Дело № А79-3323/2021

15 июня 2022 года

г. Владимир

 

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 июня 2022 года.

 

         Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Ковбасюка А.Н., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Чебоксары Чувашской Республики на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 07.12.2021 по делу № А79-3323/2021,

 

по иску общества с ограниченной ответственностью "Центр жилищного строительства" ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>,   Россия 428008, г. Чебоксары, Чувашская Республика, ул. Калинина д. 105, к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, 428000, г. Чебоксары, Чувашская Республика, ул. К. Маркса д. 36,

 

о взыскании 19 620 000 руб.,

 

при участии представителей до перерыва: от истца – ФИО2 по доверенности от 11.01.2022 сроком до 31.12.2022, диплому о высшем юридическом образовании регистрационный номер 152П от 05.07.2005; от ответчика – ФИО3 по доверенности от 10.01.2022 №29/01-28 сроком до 31.12.2022, диплому о высшем юридическом образовании регистрационный номер 873 от 06.06.2003;

 

после перерыва: от истца  – ФИО2 по доверенности от 11.01.2022 сроком до 31.12.2022, диплому о высшем юридическом образовании регистрационный номер 152П от 05.07.2005;

 

установил.

Общество с ограниченной ответственностью "Центр жилищного строительства" (далее – истец, Общество, Застройщик)  обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее – ответчик, Администрация) о расторжении договора от 11.06.2013 № 40 и о взыскании 19620000 руб. неосновательного обогащения.

Решением от 07.12.2021 Арбитражный суд Чувашской Республики удовлетворил исковые требования.

Не согласившись с принятым решением, Администрация обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой и дополнениями к ней, в которых просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Заявитель считает, что этажность многоквартирных жилых домов не относится к существенным условиям договора. 

Отмечает, что пунктом 4.4.2 договора предусмотрено, что благоустроенные  жилые помещения, приобретенные  или построенные застройщиком к моменту расторжения договора в соответствии с пунктом 2.1.3 договора, а также денежные средства, составляющие выкупную цену за изымаемые у собственников жилые помещения в многоквартирных домах, расположенных на территории, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, выплаченные застройщиком к моменту расторжения договора в соответствии с пунктом 2.1 4 договора возврату застройщику не подлежат.

В дополнении к жалобе, ответчик  указывает, что жилые помещения №№ 1,3, 5/1, 5/2, расположенные в доме по ул. Богдана Хмельницкого №14, приобретенные ООО "Центр жилищного строительства" по договору купли-продажи, в собственность Администрации не переданы и находятся в собственности истца. С заявлением о передачи вышеуказанных жилых  помещений Общество к Администрации не обращалось. В связи с чем ответчик считает незаконным удовлетворении требований истца в части взыскания 5 670 000 руб.

По мнению апеллянта, действия Администрации по выдаче иным лицам разрешений на строительство на территории, подлежащей развитию, не являются нарушением договорных обязательств. Считает, что суд первой инстанции неправильно не применил срок исковой давности.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы и дополнение к ней, просил отменить обжалуемый судебный акт.

Представитель истца в судебном заседании, в отзыве на апелляционную жалобу и в дополнении к отзыву указал на законность и обоснованность принятого судебного акта, в удовлетворении жалобы просил отказать. 

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании от 31.05.2022 объявлен перерыв до 07.06.2022.

В судебном заседании рассмотрено и удовлетворено ходатайство ответчика о приобщении к материалам дела документов, приложенных к дополнении к отзыву на апелляционную жалобу (протокол судебного заседания от 07.06.2022).

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.05.2009 Администрацией принято распоряжение № 1914-р "О развитии застроенной территории квартала площадью 5,6245 га, ограниченного улицей Богдана Хмельницкого, улицей Суворова, улицей Коммунальная Слобода города Чебоксары", на которой находятся здания, строения, сооружения, подлежащие сносу, реконструкции или капитальному ремонту (улица Богдана Хмельницкого, дома № 12В, № 14, № 16).

26.02.2013 Администрацией принято 

постановление

 № 516 о проведении аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории площадью   5,6245 га, ограниченного                улицей Богдана Хмельницкого, улицей Суворова, улицей Коммунальная Слобода города Чебоксары, с изменениями, внесенными постановлением Администрации от 20.03.2013 № 703.

          02.04.2013 на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации торгов http://torgi.gov.ru и на официальном сайте Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары ЧР (http://gov.cap.ru/SiteMap.aspx?id=1501973&gov_id=149) опубликовано извещение о проведении аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории площадью   5,6245 га, ограниченного улицей Богдана Хмельницкого, улицей Суворова, улицей Коммунальная Слобода города Чебоксары.

          В извещении и аукционной документации какая-либо охранная зона территории объектов культурного наследия в качестве обременения не указана.

          Протоколом заседания постоянно действующей комиссии по подготовке и проведению аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории от 15.05.2013 заявки общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания", Общества и общества с ограниченной ответственностью "Сервис" допущены к участию в аукционе.

          Протоколом об итогах аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории от 30.05.2013 победителем признано общество (истец).

          11.06.2013 между истцом (Администрация) и ответчиком (Застройщик) заключен договор №40 о развитии  застроенной территории в городе Чебоксары (т.1, л.д.12-17, т. 2, л.д.92-93, 143-148). 

Предметом договора явилась обязанность застройщика в установленные договором сроки своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 2.1.2-2.1.5 договора по  развитию застроенной территории квартала общей площадью 5,6245 га, ограниченного улицей Богдана Хмельницкого, улицей Суворова, улицей Коммунальная Слобода города Чебоксары. Администрация города Чебоксары обязалась создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 2.1.3-2.3.3 договора. Приложением № 1 к Договору утверждена схема расположения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии (приложение 1 к Договору).

Застроенная территория включает в себя земельные участки со следующими кадастровыми номерами: 21:01:020201:45, 21:01:020201:207, 21:01:020201:205, 21:01:020201:203, 21:01:020201:49, 21:01:020201:254, 21:01:020201:191, 21:01:020201:487, 21:01:020201:388, 21:01:020201:286, 21:01:020201:198, 21:01:020201:408, 21:01:020201:37, 21:01:020201:253, 21:01:020201:289, 21:01:020201:190, 21:01:020201:267, 21:01:020201:268, 21:01:020201:270, 21:01:020201:271, 21:01:020201:6, 21:01:020201:7, 21:01:020201:273, 21:01:020201:385, 21:01:020201:47, 21:01:020201:48, 21:01:020201:50, 21:01:020201:464, 21:01:020201:195, 21:01:020201:196, 21:01:020201:26, 21:01:020201:458, 21:01:020201:445, 21:01:020201:269, 21:01:020201:238, 21:01:020201:197, 21:01:020201:376, 21:01:020201:378, 21:01:020201:377, 21:01:020201:483, 21:01:020201:194, 21:01:020201:22, 21:01:020201:484, 21:01:020201:485, 21:01:020201:17, 21:01:020201:32, 21:01:020201:52, 21:01:020201:466, 21:01:020201:53, 21:01:020201:27, 21:01:020201:247, 21:01:020201:448, 21:01:020201:446, 21:01:020201:451.

Перечень адресов зданий, строений и сооружений, подлежащих сносу, реконструкции при развитии территории определен в приложении № 2 к Договору (п.1.2):

 

Адрес

(улица, № дома)

дом

Примечание

1

ФИО4, 12В

Многоквартирный

жилой дом

Программа сноса аварийного жилья, снос

2

ФИО4, 14

Многоквартирный

жилой дом

Программа сноса аварийного жилья, снос

3

ФИО4, 16

Многоквартирный

жилой дом

Программа сноса аварийного жилья, снос

Данные многоквартирные жилые дома включены в Перечень аварийных многоквартирных домов согласно Приложению №1 к республиканской адресной программе "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории Чувашской Республики" на 2013 – 2017 годы, утвержденной постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 30.04.2013 №168.  

Договор действует с момента его подписания сторонами и до момента исполнения сторонами предусмотренных договором обязательств (п. 4.1). Обязанности сторон договора приведены в разделе 2 договора.

Так, согласно пункту 2.1.2 договора застройщик обязан был подготовить и представить в администрацию города Чебоксары проект планировки территории, включая проект межевания, в соответствии с Генеральным планом Чебоксарского городского округа, Правилами землепользования и застройки Чебоксарского городского округа.

Согласно п. 2.1.5 договора застройщик обязан осуществить строительство объектов в соответствии с утвержденным проектом планировки. 

Застройщик обязан в срок не более 24 месяцев с момента утверждения проекта планировки территории создать, либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность города Чебоксары благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на развиваемой территории (п.п. 2.1.3 и 2.1.3.1 Договора).

Застройщик в течение месяца с момента подписания соглашения с собственником (с момента вступления в силу соответствующего судебного решения) обязан уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения администрации жилые помещения в расположенных на развиваемой территории многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу (п.п. 2.1.4-2.1.4.2 Договора).

Согласно п.2.3.2 договора администрация обязана принять решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, подлежащей развитию, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные жилые дома, в соответствии с жилищным законодательством.

Максимальный срок выполнения обязательств - в течение 30 дней после утверждения проекта планировки.

19.11.2013 застройщик во исполнение своих обязанностей по договору представил в администрацию проект планировки территории, включая проект межевания территории.  

 Публичные слушания по данному вопросу проведены 22.04.2014, протоколом №4 и заключением публичных слушаний проект планировки территории и проект межевания территории рекомендованы к утверждению.        

Проект планировки и проект межевания территории квартала, ограниченного улицей Богдана Хмельницкого, улицей Суворова, улицей Коммунальная Слобода города Чебоксары утвержден постановлением Администрации от 26.05.2014 № 1868 (т.1, л.д. 18-21). Согласно проекту планировки и проекта межевания, утвержденному данным постановлением администрации города Чебоксары предусмотрено строительство двух восьмиэтажных жилых домов, трех жилых домов переменной этажности со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания, детского сада на 170 мест и индивидуальных жилых домов.

02.10.2014 Общество письмом №218 обратилось в Администрацию о принятии решения об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах №№14, 16 и 12В по улице Богдана Хмельницкого и о направлении жильцам вышеуказанных домов соответствующих уведомлений в письменной форме.

02.10.2014 Общество письмом №219 обратилось в Администрацию о том, что разработаны эскизные проекты объектов строительства "позиция 4А, 4Б", "позиция 3", данные эскизные проекты согласованы с главным архитектором города Чебоксары, выполнена и согласована схема границ земельного участка "позиция 4а, 4б", отправлены запросы в энергоснабжающие организации о выдаче технических условий по проектированию позиций.

09.10.2014 Общество письмом №748 обратилось в администрацию о предоставлении земельного участка в аренду под строительство жилого дома, переменной этажности со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания позиция 4А, позиция 4Б.

20.11.2014 Общество письмом №263 обратилось в Администрацию о предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 21:01:020201:1732, 21:01:020201:445 для производства инженерно-геологических изысканий, формирования проектной документации и получения технических условий у энергоснабжающих организаций.

17.03.2015 Общество письмом №62 обратилось в Администрацию об ускорении решения вопроса о принятии выделения земельного участка в аренду и заключения договора аренды земельного участка под строительство жилого дома переменной этажности со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания позиции 4а, 4б по улице Богдана Хмельницкого, улицы Суворова и улицы Коммунальная Слобода.

24.03.2015 между обществом и администрацией заключен договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами 21:01:020201:1732, 21:01:020201:445 под строительство жилого дома переменной этажности со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания в соответствии с подпунктом 13 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Срок аренды установлен с 17.03.2015 по 17.03.2018.

24.03.2015 Общество письмом №69 обратилось в Администрацию с письмом о подготовке градостроительного плана земельного участка под строительство жилого дома переменной этажности со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания.

          14.05.2015 постановлениями администрации города Чебоксары №№ 1644 и 1645 были утверждены градостроительные планы земельных участков на территории квартала, ограниченного ул. ФИО4, ул. Суворова, ул. Коммунальная Слобода г. Чебоксары, поз. 4А, поз. 4Б (I очередь строительства). Земельные участки с кадастровыми номерами 21:01:020201:445 и 21:01:020201:1732 расположены в зоне общественно-деловой активности О-2. Предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений в указанной территориальной зоне Правилами землепользования и застройки Чебоксарского городского округа, утвержденными решением Чебоксарского Собрания депутатов Чувашской Республики от 14.07.2005 № 1683, не установлены.

          18.06.2015 Чебоксарским городским Собранием депутатов Чувашской Республики принято решение №2004 "О внесении изменений в Правила землепользования и застройки Чебоксарского городского округа, утвержденные решением Чебоксарского городского Собрания депутатов от 14.07.2005 №1683" в части изменения градостроительного регламента:- части территориальной зоны многоквартирных домов в 3-5 этажей (Ж-2) на зону многоквартирных домов в 6-16 этажей земельного участка с кадастровым номером 21:01:020201:445, расположенного по адресу: 

<

...>, под строительство 8- этажного жилого дома; - части территориальной зоны малоэтажных индивидуальных жилищных домов с участками на зону многоквартирных домов в 6-16 этажей (Ж-1) земельного участка с кадастровым номером 21:01:020201:484, расположенного по адресу: 

<

...>, под строительство 8-этажного жилого дома.   

 Чебоксарским городским собранием депутатов Чувашской Республики решением № 187 от 03.03.2016 утверждены новые Правила землепользования и застройки Чебоксарского городского округа, согласно которым земельные участки с кадастровыми номерами 21:01:020201:445 и 21:01:020201:1732 вошли в территориальную зону Ж-5.1 "Подзона застройки жилыми домами смешанной этажности со сложившейся застройкой индивидуальными жилыми домами".

          Принятие решения о предоставлении застройщику для строительства   в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии застроенной территории, земельных участков предшествует определение органом местного самоуправления технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения. 

Подключение объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения – процесс, дающий возможность осуществления подключения строящихся (реконструируемых) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, а также к оборудованию по производству ресурсов.

Обществом не получены технические условия по отоплению, а ресурсоснабжающие организации отвечали отказом в их выдаче в связи с отсутствием резерва мощности по производству соответствующего ресурса и резерва пропускной способности сетей, обеспечивающего передачу необходимого объема ресурса.

          Данные обстоятельства подтверждаются следующими сведениями.

          Согласно проекту планировки территории, теплоснабжение было предусмотрено индивидуальное от газовых котлов, газоснабжение от газопровода среднего давления, проложенного вдоль улицы Богдана Хмельницкого с установкой ГРП.

На основании схемы теплоснабжения города Чебоксары, утвержденной постановлением администрации города Чебоксары от 03.06.2014 № 2001, территории квартала, ограниченного ул. ФИО4, ул. Суворова, ул. Коммунальная Слобода, попадали в зону эффективного теплоснабжения котельных 12К, 7К, 3К и теплоснабжение должно быть централизованным. Все перечисленные котельные являются муниципальными. 

          На дату получения технических условий тепловые сети от котельной 12К не имели резерва тепловой мощности и пропускной способности трубопроводов тепловых сетей для подключения. 

          Администрация уведомляла Общество о том, что будет разработана инвестиционная программа по развитию тепловых сетей и после утверждения ее Минстроем Чувашии будет известна стоимость технологического присоединения, направленная на снятие технических ограничений по резерву мощности и пропускной способности тепловых сетей. В утвержденной схеме теплоснабжения модернизация котельных предусмотрена только в 2025 году. Об этом Общество сообщило в письме от 11.08.2015 №450, застройщик рассматривал вариант поквартирного индивидуального отопления. В схеме газоснабжения города Чебоксары, утвержденной постановлением администрации города Чебоксары от 14.07.2014 № 2400 не предполагалось газоснабжение домов данной территории, в связи с чем ОАО "Газпром газораспределение Чебоксары" отказано в выдаче техусловий на подачу газа для отопления.

Общество неоднократно обращалось в администрацию города Чебоксары об оказании содействия в получении технических условий.

Общество сообщило администрации города Чебоксары письмом от 25.11.2014 № 270 (вх. в адм. от 25.11.2014 № 16262) об отсутствии возможности в получении технических условий на отопление и горячее водоснабжение из-за отсутствия резерва мощности. Общество просило оказать содействие в получении технических условий на отопление и горячее водоснабжение. Данное обращение Администрацией оставлено без ответа.

11.08.2015 Общество письмами № 450, № 451 (вх. в адм. 12.08.2015 № 12244, № 12243) повторно обратилось с просьбой организовать совещание по вопросам развития застроенной территории и проблемам получения технических условий и невыполнения со стороны администрации условий договора. В обращении было указано, что обществом не представляется возможным исполнить обязательства по договору в установленный срок без содействия администрации.

20.08.2015 администрацией города Чебоксары было организовано и проведено совещание при заместителе главы администрации по вопросам архитектуры и градостроительства ФИО5 по вопросу обеспечения инфраструктуры объектов капитального строительства, ограниченной улицами Коммунальная Слобода, ФИО6, ФИО4. 

По итогам совещания были приняты протокольные решения от 20.08.2015 № 25:

1) до 25.08.2015 Управлению архитектуры и градостроительства администрации города Чебоксары поручено собрать предложения по внесению изменений в Схему газификации и газораспределения города Чебоксары;

2) до 01.09.2015 Управлению ЖКХ, энергетики, транспорта и связи администрации города Чебоксары заключить договор с ГУП "Ленгипроинжпроект" для внесения изменений с Схему газификации и газораспределения города Чебоксары;

3) Управлению ЖКХ, энергетики, транспорта и связи администрации города Чебоксары рассмотреть возможность подключения жилых домов к котельной К12.

Общество 24.08.2015 письмом № 469 (вх. в адм. от 24.08.2015 № 12812) представило в адрес администрации города Чебоксары расчет потребности газа группы жилых домов позиций: № 1, № 3, № 4 А, № 4 Б, № 4Б, № 4В, № 5 А, № 5 Б согласно проекту планировки территории.

02.09.2015 Общество повторно обратилось письмом за № 481 (вх. в адм. 02.09.2015 № 13313) в части неисполнения Управлением ЖКХ, энергетики, транспорта и связи администрации города Чебоксары поручений о заключении договора с ГУП "Ленгипроинжпроект" для внесения изменений в Схему газификации и газораспределения города Чебоксары и рассмотрения возможности подключения жилых домов к котельной К-12.

В декабре 2015 года администрацией города Чебоксары внесены изменения в схему газификации и газораспределения города Чебоксары, с этого момента появилась возможность получить технические условия и проектирование сетей теплоснабжения (постановление администрации г. Чебоксары Чувашской Республики от 24.12.2015 № 3802).

          29.01.2015 Администрацией №277 принято постановление "Об изъятии земельного участка и жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности в доме №14 по улице Богдана Хмельницкого".

          Во исполнение данного постановления от 29.01.2015 №277 Обществом заключены договора купли продажи:

17.06.2017 с ФИО7 и ФИО8 на покупку квартиры, находящуюся по адресу: 

<

...> дом №76, квартира 49 стоимостью 1600000 рублей (т.1, л.д. 41-50), платежными поручениями от 17.07.2017 №№ 116, 117, 118 Общество оплатило стоимость квартиры (т.1, л.д. 51-53);

          22.06.2017 с ФИО9 на покупку квартиры площадью 31 кв.м., по адресу: 

<

...> дом №68, квартира №17 стоимостью 1050000 рублей (т.1, л.д. 29-33), платежным поручением от 22.06.2017 №91 Общество оплатило стоимость квартиры (т.1, л.д. 34);

          22.06.2017 с ФИО10 на покупку квартиры площадью 33,5 кв.м., по адресу: 

<

...> дом №4, квартира №6 стоимостью 1100000 рублей (т.1, л.д. 35-39), платежным поручением 22.06.2017 №90 Общество оплатило стоимость квартиры (т.1, л.д. 40);

22.06.2017 с ФИО11, ФИО12, ФИО13 на покупку квартиры находящуюся по адресу: 

<

...> стоимостью 1060000 рублей (т.1, л.д. 93-102), платежными поручениями от 22.06.2017 №№93,94 Общество оплатило стоимость квартиры (т.1, л.д.103-104);

26.06.2017 c ФИО14 на покупку квартиры, находящуюся по адресу: 

<

...> стоимостью 960000 рублей (т.1, л.д.77-83), платежным поручением от 26.06.2017 №101 Общество оплатило стоимость квартиры (т.1, л.д. 84);

06.07.2017 с ФИО15 на покупку квартиры, находящуюся по адресу: 

<

...> дом №16, квартира №87 стоимостью 1530000 рублей (т.1, л.д. 71-75), платежным поручением от 06.07.2017 №104 Общество оплатило стоимость квартиры (т.1, л.д.76);

          18.07.2017 с ФИО16, ФИО17, ФИО18 на покупку квартиры, находящуюся по адресу: 

<

...> дом №34, квартира №71 стоимостью 1600000 рублей (т.1, л.д. 54-61), платежными поручениями от 18.07.2017 №№122-124 Общество оплатило стоимость квартиры (т.1, л.д.62-64);

22.07.2017 с ФИО19, ФИО20, ФИО21 на покупку квартиры, находящуюся по адресу: 

<

...> стоимостью 1650000 рублей (т.1, л.д. 105-109), платежными поручениями от 26.07.2017 №№134-136 Общество оплатило стоимость квартиры (т.1, л.д.110-112).

08.08.2017 с ФИО22 на покупку квартиры, находящуюся по адресу: 

<

...> стоимостью 1700000 рублей (т.1, л.д. 85-91), платежным поручением от 08.08.2017 №138 Общество оплатило стоимость квартиры (т.1, л.д.92);

          06.09.2017 с ФИО23 на покупку квартиры, находящуюся по адресу 

<

...> стоимостью 1700000 рублей (т.1, л.д. 65-69), платежным поручением от 06.09.2017 №155 Общество оплатило стоимость квартиры (т.1, л.д. 70);

          08.09.2017 Администрацией принято постановление №2104 о принятии в муниципальную собственность города Чебоксары квартир, находящихся по следующим адресам: 

<

...> дом №68, квартира №17; проезд Соляное, дом №4, квартира №6; проспект Мира, дом №76, квартира 49; улица Хузангая, дом №34, квартира №71; проезд Соляное, дом 18, квартира 57; проезд Соляное, дом №16, квартира №87; улица Роза Люксембург, дом 6, квартира 33; улица Розы Люксенбург, дом 6, квартира 38; улица Розы Люксенбург, дом 1, квартира 9; улица Розы Люксенбург, дом 6, квартира 10.

08.09.2017 между обществом и администрацией заключен договор №33/17 о безвозмездной передаче в муниципальную собственность города Чебоксары вышеуказанных квартир на общую стоимость 13950000 рублей для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на развиваемой территории (т.1, л.д.22-28). 22.09.2017 произведена государственная регистрация перехода прав собственности на квартиры, составлен акт приема-передачи квартир (т.1, л.д.24-26).

Также в соответствии с п. 2.1.4 договора общество в период с июня по сентябрь 2017 года уплатило выкупную цену за изымаемые на основании решения администрации города Чебоксары жилые помещения в расположенных на развиваемой территории многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, равную в совокупности 5 670 000 руб.

Истцом были приобретены квартиры №№1, 3, 5/1, 5/2, расположенные в доме по улице Богдана Хмельницкого, № 14 в городе Чебоксары по договорам купли продажи у следующих граждан:

ФИО24 и ФИО25 за 1 840 000 руб. (т.1, л.д. 113-121), платежными поручениями от 20.07.2017 №№130-131 (т.1, л.д. 122-123) Общество оплатило стоимость квартиры;

ФИО26 за 1 840 000 руб. (т.1, л.д. 124-130), платежным поручением от 20.06.2017 №84 Общество оплатило стоимость квартиры (т.1, л.д. 131);

ФИО27 за 900 000 руб. (т.1, л.д. 139-145), платежным поручением от 30.06.2017 №103 Общество оплатило стоимость квартиры (т.1, л.д. 146);

ФИО28 за 1 090 000 руб. (т.1, л.д. 132-137), платежным поручением от 23.06.2017 №100 Общество оплатило стоимость квартиры (т.1, л.д. 138). Однако соглашения о выкупной стоимости квартиры №2 с собственником не достигнуто.

Истцом оплачены денежные средства за приобретенные квартиры на общую сумму 5 670 000 руб. 

В общей сумме  истцом потрачено 5 670 000 + 13 950 000 = 19 620 000 рублей.

В последующем обществу стало известно, что 08.11.2017 в ходе заседания Кабинета Министров Чувашской Республики рассмотрен проект постановления Кабинета Министров Чувашской Республики об утверждении границ объединенной зоны охраны объектов культурного наследия.                     

Согласно проекту постановления территория площадью 5,6245 га, ограниченная ул. ФИО4, ул. Суворова, ул. Коммунальная Слобода, подлежащая развитию обществом  полностью попадает в границы объединенной зоны охраны объекта культурного наследия федерального значения "Владимирская церковь, нач. XVIII в.", объектов культурного наследия регионального (республиканского) значения "Усыпальница Ефремова, 1911 г.", "Дом причта при церкви Владимирской Божьей матери (первый и второй этажи каменные, третий-деревянный), 1816 г.", "Школа монастырская, где учился Герой гражданской войны ФИО30, 1896-1897 годы" к которой  установлен особый режим использования земель и требований к градостроительным регламентам в границах территории данной зоны. 

13.11.2017 Обществом в адрес Администрации города Чебоксары, Председателя Кабинета Министров Чувашской Республики направлено обращение с просьбой изменить границы защитной зоны объектов культурного наследия, со ссылкой на то. что постановление нарушает права застройщика и приводит к возникновению значительных убытков. Согласно утвержденному проекту планировки и проекта межевания территории предполагалось строительство 8-этажных жилых домов и жилых домов переменной этажности со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания. Установленные проектом постановления Кабинета Министров Чувашской Республики границы объединенной зоны охраны объекта культурного наследия федерального, регионального значения предполагают строительство только индивидуальных жилых зданий не выше 3 этажей.

21.11.2017 постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики № 458 установлены особые режимы использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах территории объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, согласно которым в границах указанной охранной зоны разрешается реконструкция зданий и сооружений с ограниченным изменением высотных параметров ЗРЗ-2 – до 12 м., ЗРЗ-3 – до 16 м., строительство только индивидуальных жилых и общественных зданий высотой ЗРЗ-2 – до 12 м., ЗРЗ-3 – до 16 м.

          Текст постановления опубликован на Портале органов власти Чувашской Республики (http://www.cap.ru) 27.11.2017, на Официальном интернет-портале правовой информации (www.pravo.gov.ru) 27.11.2017, в газете "Вести Чувашии" от 02.12.2017 № 47 (1567). Настоящее постановление вступило в силу 08.12.2017.

На Градостроительном совете Минстроя Чувашии по вопросу утверждения границ объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, было принято решение о необходимости разработки Застройщиком нового проекта зон охраны объектов культурного наследия, получения положительного заключения историко-культурной экспертизы и представления его на рассмотрение в Минкультуры Чувашии.

23.11.2017 на совещании у главного архитектора города Чебоксары ФИО29, с участием представителей Застройщика, Минкультуры Чувашии и ООО «Стройпроект Холдинг», являющегося разработчиком проекта объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, также было предложено Обществу осуществить финансирование работ по корректировке проекта объединенной зоны охраны объектов культурного наследия и проведению его государственной историко-культурной экспертизы (письмо Минкультуры Чувашии в адрес Кабинета Министров Чувашской Республики от 18.12.2017 № 05/21-7575) .

Обществу предложено разработать новый проект зон охраны объектов культурного наследия, получить положительное заключение историко-культурной экспертизы и представить его на рассмотрение в Минкультуры Чувашии.

Тем самым на Общество были возложены дополнительные условия для развития застроенной территории, которые возникли не по его вине.

23.04.2018 между администрацией города Чебоксары и обществом заключен договор аренды земельных участков № 57/5792-А на земельные участки с кадастровым номером 21:01:020201:445, площадью 1811 кв.м., 21:01:020201:1732, площадью 662 кв.м. Согласно договору аренды разрешенное использование указанных земельных участков – под строительство жилого дома переменной этажности со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания.

Разрешенное использование указанных земельных участков является существенным условием договора, которое не подлежит изменению.

15.05.2018 Решением Чебоксарского городского собрания депутатов Чувашской Республики № 1195 внесены изменения в Правила землепользования и застройки Чебоксарского городского округа, в том числе, в части внесения изменения в карту зон с особым условием использования территорий, а именно, установлены границы объединенной зоны охраны объекта культурного наследия федерального значения "Владимирская церковь, нач. XVIII в.", объектов культурного наследия регионального (республиканского) значения "Усыпальница Ефремова, 1911 г., "Дом причта при церкви Владимирской Божьей матери (первый и второй этажи каменные, третий – деревянный), 1816 г.", "Школа монастырская, где учился Герой гражданской войны ФИО30, 1896-1897 годы". 

Данными Правилами землепользования и застройки Чебоксарского городского округа не предусмотрено строительство домов переменной этажности со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания на развиваемой территории, что противоречит сложившейся структуре планировки территории, ограниченной ул. ФИО4, ул. Суворова, ул. Коммунальная Слобода г. Чебоксары и существующему землепользованию.

При заключении договора застройщик исходил из того, что изменение обстоятельств при его исполнении не произойдет. Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

Истец в обоснование данного довода указывает, что Администрация города Чебоксары, приняв решение о развитии застроенной территории и проведении аукциона заведомо знала, что территория входит в зону охраны объектов культурного наследия города Чебоксары. Решением Чебоксарского городского Собрания   депутатов от 08.12.2004 №1457 был утвержден Проект зон охраны объектов культурного наследия города Чебоксары.                 

Данным решением ЧГСД № 1457 был утвержден проект зон охран объектов культурного наследия города Чебоксары: архитектурный Комплекс Владимирского монастыря (1716-1911 гг.), являющегося памятником федерального значения, Дом причта церкви Владимирской Божьей Матери (1816 г.), а также Усыпальница Е-вых, построенная в 1911 г.

Границы развития территории, ограниченной улицей Богдана Хмельницкого, улицей Суворова, улицей Коммунальная Слобода города Чебоксары вошли в зону охраны объектов культурного наследия.

Необходимо отметить, что решение ЧГСД № 1457 было опубликовано частично в газете "Чебоксарские новости" от 23.12.2004 № 249-253.    При этом сами охранные зоны, схема их расположения в городе Чебоксары опубликованы не были.  Указанные ограничения отсутствовали в аукционной документации. 

В целях досудебного урегулирования спора и соблюдения части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец в феврале 2021  направил ответчику претензию с предложением о расторжении Договора и возврате суммы в размере 19 620 000 рублей, однако направленная претензия осталась без удовлетворения, что послужило основанием для предъявления иска, рассматриваемого в рамках настоящего дела  (т.2, л.д.63-65).

Согласно статье 60 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" градостроительная, хозяйственная и иная деятельность в историческом поселении должна осуществляться при условии обеспечения сохранности объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия, предмета охраны исторического поселения. 

В целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия, предмета охраны исторического поселения градостроительная деятельность в таком поселении подлежит особому регулированию в соответствии с настоящим Федеральным законом, Градостроительным кодексом Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

Особое регулирование градостроительной деятельности в историческом поселении осуществляется органами местного самоуправления и включает в себя разработку градостроительных регламентов, предусматривающих предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, с учетом требований к сохранению планировочной структуры исторического поселения, размерам и пропорциям зданий и сооружений, использованию отдельных строительных материалов, цветовому решению, запрет или ограничение размещения автостоянок, рекламы и вывесок, другие ограничения, необходимые для обеспечения сохранности объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия, предмета охраны исторического поселения.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что установление охранной зоны объекта культурного наследия на застроенной территории, препятствует исполнению договора.

Из содержания положений статьи 32  Жилищного кодекса и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса  Российской Федерации", следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014).

Таким образом, решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и по последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.   

Согласно п.2.3.2 договора администрация города Чебоксары обязана принять решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, подлежащей развитию, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные жилые дома, в соответствии с жилищным законодательством.

Максимальный срок выполнения обязательств - в течение 30 дней после утверждения проекта планировки.

Администрацией города Чебоксары об изъятии земельного участка и квартиры №2 жилого дома № 14 по ул. ФИО4  принято в 2021 году,  что подтверждается представленными в материалы дела документами, а именно, постановлением администрации города Чебоксары от 19.01.2021 № 52. 

В материалы дела представлено решение Ленинского районного суда города Чебоксары от 25.06.2021 по делу № 2-299/2021, которым принято решение об изъятии жилого помещения №2 по   ул. ФИО4, 14, для муниципальных нужд, определение выкупной стоимости, признании права муниципальной собственности.

Земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (статья 30 Земельного кодекса Российской Федерации, подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

При этом, в период действия договора, иными лицами на территории подлежащей развитию построены и введены в эксплуатацию два жилых многоквартирных дома 6, 8 этажей, расположенных по следующим адресам:

1)      

<

...> (6 этажей);

2)      

<

...> (8 этажей).

Многоквартирные дома по данным адресам согласно утвержденному постановлением администрации города Чебоксары от 26.05.2014 № 1868 проекту планировки территории расположены на земельных участках в границах развития застроенной территории и предполагаемом строительстве Обществом поз. 2 и 3.

Согласно сведениям, размещенным на сайте Управления архитектуры и градостроительства администрации города Чебоксары (далее – УАиГ) http://arch.cap.ru/sitemap.aspx?id=1274904, в микрорайоне между улицами ФИО4, Коммунальная Слобода ООО "Хелхем" выдано разрешение на строительство RU21304000-141 от 20.11.2013 для строительства многоквартирного жилого дома переменной этажности 6-5 этажей, на земельном участке с кадастровым номером 21:01:020201:22. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2016 № 23-01-61ж-2016. 

ООО "ЦентрЖилСтрой" выдано разрешение на строительство многоэтажного многоквартирного жилого дом (позиция 3) квартал, ограниченный ул. ФИО4, ул. Суворова, ул. Коммунальная Слобода в городе Чебоксары на з/у с к/н 21:01:020201:484, 21:01:020201:485 от 20.11.2013 № 21-01-178-2016. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 21-01-8ж-2019.

Таким образом, фактически ответчиком разрешено осуществлять строительство многоквартирных домов иным лицам на этой же территории.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулировались положениями статей 46.1 – 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (действовавшие в спорный период),  в которые внесены  изменения Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон от 18.12.2006 №232-ФЗ) в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства.

Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ было введено понятие "развитие застроенной территории", которое означает снос или реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу, реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

В соответствии со статьей 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в спорный период, развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования; решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Таким образом, согласно данной статье решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования, в целях освобождения земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

Согласно части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в спорный период, по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с  пунктами 3-6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7-9 части 3  настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4  настоящей статьи.

Частью 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в указанной редакции указано, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор.

В части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства: 1) утвердить проект планировки, 2) принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, 3) предоставить земельные участки для застройки, а другая – подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

 По смыслу приведенных норм в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так  и цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов. При этом в градостроительном законодательстве отсутствуют нормы, из которых бы следовало, что развитие застроенных территорий может осуществляться в целях благоустройства территории без возведения капитальных объектов.

Поскольку по своей правовой природе существенными условиями договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 307, пункт 1 статьи 307.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

В силу  пунктов 1 и  2 статьи 328  Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (часть 3 статьи 328 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" (далее - постановление Пленума № 6), в соответствии с  пунктом 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств.

По общему правилу, если обязанность одной стороны прекратилась невозможностью исполнения согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации, то прекращается и встречная обязанность другой стороны (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования. 

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2020 №301-ЭС19-25810.

Существенные условия договора о развитии застроенной территории являются встречными. Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2020 №305-ЭС20-20041.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор, может быть, расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 3 статьи 453 Кодекса в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке.

Как установлено судом, Общество принимало все возможные меры к исполнению всех принятых на себя обязательств.

Невозможность получения технических условий, затягивание процедуры принятия решения об изъятии земельных участков, жилых помещений у их собственников, невозможность осуществления теплоснабжения застраиваемой территории, установление границ объединенной зоны охраны объекта культурного наследия являются существенными, так как привели к невозможности исполнения обществом своих обязательств по осуществлению строительства на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки и с учетом понесенных обществом затрат влечет для общества такой ущерб, что оно в значительной степени лишается того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора, а также нарушает принцип экономической обоснованности.   

Договор стал неисполнимым по причинам, которые от общества не зависели. Администрация не обеспечила исполнение встречных обязательств.

Застройщик надлежащим образом исполнил расходную часть своих обязательств по договору, потратив на расселение граждан с жилых помещений, подлежащих сносу 19 620 000 руб. согласно расчету цены иска (т 2, л.д. 66). 

Однако застройщик лишился возможности осуществить строительство многоэтажных жилых домов, как им ранее предполагалось при заключении договора.

Согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Исходя из положений приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в  постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора", Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", следует, что в случае нарушения равноценности встречных предоставлений сторон на момент расторжения договора сторона, передавшая деньги либо иное имущество во исполнение договора, вправе требовать от другой стороны возврата исполненного в той мере, в какой встречное предоставление является неравноценным; основанием для возврата неосновательно полученного является сам факт приобретения такого имущества без правовых оснований независимо от вины либо добросовестности приобретателя. 

Отсутствие обеспечения ответчиком возможности осуществления строительства является основанием для возврата неосновательного обогащения в пользу истца. Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.03.2021 №301-ЭС21-2451.

Довод администрации об истечении срока исковой давности по требованию о расторжении договора отклонен судом, поскольку основанием для расторжения договора является невозможность дальнейшего исполнения обществом своих обязательств по действующему договору, отношения сторон по спорному договору являются длящимися, срок действия  договора не истек.

Так, согласно положениям статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. 

В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. 

15.05.2018 Решением Чебоксарского городского собрания депутатов Чувашской Республики № 1195 внесены изменения в Правила землепользования и застройки Чебоксарского городского округа в части внесения изменения в карту зон с особым условием использования территорий, которыми не предусмотрено строительство домов переменной этажности со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания на развиваемой территории, что противоречит сложившейся структуре планировки территории, ограниченной ул. ФИО4, ул. Суворова, ул. Коммунальная Слобода г. Чебоксары и существующему землепользованию. Изменения вступили в законную силу 18.05.2018.

Именно с указанной даты возникли ограничения использования земельных участков, расположенных в объединенной зоне охраны объекта культурного наследия федерального значения, и соответственно, с указанной даты истец мог узнать о нарушении своих прав.

Истцом требование о расторжении договора направлено в суд 16.04.2021, что подтверждается штемпелем Почты России на  конверте.  

Следовательно, в рассматриваемом случае, трехгодичный срок исковой давности  по требованию о расторжении договора в связи с изменением существенных обстоятельств дела с учетом претензионного порядка урегулирования спора, не истек. 

По требованию о взыскании неосновательного обогащения также срок исковой давности не истек, так как для признания взыскиваемой обществом суммы неосновательным обогащением послужило удовлетворение требования о расторжении договора от 11.06.2013 № 40 о развитии  застроенной территории в городе Чебоксары.

Ссылка ответчика на п.4.4.2 договора, в котором предусмотрено право на не возмещение застройщику затрат по выкупу жилых помещений и земельных участков  в случае расторжения договора, противоречит  нормам статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации о недопустимости неосновательного обогащения и нарушает имущественные права  застройщика. 

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности заявленных требований истца и удовлетворил исковые требования о расторжении договора от 11.06.2013 № 40  о развитии  застроенной территории в городе Чебоксары, заключенного между Администрацией города Чебоксары Чувашской Республики и ООО "Центр жилищного строительства" и взыскании с Администрации 19620000 руб. неосновательного обогащения.

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований. 

В ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции установлено, что сторонами подписано соглашение об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд от 26.05.2022. 

Кроме того, истцом в материалы дела представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости с кадастровыми номерами 21:01:020201:1578, 21:01:020201:838, 21:01:020201:837, 21:01:020201:836.

Данное соглашение, а также представленные выписки из ЕГРН подтверждают фактическую передачу жилых помещений №№ 1,3, 5/1, 5/2, расположенных в доме по ул. Богдана Хмельницкого №14 в муниципальную собственность, в связи с чем, доводы апеллянта о нахождении указанных помещений в собственности истца и неправомерности взыскания неосновательного обогащения в размере 5 670 000 руб., являются несостоятельными.

Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

В силу пункта 2 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдает арбитражный суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного  суда Чувашской Республики от 07.12.2021 по делу № А79-3323/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Чебоксары Чувашской Республики - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья 

 

Е.Н. Наумова

 

Судьи

А.Н. Ковбасюк

 

Н.В. Устинова