АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

05 ноября 2019 года

Дело №

А55-17820/2019

Арбитражный суд Самарской области в составе судьи Филатова М.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Храменковой А.А.,

рассмотрев в судебном заседании 01 ноября 2019 года дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Фараон",  ОГРН 1026301710852, ИНН 6319074110

к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью проектно-строительная компания «Стройсила», кадастровый инженер ФИО1, Администрация городского округа Самара, Департамент градостроительства городского округа Самара, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, Департамент управления имуществом городского округа Самара

об оспаривании 

при участии в заседании:

от заявителя – ФИО2, доверенность,

от заинтересованного лица – ФИО3, доверенность,

от третьих лиц: от департамента управления имуществом и администрации города – ФИО4, доверенность, 

от департамента градостроительства – ФИО5, доверенность, 

от ООО ПСК «Стройсила» - ФИО6, доверенность,

кадастровый инженер ФИО1, паспорт

от иных лиц – не явились, извещены

установил:

ООО «Фараон» обратилось в суд с заявлением, в котором просит признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области об отказе в регистрации права, выраженное в уведомлении от 25.04.2019 № 63-001/300/2019-1773, а также обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации права собственности ООО «Фараон» на земельный участок кадастровый номер 63:01:0709002:2353, находящийся по адресу: Самарская область, г. Самара, р-н Промышленный, в районе пересечения улиц Ново-Садовой/проспект Кирова, с видом разрешенного использования «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) код ВРИ № 4.2.; деловое управление код ВРИ 4.1.», общей площадью 19 913 кв.м.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Представитель регистрирующего органа в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований.

Администрация городского округа Самара, Департамент управления имуществом городского округа Самара, ООО ПСК «Стройсила», кадастровый инженер ФИО1 поддержали позицию заявителя. 

Департамент градостроительства городского округа Самара не возражает против удовлетворения заявленных требований.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав доводы представителей сторон, в совокупности и в соответствии со ст. 71 АПК РФ оценив обстоятельства дела, суд установил следующее.

Из материалов дела усматривается, что ООО «Фараон» является собственником нежилого здания, общей площадью 3 568,9 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, пересечение ул. Ново-Садовая /пр. Кирова, кадастровый номер 63:01:0709002:1893 (торговый центр) (т.1 л.д. 15-17).

Данный объект недвижимого имущества располагался на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0709002:2320, общей площадью 19 238 кв.м., по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, в районе пересечения улиц Ново-Садовой/проспекта Кирова, с видом разрешенного использования: занимаемый торговым центром.

Договор аренды данного земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара № 028307з от 23.06.2016, заключенный с заявителем зарегистрирован в Управлении Росрсестра по Самарской области 22.07.2016 за № 63-63/001-63/001/009/2016-491/2 (т.1 л.д. 30-34). Согласно п. 1.5. договора, земельный участок предоставляется арендатору как собственнику расположенного на земельном участке объекта недвижимого имущества - нежилого здания.

Земельный участок был предоставлен ООО «Фараон» в аренду сроком на 25 лет.

20 апреля 2017 ООО «Фараон» обратилось в Администрацию городского округа Самары с заявлением о предоставлении в собственность указанного земельного участка с кадастровым номером 63:01:0709002:2320 (т.1 л.д. 39).

10.01.2019 между и ООО «Фараон» был заключен договор купли-продажи № 001007кп вышеуказанного земельного участка (т.1 л.д. 43-46).

Заявитель указывает, что 14.01.2019, после оплаты ООО «Фараон» выкупной цены земельного участка (т.2 л.д. 62), сторонами был подписан акт приема-передачи к договору купли-продажи (т.1 л.д. 65).

17.01.2019 договор купли-продажи, акт приема-передачи, а также иные необходимые документы были сданы на государственную регистрацию права собственности ООО «Фараон» на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0709002:2353.

Заявитель указывает, что земельный участок с кадастровым номером 63:01:0709002:2353 сформирован как территория единого землепользования для целей эксплуатации находящихся на нем объектов (в том числе, капитального строительства и вспомогательных объектов). На участке произведено озеленение и высажены деревья, площадки для торговли и парковки заасфальтированы, произведена их разметка. При этом, эксплуатация основных объектов недвижимости не может осуществляться отдельно от вспомогательных строений и сооружений, что было подтверждено Градостроительным обоснованием размера и вида использования земельного участка ГРО-25/18, изготовленным ООО «Проектно-строительная компания «Стройсила» от 2018 года.

17.01.2019 заявитель обратился в регистрирующий орган с заявлением (вх.№63-001/300/2019-17734) о регистрации права собственности на земельный участок 63:01:0709002:2353, в качестве правоустанавливающего документа был представлен договор купли-продажи № 001007кп земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара от 10.01.2019, согласно которому ООО «Фараон» приобретает в собственность за плату спорный объект недвижимости (т.1 л.д. 66, 67).

24.01.2019 было принято решение о приостановлении государственной регистрации на срок до 24.04.2019 по основаниям, предусмотренным пунктами 13 и 23 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, т.е. в связи с тем, что сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной и земельный участок, на котором создан (создается) объект недвижимости, предоставлен, передан собственником не для целей строительства (размещения) такого объекта (т.1 л.д. 68-72).

25.04.2019 Управлением Росреестра по Самарской области был отказано в государственной регистрации права (уведомление об отказе в осуществлении государственной регистрации права от 25.04.2019 № 63/001/300/2019-1773) в связи с не устранением причин, препятствующих государственной регистрации права (т.1 л.д. 100-104).

ООО «Фараон» считает данный отказ незаконным, необоснованным и нарушающим права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем обратилось в суд с заявлением об оспаривании отказа в государственной регистрации права.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 и частью 3 статьи 201 АПК РФ, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 21 Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости, Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Закона к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1. документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2. документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3. иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Судом в ходе рассмотрения дела установлено и подтверждается материалами дела, в качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию представлен договор купли-продажи №001007кп земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара от 10.01.2019, согласно которому ООО «Фараон» приобретает в собственность за плату земельный участок площадью 19913 кв.м., с кадастровым номером: 63:01:0709002:2353, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, в районе пересечения улиц Ново-Садовой/пр-кт Кирова.

Согласно представленной Департаментом градостроительства городского округа Самара выписке из ИСОГД земельный участок 63:01:0709002:2353 расположен вне границ красных линий.

Указанный договор купли-продажи заключен в рамках реализации ООО «Фараон» права на приобретение вышеуказанного земельных участков в собственность, уставленного пунктом 1 Статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, как с собственником объекта капитального строительства с кадастровым номером; 63:01:0709002:1893, расположенного на данном земельном участке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположено здание, строение, сооружение, Собственнику здания осуществляется без проведения торгов.

Как следует из уведомления регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации права, площадь земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставляемого в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, должна быть определена исходя из площади, непосредственно занятой объектом недвижимости и площади, необходимой для его использования.

В данном случае, площадь земельного участка, предоставляемого в собственность, значительно превышает площадь объекта недвижимости, принадлежащего ООО «Фараон», расположенного на указанном земельном участке. При этом суд отмечает, что нежилое здание, принадлежащее ООО «Фараон» площадью 3568,9 кв.м. имеет 3 этажа, в том числе один подземный.

Согласно документам, помещенным в соответствующее реестровое дело Единого государственного реестра недвижимости, строительство объекта недвижимости (торгового центра) с кадастровым номером: 63:01:0709002:1893 осуществлялось ООО «Фараон» в границах земельного участка с кадастровым номером: 63:01:0709002:138 площадью 2915 кв.м., предоставленного указанному юридическому лицу для целей строительства выставочного зала на праве аренды.

Впоследствии земельный участок с кадастровым номером: 63:01:0709002:138 был преобразован в земельный участок с кадастровым номером: 63:01:0709002:2320 путем объединения с земельным участком площадью 1844 кв.м., предоставленным ООО «Фараон» на праве аренды для размещения временного рынка, и земельным участком площадью 14478 кв.м., предоставленным ООО «Фараон» на праве аренды под проектирование и реконструкцию рынка. Затем было осуществлено формирование земельного участка с кадастровым номером: 63:01:0709002:2353 путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером: 63:01:0709002:2320, трех земельных участков, предоставленных под временные торговые павильоны, и земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Кроме того, судом в ходе рассмотрения дела установлено и подтверждается его материалами, в том числе градостроительным обоснованием, основную территорию земельного участка с кадастровым номером: 63:01:0709002:2353 до настоящего времени занимает рынок с временными павильонами розничной торговли и обслуживания населения.

Таким образом, часть земельного участка, право собственности на который заявлено на государственную регистрацию, площадью 16998 кв.м., фактически была сформирована путем преобразования земельных участков, которые не предоставлялись ООО «Фараон» для целей строительства (размещения) торгового центра.

Кроме того, с учетом изложенных выше обстоятельств формирования земельных участков, суд находит, что земельный участок не является неделимым.

Из материалов реестрового дела усматривается, что заявителем в целях возобновления государственной регистрации права ООО «Фараон» был предоставлен  дополнительный  документ -  Градостроительное  обоснование размера  и  вида использования земельного участка ГРО-25/18, изготовленное ООО «Проектно-строительная компания «Стройсила».

Вместе с тем, регистрирующий орган в государственной регистрации права собственности отказал.

В силу статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Федеральным законом N 122-ФЗ, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

При этом в статье 13 Федерального закона N 122-ФЗ закреплена обязанность регистрирующего органа проведению правовой экспертизы представленных заявителем документов.

В рамках правовой экспертизы государственным регистратором было установлено следующее.

Согласно межевому плану, представленному при обращении в целях постановки на государственный кадастровый учет земельного участка 63:01:0709002:2353 был представлен межевой план, подготовленный в связи с образованием 5 земельных участков путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0709002:50, 63:01:0709002:53, 63:01:0709002:54, 63:01:0709002:2320 и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности на основании Постановления администрации г.о. Самара от 04.06.2018г. № 401 «Об утверждении документации по планировке территории (проект планировки и проект межевания территории) в границах проспекта Кирова, улицы Ново-Садовой, жилой застройки в Промышленном районе г.о. Самара».

Заявителем, муниципальными органами данное обстоятельство подтверждается.

Судом в рамках рассмотрения дела установлено, что в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером 63:01:0709002:2353, площадью 19 913 кв.м., категорией земель - земли населенных пунктов, разрешенным использованием - объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) код ВРИ №4.2; Деловое управление код ВРИ 4.1, образованного путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами: 63:01:0709002:2320, 63:01:0709002:50, 63:01:0709002:53, 63:01:0709002:54.

По заявлению представителя Департамента управления имуществом г.о. Самара от 10.07.2018 № 63-0-1-212/3304/2018-1213 на основании межевого плана, 27.07.2018 осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 63:01:0709002:2353 в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами, ООО«Фараон» осуществляло строительство нежилого здания торгового центра с кадастровым номером 63:01:0709002:1893 площадью 3568,9 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером 63:01:07090002:138 площадью 2915 кв.м., который и был предоставлен в аренду для строительства выставочного зала. Право собственности на нежилое здание и право аренды на земельный участок 63:01:07090002:138 были зарегистрированы в ЕГРП. Согласно схемы расположения здания на земельном участке, представленной в 2013 году при обращении за постановкой на государственный кадастровый учет Здания 1893, площадь земельного участка, полученного в аренду для строительства выставочного зала, превышает площадь застройки (2915 кв.м. и 1190 кв.м. соответственно). Очевидно, что в площадь предоставленного земельного участка вошла как часть, занятая самим объектом недвижимости, так и часть, необходимая для ее использования, т.е. 1190 кв.м., занятых постройкой, и 1725 кв.м - для ее обслуживания.

В 2016 году земельный участок 63:01:0709002:138 при объединении с земельным участком площадью 1844 кв.м., предоставленным Обществу на праве аренды для размещения временного рынка, и объединении с земельным участком площадью 14478 кв.м., предоставленным ООО «Фараон» на праве аренды под проектирование и реконструкцию рынка, был преобразован в земельный участок с кадастровым номером 63:01:0709002:2320.

Как установлено статьей 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Действительно нормы пункта 4 статьи 11.8. ЗК РФ призваны обеспечить юридические гарантии стабильности прав землепользователей и арендаторов исходных (преобразуемых) земельных участков.

Следовательно, по общему правилу соответствующие землепользователи и арендаторы имеют преимущественное право на заключение с ними новых договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на тех же условиях, которые применялись до преобразования исходных земельных участков. Иные условия стороны в таких случаях вправе установить в новых договорах аренды или безвозмездного срочного пользования. Указанные договоры заключаются без проведения торгов. Вместо заключения новых договоров с землепользователями и арендаторами в случаях, предусмотренных рассматриваемой нормой, возможно внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды или безвозмездного срочного пользования. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок предусмотрено в ст. 621 ГК РФ. Применяя положения п. 4 ст. 11.8 Кодекса, следует учитывать, что нормы, касающиеся указанного преимущественного права арендатора, являются специальными по отношению к общим нормам ГК РФ, так как в Кодексе речь идет о новом предмете договора (исходный земельный участок, по общему правилу, прекращает свое существование).

Иные помимо указанных в п. 2, 4 и 5 ст. 11.8 Кодекса обременения (ограничения) прав на исходные (преобразуемые) земельные участки продолжают действовать в отношении образуемых и измененных земельных участков в границах, в которых они действовали до преобразования исходных земельных участков.

Договорные отношения Департамента управления имуществом г.о. Самара и Общества были продолжены уже в отношении сформированного земельного участка 63:01:0709002:2320, на основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара от 23.06.2016 №028307з, и с учетом вышеизложенных требований Земельного кодекса РФ при государственной регистрации договора аренды земельного участка у Управления отсутствовали основания для приостановления либо отказа в осуществлении регистрационных действий. 

При этом ссылки заявителя на отсутствие вопросов у регистрирующего органа при проведении государственной регистрации договора аренды суд при рассмотрении данного вопроса считает несостоятельными.

Суд соглашается с доводами регистрирующего органа о том, что до образования земельного участка 63:01:0709002:2320 только один, из входящих в его состав земельных участков, имел вид разрешенного использования «под строительство выставочного зала», то в результате проведенных процедур уже земельный участок 63:01:0709002:2320 (неоднократно превышающий первоначально предоставленный земельный участок по площади) получил вид разрешенного использования «занимаемый торговым центром» по заявлению вх. № 63-0-1-22/3201/2016-3501 от 26.04.2016 на основании распоряжения Департамента управления имуществом г.о. Самара от 29.03.2016 № 287. При этом площадь самого здания торгового центра не изменилась, в Управление обращения о государственном кадастровом учете здания 63:01:0709002:1893 не поступали, сведения о реконструкции, преобразовании указанного объекта отсутствуют.

При этом суд принимает во внимание, что основная часть спорного земельного участка 63:01:0709002:2353 предоставлялась Обществу для целей, отличных от строительства, а именно: для размещения временного рынка и для проектирования рынка. Указанные выше обстоятельства подтверждены материалами кадастрового учета, представленных Самарским филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра».

Таким образом, земельный участок на котором создан объект недвижимости, передан собственником не для целей строительства.

Представленное заявителем градостроительное обоснование размера и вида использования земельного участка, изготовленное ООО ПСК «Стройсила», было исследовано регистрирующим органом, а также судом в ходе рассмотрения дела.

Суд соглашается с доводами регистрирующего органа о том, что данный документ только декларирует связь здания, сооружения и земельного участка единым технологическим процессом. Более того, заявитель считает, что пешеходные дорожки, внутренние подъездные пути, озеленение, парковки и заасфальтированные подъездные пути представляют собой единый имущественный комплекс. 

Однако наличие на земельном участке асфальтового покрытия является замощением, улучшением свойств земельного участка, но не свидетельствует о нем, как об объекте недвижимости и имущественном комплексе. Кроме того, как следует из материалов дела, данные работы проведены на той части участка, которая занята временным рынком.

Указанная позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 29.08.2019 по делу А55-30224/2018. 

Также ООО ПСК «Стройсила» и заявитель обосновывают столь значительную площадь предоставляемого на льготных условиях земельного участка потенциалом создания на нем торгово-развлекательного комплекса торговой площадью 12 020 кв.м. в будущем, вместе с тем земельный участок передается собственнику здания площадью 3568,9 кв.м., с площадью застройки 1190 кв.м.

ООО «Фараон» не представлено доказательств того, что весь испрашиваемый земельный участок площадью 19 913 кв.м. необходим для обслуживания существующего здания, которое значительно меньше площади земельного участка.

При этом суд отмечает, что согласно заключению, изложенному в градостроительном обосновании, подготовленного ООО ПСК «Стройсила», земельный участок площадью 19 913 кв.м. не противоречит нормам расчета земельного участка под объектами торгового назначения. Вместе с тем вывода, что заявленный участок является необходимым для эксплуатации объекта недвижимости заявителя заключение не содержит. Ссылка в заключении на то, что объект недвижимости заявителя площадью 3568 кв.м. и временные павильоны розничной торговли, обслуживания населения связаны между собой единым технологическим процессом, судом отклоняется, т.к. как следует из градостроительного обоснования временные объекты и объект недвижимости заявителя являются разными объектами, в связи с чем не могут рассматриваться в целях формирования одного земельного участка с возможностью его предоставлению в собственность собственнику одного объекта с учетом сформированной площади земельного участка.

Также, как следует из градостроительного заключения ООО ПСК «Стройсила» в целях расчета принята площадь застройки по проекту планировки торгово-развлекательного комплекса, а именно указана площадь застройки 14 740 кв.м., в то время как в настоящее время площадь застройки объекта заявителя составляет 1190 кв.м. Суд отмечает, что право выкупа возникает у собственника существующего объекта, а не планируемого к возведению. В связи с чем доводы участвующих лиц о намерении возведения торгово-развлекательного центра и учета планов его возведения в Градостроительном плане не может подтверждать право выкупа заявленного земельного участка заявителем. Также в заключении ООО ПСК «Стройсила» указывает площадь планируемых зданий торгового комплекса – 37 067 кв.м. При этом как указано судом выше, здания с данными площадями в собственности заявителя в настоящее время нет.

Кроме того, судом отклоняется ссылка ООО ПСК «Стройсила» на функциональную целостность комплекса и конструктивное единство здания и сооружений, т.к. объект недвижимости, принадлежащий ООО «Фараон» не включает в себя иные объекты, в том числе временные павильоны. Единая система инженерного обеспечения, единая система подъездом и подходов, единая система жизнеобеспечения зданий и сооружений не свидетельствует о входе иных объектов в состав объекта недвижимости, право на которое зарегистрировано за ООО «Фараон». Более того суд отмечает, что ООО ПСК «Стройсила» в обоснование выводов градостроительного заключения указывает на планируемые на земельном участке объекты торгового и делового назначения в связи с чем ссылки ООО ПСК «Стройсила» на единство здания и сооружения судом отклоняются.

Предоставление земельного участка в аренду ООО «Фараон» не являются безусловным основанием возникновения у данного общества права выкупа всего земельного участка. Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 23.10.2018 по делу № А72-1016/2018.

Заключение кадастрового инженера ФИО1 (т.2 л.д. 4-9) содержит сведения о формировании земельного участка 63:01:0709002:2353 путем процедуры перераспределения в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. В границах земельного участка 63:01:0709002:2353 расположено здание с кадастровым номером 63:01:0709002:1893 общей площадью 3568,9 кв.м., которое принадлежит ООО «Фараон».

Как следует из материалов дела, а также подтверждено заключением кадастрового инженера ФИО1 (т.2 л.д. 7)  в соответствии с документацией по планировке территории в границах проспекта Кирова, улицы Ново-Садовой, жилой застройки в Промышленном районе городского округа Самара земельный участок с кадастровым номером 63:01:0709002:2353 (П-1) образован за счет фрагмента земельного участка с кадастровым номером 63:01:0709002:2320 ЗУ1 площадью 17016 кв.м., фрагмента земельного участка с кадастровым номером 63:01:0709002:50 ЗУ 1 площадью 8 кв.м., всей территории земельных участков 63:01:0709002:53 и 63:01:0709002:54, а также территории ЗУ1 (1835 кв.м.), ЗУ1.1 (1 кв.м.), ЗУ2 (26 кв.м.), ЗУ3 (843 кв.м.), ЗУ4 (24 кв.м.), образуемых из земель неразграниченной государственной собственности.

Предоставление земельного участка ООО «Фараон» фактически представляет собой необоснованное предоставление права выкупа земельного участка значительно превышающего площадь объекта заявителя с учетом формирования земельного участка 63:01:0709002:2353, в который вошли дополнительные площади земель иных участков.

Ссылка Департамента градостроительства городского округа Самара на СП 42.13330.2016 Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*, судом отклоняется, т.к. исходя из площади здания, принадлежащего ООО «Фараон», площадь машино-мест для данного объекта в соответствии с СП 113.13330.2016. Свод правил. Стоянки автомобилей. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99*, также значительно меньше заявленной к выкупу.

Доводы участвующих лиц о проведении процедуры межевания земельных участков в соответствии с установленным законодательством и утверждение документации по планировке территории администрацией г.о. Самара (постановление № 401 от 04.06.2018) судом отклоняются, т.к. не свидетельствуют об обоснованности предоставления спорного земельного участка в собственность заявителю в силу вышеизложенного. 

Ссылки на нахождении объекта ООО «Фараон» в зоне Ц-2 (Общественно-деловая зона городского значения», а также на разрешенное использование земельного участка «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) ВРИ № 4.2, деловое управление код ВРИ № 4.1» судом отклоняются, т.к. основанием оспариваемого отказа не является несоответствие вида использования земельным участком назначению объекта недвижимости, принадлежащего ООО «Фараон». 

С учетом приведенных доказательств, суд приходит к выводу, что при предоставлении в собственность земельного участка необходимо учитывать факт приобретения земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости, а не для целей строительства, в связи с чем должна быть определена потребность в данном участке с учетом назначения объекта недвижимости, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемому объекту недвижимости. А наличие права аренды на земельный участок, в данном случае только на часть преобразованного земельного участка,  независимо от того, какие объекты построены на данном земельном участке, не порождает автоматически право на его приватизацию в том размере, в котором он определен в договоре.

Площадь, предоставляемого земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, должна быть определена исходя из площади, непосредственно занятой объектом недвижимости и площади, необходимой для его использования.

Пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации прямо указано, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность, продажа которых, по общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Собственник объекта недвижимости, требующий предоставить в собственность земельный участок, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенного объекта недвижимого имущества, обосновать размер земельного участка на предмет необходимости такого размера для использования расположенной на нем недвижимости. Данная позиция подтверждается постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 29.08.2019 по делу А55-30224/2018.

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделку нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. 

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженные запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Установленный законом порядок предоставления земельных участков без торгов, находящихся в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи не может являться надлежащим правоустанавливающим документом для регистрации права собственности ООО «Фараон» на земельный участок площадью 19 913 кв.м., с кадастровым номером: 63:01:0709002:2353, расположенные по адресу: Российская Федерация, Самарская область, г. Самара, Промышленный район, в районе пересечения улиц Ново-Садовой/ пр-кт Кирова.

С учетом вышеизложенного в удовлетворении требований ООО «Фараон» следует отказать.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со ст.110 АПК РФ и подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

М.В. Филатов