вине Арендатора Объект выбывает из эксплуатации, в том числе ранее полного амортизационного срока службы (определяемого в соответствии с действующим законодательством), Арендатор не освобождается от арендной платы и обязан произвести за свой счет ремонт (восстановление) данного имущества в срок, определяемый односторонним предписанием Арендодателя, но объективно достаточный для выполнения соответствующих работ.

В случае полной утраты (гибели) Объекта по вине Арендатора Арендатор уплачивает недовнесенную им до истечения срока действия Договора арендную плату на счет, указанный в п. 3.4 Договора, а также возмещает рыночную стоимость Объекта за вычетом страховой выплаты, полученной Арендодателем.

4.18. Если состояние возвращаемого по окончании срока действия Договора Объекта с учетом проведенной реконструкции и неотделимых улучшений в иной форме, проведенных Арендодателем или Арендатором (если таковые имели место быть), хуже его состояния, отраженного в акте сдачи-приемки, с учетом амортизации, начисленной в общеустановленном порядке, Арендатор либо самостоятельно производит необходимый ремонт, либо компенсирует Арендодателю стоимость проведенного ремонта (замещения) Объекта. На время проведения ремонтных работ Арендатор не освобождается от внесения арендной платы за пользование ремонтируемым Объектом.

4.19. В случае нарушения Арендатором п. 2.2.20 Договора и установления им в договоре субаренды Объекта/части Объекта размера арендной платы, превышающего размер арендной платы по Договору, Арендатор обязан уплатить Арендодателю пени в размере 0,3 % от суммы ежемесячного арендного платежа, указанного в п. 3.1 Договора, за каждый день предоставления Объекта/части Объекта в субаренду (начиная с даты подписания Акта сдачи-приемки Объекта/части Объекта в субаренду).

4.20. Стороны освобождаются от ответственности, если неисполнение или ненадлежащее исполнение Договора произошло вследствие обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажорных обстоятельств). Обстоятельства непреодолимой силы означают события, неподвластные контролю Сторон, включая, но не ограничиваясь следующим: наводнение, землетрясение и иные явления природы, действия гражданских и военных властей, оккупация, война и военные действия, блокада, а также акты государственных органов, которые существенно влияют на возможность выполнения Сторонами своих обязательств по Договору.

4.21.  В случае возникновения обстоятельств непреодолимой силы, делающих полностью невозможным исполнение Сторонами своих обязательств по Договору, и даже после прекращения действия указанных обстоятельств или по причине их непрекращения в течение б (шести) календарных месяцев с момента возникновения, другая Сторона вправе расторгнуть Договор, и Стороны не будут нести ответственности за неисполненную часть своих обязательств в связи с этими обстоятельствами.

Сторона, ссылающаяся на обстоятельства непреодолимой силы, обязана информировать другую Сторону о наступлении подобных обстоятельств в письменном виде в течение 14 (четырнадцати) календарных дней с момента их возникновения с указанием сведений о характере обстоятельств, а также срока, в течение которого предполагается исполнить обязательство по Договору.

Сторона, ссылающаяся на обстоятельства непреодолимой силы, также обязана в течение 30 (тридцати) календарных дней предоставить официальное подтверждение компетентных органов о возникновении и действии указанных обстоятельств. Если Сторона не направит или несвоевременно направит необходимое извещение, то она не может ссылаться на данные обстоятельства, как форс-мажорные.

 

5. Изменение и расторжение Договора

 

5.1. Изменение условий Договора, за исключением изменения размера арендной платы в случаях, предусмотренных п.п. 3.1.1, 3.2 и 3.3 Договора, а также изменения адресов и банковских реквизитов Сторон, допускается только по соглашению Сторон.

Предложения об изменении Договора рассматриваются Сторонами в месячный срок и при их согласовании оформляются дополнительными соглашениями.

5.2. Арендодатель имеет право досрочно отказаться от исполнения Договора в одностороннем (внесудебном) порядке в следующих случаях:

5.2.1. При возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями Договора, с учетом последующих изменений и дополнений к нему, арендной платы за Объект в течение двух месяцев (подряд или отдельно) в течение любых последовательных 12 (двенадцати) месяцев действия Договора.

Отказ Арендодателя от исполнения Договора не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплаты неустойки (штрафа, пени).

5.2.2. При необеспечении Арендатором в соответствии с п. 2.2.9 Договора в течение 2 (двух) рабочих дней с даты направления Арендодателем соответствующего уведомления беспрепятственного доступа работникам и представителям Арендодателя на Объект для его осмотра и проверки соблюдения условий Договора.

5.2.3.   При передаче права аренды в залог, в уставный капитал хозяйственных обществ,товариществ или обременении Объекта иным способом, передаче без согласия Арендодателя Объекта или его частей в субаренду.

При этом, в случае передачи Арендатором Объекта или его частей в субаренду без согласия Арендодателя Договор подлежит расторжению в обязательном порядке в случаях, если:

Арендатор в течении месяца не произвел оплату выставленных Арендодателем пеней, предусмотренных п. 4.13 Договора;

Арендатор не расторгнул договор субаренды, заключенный без согласия Арендодателя, в течении 5 (пяти) рабочих дней с момента направления Арендодателем требования о расторжении такого договора субаренды;

повторного выявления Арендодателем факта заключения договора субаренды без согласия Арендодателя.

5.2.4.   В случае невыполнения Арендатором обязанности, указанной в п. 2.2.20.1 Договора. 5.3. В случае одностороннего (внесудебного) отказа Арендодателя от исполнения Договора

Арендодатель в письменной форме уведомляет Арендатора об отказе от исполнения Договора путем направления заказного письма с уведомлением о вручении по адресу Арендатора, указанному в Статье 9 Договора. Договор считается прекращенным с момента получения (доставки) Арендатором уведомления (заказного письма) Арендодателя об одностороннем отказе от исполнения Договора. При этом уведомление считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило Арендатору (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или Арендатор (адресат) не ознакомился с ним.

5.4 Договор может быть досрочно расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда при следующих нарушениях Договора:

5.4.1.В случае использования Объекта не по назначению, указанному в п. 1.1 Договора, а равно неиспользования Объекта по вине Арендатора более одного года.

5.4.2.Если Арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние Объекта, в т.ч. инженерного оборудования, либо не выполняет обязанности, предусмотренные п.п. 2.2.6, 2.2.7, 2.2.10, 2.2.13 Договора, и не устраняет допущенные нарушения после письменного предписания Арендодателя.

5.4.3.В случае неисполнения Арендатором обязанности, предусмотренной п.п. 2.2.15, 2.2.16, 2.2.17 Договора.

5.4.4.В случае введения арбитражным судом в отношении Арендатора процедуры банкротства либо проведения реорганизации или ликвидации Арендатора.

5.4.5.  В случае невыполнения Арендатором обязанностей, указанных в подпункте 2.2.7.1 Договора, при повторном неисполнении им предписаний органа государственного контроля (надзора) о принятии мер по ликвидации ситуаций, возникших в результате деятельности Арендатора, ставящих под угрозу сохранность Объекта, экологическую и санитарную обстановку вне арендуемого Объекта, а также об устранении нарушений законодательства Российской Федерации в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения и в области охраны окружающей среды и природопользования, и выявления органом государственного контроля (надзора) нарушений указанного законодательства после приостановления решением суда деятельности Арендатора.

5.5. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения Договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

 

6. Особые условия

6.1.  В аварийных ситуациях на Объекте, которые могут повлечь порчу Объекта, при отсутствии Арендатора организация, осуществляющая техническое обслуживание и ремонт Объекта, имеет право в целях устранения аварии вскрывать здания, помещения и сооружения, находящиеся на Объекте, в присутствии представителей правоохранительных органов и Арендодателя с обязательным составлением протокола и обеспечением сохранности зданий, помещений и сооружений, и имущества в них.

6.2.  Арендатор принимает все возможные меры для наиболее эффективного использования арендуемого Объекта.

6.3. В случае вывода Объекта из аренды до окончания срока действия Договора (прекращения Договора), Арендатор обязуется выплатить Арендодателю сумму, составляющую разницу между величиной арендной платы с учетом проведения капитального ремонта Арендодателем, и величиной арендной платы с учетом проведения капитального ремонта Арендатором, рассчитанную исходя из размера, определенного в отчете/отчетах об оценке, который был использован для установления размера арендной платы по Договору (с учетом направленного (ых) уведомления (ий) об изменении размера арендной платы), за период пользования Объектом с даты передачи его в аренду по акту сдачи-приемки до момента возврата из аренды по акту сдачи-приемки, за вычетом документально подтвержденных затрат Арендатора на производство им капитального ремонта Объекта в указанный период.

Арендатор обязуется выплатить сумму, рассчитанную в соответствии с абзацем 1 настоящего пункта, в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения соответствующего требования от Арендодателя.

6.3.1. Если состояние Объекта, с учетом проведенной реконструкции и неотделимых улучшений в иной форме, проведенных Арендодателем или Арендатором (если таковые имели место быть), в случае вывода Объекта из аренды до окончания срока действия Договора (прекращения Договора), в состоянии, требующем его ремонта, или невозможности его использования (эксплуатации) в соответствии с целевым назначением, с учетом нормального износа и произведенных с согласия Арендодателя неотделимых улучшений Арендатор обязуется выплатить Арендодателю стоимость ремонтных (восстановительных) работ в отношении Объекта.

Арендатор обязуется выплатить сумму, определенную в соответствии с абзацем 1 настоящего пункта, в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения соответствующего требования от Арендодателя.

6.4.Арендатор, подписывая Договор, подтверждает, что ознакомился с особенностями местоположения Объекта и доступа к нему.

6.5.Стороны допускают использование электронных подписей при исполнении Договора и совершении иных юридически значимых действий по Договору и признают электронные документы, подписанные электронной подписью установленные Договором, равнозначными документам на бумажном носителе, подписанным собственноручной подписью.

6.6.В целях исполнения Договора и совершения иных юридически значимых действий по Договору Стороны установили, что электронные документы Сторон признаются равнозначными документам на бумажном носителе, подписанным собственноручной подписью, только в случае их подписания усиленной квалифицированной электронной подписью (в том смысле, в котором она определена Федеральным законом от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи»).

6.7.Если в соответствии с федеральными законами, принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами или обычаем делового оборота документ должен быть заверен печатью, электронный документ, подписанный усиленной квалифицированной электронной подписью, признается равнозначным документу на бумажном носителе, подписанному собственноручной подписью и заверенному печатью.

 

7. Прочие условия

7.1. Неотделимые улучшения производятся Арендатором только с разрешения Арендодателя. При этом стоимость таких улучшений Арендодателем не возмещается.

7.2. Вопросы, не урегулированные Договором, регулируются законодательством Российской Федерации.

7.3. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из Договора или в связи с ним, разрешаются Сторонами в досудебном порядке путем предъявления претензии.

Сторона, получившая претензию от другой Стороны, обязана рассмотреть ее в течение 14 (Четырнадцати) календарных дней с момента получения.

В случае если спор не будет разрешен Сторонами в претензионном порядке, либо ответ на претензию не будет получен в установленный срок, Сторона, направившая претензию, вправе обратиться в арбитражный суд в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

7.4. Об изменениях наименования, местонахождения, банковских реквизитов или реорганизации Стороны обязаны письменно в 10-дневный срок сообщить друг другу со ссылкой на номер и дату Договора.

7.5.      Азово-Черноморский бассейновый филиал ФГУП «Росморпорт» является уполномоченным представителем Арендодателя, который на основании предоставленных ему полномочий имеет право выполнять все фактические действия в соответствии с условиями Договора, в том числе с подписанием соответствующих документов и их отражением в учете.

7.6. Договор составлен в 5 (Пяти) экземплярах, имеющих равную юридическую силу».

 

С ПАО «Новороссийский морской торговый порт» в пользу ФГУП «Росморпорт» взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей (с учетом определения суда от 20.03.2024 об исправлении описки).

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда изменить. 

Жалоба мотивирована следующим.

Объект не участвует и не может участвовать в производственной деятельности ответчика, связанной с перевалкой груза в морскому порту, в связи с чем п. 2.1.3. и п. 2.4.7 Договора должны быть изменены в представленной ответчиком редакции, а п. 2.2.21 и абз. 2 п. 2.4.7 Договора исключены. Положения абз. 1 п. 2.2.3 Договора об обязанности Арендатора застраховать Объект в течение пяти дней с момента передачи Объекта несоответствуют требованиям закона. П. 2.2.4 договора должен быть изложен следующим образом: «При наступлении страхового случая и после осмотра объекта представителями страховой организации, с которой заключен договор страхования объекта в соответствии с п.2.1.3, в порядке предусмотрено договором страхования, своевременно за свой счет произвести восстановление объекта до состояния, в котором он существовал на момент (дату) наступления страхового случая». Ответчик не согласен с редакцией п. 2.1.6 Договора в совокупности с п. 2.4.8 и п. 7.1 Договора. Ответчик считает, что абз. 3 п. 2.2.15 Договора обязывающий его ежегодно в срок до 31 (тридцать первого) декабря предоставлять Арендодателю Отчет о выполнении текущего и капитального ремонта Объекта в соответствии с Планом-графиком (далее - Отчет) с указанием причин (при наличии), повлекших частичное или полное неисполнение Плана-графика не соответствует требованиям действующего законодательства и подлежит исключению, ввиду того, что истец не наделен правом и полномочиями по утверждению обязательных планов текущего и капитального ремонта, выполняемых силами и средствами арендатора. П. 2.21 договора аренды подлежит исключению, так как положениями абз. 15 ст. 9 ФЗ от 21.07.1997 №117-ФЗ «О безопасности гидротехнических сооружений» предусмотрена обязанность собственника ГТС или эксплуатирующей организации заключать договор обязательного страхования гражданской ответственности в соответствии с законодательством РФ об обязательное страхование гражданской ответственности  владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварий на опасном объекте.  П. 2.2.22 Договора прямо противоречит интересам ответчика, не соответствует требованиям закона, а также в совокупности с п. 2.2.23 Договора дает возможность истцу злоупотреблять своими правами. П. 2.3.1 Договора не соответствует требованиям закона и интересам Ответчика, ввиду того, что предусматривает возмещение расходов Арендатора на ремонт при наступлении страхового случая и восстановлении состояния Объекта до первоначального в пределах страхового возмещения, так как затраты на восстановление Объекта или его часть не могут быть отнесены на Арендатора, в силу того, что не в результате его виновных действий и не при эксплуатации Объекта был причинен ущерб. П. 2.4.8 договора аренды противоречит положениям ст. 623 ГК РФ и п. 2.1.6 договора аренды. П. 3.3.1, п. 3.3.2 и п. 3.3.3 Договора необходимо    исключить,   т.к.    они    не    соответствует   требованиям   действующего законодательства и прямо противоречат ему, ввиду возможности Арендодателем изменять размер арендной платы чаще одного раза в год. П. 4.3 договора противоречит ч. 1 ст. 614 ГК РФ. Ответчик не согласен с п. 4.5 и п. 4.6 Договора, устанавливающими пени за неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором обязанности по предоставлению страхового полиса (договора страхования), информации об изменении и (или) расторжении договора страхования в срок, указанный в п. 2.2.3 Договора (п. 4.5 Договора) и за неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором обязанности по предоставлению документов, необходимых для получения страхового возмещения, в срок, указанный в п. 2.2.4 Договора. П. 4.7 Договора, устанавливающий ответственность за неисполнение обязанностей, предусмотренных п. 2.2.8, п. 2.2.10, п. 2.2.11, п. 2.2.16 и п. 2.2.19 Договора подлежит исключению ввиду того, что объект не участвует в производственной деятельности ответчика. П. 4.8 Договора подлежит изменению в части снижения штрафа с 5% до 0,1% ежемесячного арендного платежа, считая, что штраф в размере 5% находится «за пределами разумного и обоснованного». П 4.9 Договора подлежит изменению в части снижения штрафа с 1% до 0,01% ежемесячного арендного платежа, считая, что штраф в размере 1% направлен не на восстановление нарушенных прав Истца, а на извлечение им выгоды.  П. 4.10 Договора подлежит исключению, ввиду того, что абз. 3 п. 2.4.4 Договора предусмотрена обязанность Арендатора возместить Арендодателю затраты на текущий и/или капитальный ремонт Объекта, в том числе ремонт в соответствии с документами, составляющими пополняемую часть Паспорта гидротехнического сооружения, в случае неустранения Арендатором нарушений условий Договора об исполнении Арендатором на конец отчетного года обязательства по проведению текущего и/или капитального ремонта Объекта, в соответствии с Планом-графиком. Суд первой инстанции пунктом 4.11 Договора установил двойную ответственность за одно и тоже правонарушение, т.к. ответственность за непринятие Объекта по акту сдачи-приемки в установленный Договором срок установлена п. 4.3 Договора. Ответчик считает незаконным установление в п. 4.14 Договора пени за нарушение Арендатором сроков оплаты, предусмотренных п.п. 2.2.21, 2.4.4, 3.3.3 и 3.4 Договора, т.к. он не согласен с включением в Договор п. 2.2.21, п. 2.4.4 и п 3.3.3, а также считает, что п. 4.15 Договора, устанавливающий пеню за невыполнения Арендатором обязанности по перечислению Арендодателю недостающей части обеспечительного платежа, указанной в пункте 2.2.23 Договора, подлежит исключению в связи с несогласием Ответчика включения в Договор условия об обеспечительном платежом. П 4.16 Договора, устанавливающий ответственность за нарушениях иных обязательства по Договору, подлежит исключению ввиду того, что дает Арендодателю необоснованное преимущество и создает условия для злоупотребления своими правами. Абз. 1 п. 4.17 Договора, подлежит изменению т.к. у Арендодателя отсутствуют полномочия по определению сроков осуществления ремонтов ГТС и выдаче каких-либо односторонних предписаний на это, как и  абз. 2 п. 4.17 Договора, т.к. выплата арендной платы за оставшийся срок Договора приведет в неосновательному обогащению истца. Положения п. 4.18 Договора, устанавливающие обязанность Арендатора самостоятельно производить ремонт либо компенсировать Арендодателю стоимость проведенного ремонта (замещения) Объекта в случае, если состояние возвращаемого по окончании срока действия Договора Объекта с учетом проведенной реконструкции и неотделимых улучшений в иной форме, проведенных Арендодателем или Арендатором (если таковые имели место быть), хуже его состояния, отраженного в акте сдачи приемки, с учетом амортизации, начисленной в общеустановленном порядке, на время проведения ремонтных работ Арендатор не освобождается от внесения арендной платы за пользование ремонтируемым Объектом, являются незаконными, в связи с чем указанный пункт подлежит исключению. П. 4.19 Договора, устанавливающий пеню в случае нарушения Арендатором п. 2.2.20 Договора и установления им в договоре субаренды Объекта/части Объекта размера арендной платы, превышающего размер арендной платы по Договору подлежит исключению, ввиду того, что права Арендодателя названными действиями ответчика не нарушаются, а нарушаются права субарендатора, на защитукоторых истец не уполномочен. Ответчик просит исключить из п. 5.1 Договора отсылку на п. 3.3 Договора, так как считает, что положения п. 3.3 Договора незаконны и подлежат исключению. П. 5.2.1 Договора, который предоставляет право Арендодателю досрочно отказаться от исполнения Договора в одностороннем (внесудебном) порядке при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями Договора, с учетом последующих изменений и дополнений к нему, арендной платы за Объект в течении двух месяцев (подряд или отдельно) в течение любых последовательных 12 (двенадцати) месяцев действия Договора подлежит исключению, так как противоречит п. 3 ст. 619 ГК РФ. Ответчик просит исключить п. 5.2.2 Договора, который предусматривает право Арендодателя досрочно отказаться от исполнения Договора в одностороннем (внесудебном) порядке при необеспечении Арендатором в соответствии с п. 2.2.9 Договора в течение 2 (двух) рабочих дней с даты направления Арендодателем соответствующего уведомления беспрепятственного доступа работникам и представителям Арендодателя на Объект для его осмотра и проверки соблюдения условий Договора, т.к. по мнению Ответчика указанный пункт Договора противоречит положениям ч. 2 ст. 450 ГК РФ, которая предусматривает возможность судебного расторжения договора при существенном нарушении договора другой стороной. Ответчик просит исключить из Договора п. 5.2.4. Ответчик не согласен с п. 5.3 Договора, так как считает, что указанным пунктом нарушены требования ч. 3 ст. 619 ГК РФ. Ответчик считает, что из п. 5.4.3 Договора подлежит исключению ссылки на п.2.2.15 и п. 2.2.16 Договора, так как п. 4.7 и п. 4.9 Договора предусмотрена ответственность за нарушение названных пунктов. П. 5.4.5 договора подлежит исключению. П. 6.3 и п. 6.3.1 Договора подлежат исключению, так как положения указанных пунктов способствуют возникновению у Ответчика необоснованных расходов, а у Истца - неосновательного обогащения. Ответчик просит изменить п. 7.1 Договора так как считает, что указанный пункт противоречит положениям п. 2.1.6 Договора и положениям ч. 4 ст. 623 ГК РФ.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика дал пояснения по существу спора, просил решение суда первой инстанции изменить, принять по делу новый судебный акт с учетом письменных изменений изложенных в апелляционной жалобе.

Представитель истца в судебном заседании дал пояснения по существу спора, возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

В порядке статьи 163 АПК РФ  в судебном заседании был объявлен перерыв до 05 июня 2024 года до 12 час. 25 мин. после перерыва судебное заседание продолжено в присутствии представителей истца и ответчика.

Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, уведомлено о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.          

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 31.07.2019 между ФГУП «Росморпорт» (истец/владелец) и ПАО «НМТП» (ответчик/пользователь) заключено соглашение N 1195/19/0317 об оплате за фактическое пользование, согласно п. 1.1. которого Пользователь обязался производить оплату Владельцу за фактическое пользование объектом федерального недвижимого имущества, принадлежащего Истцу на праве хозяйственного ведения Берегоукрепление внешнее. Нефтегавань «Шесхарис», площадью 921,80 кв. м, кадастровый номер 23:47:0210001:78, местоположение: Краснодарский край, г. Новороссийск, Новороссийский морской порт, нефтегавань "Шесхарис".

Пунктом 1.2 Соглашения установлено, что оплата за фактическое пользование Объектом производится Пользователем с 01.03.2019 по дату передачи Объекта в аренду.

Ответчик письмом от 31.01.2020 N 1120-03/33 обратился в Федеральное агентство морского и речного транспорта с целью получения заключения о наличии/отсутствии неразрывной связи по своим техническим характеристикам, местонахождению и назначению объектов недвижимого имущества (Трубопровод-0, литер 122-1-XXXXVIII, протяженность 975,2 м, кадастровый номер 23:47:0210003:698, местонахождение: г. Новороссийск, Восточный округ, Шесхарис), находящихся в собственности потенциального арендатора - ПАО «НМТП», с Объектом.

В соответствии с п. 14 ст. 31 Федерального закона от 8 ноября 2007 г. N 261-ФЗ "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Росморречфлотом выдано Ответчику заключение от 16.03.2020 N КС-27/2817 о наличии неразрывной связи по своим техническим характеристикам, месту нахождения, назначению между Объектом и недвижимым имуществом, принадлежащим на праве собственности Ответчику.

Письмом от 24.03.2020 N 1120-03/87 Ответчик заявил о намерении заключить без проведения конкурса сроком до 31.12.2055 года договор аренды Объекта на основании Заключения.

Письмом от 07.04.2020 N 1568/20-01 Истец направил Ответчику на подписание проект договора аренды Объекта.

- Письмом от 15.05.2020 Ответчик направил Истцу замечания к проекту договора аренды Объекта, а также предложил заключить дополнительное соглашение к договору аренды N 01-10/663 от 02.08.2002, действующему между Истцом и Ответчиком (далее - действующий договор аренды), включив в перечень арендуемых объектов Берегоукрепление внешнее. Нефтегавань «Шесхарис», тем самым желая распространить условия действующего договора аренды на Объект.

Письмом от 14.07.2020 N 2793/20-01 Истец повторно направил Ответчику сравнительный анализ условий проекта договора аренды Объекта с учетом замечаний Ответчика с просьбой направить проект договора аренды Объекта в редакции Ответчика с учетом доводов Истца.

Письмом от 28.08.2020 N 1007-04/78 Ответчик вновь предложил заключить дополнительное соглашение к действующему договору аренды, включив в перечень арендуемых объектов Объект.

Письмом от 15.10.2020 N 4357/20-01 Истец обосновал невозможность включения Объекта в перечень объектов действующего договора аренды и повторно направил на рассмотрение проект договора аренды Объекта.

Письмом от 28.10.2020 N 1007-04/131 Ответчик отказался подписывать направленный ему ранее проект договора аренды Объекта, предложил повторно рассмотреть включение Объекта в перечень объектов аренды в действующий договор аренды.

Письмом от 10.11.2020 N 4730/20 Истец повторно представил Ответчику нормативно обоснованные доводы о невозможности включения Объекта в перечень объектов действующего договора аренды, а также указал, что пользуясь Объектом на бездоговорной основе Ответчик злоупотребляет своим правом, не исполняя в полном объеме свои обязательства по содержанию в процессе эксплуатации Объекта, в связи с чем Истец в полной мере не может реализовать свои уставные задачи по эффективному использованию находящегося на его балансовом учете федерального имущества.

Письмом от 23.12.2020 N 5555/20-01 Истец запросил позицию Ответчика на письмо от 10.11.2020 N 4730/20.

Заключение о неразрывной связи действует до даты заключения договора аренды, но не более одного года с даты его выдачи Росморречфлотом, что следует из п. 12.1 Порядка сдачи в аренду федерального имущества, расположенного в морском порту, находящегося в хозяйственном ведении федеральных государственных унитарных предприятий, подведомственных Федеральному агентству морского и речного транспорта, утвержденного приказом Минтранса РФ от 02.11.2009 N 191.

Таким образом, срок действия Заключения истек 16.03.2021, в связи с чем Истец объявил конкурентную процедуру (ЦАА 05-21), однако Ответчик обратился в Росморречфлот с письмом от 07.06.2021 N 1000-01/84 об отмене конкурса в связи с намерением Ответчика воспользоваться своим правом на получение заключения о наличии неразрывной связи на новый срок.

Росморречфлотом выдано второе заключение от 03.09.2021 N ЗД-27/10022 о наличии неразрывной связи по своим техническим характеристикам, месту нахождения, назначению между Объектом и недвижимым имуществом, принадлежащим на праве собственности Ответчику (далее - Заключение от 03.09.2021 N ЗД-27/10022).

Письмом от 22.09.2021 N 1007-04/395 Ответчик вновь обратился к Истцу с намерением заключить договор аренды Объекта на основании Заключения от 03.09.2021 N ЗД-27/10022 и просьбой направить для согласования проект договора аренды.

Для подготовки проекта договора аренды Объекта Истец был вынужден повторно провести оценку Объекта, и только 18.02.2022 Истец получил Отчет об оценке N 704/ОПЭД/-19-55 Объекта, выполненный ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг».

Письмом от 16.03.2022 N 14/886-ИС Истец направил Ответчику на согласование и подписание проект договора аренды Объекта с актуальными данными о размере арендной платы.

Письмом от 18.04.2022 N 14/1441-ИС Истец обратился к Ответчику за предоставлением информации о подписании договора аренды, направленного ему письмом от 16.03.2022 N N 14/886-ИС.

Письмом от 22.04.2022 N 01-05-04/106 Ответчик в нарушение порядка, предусмотренного ст. ст. 432, 433, 445 ГК РФ направил Истцу мнение о необходимости корректировки условий представленного на рассмотрение проекта договора аренды Объекта без указания какие именно условия и в какой части подлежат корректировке.

Письмом от 28.04.2022 N 14/1611-ИС Истец обратился к Ответчику с требованием направить аргументированную позицию по вопросу заключения договора аренды Объекта на условиях направленного проекта договора, а в случае несогласия с условиями договора, предложенных Истцом направить протокол разногласий.

Письмом от 11.05.2022 N 06-02-13/15 Ответчиком представлены предложения по внесению изменений в проект договора аренды Объекта.

Письмом от 24.06.2022 N 14/2418-ИС Истец направил Ответчику на подписание откорректированный в соответствии с предложениями Ответчика договор аренды Объекта.

Письмом от 11.08.2022 N 14/2983-ИС Истец обратился к Ответчику с требованием сообщить о сроках рассмотрения и подписания договора аренды Объекта, направленного письмом от 24.06.2022 N 14/2418-ИС.

Письмом от 15.08.2022 N 06-02-03/84 Ответчик отказался подписывать ранее направленный ему проект договора аренды Объекта в связи с тем, что, по мнению Ответчика, в нем не учтены существенные предложения и замечания, изложенные в письме от 11.05.2022 N 06-02-13/15.

Ввиду того, что заключение о неразрывной связи действует до даты заключения договора аренды, но не более одного года с даты его выдачи Росморречфлотом (п. 12.1. Порядка сдачи в аренду федерального имущества, расположенного в морском порту, находящегося в хозяйственном ведении федеральных государственных унитарных предприятий, подведомственных Федеральному агентству морского и речного транспорта, утвержденного приказом Минтранса РФ от 02.11.2009 N 191), право Ответчика на заключение договора аренды Объекта без проведения конкурентной процедуры прекратилось 03.09.2022.

Ответчиком письмом от 10.08.2022 N 06-02-03/78 направил Истцу заявление о намерении заключить договор аренды Объекта сроком на 49 лет с целью получения соответствующего Заключения Росморречфлота на новый срок.

24.10.2022 Ответчику повторно Росморречфлотом выдано заключение N ЗД-27/13871 о наличии неразрывной связи по своим техническим характеристикам, месту нахождения, назначению между Объектом и недвижимым имуществом, принадлежащим на праве собственности Ответчику.

Письмом от 11.11.2022 N 14/4461-ИС Истец направил Ответчику на согласование и подписание проект договора аренды Объекта на основании Заключения от 24.10.2022 N ЗД-27/13871.

Письмом от 23.11.2022 N 06-02-03/167 Ответчик отказал в заключении направленного договора аренды и выразил мнение о возможности заключения дополнительного соглашения к действующему договору аренды в части включения в состав арендуемого имущества Объекта.

Письмом от 05.12.2022 N 14/4864-ИС Истец представил Ответчику аргументированную позицию об отсутствии возможности включения Объекта в перечень имущества, переданного по действующему договору аренды, в частности указывая на то, что правоспособность Ответчика на заключение договора аренды Объекта без проведения конкурентной процедуры возникла с момента выдачи соответствующего заключения Росморречфлота. В связи с этим ранее достигнутые сторонами соглашения об условиях договора аренды иного имущества не могут распространяться на условия действующего договора аренды Объекта.

Кроме того, действующий договор аренды не соответствует рекомендованной письмом Минтранса России от 01.09.2010 N ОВ-22/1931 форме договора аренды объектов инфраструктуры морского порта.

Письмом от 19.12.2022 N НМТП-06-02-03/209 Ответчик вновь представил отказ от подписания договора аренды Объекта, поскольку, по его мнению, представленный проект договора аренды Объекта не отвечает интересам Ответчика и его условия могут привести к существенным финансовым расходам Ответчика.

Таким образом, Ответчику неоднократно выдавались заключения от 16.03.2020 N КС-27/2817, от 03.09.2021 N ЗД-27/10022 и от 24.10.2022 N ЗД-27/13871 о наличии неразрывной технологической связи между Объектом и смежным объектом, принадлежащим на праве собственности Ответчику, что обязывало Ответчика заключить договор аренды Объекта.

Письмами от 07.04.2020 N 1568/20-01, от 14.07.2020 N 2793/20-01, от 15.10.2020 N 4357/20-01, от 10.11.2020 N 4730/20, от 16.03.2022 N 14/886-ис, от 24.06.2022 N 24/2418-ис и от 01.08.2022 N 14/2983-ис Истцом Ответчику направлялись на подписание проекты договоров аренды Объекта, которые так и не были подписаны.

В связи с длительным согласованием Ответчиком условий договоров аренды Объекта, заключения Росморречфлота прекращали свое действие.

Судом установлено, что с момента подачи иска изменилось основание заключения договора аренды - ответчику выдано новое заключение Росморречфлота от 11.10.2023 N БТ-27/14765 о наличии неразрывной технологической связи по своим техническим характеристикам, месту нахождения, назначению между объектом федеральной собственности - Берегоукрепление внешнее. Нефтегавань «Шесхарис», а также проведена переоценка права и размер арендной платы за пользование Объектом в соответствии с отчетом об оценке от 25.01.2024 N 704/ОПЭД-19-107 установлен в размере 2 097 891 (Два миллиона девяносто семь тысяч восемьсот девяносто один) рубль 00 копеек в год, кроме того НДС 20% 419 578 (Четыреста девятнадцать тысяч пятьсот семьдесят восемь) рублей 20 копеек.

В настоящее время Ответчик использует Объект на основании Соглашения, стоимость пользования по которому составляет 1 966 233,6 руб. в год (с НДС).

По мнению истца, помимо этого, в рамках Соглашения Ответчик не проводит текущий и капитальный ремонт Объекта, у него отсутствует обязанность страховать гражданскую ответственность за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц, эксплуатировать Объект в соответствии с федеральными законами об охране окружающей среды и санитарно-эпидемиологического благополучия, вносить арендные платежи в соответствии актуальным размером арендной платы, соблюдать на Объекте требования по транспортной безопасности.

Истец указывает, что действия Ответчика препятствуют Истцу в полной мере реализовать свои уставные задачи по эффективному использованию федерального имущества, закрепленного за Истцом на праве хозяйственного ведения.

Порядок сдачи в аренду федерального имущества, расположенного в морском порту, находящегося в хозяйственном ведении федеральных государственных унитарных предприятий, подведомственных Федеральному агентству морского и речного транспорта утвержден приказом Минтранса России от 02.11.2009 N 191.

Согласно п. 19 Порядка объект инфраструктуры, в отношении которого в установленный п. 4 Порядка срок ФГУП «Росморпорт» не получило ни от одного потенциального арендатора заявку о намерении заключить договор аренды, содержащую обоснование его права заключить договор аренды без проведения конкурса (в соответствии с п. 11 ст. 31 Закона о морских портах), подлежит сдаче в аренду путем проведения торгов в форме конкурса или аукциона.

Исходя из буквального содержания указанной нормы следует, что реализация (имущества посредством проведения торгов возможна в случае отсутствия поданных потенциальными участниками заявок о намерении заключить договор долгосрочной аренды.

Согласно п. 5 Порядка юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, желающее заключить договор аренды Объекта инфраструктуры (далее - потенциальный арендатор), обращается к Истцу с заявлением, составленным в свободной форме, о намерении заключить договор аренды с указанием интересующих его Объектов инфраструктуры и сроков аренды.

Положениями статьи 31 Закона о морских портах и Приказа Минтранса России от 02.11.2009 N 191 предусмотрены исключения из общих правил по признаку обеспечения технологического процесса оказания услуг в морском порту ввиду неразрывной связи смежного объекта инфраструктуры морского порта, относящийся к недвижимому имуществу, с объектом аренды.

При этом, проведение торгов в форме конкурса или аукциона возможно только в случае, если управляющей имуществом порта организацией не было получено ни одной заявки о намерении заключить договор аренды с обоснованием права на его заключение без проведения конкурса, либо когда по полученной заявке выдан отказ.

Поскольку на поступившую от Ответчика заявку были выданы заключения, подтверждающие преимущественное право на заключение договора аренды, являлся неправомерным даже факт объявления конкурса на передачу в аренду Объектов, что привело бы к недействительности его результатов.

Таким образом, реализация Объекта посредством проведения торгов в данном случае возможна только при отсутствии поданных потенциальными участниками заявок о намерении заключить договор долгосрочной аренды.

Истец как представитель государства в рассматриваемых правоотношениях должен проявлять должную степень заинтересованности в передаче имущества лицу, которое является максимально надежным и способен обеспечить непрерывную деятельность на территории передаваемого объекта, обратное противоречит системному толкованию норм действующего законодательства, которое направлено на предоставление возможности передачи имущества без проведения торгов.

При указанных обстоятельствах, принимая во внимание волеизъявления Ответчика, неоднократно выраженное в обращениях в адрес Истца, спорный Объект недвижимости Истец обязан был передать в пользование на праве аренды без проведения конкурса Ответчику как лицу, которому на праве собственности принадлежат смежные объекты инфраструктуры порта, которые по своим техническим характеристикам, месту нахождения, назначению неразрывно связаны с указанным объектом порта и обеспечивает технологический процесс оказания услуг в порту.

Вышеуказанные обстоятельства явились основанием для обращения истца с настоящими требованиями в суд с заявлением об обязании ПАО «НОВОРОССИЙСКИЙ МОРСКОЙ ТОРГОВЫЙ ПОРТ» в срок не позднее 60 дней с момента вступления в законную силу решения суда заключить с ФГУП «РОСМОРПОРТ» договор аренды объекта федерального недвижимого имущества Берегоукрепление внешнее. Нефтегавань «Шесхарис», площадью 921,80 кв. м, кадастровый номер 23:47:0210001:78, местоположение: Краснодарский край, г. Новороссийск, Новороссийский морской порт, нефтегавань «Шесхарис» в представленной  редакции.

При принятии судебного акта суд исходил из следующего.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В соответствии с ч. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в случае направления конкретному лицу предложения заключить договор, в котором содержатся условия, достаточные для заключения такого договора, наличие намерения отправителя заключить договор с адресатом предполагается, если иное не указано в самом предложении или не вытекает из обстоятельств, в которых такое предложение было сделано.

Условия договора могут быть определены путем отсылки к примерным условиям договоров (статья 427 ГК РФ) или к условиям, согласованным предварительно в процессе переговоров сторон о заключении договора, а также содержаться в ранее заключенном предварительном (статья 429 ГК РФ) или рамочном договоре (статья 429.1 ГК РФ) либо вытекать из уже сложившейся практики сторон.

Учитывая обязанность Истца по эффективному использованию объектов федерального недвижимого имущества и недобросовестные действия Ответчика как по получению соответствующих заключений о наличии неразрывной связи, так и по заключению договора аренды Объекта, истец был вынужден обратиться в суд с требованием о понуждении ПАО «НМТП» заключить договор аренды Объекта на условиях истца.

В соответствии с положениями п. 11 ст. 31 ФЗ от 8 ноября 2007 г. №261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» договор аренды находящегося в государственной собственности и относящегося к недвижимому имуществу объекта инфраструктуры морского порта (за исключением объектов инфраструктуры морского порта, относящихся к автомобильным и железнодорожным подъездным путям, линиям связи, устройствам тепло-, газо-, водо- и электроснабжения, инженерным коммуникациям и иным объектам, используемым несколькими юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность в морском порту) заключается без проведения конкурса (аукциона) с лицом, которому на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления принадлежит смежный объект инфраструктуры морского порта, относящийся к недвижимому имуществу, если этот смежный объект недвижимого имущества по своим техническим характеристикам, месту нахождения, назначению неразрывно связан с указанным объектом аренды и обеспечивает технологический процесс оказания услуг в морском порту.

Таким образом, исходя из буквального толкования п. 11 ст. 31 Закона о морских портах, Объект может быть передан в аренду на бесконкурсной основе на основании заключения о наличии неразрывной связи исключительно посредством заключения договора аренды, а не дополнительного соглашения к действющим договорам аренды, вопреки позиции Ответчика.

При этом, договор аренды от 02.02.2002 № 01-10/663, на который постоянно в ходе судебного разбирательства ссылается ответчик, указывая на возможность передачи Объекта в аренду посредством изменения предмета указанного договора путем заключения дополнительного соглашения к нему, заключен по соглашению сторон до введения в действие Федерального закона «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 8 ноября 2007 года № 261 -ФЗ (далее - Закон о морских портах).

Срок действия указанного договора аренды 49 лет (в редакции Дополнительного соглашения от 21.08.2006), из которых 17 лет уже истекло.

Договор аренды объекта подлежит заключению без проведения конкурса на основании Заключения о наличии неразрывной связи смежных объектов недвижимого имущества арендатора с арендуемыми объектами в соответствии с п. 11 ст. 31 Закона о морских портах.

Помимо этого, правоспособность ответчика на заключение договора аренды Объекта без проведения конкурентной процедуры возникла с момента выдачи соответствующего заключения Росморречфлота. В связи с этим ранее достигнутые сторонами соглашения об условиях договора аренды иного имущества не могут распространяться на условия договора аренды Объекта.

Кроме того, в соответствии с нормами законодательства Российской Федерации и рекомендуемыми формами договоров аренды федерального недвижимого имущества (письмо Минтранса от 01.09.2010 № ОВ-22/1931) договор аренды федерального недвижимого имущества должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Письмо Минтранса от 01.09.2010 № ОВ-22/1931 указывает на необходимость применения рекомендованной формы договора аренды при заключении новых договоров аренды федерального недвижимого имущества, а не для изменения ранее заключенных.

Договор аренды от 02.02.2002 № 01 -10/663, как Истец указывал в отзыве на дополнительные пояснения ответчика от 23.08.2023 № 14/3617-ИС, не содержит некоторых обязательных условий для договора аренды федерального недвижимого имущества, так как заключен сторонами до вступления в законную силу Типовых условий.

Таким образом, несмотря на доводы ответчика, передать Объект в аренду посредством заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 02.02.2002 № 01 -10/663 не представляется возможным.

Письмом от 18.08.2023 № НМТП-06-02-02/9478 Ответчик вновь обратился в Росморречфлот с заявлением о выдаче заключения о наличии неразрывной связи объекта инфраструктуры морского порта, относящегося к недвижимому имуществу и принадлежащего на соответствующем вещном праве Ответчику: Трубопровод-0, литер 122-1-XXXXVIII, протяженность 975 м, кадастровый номер 23:47:0210003:698, адрес: Россия, Краснодарский край, г. Новороссийск, Восточный округ, Шесхарис, расположен на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0210001:1 (далее - Объект Ответчика) со смежным Объектом истца.

18.08.2023 письмом № НМТП-06-02-02/9479 ответчик в адрес истца направил заявление о намерении заключить договор аренды Объекта без проведения конкурса сроком на 49 лет.

Намерение ответчика было сформулировано однозначно: заключить договор аренды Объекта, а не заключить дополнительное соглашение к иному договору аренды.

11.10.2023 Ответчику вновь выдано заключение о неразрывной связи по своим техническим характеристикам, месту нахождения, назначению между Объектом и Объектом ответчика № БТ-27/14765.

Таким образом, при указанных обстоятельствах, принимая во внимание волеизъявления ответчика, выраженное в новом обращении в адрес истца, спорный Объект недвижимости истец обязан передать в пользование на праве аренды без проведения конкурса ответчику как лицу, которому на праве собственности принадлежат смежные объекты инфраструктуры порта, которые по своим техническим характеристикам, месту нахождения, назначению неразрывно связаны с указанным объектом порта и обеспечивает технологический процесс оказания услуг в порту.

Однако, договор аренды Объекта, подписанный ответчиком в адрес истца не поступал. Одновременно с этим, истец по-прежнему не имеет возможности реализовать свои задачи по эффективному использованию федерального имущества, находящегося у него в хозяйственном ведении.

Пунктом 1.2. соглашения №1195/19/0317 об оплате за фактическое пользование от 31.07.2019 установлено, что оплата за фактическое пользование Объектом производится Пользователем с 01.03.2019 по дату передачи Объекта.

В связи с чем, письмом от 06.05.2019 № 1120-03/117 ответчик обратился к истцу с просьбой рассмотреть возможность передачи в аренду Объекта в соответствии с Порядком сдачи в аренду федерального имущества, расположенного в морском порту, находящегося в хозяйственном ведении федеральных государственных унитарных предприятий, подведомственных Федеральному агентству морского и речного транспорта, утвержденного Приказом Минтранса Российской Федерации от 02.11.2009 № 191, и Федерального закона от 08.11.2007 № 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Далее, письмом от 01.11.2019 № 1120-03/201 в соответствии с п. 7 Порядка сдачи в аренду федерального имущества, расположенного в морском порту, находящегося в хозяйственном ведении федеральных государственных унитарных предприятий, подведомственных Федеральному агентству морского и речного транспорта, утвержденного приказом Минтранса России от 02.11.2009 № 191, ответчиком представлены документы, необходимые для принятия решения о выдаче Росморречфлотом в соответствии с п. 11 ст. 31 Федерального закона от 08.11.2007 №_261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» заключения о наличии/отсутствии неразрывной связи по своим техническим характеристикам, местонахождению и назначению объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности потенциального арендатора - Ответчика, с Объектом Истца.

Пакет документов был возвращен ответчику на доработку в связи с отсутствием у него схемы расположения объекта - Трубопровод-О, литер 122-1-XXXXVIH, протяженность 975,2 м„ кадастровый номер 23:47:0210003:698, местонахождение: г. Новороссийск, Восточный округ, Шесхарис (далее -Трубопровод-О/Объект Ответчика) на публичной кадастровой карте.

Ответчиком проводились мероприятия по подготовке необходимого пакета документов и уточнению границ указанного объекта Трубопровод-О, для подготовки схемы размещения объектов недвижимого имущества с наложением границ объекта федеральной собственности со смежным объектом, принадлежащем на праве собственности ответчику, и земельным участком (из публичной кадастровой карты) в соответствии с п.п. 3 п. 6 Порядка сдачи в аренду федерального имущества.

28.01.2020 ответчик предоставил истцу соответствующую схему, пакет документов для получения заключения о неразрывной связи направлен в Росморречфлот.

Далее, ответчик письмом от 31.01.2020 № 1120-03/33 обратился в Федеральное агентство морского и речного транспорта с целью получения заключения о наличии/отсутствии неразрывной связи по своим техническим характеристикам, местонахождению и назначению объектов недвижимого имущества (Трубопровод-0), находящихся в собственности потенциального арендатора - ПАО «НМТП», с Объектом.

16.03.2020 по результату рассмотрения представленных документов Росморречфлотом выдано заключение о неразрывной связи от 16.03.2020 №КС-27/2817 с целью заключения договора аренды Объекта на бесконкурсной основе.

Порядок действий ответчика подтверждает, что целью заключения Соглашения являлось установление прав ответчика на Объект до момента получения заключения о неразрывной связи с последующим заключением договора аренды Объекта на бесконкурсной основе.

Т.е. воля ответчика на заключение Договора аренды Объекта является явно выраженной: срок окончания действия Соглашения согласован сторонами и определен моментом заключения договора аренды Объекта между сторонами; получение заключений о наличии неразрывной связи (которые исключают возможность истца передать Объект в аренду третьим лицам); обращение к истцу с заявлениями о намерении заключить договор аренды Объекты. Указанные действия являются ничем иным, как принятием на себя обязательства ответчиком заключить договор аренды Объекта.

Однако, ответчик до настоящего времени уклоняется от заключения договора аренды Объекта.

Ответчиком в материалы дела был представлен Паспорт Объекта, составленный 15.06.2000 СОЮЗМОРНИИПРОЕКТ, однако данный паспорт ГТС не принят собственником Объекта в 2000 году, содержит сведения об ином ГТС, отличающимся по своим характеристикам со спорным Объектам.

Так, в представленном паспорте ГТС даны следующие характеристики: год постройки 1993 (год постройки Объекта 1965), тип сооружения - откосное (Объект является вертикальной стенкой), класс сооружения III (Объект II класса), длина 290 м (длина Объекта морская сторона 61,45 м, внутренняя 70,90 м, первоначальная длина 113,0 м), ширина 16,0 м (ширина Объекта 13,0 м).

В материалах дела имеется актуальный Паспорт Объекта, согласно п. 1.1. Паспорта одним из назначений Объекта является коммерческое использование для размещения на сооружении систем инженерно-технического оборудования.

Представляемый ответчиком неоформленный надлежащим образом документ и фактически недействующий не имеет отношения к настоящему спору.

Ответчик в апелляционной жалобе указал, что Объект не участвует и не может участвовать в производственной деятельности ответчика, связанной с перевалкой груза в морскому порту, в связи с чем п. 2.1.3 Договор должен быть изменен в представленной ответчиком редакции, подлежит отклонению. 

Согласно техническим документам Объект по своему назначению обеспечивает гашение волновой энергии и устойчивость берегового массива гидротехнических сооружений Нефтегавани «Шесхарис», находящихся в пользовании Ответчика и позволяющих Ответчику осуществлять перевалку нефти и нефтепродуктов.

В технологическом процессе оказания Ответчиком услуг по перевалки нефти и нефтепродуктов на территории Нефтегавань «Шесхарис» задействован, в частности, находящийся в собственности Ответчика, Трубопровод-О, литер 122-1-XXXXVIII, протяженность 975 м, кадастровый номер 23:47:0210003:698, адрес: Россия, Краснодарский кра, г. Новороссийск, Восточный округ, Шесхарис, расположен на замельном участке с кадастровым номером 23:47:0210001:1 (далее - Трубопровод-0). Трубопровод-0 проложен по Объекту в корне Оградительного мола Нефтегавани Шесхарис. На Трубопроводе-0 имеется запорная арматура (дисковые затворы), которая при нештатных ситуациях позволяет перекрывать трубопровод. В корне мола на трубопроводе устроен узел опорожнения для ремонта Трубопровода-0.

Таким образом, вопреки доводу ответчика Объект и Трубопровод-0 участвуют в процессе оказания Ответчиком услуг по перевалки нефти и нефтепродуктов, что также подтверждается доказательствам, содержащимся в материалах дела, в частности, письмом Ответчика от 18.08.2023 № НМТП-06-02-02/9480 (приложение 1 к письму Ответчика от 18.08.2023 № 06-02-02/9480), а также выданными Росморречфлотом Заключениями о наличии неразрывной связи между Объектом и Трубопроводом-0.

Ссылка ответчика на ч. 1 ст. 616 ГК РФ, в соответствии с которой Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, не может быть принята во внимание, т.к. указанная норма носит диспозитивный характер и утвержденная судом редакция п. 2.1.3. Договора ей не противоречит.

Судом обоснованно не приняты возражения ответчика относительно пункта 2.1.3, поскольку расходы Арендатора могут быть компенсированы Арендодателем только в размере страховой выплаты (не более страховой стоимости за вычетом франшизы). Кроме того определить техническое состояние объекта на момент (дату) страхового события может представиться затруднительным в связи с чем могут возникнуть спорные вопросы по восстановлению Объекта.

По абз. 1 п.2.1.3 судом установлено, что условие об обязанности арендатора страховать имущественные интересы, связанные с риском утраты (гибели), недостачи или повреждения объекта недвижимости, в пользу арендодателя на весь срок аренды является обязательным в соответствии с приказом Минфина России от 05.10.2021 № 146н.

По абзац 1 п. 2.2.3 судом установлено, что возложение на Общество (Арендатора) обязанности в части обеспечения в пользу Арендодателя Объект от риска утраты (гибели) или повреждения, делающего невозможным его использование по прямому назначению, а также гражданскую ответственность за причинение вреда жизни, здоровью и ущерба имуществу третьих лиц предусмотрено Типовыми условиям договоров аренды в отношении находящихся в федеральной собственности нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, закрепленных за федеральным государственным учреждением, федеральным государственным унитарным предприятием, а также находящихся в казне РФ, утвержденным приказом Минфина России от 05.10.2021 № 146н.

Ссылка ответчика на п. 15 ст. 9 Федерального закона от 21.07.1997 № 117-ФЗ «О безопасности гидротехнических сооружений» относительно того, что указанным пунктом предусмотрена обязанность собственника ГТС или эксплуатирующей организации заключать договор обязательного страхования гражданской ответственности в соответствии с законодательством РФ об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте, напротив, подтверждает, что Ответчик как лицо, эксплуатирующее Объект, должен заключать договор обязательного страхования гражданской ответственности. Кроме того, на Объекте находится Трубопровод-0, который в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» является опасным производственным объектом.

Федеральным законом от 27.07.2010 № 225-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте» в п .4 ст. 2 указано, что владельцем опасного объекта является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, владеющие опасным объектом на праве собственности, праве хозяйственного ведения, праве оперативного управления или на ином законном основании и осуществляющие эксплуатацию данного объекта.

Следовательно, ввиду того, что собственником опасного объекта (Трубопровод-0) на Объекте является ответчик, обязанность по страхованию гражданской ответственности за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц возникает у ответчика в силу закона. Истец не может и не должен отвечать за деятельность ответчика перед третьими лицами.

В связи с изложенным суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу о необходимости п. 2.1.3. Договора изложить в редакции, представленной истцом.

Редакция ответчика пункта 2.2.4 предусматривающая, что при наступлении страхового случая ответчик должен произвести восстановление объекта за свой счет до состояния на момент (дату) наступления страхового случая, не может быть принята судом. 

По общему правилу арендатор при прекращении договора аренды обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).

В условиях предполагаемой добросовестности арендатора при использован им арендованного имущества и соблюдения требований по его текущему содержанию, предполагается, что состояние объекта до экстраординарного события в виде страхового случая, соответствует состоянию, в котором он был передан арендатору с учетом нормального износа и амортизации определенной в общеустановленном порядке.  Именно данная редакция принята судом и, в случае соблюдения арендатором требований к содержанию объекта, прав последнего не нарушает. Редакция ответчика предполагает обязанность восстановить объект лишь до состояния, в котором он находился до наступления страхового случая, фактически снимая с ответчика  ответственность в случае ухудшения состояния объекта по обстоятельствам, которые в установленном порядке, с учетом условий договора страхования, страховым случаем не признано. 

В апелляционной жалобе ответчик выражает несогласие с редакцией п. 2.1.6Договора в совокупности с п. 2.4.8 и п. 7.1 Договора, однако указанные пункты Договора не противоречат друг другу.

Ссылка ответчика на ст. 623 ГК РФ не может быть принята во внимание, ввиду диспозитивности ее положений, позволяющих устанавливать в Договоре иные положения.

В соответствии с п. 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при наличии возражений стороны относительно определения условия договора диспозитивной нормой, выразившихся, например, в представлении иной редакции условия, суд может утвердить условие в редакции, отличной от диспозитивной нормы, указав мотивы принятия такого решения, в частности особые обстоятельства рассматриваемого спора (абзац второй пункта 4 статьи 421 ГК РФ).

Относительно пункта 2.4.8 договора после завершения производства неотделимых улучшений Объекта и ввода их в эксплуатацию Затраты отражаются в учете Арендатора и на них начисляется амортизация в соответствии с законодательством Российской Федерации в течение срока действия Договора.

В связи с чем данный пункт не подлежит изменению.

Кроме того, в процессе судебного разбирательства ответчик не выражал несогласие с п. 2.1.6, п. 7.1,  п. 2.4.8 Договора в редакции, представленной истцом (именно по изложенным в жалобе мотивам), следовательно, в соответствии с положениями ст. 268 АПК РФ оспаривание указанного пункта в суде апелляционной инстанции не допускается.

Несогласие с пунктом 2.4.8 было связано с различной формулировкой (разногласия приобщенные 11.01.2024, «если иное не установлено дополнительным соглашением» или «если это прямо установлено дополнительным соглашением»), а не с самим условием о праве Арендодателя на любые неотделимые улучшения объекта принадлежат с момента их производства.

Несогласие ответчика с редакцией п. 2.2.7 Договора в части применения стандартов, разрабатываемых истцом, ввиду отсутствия, по мнению ответчика, обязанности истца предоставлять такие стандарты и вносимые в них изменения противоречит условиям Договора.

Абз. 2 п. 2.2.7 Договора предусмотрено, что с даты подписания Договора Арендатор обязан ознакомиться со стандартами Арендодателя.

Согласно абз. 3 п. 2.2.7 Договора в случае изменения стандартов Арендодателя соблюдать на Объекте требования новых стандартов Арендодателя с даты получения соответствующего уведомления.

Следовательно, истец предоставляет свои стандарты, а при их изменении уведомляет об этом ответчика. Оснований для изменения спорного пункта Договора не имеется.

Ответчик считает, что абз. 3 п. 2.2.15 Договора обязывающий его ежегодно в срок до 31 (тридцать первого) декабря предоставлять Арендодателю Отчет о выполнении текущего и капитального ремонта Объекта в соответствии с Планом-графиком (далее - Отчет) с указанием причин (при наличии), повлекших частичное или полное неисполнение Плана- графика не соответствует требованиям действующего законодательства и подлежит исключению, ввиду того, что истец не наделен правом и полномочиями по утверждению обязательных планов текущего и капитального ремонта, выполняемых силами и средствами арендатора.

Вопреки доводам ответчика, истец не утверждает, а согласовывает План-график и контролирует выполнение арендаторами ремонтных работ.

Как верно установил суд первой инстанции, это обусловлено тем, что одной из уставных целей ФГУП «Росморпорт» является эффективное использование федерального имущества в морских портах Российской Федерации. ФГУП «Росморпорт», являясь балансодержателем имущества обязано обеспечивать надлежащий контроль за его сохранностью, в том числе посредством контроля выполнения арендатором ремонтных работ.

Таким образом, абз. 3 п. 2.2.15 Договора соответствует требованиям действующего законодательства и исключению не подлежит.

Пункт 2.2.11 истцом изложен в редакции: «При наступлении страхового случая, предусмотренного договором страхования, заключенным в соответствии с п. 2.2.3 Договора, незамедлительно сообщить о происшедшем Арендодателю, а также в соответствующие компетентные органы (Капитану порта, полицию, органы Госпожнадзора, организацию, занимающуюся эксплуатацией инженерных коммуникаций, и т.п.) и Страховую организацию и предоставить представителям ФИО7 организации возможность осмотреть Объект».

Ответчиком пункт 2.2.11 договора изложен в редакции: «При наступлении страхового случая, предусмотренного договором страхования, заключенным в соответствии с п. 2.1.3 Договора, незамедлительно сообщить о происшедшем Арендодателю, а также, если это предусмотрено требованиями нормативных актов, в соответствующие компетентные органы (Капитану порта, полицию, органы Госпожнадзора, организацию, занимающуюся эксплуатацией инженерных коммуникаций, и т.п.) и Страховую организацию и предоставить представителям ФИО7 организации возможность осмотреть Объект».

Указанным условием за Арендаторам закрепляется ответственность за информирование соответствующих компетентных органов о страховом событии. Включение фразы «если это предусмотрено требованиями нормативных актов» может привести к двоякой ситуации при их не информировании.

Ответчик полагает, что п. 2.2.21 договора аренды подлежит исключению, так как положениями абз. 15 ст. 9 ФЗ от 21.07.1997 №117-ФЗ «О безопасности гидротехнических сооружений» предусмотрена обязанность собственника ГТС или эксплуатирующей организации заключать договор обязательного страхования гражданской ответственности в соответствии с законодательством РФ об обязательное страхование гражданской ответственности  владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварий на опасном объекте.

Согласно статье 3 Закона N 117-ФЗ эксплуатирующая организация - это государственное или муниципальное унитарное предприятие либо организация любой другой организационно-правовой формы, на балансе которой находится гидротехническое сооружение.

Понятие эксплуатирующей организации, закрепленное в статье 3 Закона N 117-ФЗ, предусматривает фактическое владение, использование и эксплуатацию гидротехнического сооружения в целях обеспечения его безопасности.

Арендатором фактически используется и эксплуатируется спорный объект.

Нормы Закона N 117-ФЗ распространяются на отношения по эксплуатации ГТС, а поскольку фактически эксплуатация и использование осуществляется ответчиком, то общество и является эксплуатирующей организацией.

В связи с чем отклоняются и возражения ответчика относительно редакции пункта 2.4.7 договора.

Относительно пункта 2.2.22 договора суд отметил, что обеспечительный платеж предусмотрен п. 1 ст. 381.1 ГК РФ и является способом обеспечения исполнения обязательства, которое заключается в том, что одна из сторон вносит в пользу другой стороны определенную денежную сумму на случай наступления предусмотренных договором обстоятельств. При возникновении таких обстоятельств сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения связанного с этими обстоятельствами.

Вышеуказанным обусловлено включение в договор пунктов 2.2.22 и 2.2.23.

Ответчик указал, что п. 2.2.22 Договора прямо противоречит его интересам, не соответствует требованиям закона, а также в совокупности с п. 2.2.23 Договора дает возможность истцу злоупотреблять своими правами.

В соответствии с п. 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при наличии возражений стороны относительно определения условия договора диспозитивной нормой, выразившихся, например, в представлении иной редакции условия, суд может утвердить условие в редакции, отличной от диспозитивной нормы, указав мотивы принятия такого решения, в частности особые обстоятельства рассматриваемого спора (абзац второй пункта 4 статьи 421 ГК РФ).

В арендных правоотношениях установление сторонами обеспечительного платежа является распространенной практикой. Суд отмечает, что условие об обеспечительном платеже в рамках проводимых истцом конкурсных процедур на право заключения договоров аренды федерального имущества носит обычный характер (https://torgi.gov.ru/, № 21000017620000000023, № 21000017620000000024 и др.). В настоящем случае установление данного платежа, с учетом специфики рассматриваемого имущества, направлено на эффективное использование государственного имущества, обеспечение своевременного и полного выполнения арендатором своих обязательств. 

Ссылка на наличие штрафных санкций, которые подлежат удержанию из обеспечительного платежа, что может повлечь злоупотребление правом со стороны истца, носит предположительный и противоречащий презумпции добросовестности сторон характер. 

Ответчик указал, что п. 2.3.1 Договора не соответствует требованиям закона и интересам ответчика, ввиду того, что предусматривает возмещение расходов Арендатора на ремонт при наступлении страхового случая и восстановлении состояния Объекта до первоначального в пределах страхового возмещения, так как затраты на восстановление Объекта или его часть не могут быть отнесены на Арендатора, в силу того, что не в результате его виновных действий и не при эксплуатации Объекта был причинен ущерб.

Указанный довод подлежит отклонению. 

В соответствии со ст. 929 ГК РФ по договору имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы).

Следовательно, расходы Арендатора могут быть компенсированы Арендодателем только в размере страховой выплаты (не более страховой стоимости за вычетом франшизы, так как условие о франшизе предусмотрено договором страхования между Истцом и страховой организацией).

Капитальный ремонт и восстановление Объекта являются разными понятиями, так как работы по капитальному ремонту могут войти в работы по восстановлению Объекта, в связи с чем работы по капитальному ремонту (которые согласно условиям Договора являются обязанностью Ответчика) в соответствии с планом его проведения, уменьшаются или переносятся на более поздний период, что приводит к уменьшению и затрат Ответчика, а с учетом ставки арендной платы компенсируются.

Ссылка Ответчика на положения ст. 48 Градостроительного кодекса РФ является необоснованной, так как восстановление Объекта находится вне рамок текущего ремонта, понятие восстановление Объекта и текущий ремонт между собой не связаны. Для восстановления Объекта предусмотрено составление проекта.

Обязанность по проведению текущего ремонта в соответствии с положениями ст. 616 ГК РФ лежит на Арендаторе и не подлежит компенсации.

Таким образом, п. 2.3.1 Договора в утвержденной судом редакции соответствует требованиям закона и не подлежит изменению или исключению.

Ответчик указывает, что п. 3.3.1, п. 3.3.2 и п. 3.3.3 Договора необходимо    исключить,   т.к.    они    не    соответствует   требованиям   действующего законодательства и прямо противоречат ему, ввиду возможности Арендодателем изменять размер арендной платы чаще одного раза в год.

Согласно п. 3.1 Договора в соответствии с отчетом об оценке арендная плата за пользование Объектом устанавливается в размере 2 097 891 (Два миллиона девяносто семь тысяч восемьсот девяносто один) рубль 00 копеек в год, кроме того НДС 20 % 419 578 (Четыреста девятнадцать тысяч пятьсот семьдесят восемь) рублей 20 копеек. Данный размер арендной платы установлен в соответствии с Отчетом об оценке № 704/ОПЭД-19-107 от 25.01.2024 и указан с учетом того, что стороной ответственной (несущей издержки) за проведение капитальных ремонтов Объекта является Арендатор.

Пункт 3.1 Договора ответчиком принят без разногласий.

Ссылка на положения ст. 616 ГК РФ не может быть принята во внимание, т.к. указанная норма носит диспозитивный характер, императивно установленной обязанности Арендодателя самостоятельно проводить капитальный ремонт законодательством Российской Федерации не предусмотрено.

Пунктом 3.3.2 Договора установлено право Арендодателя в случае проведения реконструкции Объекта и в иных случаях изменения характеристик Объекта с привлечением независимого оценщика провести оценку рыночной стоимости права собственности имущества, переданного Арендатору по Договору, и арендной платы за его использование (имущественное право пользования по договору аренды).

При эксплуатации Объекта ответчик извлекает прибыль, в т.ч. увеличивая ее за счет производства неотделимых улучшений Объекта. При создании неотделимых улучшений в рамках реконструкции Объекта, затраты на их производство будут отражаться в учете Ответчика и на них будет начисляться амортизация в соответствии с законодательством Российской Федерации в течение срока действия Договора.

В Определении Конституционного Суда РФ от 29.09.2011 № 1313-0-0 указано, что норма п. 3 ст. 614 ГК РФ по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, не препятствует сторонам предусмотреть в договоре аренды механизм исчисления арендной платы, учитывающий инфляционные процессы, изменение курсов валют и т.д.

В случае, если механизм определения и условия внесения арендной платы сформулированы так, что подразумевают естественную изменчивость такой платы, в зависимости от указанных в договоре факторов, тогда размер арендной платы может увеличиться именно по причине того, что изменились сами факторы (внешние обстоятельства). В таком случае, изменение размера арендной платы может быть инициировано по воле арендодателя как заинтересованной в этом стороны, то есть, с правом арендодателя на повышение арендной платы в одностороннем порядке, однако, уже не ограниченном одним разом за год.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате индексации на процент уровня инфляции не является изменением в соответствии с ч. 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Согласно п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» договором аренды может быть предусмотрен также механизм расчета арендной платы, в соответствии с которым арендная плата индексируется с учетом уровня инфляции.

Кроме того, в соответствии с Приказом Минфина России от 28 марта 2023 г. № ЗЗН типовыми условиями договоров аренды в отношении находящихся в федеральной собственности нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, закрепленных за федеральным государственным учреждением, федеральным государственным унитарным предприятием, а также находящихся в казне Российской Федерации, является, в том числе, условие о проведении ежегодной индексации арендной платы путем изменения размера арендной платы в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды, но не чаще чем один раз в год.

Таким образом, если механизм расчета арендной платы сам по себе включает переменные или меняющиеся значения или предполагает зависимость от роста инфляции или рыночной стоимости имущества, значение которых определяется арендодателем не произвольно, а исходя из прописанного в договоре аренды механизма, то арендная плата подлежит изменению без согласования с арендатором и столько раз за год, сколько позволяет договор аренды.

С учетом вышеизложенного положения п. 3.3.1, п. 3.3.2 и п. 3.3.3 Договора не нарушают требования действующего законодательства, соблюдают баланс интересов сторон и не подлежит исключению.

Судом признана несоразмерной финансовая санкция, изложенная в пункте 4.7 договора, указанная истцом в следующей редакции: «В случае неисполнения Арендатором обязанностей, указанных в п. 2.2.8, 2.2.10, 2.2.11, 2.2.16, 2.2.19 Договора, Арендатор обязан уплатить штраф в размере 10% от ежемесячного размера арендной платы, указанного в п. 3.1 Договора, за каждый факт неисполнения обязательства».

С учетом характера обязанностей Арендатора, указанных в п. 2.2.8, 2.2.10, 2.2.11, 2.2.16, 2.2.19, суд снизил штраф до 1% от ежемесячного размера арендной платы, указанного в п. 3.1 Договора, за каждый факт неисполнения обязательства.

С указанным размером штрафа истец согласен (письменные пояснения истца от 09.02.2024).

К аналогичным выводам суд также пришел относительно снижения размера финансовых санкций по пунктам:

4.5 (раннее п. 4.15) - до 0,1%,

4.6 - до 0,1%,

4.7 - до 1%,

4.8 - до 5%,

4.9 (раннее п. 4.6) - до 1%,

4.10 (ранее 4.14) - до 5%,

4.11 - до 0,3%, 4.13 - до 0,3%,

4.15 (ранее п. 4.11) - до 0,1%,

4.16 - до 0,1 %.

В апелляционной жалобе ответчик выражает несогласие с п. 4.5 и п. 4.6 Договора,устанавливающими пени за неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендаторомобязанности по предоставлению страхового полиса (договора страхования), информации об изменении и (или) расторжении договора страхования в срок, указанный в п. 2.2.3 Договора (п. 4.5 Договора) и за неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором обязанности по предоставлению документов, необходимых для получения страхового возмещения, в срок, указанный в п. 2.2.4 Договора.

Вместе с тем,  разногласия у сторон в пунктах 4.5., 4.6 сводились исключительно к размеру ответственности (т.д.4, л.д.121), в то время как в апелляционной жалобе ответчик оспаривает саму возможность применения штрафных санкций за не направление страхового полиса (договора страхованию), документов необходимых для страхового возмещения арендодателю. 

В данном случае утвержденная судом первой инстанции редакция п. 4.6 Договора предложена ответчиком и принята истцом, следовательно, в силу положений ст. 268 АПК РФ оспаривание указанного пункта в суде апелляционной инстанции не допускается.

Относительно возражений ответчика о том, что пункт 4.7 подлежит отклонению, суд также отмечает, что размер ответственности снижен судом исходя из предложенной ответчиком меры ответственности в размере 1%. (т.д. 4, л.д.121). 

Аналогичная ситуация с п.4.8 договора, размер штрафа снижен с учетом предложенной ответчиком меры ответственности в размере 5 % от ежемесячного размера арендной платы (т.д.4, л.д.121 оборот).  

Размер ответственности по пункту 4.9 договора снижен судом с учетом возражений ответчика и установлен в размере 1 % от ежемесячного  арендного платежа за каждый день просрочки. 

Применительно к пунктам 4.8, 4.9 договора ответчиком была предложена редакция пунктов в части установления размера ответственности – 0,1%, 0,01% при этом в графе комментарии ответчик указал на возможность согласования меры ответственности в большем размере, который и был установленном судом. 

Установленный судом размер ответственности соответствуют характеру правонарушений. Исполнение договорных обязательств должно являться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение, следовательно, размер ответственности должен быть обременительным для нарушителя и стимулировать его к надлежащему исполнению обязательств.

Довод о том, что пункт 4.10 договора подлежит исключению, не принимается. Обязанность по проведению текущего и капитального ремонта в соответствии с планом-графиком возложена на ответчика 2.1.15 договора.

Отсутствие меры ответственности за неисполнение ответчиком данного пункта приведет к нарушению сохранности переданного арендатору имущества.  

Ссылка на то обстоятельство, что выполнение плановых работ может не быть осуществлено по независящим от ответчика причинам не исключает возможности внесения изменения в план-график выполнения работ по договоренности с истцом. 

При этом кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (п. 2 ст. 330 ГК РФ).

Ответчик указал, что суд первой инстанции пунктом 4.11 Договора установил двойную ответственность за одно и тоже правонарушение, т.к. ответственность за непринятие Объекта по акту сдачи-приемки в установленный Договором срок установлена п. 4.3 Договора.

С учетом того, что обязательство по внесению арендной платы по Договору возникает у Арендатора с даты передачи Объекта Арендатору по акту сдачи-приемки (абз. 3 п. 3.4), при совокупном толковании условий пунктов 4.3, 4.11 и 2.2.18, суд приходит к выводу, что в пункте 4.11 установлена ответственность за несвоевременное подписание акта сдачи-приемки объекта (то есть именно за факт уклонения от подписания акта), а в пункте 4.3 установлена ответственность именно за нарушение срока оплаты арендной платы за период до фактического подписания данного акта. То есть конкретизирована мера ответственности за невнесение арендной платы на случай (период), когда имущество передано, но акт по вине ответчика не подписан.

Несогласие с пунктом 4.14, 4.15 договора обусловлено несогласием с пунктами 2.2.1 и 3.3.3, 2.2.22 и 2.2.23 которые (возражения) отклонены ранее.

Вопреки позиции ответчика пункт 4.16 не влечет произвольное начисление санкций истцом, а направлен на согласование санкции за нарушения, которые буквально не конкретизированы в иных пунктах договора. В отсутствии таких нарушений, мнение истца о наличии которых ответчик имеет право оспорить, в том числе и в судебном порядке, право и основания для применения данной меры ответственности у истца не возникнет. 

Ответчик также просит суд изменить абз. 1 п. 4.17 Договора, т.к. у Арендодателя отсутствуют полномочия по определению сроков осуществления ремонтов ГТС и выдаче каких-либо односторонних предписаний на это, а абз. 2 п. 4.17 Договора исключить, т.к. считает, что выплата арендной платы за оставшийся срок Договора приведет к неосновательному обогащению Истца.

Вместе с тем, с учетом оговорки абз. 1 п. 4.17 о том, что арендодателем срок устанавливается в размере периода, объективно достаточного для выполнения соответствующих работ, содержание и толкование абз. 1 п. 4.17 исключает произвольное определение срока осуществления ремонта и не устанавливает право истца на немотивированное определение срока ремонта.

Абзац 2 п. 4.17 Договора, устанавливает обязанность ответчика в случае полной утраты (гибели) Объекта по вине Арендатора уплачивать недовнесенную им до истечения срока действия Договора арендную плату, а также возмещать рыночную стоимость Объекта за вычетом страховой выплаты, полученной Арендодателем, не подлежит исключению, т.к. устраняет риск разрушения (гибели) Объекта по вине ответчика.

По общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1 статьи 15 ГК РФ). Применительно к обязательственным правоотношениям указанное правило конкретизировано в пункте 1 статьи 393 ГК РФ, в силу которого должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. При этом использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает кредитора, если иное не установлено законом, права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (абзац 2 пункта 1 статьи 393 ГК РФ).

Пункт 2 статьи 15 ГК РФ определяет убытки как расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Таким образом, наличие убытков предполагает определенное уменьшение имущественной сферы потерпевшего, на восстановление которой направлены правила статьи 15 ГК РФ. Указанные в названной статье принцип полного возмещения вреда, а также состав подлежащих возмещению убытков обеспечивают восстановление имущественной сферы потерпевшего в том виде, который она имела до правонарушения (Определение Верховного суда РФ от 31.03.2022 по делу № 305-ЭС21-24306).

Ответчик считает, что положения п. 4.18 Договора, устанавливающие обязанность Арендатора самостоятельно производить ремонт либо компенсировать Арендодателю стоимость проведенного ремонта (замещения) Объекта в случае, если состояние возвращаемого по окончании срока действия Договора Объекта с учетом проведенной реконструкции и неотделимых улучшений в иной форме, проведенных Арендодателем или Арендатором (если таковые имели место быть), хуже его состояния, отраженного в акте сдачи приемки, с учетом амортизации, начисленной в общеустановленном порядке, на время проведения ремонтных работ Арендатор не освобождается от внесения арендной платы за пользование ремонтируемым Объектом, являются незаконными, в связи с чем указанный пункт просит исключить.

В процессе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик принял п. 4.18 Договора в редакции Истца (перечень разногласий и проект договора представленный ответчиком 11.01.2024), возражений по его положениям не заявлял, в связи с чем в соответствии с положениями ст. 268 АПК РФ, исключение п. 4.18 Договора судом апелляционной инстанции не может быть допущено.

Оспаривая п. 4.18 Договора, ответчик ссылается на то, что указанным пунктом Договора не закреплена вина Арендатора, как обязательное условие наступления ответственности, однако Объект в соответствии с условиями Договора находится в пользовании только Ответчика, следовательно ответственность за ухудшение состояния, как и обязанность сохранения Объекта лежит на Ответчике.

Кроме того, рассматривая в совокупности с п. 2.2.12 Договора, согласно которому Ответчик обязан передать Арендодателю Объект по акту сдачи-приемки не позднее 10 (десяти) календарных дней после прекращения Договора в том состоянии, в котором Арендатор его получил, с учетом амортизации, начисленной в общеустановленном порядке, со всеми неотделимыми улучшениями, обязанность восстановления Объекта в соответствии со п. 4.18 Договора до состояния Объекта на момент его передачи лежит также на Ответчике.

Одновременно уплата штрафа в соответствии с п. 4.8 Договора не исключает требований уплаты убытков на основании п. 4.18 Договора (ст. 394 ГК РФ).

Положения п. 4.19 договора ответчиком в процессе судебного разбирательства не оспаривались (перечень разногласий и проект договора представленный ответчиком 11.01.2024), были приняты в редакции представленной истцом, в связи с чем в соответствии с положениями ст. 268 АПК РФ исключение п. 4.19 Договора апелляционным судом не может быть допущено.

Возражения по п. 5.1 Договора (по мотиву незаконности подпунктов пункта 3.3.) не принимаются ввиду отклонений возражений в отношении п. 3.3.1, п. 3.3.2 и п. 3.3.3 Договора (отсылочным в отношении которых является п. 5.1). 

Ответчик считает, что п. 5.2.1 Договора, который предоставляет правоАрендодателю досрочно отказаться от исполнения Договора в одностороннем (внесудебном) порядке при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями Договора, с учетом последующих изменений и дополнений к нему, арендной платы за Объект в течении двух месяцев (подряд или отдельно) в течение любых последовательных 12 (двенадцати) месяцев действия Договора подлежит исключению, так как противоречит п.3 ст. 619 ГК РФ.

В силу пункта 3 части первой статьи 619 ГК РФ основанием расторжения договора является невнесение арендной платы более двух раз подряд, однако, возникновение задолженности по внесению предусмотренной условиями Договора арендной платы за Объект в течении двух месяцев (подряд или отдельно) в течение любых последовательных 12 (двенадцати) месяцев есть другое основание расторжения Договора.

Предусмотренное в ч. 1 статьи 619 ГК РФ основание включает в себя не только такой элемент, как "просрочка уплаты арендной платы", но и еще два элемента: "более двух раз" и "подряд".

В рассматриваемом деле стороны определили в Договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено ст. 619 ГК РФ (п. 26 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»), что не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды на основании статьи 450 Кодекса (п. 28 указанного Информационного письма ВАС РФ).

Таким образом, п. 5.2.1 Договора не противоречит положениям действующего законодательства и не может быть исключен из Договора.

Ответчик просит исключить п. 5.2.2 Договора, который предусматривает право Арендодателя досрочно отказаться от исполнения Договора в одностороннем (внесудебном) порядке при необеспечении Арендатором в соответствии с п. 2.2.9 Договора в течение 2 (двух) рабочих дней с даты направления Арендодателем соответствующего уведомления беспрепятственного доступа работникам и представителям Арендодателя на Объект для его осмотра и проверки соблюдения условий Договора, т.к. по мнению Ответчика указанный пункт Договора противоречит положениям ч. 2 ст. 450 ГК РФ, которая предусматривает возможность судебного расторжения договора при существенном нарушении договора другой стороной.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ регламентированы основания изменения и расторжения договора по решению суда.

Пункт 5.2.2. Договора предусматривает основание отказа от Договора в одностороннем внесудебном порядке.

В качестве оснований одностороннего отказа от исполнения договоре аренды могут быть предусмотрены как нарушения, допущенные другой стороной, так и иные обстоятельства, не связанные с нарушением условий договора.

Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа (п. 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, сообщенного Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 № 5782/08, определение ВС РФ от 11.08.2022 № 310-ЭС22-5767, постановления АС Уральского округа от 20.12.2021 № Ф09-8877/21, АС Западно-Сибирского округа от 27.05.2022 № Ф04-2123/22). "

Осуществляя право на односторонний отказ от договора, сторона, которая заявляет о таком отказе, должна действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (ст. 10 - 12, п. 4 ст. 450.1 ГК РФ, см. также п. 14 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54, постановления АС Волго-Вятского округа от 09.01.2024 № Ф01-7517/23, АС Дальневосточного округа от 25.12.2023 № Ф03-5443/23).

Таким образом, ссылка ответчика на ч. 2 ст. 450 ГК РФ не обоснована, в связи с чем п. 5.2.2 Договора не подлежит исключению.

Положения п. 5.2.4, 5.3 Договора ответчиком в суде первой инстанции не оспаривались, были приняты в редакции представленной истцом, в связи с чем в соответствии с положениями ст. 268 АПК РФ исключение п. 5.2.4, 5.3 Договора не может быть допущено.

Ответчик считает, что из п. 5.4.3 Договора подлежит исключению ссылки на п.2.2.15 и п. 2.2.16 Договора, так как п. 4.7 и п. 4.9 Договора предусмотрена ответственность за нарушение названных пунктов.

Ссылки на п. 2.2.15 и п. 2.2.16 Договора не могут быть исключены из пункта 5.4.3 Договора, т.к. неустойка является мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств (ст. 330 ГК РФ), а расторжение Договора - прекращением договорных обязательств.

По мнению Ответчика, п. 5.4.5 Договора о расторжении Договора подлежитисключению, в связи с тем, что положения Федерального закона от 8 ноября 2007 г. № 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельныезаконодательные акты Российской Федерации», на которых основан данный пункт,вступают в силу с 01.09.2025.

Согласно ч. 2 ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с ч. 9.1 ст. 31 Закона о морских портах (вступает в силу с 01.09.2025) в случае совершения арендатором нарушения законодательства в области охраны окружающей среды или законодательства Российской Федерации в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения при осуществлении деятельности по перевалке, дроблению и сортировке угля в морском порту и привлечения арендатора к административной ответственности за повторное в течение одного года невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего государственный экологический контроль (надзор), или органа, осуществляющего федеральный государственный санитарно-эпидемиологический контроль (надзор), об устранении такого нарушения в виде административного приостановления деятельности договор аренды объекта или объектов инфраструктуры морского порта может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке.

Следовательно, включение в Договор п. 5.4.5, согласно которому договор может быть досрочно расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда в случае невыполнения Арендатором обязанностей, указанных в подпункте 2.2.7.1 Договора, при повторном неисполнении им предписаний органа государственного контроля (надзора) о принятии мер по ликвидации ситуаций, возникших в результате деятельности Арендатора, ставящих под угрозу сохранность Объекта, экологическую и санитарную обстановку вне арендуемого Объекта, а также об устранении нарушений законодательства Российской Федерации в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения и в области охраны окружающей среды и природопользования, и выявления органом государственного контроля (надзора) нарушений указанного законодательства после приостановления решением суда деятельности Арендатора, является законным.

Федеральным законом от 12.12.2023 № 580-ФЗ статья 31 Закона о морских портах дополнена частями 9.1 и 9.2, устанавливающими право арендодателя требовать в судебном порядке расторжения договора аренды в случаях нарушения арендаторами санитарного и экологического законодательства (вступает в силу с 01.09.2025).

Таким образом, ответчиком не доказана неправомерность включения положений п. 5.4.5 в Договор.

Ответчик считает, что п. 6.3 и п. 6.3.1 Договора подлежат исключению, так как положения указанных пунктов способствуют возникновению у ответчика необоснованных расходов, а у истца - неосновательного обогащения.

Данные доводы не могут быть приняты.

Договор содержит условие о проведении арендатором капитального ремонта в течении всего времени срока действия Договора, в связи с чем ставка арендной платы по Договору, установленная по результату проведенной оценки соответствует данному условию Договора, и при досрочном расторжении Договора возникает обязанность арендатора по выплате суммы отчислений на капитальный ремонт.

При досрочном расторжении Договора истцом будет организована независимая оценка рыночной стоимости и имущественного права пользования Объектом, согласно которой будет определена сумма отчислений на капитальный ремонт Объекта.

Отчисления на капитальный ремонт Объекта будут рассчитаны за вычетом документально подтвержденных затрат Арендатора на проведенный им капитальный ремонт Объекта, в случае если такой ремонт Арендатором проводился.

Ставка арендной платы по заключаемым истцом договорам аренды объектов федерального недвижимого имущества определяется на основании отчетов об оценке, выполненных независимыми оценочными организациями, и устанавливается в двух вариантах, при условии выполнения капитального ремонта арендатором и арендодателем.

При условии выполнения капитального ремонта, переданных в аренду объектов федерального недвижимого имущества, арендодателем в ставку арендной платы по договору аренды включаются ежегодные начисления на проведение капитального ремонта, при этом учитывается как стоимость, так и срок, в течение которого сумма на проведение капитального ремонта должна быть накоплена.

В то же время, в случае возложения обязанности по проведению капитального ремонта, переданных в аренду объектов федерального недвижимого имущества, на арендатора ставка арендной платы рассчитывается без учета начислений на капитальный ремонт и существенно ниже, чем при осуществлении капитального ремонта арендодателем.

Таким образом, положения п. 6.3 Договора правомерно утверждены судом первой инстанции и направлены на обеспечение баланса интереса сторон и защиту федерального имущества.

Что касается содержания пунктов  п. 7.1 и 2.1.6 договора, то следует исходить из того, что данными пунктами установлено общее и специальное регулирование, заключающееся в том, что по общему правилу стоимость неотделимых улучшений арендодателем не возмещается, однако иное может быть установлено сторонами в дополнительном соглашении. Данное условие положение ответчика не ухудшает, поскольку в любом случае стоимость неотделимых улучшений произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (ч. 3 ст. 623 ГК РФ).

С учетом изложенного суд пришел к верному выводу об удовлетворении требований истца.

На основании вышеуказанного суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу, не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2024 по делу  № А32-10839/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его изготовления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                             Я.Л. Сорока

Судьи                                                                                             Ю.И. Баранова

П.В. Шапкин