ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-8692/2023

г. Челябинск

23 августа 2023 года

Дело № А76-33543/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 августа 2023 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Колясниковой Ю.С., Рогожиной О.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Континент» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.05.2023 по делу № А76-33543/2022.

В судебное заседание явился представитель истца - общества с ограниченной ответственностью «Континент» - ФИО2 (доверенность от 15.08.2023, диплом, паспорт).

 

Общество с ограниченной ответственностью «Континент» (далее - истец, общество, ООО «Континент») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Администрации города Челябинска (далее - ответчик, Администрация), в котором просит

- признать право собственности на объект недвижимого имущества - имущественный комплекс, расположенный по адресу: 

<

...> Октября в Металлургическом районе г. Челябинска на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0116002:12, состоящий из столовой для водителей (нежилое помещение), ограждающего металлического забора, помещения для сторожей, шлагбаума, автомобильной стоянки из бетонно-асфальтового покрытия;

- установить, что решение суда служит основанием для регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области права собственности ООО «Континент» на объект недвижимого имущества - имущественный комплекс, расположенный по адресу: 

<

...> Октября в Металлургическом районе г. Челябинска на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0116002:12, состоящий из столовой для водителей (нежилое помещение), ограждающего металлического забора, помещения для сторожей, шлагбаума, автомобильной стоянки из бетонно-асфальтового покрытия.

Определениями от 20.10.2022 и от 14.03.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - третье лицо, Управление), Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - третье лицо, Комитет), общество с ограниченной ответственностью «Сфера ЧМС» (далее - третье лицо, ООО «Сфера ЧМС») (л.д. 104, 129).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 03.05.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Континент» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает, что,  не смотря на то, что по договору аренды от 19.11.2003 земельный участок предоставлялся для проектирования и строительства временной некапитальной автостоянки, в последующем между сторонами был заключен договор о совместной деятельности и строительстве от 24.09.2004.

Апеллянт полагает, что фактически, указанным договором стороны отказались от правоотношений, возникших на основании договора аренды от 19.11.2003, а именно согласовали строительство на земельном участке объекта недвижимости, а не «движимой автостоянки». 

По мнению апеллянта, из договора от 24.09.2004 усматривается намерение сторон построить объект недвижимости. Сразу после подписания указанного договора от 24.09.2004, Администрацией было выдано Разрешение на строительство объекта недвижимости от 27.09.2004. В указанном разрешении название объекта звучит как «Временная некапитальная автостоянка».

Апеллянт полагает, что заключая договор, заранее зная проект, выдав разрешение на строительство капитального объекта, Администрация не могла не знать, что в результате будет возведён капитальный объект. Следовательно, Администрация конклюдентными действиями одобрила строительство объекта недвижимости на спорном земельном участке, а более того, сама принимала участие в строительстве.

Следовательно, исковые требования подлежали удовлетворению.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции не поступил. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьих лиц не явились. 

С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика и третьих лиц.

В судебном заседании представитель истца, изложенные в апелляционной жалобе доводы, поддержал в полном объеме.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы города Челябинска № 1798-п от 17.11.2003 (л.д. 8) между Комитетом (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Сфера ЧМС» (арендатор) заключен договор аренды земель общего пользования и временно не застраиваемых земель в границах города Челябинска УЗ № 005005-К-2003 от 19.11.2003 (л.д. 9-13), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель общего пользования, временно не застраиваемых земель площадью 2175 кв.м, расположенный по ул. 60 лет Октября в Металлургическом районе города Челябинска, из земель поселений (зона инженерно-транспортной инфраструктуры, земли общего пользования), находящихся в ведении муниципального образования, для проектирования и строительства временной некапитальной автостоянки.

Обществу «Сфера ЧМС» выдано разрешение № 117/г на выполнение строительно-монтажных работ по временной некапитальной автостоянке (л.д. 23-24).

04.08.2004 обществу «Сфера ЧМС» выдано свидетельство о согласовании проектной документации объекта - временная некапитальная автостоянка (л.д. 16).

17.09.2004 Управлением Главгосэкспертизы России по Челябинской области утверждено заключение № 634/2 по рабочему проекту «Автостоянка по ул. 60 лет Октября в Металлургическом районе» (л.д. 17-18).

24.09.2004 между Муниципальным образованием г. Челябинска (Администрация) и ООО «Сфера ЧМС» (застройщик) подписан договор о совместной деятельности в строительстве (л.д. 19-20), согласно которого стороны обязуется соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица с целью комплексной застройки территории г. Челябинска на площадке по адресу: ул. 60 лет Октября в Металлургическом районе.

В рамках совместной деятельности по договору застройщик обязуется произвести строительство временной некапитальной автостоянки (п. 1.2 договора о совместной деятельности в строительстве).

27.09.2004 обществу «Сфера ЧМС» выдано разрешение на строительство объекта недвижимости (л.д. 21-22), которым обществу разрешено строительство временной некапитальной автостоянки, расположенной по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. 60 лет Октября.

07.02.2005 Государственной приемочной комиссией составлен Акт о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию временной некапитальной автостоянки по ул. 60 лет Октября в Металлургическом районе (л.д. 28-30), который утвержден распоряжением заместителя Главы города № 131-и от 16.02.2005 (л.д. 31).

Общество «Сфера ЧМС» и общество «Континент» 14.09.2010 подписали соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка площадью 2175 кв.м, расположенного по ул. 60 лет Октября в Металлургическом районе города Челябинска, с кадастровым номером 74:36:0116002:42 (л.д. 34).

Между ООО «Континент» (покупатель) и обществом «Сфера ЧМС» заключен договор купли-продажи имущества от 20.12.2010 (л.д. 32-33), в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя следующее имущество: столовую для водителей (нежилое помещение), ограждающие металлические конструкции забора, светильники, помещение для сторожей, шлагбаум, бетонно-асфальтовое покрытие, находящиеся на земельном участке площадью 2175 кв.м, расположенном по ул. 60 лет Октября в Металлургическом районе города Челябинска, для эксплуатации временной некапитальной стоянки, а покупатель обязуется принять это имущество и оплатить за него покупную цену.

Полагая, что возведенные объекты обладают признаками самовольной постройки, истец обратился в суд с настоящим иском о признании права собственности.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из отсутствия совокупности условий, необходимых для применения положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и признания права собственности на спорный объект в судебном порядке.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции.

На основании пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из указанной нормы права следует, что право собственности за лицом, обращающимся с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возможно в случае наличия у этого лица соответствующих прав на земельный участок, на котором возведена эта постройка, что также является необходимым условием для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, наряду с установлением факта принятия истцом надлежащих мер к легализации строительства.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре от 19.03.2014, в соответствии с положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. При разрешении споров о праве собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды, помимо требований, установленных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо учитывать условия договора аренды. При заключении договора аренды собственник должен определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Таким образом, особое значение имеет установление воли собственника земельного участка на предоставление своего имущества для строительства на нем определенного объекта, и именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке, следовательно, право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке лицом без необходимых разрешений, может быть признано при следующих условиях: участок предоставлен ему по договору аренды именно для строительства соответствующего объекта недвижимости, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из материалов дела, обращаясь в суд с иском, ООО «Континент» просит признать за ним право собственности на объект недвижимого имущества, при этом указывая, что объект недвижимости возведен с соблюдением целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

В соответствии с толкованием, приведенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос. Признание права собственности в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно. Вынося решение о признании самовольной постройки, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела. Даже при полной доказанности фактов соответствия самовольной постройки нормам и правилам и доказанности отсутствия нарушения прав иных лиц, суд не обязан признавать право собственности на самовольную постройку. Указанный способ возникновения права может применяться в исключительном случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленном нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (в рассматриваемом случае - в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившего в силу с 04.08.2018).

В соответствии с действующей редакцией пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, одним из условий признания права собственности на самовольную постройку является наличие в материалах дела доказательств соответствия постройки требованиям безопасности, позволяющих осуществлять ее эксплуатацию.

Исходя из статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014), кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, суды выясняют, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.

Поскольку лицом, заинтересованным в признании права собственности на самовольно возведенное нежилое здание является лицо, осуществившее строительство с нарушением установленного порядка, данное лицо не может при решении вопроса о легализации такой постройки быть освобождено от бремени доказывания наличия указанных условий, в том числе безопасности постройки (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, из материалов дела следует, что уполномоченный орган не давал своего согласия на строительство обществом объекта капитального строительства на передаваемом во временное пользование земельном участке. 

Ни договор аренды УЗ № 005005-К-2003 от 19.11.2003, ни договор о совместной деятельности в строительстве от 24.09.2004, не предусматривали такой цели использования, как строительство объекта капитального строительства.

Напротив, согласно постановлению Главы города Челябинска № 1798-п от 17.11.2003 земельный участок общего пользования общей площадью 0,2175 га, предоставлен в аренду ЗАО «Сфера ЧМС» для проектирования и строительства временной некапитальной автостоянки по ул. 60 лет Октября в Металлургическом районе города Челябинска. При этом срок аренды ограничен периодом 11 месяцев (л.д. 8).

Аналогичная цель использования земельного участка отражена и в договоре о совместной деятельности в строительстве от 24.09.2004 (л.д. 19-20).

Разрешение на строительство от 27.09.2004 также предусматривало строительство временной некапитальной автостоянки (л.д. 21).

Следовательно, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что непосредственно до начала строительства общество не обращалось в уполномоченный орган за разрешением на строительство спорных объектов, что свидетельствует о непринятии им надлежащих мер к легализации строительства до его начала, а, следовательно, об отсутствии тех исключительных условий, при которых возможно признание права собственности на самовольную постройку.

Отсутствие у истца, в рассматриваемом случае, не только разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, но и согласия собственника на строительство на принадлежащем ему земельном участке спорной постройки, исключают возможность применения соответствующих положений Постановления № 10/22 для обоснования удовлетворения иска.

В силу изложенных обстоятельств, вопреки доводам апеллянта, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что поскольку земельный участок предоставлялся не для целей строительства объекта недвижимого имущества, в удовлетворении иска следовало отказать.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции необоснованными и не могут служить основанием для отмены решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются судом по правилам, установленным статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.05.2023 по делу № А76-33543/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Континент» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

             В.А. Томилина

 

Судьи:

Ю.С. Колясникова

 

                              О.В. Рогожина