АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-16392/2020

г. Краснодар

08 февраля 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 08 февраля 2022 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Кавиар Кубани» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – Серой Н.А. (доверенность от 29.09.2021), в отсутствие ответчиков: администрации муниципального образования город Горячий Ключ (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «Эксперт Оценка» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и третьего лица – саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Горячий Ключ на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2021 по делу № А32-16392/2020, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Кавиар Кубани» (далее – общество «Кавиар Кубани») обратилось в арбитражный суд к администрации муниципального образования город Горячий Ключ (далее – администрация), обществу с ограниченной ответственностью «Эксперт Оценка» (далее – общество «Эксперт Оценка») с исковым заявлением, в котором просило:

– признать недостоверным (недействительным) отчет № 2019-0343 «Об определении рыночной стоимости и рыночной стоимости ежегодной арендной платы за земельный участок площадью 106 900 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ст. Саратовская, секция 20 контур 46, кадастровый номер 23:41:0209001:1977», выполненный обществом «Эксперт Оценка»;

– установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:41:02090001:1977, площадью 106 900 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ст. Саратовская, секция 20, контур 46, в размере 13 593 846 рублей (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Иск основан на положениях статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 1, 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), нормах Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об  оценочной  деятельности  в  Российской  Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ). Требования мотивированы недостоверностью отчета об оценке рыночной стоимости используемого обществом «Кавиар Кубани» земельного участка с кадастровым номером 23:41:0209001:1977, на основании которого администрация производит расчет арендной платы по договору от 08.04.2011 № 4100004209.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена саморегулируемая организация «Региональная ассоциация оценщиков».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2021, иск удовлетворен. Признан недостоверным отчет № 2019-0343 «Об определении рыночной стоимости и рыночной стоимости ежегодной арендной платы за земельный участок площадью 106 900 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ст. Саратовская, секция 20 контур 46, кадастровый номер 23:41:0209001:1977», выполненный обществом «Эксперт Оценка». Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 13 593 846 рублей. 

Суды установили, что между администрацией (арендодатель) и обществом «Кавиар Кубани» (арендатор) заключен договор от 08.04.2011 № 4100004209 аренды земельного участка площадью 106 900 кв. м с кадастровым номером 23:41:0209001:1977. Участок предоставлен арендатору для размещения рыборазводного комплекса осетровых пород. Расчет размера арендной платы изложен в приложении к договору (пункт 2.1). Администрацией 16.03.2020 обществу «Кавиар Кубани» направлено приложение к договору от 08.04.2011 № 4100004209, в котором годовая арендная плата рассчитана на основании выполненного обществом «Эксперт Оценка» отчета № 2019-0343. По запросу общества «Кавиар Кубани» администрацией направлен отчет об оценке № 2019-0343, согласно которому рыночная стоимость предоставленного в аренду земельного участка составляет 72 394 тыс. рублей. Не согласившись с содержанием отчета № 2019-0343, общество «Кавиар Кубани» обратилось к ООО «Независимый оценщик» для определения оценки рыночной стоимости арендуемого земельного участка. В соответствии с отчетом ООО «Независимый оценщик» об оценке рыночной стоимости объекта от 20.03.2020 рыночная стоимость объекта составляет 7 633 тыс. рублей. Ссылаясь на завышение рыночной стоимости земельного участка, влекущей необоснованное увеличение размера арендной платы, общество «Кавиар Кубани» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 1, 11, 12, 309, 310, 614 Гражданского кодекса, статьями 1, 39.7 Земельного кодекса, статьями 6, 12, 13, 17.1 Закона № 135-ФЗ. Также судами учтены разъяснения, приведенные в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – информационное письмо № 92). Суд первой инстанции для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика назначил судебную экспертизу, проведение которой поручено ООО «Центр экспертизы управления собственностью-Юг». Согласно заключению от 02.04.2021 № 720/НС-21 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 03.04.2019 составляет 13 593 846 рублей. Судом допрошен эксперт ФИО1, который пояснил, что при определении рыночной стоимости участка им применен сравнительный подход, поскольку затратный и доходный (направлен на изучение будущих доходов) подходы к данному случаю неприменимы. На странице 27 заключения допущена опечатка, вместо земель промышленности указаны земли населенных пунктов, информация об объектах-аналогах получена ретроспективно (информация до 03.04.2019), удалось найти объекты на 1-й квартал 2019 года, что в оценке допустимо. Аналоги в муниципальном образовании г. Горячий Ключ не выбраны, поскольку в г. Горячий Ключ таких объектов нет, аналоги расположены в других населенных пунктах (г. Славянск-на-Кубани, Белореченский район, ст. Полтавская, ст. Выселки). На странице 32 заключения отражено, что рекреационное использование невозможно, спорный участок расположен на низменности, подвергается подтоплениям. На странице 27 применена корректировка по местоположению, повышающий коэффициент 1,19 (по трем объектам), 1,08 – четвертый объект, разрешенное использования – размещение рыборазводного комплекса осетровых пород. Это во внимание не принималось, поскольку в настоящее время на участке рыба не разводится, это просто заросший сорной травой земельный участок, не имеющий съезда с трассы, он заболочен, коммуникации не подведены, необходим комплекс строительных работ. Суд апелляционной инстанции также вызывал экспертов ООО «Центр экспертизы управления собственностью-Юг» ФИО2 и ФИО1 для дачи пояснений по экспертному заключению от 02.04.2021 № 720/НС-21. Из пояснений экспертов следует, что в результате анализа отчета оценки № 2019-0343 имеет место ряд нарушений. Так, оценщик использовал устаревшую редакцию Закона № 135-ФЗ (страница 3 отчета), не произвел выезд для проведения осмотра объекта оценки, то есть, произвел оценку, не обладая всеми достоверными сведениями о земельном участке и его состоянии, в отчете присутствуют ссылки на нормативные источники, не имеющие отношения к объекту оценки. У оценщика не имелось достаточных данных для определения достоверной рыночной стоимости объекта оценки, так как использовались лишь выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Достоверная рыночная стоимость не могла определяться без проведения осмотра объекта недвижимости, оценщик не произвел анализа рынка объекта оценки и не определил допустимый диапазон средней рыночной стоимости. Это противоречит приказу Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». Оценщиком нарушен принцип достаточности (исследовано только 3 объекта-аналога, что согласно ФСО № 7 противоречит принципу достаточности), оценщиком приняты объекты-аналоги, несопоставимые с объектом оценки. Также оценщик не произвел корректировку по критерию «Расстояние до центра города», что значительно завышает рыночную стоимость объекта оценки по отношению к объектам-аналогам, оценщиком увеличена стоимость объектов-аналогов с № 1 и № 2 практически в два раза, что значительно завышает рыночную стоимость объекта оценки. С учетом изложенного, судебные инстанции приняли экспертное заключение от 02.04.2021 № 720/НС-21 в качестве надлежащего доказательства по делу и пришли к выводу о том, что отчет об оценке № 2019-0343 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, а указанная в нем величина рыночной стоимости земельного участка – недостоверна. Суд апелляционной инстанции отклонил довод администрации о необоснованности отказа суда первой инстанции в назначении по делу повторной экспертизы, а также ссылки ответчика на то, что заключение от 02.04.2021 № 720/НС-21 является ненадлежащим доказательством. Вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе повторной, в силу статей 82 и 87 Кодекса относится к компетенции суда, рассматривающего дело по существу спора. Суд самостоятельно оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие подлежат установлению. Таким образом, именно суду, рассматривающему дело по существу, принадлежит права разрешения вопроса о необходимости для правильного разрешения спора получения дополнительных доказательств, в том числе и заключения экспертизы. При этом заключение экспертов является одним из доказательств по делу, которое оцениваются наряду с другими доказательствами по общим правилам исследования и оценки доказательств (статьи 64, 86 Кодекса). Суд отказал в удовлетворении ходатайства администрации о проведении по делу повторной судебной экспертизы ввиду отсутствия оснований, предусмотренных Кодексом. Имеющиеся в деле заключение экспертов признано полным и всесторонним, поставленные перед экспертами вопросы раскрыты. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений. При проведении экспертизы эксперты руководствовался нормативными документами, методическими источниками и литературой, которые относятся к объекту исследования. Выводы, содержащиеся в заключении, даны специалистами, обладающими специальными познаниями в области экспертизы, их профессиональная подготовка и квалификация подтверждены представленными в дело документами. Заключение экспертов, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, признано судами допустимым доказательством по делу, соответствующим требованиям статьи 86 Кодекса. Сомнений в обоснованности заключения экспертов, полноте проведенных ими исследований и однозначности сделанных выводов на поставленные вопросы о наличии и причинах выявленных ими недостатков не имеется, следовательно, основания для назначения повторной экспертизы отсутствовали. Несогласие администрации с выводами судебных экспертов само по себе не влечет необходимости в проведении еще одной экспертизы. При этом доказательств, достоверно опровергающих выводы, содержащиеся в экспертном заключении от 02.04.2021 № 720/НС-21, в материалы дела не содержат. 

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Экспертное заключение от 02.04.2021 № 720/НС-21 не является надлежащим доказательством по делу. Так, экспертами не использованы методы доходного и затратного подходов и выбран только сравнительный подход, не указан весь объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Соответственно, в заключении нет обоснования использования в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов, что является нарушением ФСО № 7. Экспертами не учтено, что арендуемый обществом «Кавиар Кубани» земельный участок имеет разрешенный вид использования – для размещения рыборазводного комплекса осетровых пород, что также является нарушением. Неверно выбраны объекты-аналоги в рамках сравнительного подхода: все объекты-аналоги значительно удалены от земельного участка и находятся, в том числе, за пределами муниципального образования город Горячий Ключ. Отсутствует обоснование выбора примененного оценщиком метода оценки в рамках применяемых подходов. Кроме этого, заключение ООО «Центр экспертизы управления собственностью-Юг» никак не опровергает рыночную оценку, установленную отчетом от 03.04.2019 № 2019-0343. Таким образом, при наличии изложенных нарушений, судебные инстанции необоснованно приняли в качестве надлежащего доказательства заключение эксперта от 02.04.2021 № 720/НС-21 и отказали администрации в удовлетворении ходатайства о проведении по делу повторной экспертизы.

От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на жалобу в суд округа не поступили.

В судебном заседании представитель общества «Кавиар Кубани» возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций закону и материалам дела, подтверждающим недостоверность отчета от 03.04.2019 № 2019-0343, а также обоснованность экспертного заключения от 02.04.2021 № 720/НС-21.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества «Кавиар Кубани», Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых администрацией судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, между администрацией (арендодатель) и обществом «Кавиар Кубани» (арендатор) заключен договор от 08.04.2011 № 4100004209 аренды земельного участка площадью 106 900 кв. м с кадастровым номером 23:41:0209001:1977, расположенного по адресу: г. Горячий Ключ, ст. Саратовская, секция 20 контур 46. Предоставленный арендатору земельный участок предназначен для размещения рыборазводного комплекса осетровых пород. Расчет размера арендной платы изложен в приложении к договору (пункт 2.1). 

Обществу «Кавиар Кубани» 16.03.2020 направлено приложение к договору от 08.04.2011 № 4100004209 с указанием суммы годовой арендной платы, рассчитанной на основании отчета № 2019-0343, выполненного обществом «Эксперт Оценка». 

По запросу общества «Кавиар Кубани» администрацией направлен отчет об оценке № 2019-0343, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:41:0209001:1977 составляет 72 394 тыс. рублей. 

Общество «Кавиар Кубани», полагая указанную в отчете № 2019-0343 рыночную стоимость земельного участка недостоверной, обратилось к ООО «Независимый оценщик» для определения оценки рыночной стоимости объекта. 

В соответствии с отчетом ООО «Независимый оценщик» об оценке рыночной стоимости объекта от 20.03.2020 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:41:0209001:1977 составляет 7 633 тыс. рублей. 

Ссылаясь на завышение рыночной стоимости земельного участка, влекущей необоснованное увеличение размера арендной платы, общество «Кавиар Кубани» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии со статей 606, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; в свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

При этом стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен (пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункты 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Итоговая величина рыночной объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

Как разъяснено в Информационном письме № 92, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора. Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (пункт 1). В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Кодекса. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 – 87 Кодекса). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (пункт 2).

В целях определения достоверности отчета, по результатам которого администрацией рассчитывалась арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:41:0209001:1977 суд первой инстанции назначил экспертизу, проведение которой поручил экспертам ООО «Центр экспертизы управления собственностью-Юг». 

По результатам исследования представленных в материалы дела доказательств, в том числе экспертного заключения от 02.04.2021 № 720/НС-21, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных обществом «Кавиар Кубани» требований. Суды при разрешении спора установили, что отчет об оценке № 2019-0343, подготовленный обществом «Эксперт Оценка», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поэтому признали установленную данным отчетом рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:41:0209001:1977 недостоверной. Исходя из имеющихся в деле доказательств, судебные инстанции определили рыночную стоимость земельного участка, арендуемого обществом «Кавиар Кубани» по договору от 08.04.2011 № 4100004209, в размере 13 593 846 рублей.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Приведенный в жалобе довод администрации о том, что заключение от 02.04.2021 № 720/НС-21 является ненадлежащим доказательством по делу, проверялся и мотивированно отклонен апелляционным судом, которым для дачи пояснений по содержанию экспертного заключения вызывались эксперты ООО «Центр экспертизы управления собственностью-Юг» ФИО2 и ФИО1

Не может быть принят судом округа и довод жалобы о необоснованном отклонении судебными инстанциями ходатайства администрации о проведении по делу повторной экспертизы. Повторная экспертиза может быть назначена судом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта (часть 2 статьи 87 Кодекса). Суд первой инстанции, как и апелляционный суд, повторно рассматривая дело, не установили обстоятельства, вызывающие сомнения в достоверности проведенной по делу экспертизы, поскольку не выявили нарушений при ее проведении и противоречий в выводах эксперта. Учитывая, что сомнений в обоснованности экспертного заключения, в том числе по результатам данных экспертами в судах первой и апелляционной инстанций пояснений, не возникло, судебные инстанции не усмотрели законных оснований для назначения по делу повторной экспертизы.

Иные доводы, приведенные администрацией в кассационной жалобе, сводятся по существу к несогласию ее подателя с выводами судов первой и апелляционной инстанций ввиду иного понимания им норм действующего законодательства, а также иной оценки обстоятельств дела, что не может служить основанием для отмены судебного акта. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2021 по делу № А32-16392/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                    В.Е. Епифанов

 

Судьи                                                                                                                    В.А. Анциферов

 

                                                                                                                               И.В. Сидорова