ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-7243/2025

г. Челябинск

12 августа 2025 года

Дело № А76-31124/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 августа 2025 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Зориной Н.В., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кобыльченко Д.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.05.2025 по делу № А76-31124/2024.

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (паспорт, доверенность от 10.01.2025 сроком действия до 31.12.2025, диплом),

Министерства имущества Челябинской области – ФИО3 (служебное удостоверение, доверенность от 09.01.2024 сроком действия на 2 года, диплом). 

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, ИП ФИО1, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Министерству имущества Челябинской области (далее – заинтересованное лицо, Министерство) о признании незаконным отказа в заключении на новый срок договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 540,8 кв.м, кадастровый номер 74:25:0301411:362, в соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции, Закон № 135-ФЗ), выраженного в письме от 14.06.2024 № 2/8637, об обязании заключить указанный договор аренды нежилого помещения.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.05.2025 (резолютивная часть от 14.05.2025) в удовлетворении заявленных требований отказано.

С указанным решением суда не согласилась ИП ФИО1 (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подала апелляционную жалобу, в которой просила решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе ее податель заявил несогласие с выводом суда первой инстанции о нецелевом использовании арендуемого помещения; указал, что одним из видов целевого использования помещения является «торговые помещения», то есть для организации торговли, что часть помещения, которая сдана в субаренду ООО «Любимая кулинария», используется именно под торговую деятельность. Суд первой инстанции сделал вывод о нецелевом использовании арендуемого помещения исключительно на основании акта осмотра, в котором видны прилавки с продукцией, подтверждающие факт ведения торговой деятельности. Сотрудников ООО «Любимая кулинария» никто не опрашивал и не устанавливал, какой именно деятельностью они занимаются. Апеллянт сослался на то, что часть помещения сдана ООО «Любимая кулинария» с согласия Министерства. По мнению апеллянта, в случае наличия какого-либо нарушения целевого использования Министерством не было представлено бесспорных доказательства того, что допущенные нарушения условий договора повлекли для ответчика какой-либо ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при его заключении, а также доказательства существенного ухудшения переданного имущества.

Податель апелляционной жалобы не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что арендуемое помещение находиться в неудовлетворительном состоянии, не проведен текущий ремонт помещения, полагал его не подтверждённым надлежащими и достоверными доказательствами. Апеллянт сослался на то, что Министерством не были  предоставлены первичные данные о состоянии помещения на момент передачи в аренду, позволяющие сравнить с его текущим состоянием. Судом первой инстанции в решении не было указано, что истцом была произведена полная замена системы электроснабжения, водоотведения, водоснабжения на первом этаже; не указаны работы на первом этаже помещения: полная замена напольного покрытия, заливка бетонной стяжки, кладка кафеля, замена окон, входной дверной группы, ремонт стен, установка потолка армстронг; на третьем этаже не указано проведение работ по обшивке стен гипсокартоном, пластиковыми панелями, не указана замена стояка водоотведения, сантехники. Апеллянт указал, что ИП ФИО1 проведен большой объем ремонтно-восстановительных работ в помещении, при котором суд никаким образом не мог сделать вывод о ненадлежащем состоянии помещения, поскольку помещение функционирует, все коммуникации электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение работают исправно. Судом первой инстанции не учтено, что ИП ФИО1 частично произведена замена кровли на крыше, тогда как крыша является имуществом Министерства и не передавалось ИП ФИО1

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание обеспечили явку своих представителей.

В судебном заседании Министерство представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором заинтересованное лицо просило в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

С учетом отсутствия возражений представителя ИП ФИО1, в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) указанный отзыв на апелляционную жалобу был приобщен к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ИП ФИО1 (арендатор) и Министерством (арендодатель) по результатам открытого аукциона на право заключения договора аренды (протокол № 2 от 25.04.2019), проведенного на основании распоряжения Министерства от 19.03.2019 № 906-Р «Об условиях предоставления в аренду недвижимого имущества», был подписан договор о передаче в аренду недвижимого имущества № 906-р от 15.05.2019 (далее – договор, т. 1 л.д. 12-16), по условиям п. 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду – временное пользование и владение – недвижимое имущество: нежилое помещение № 3 (кадастровый номер 74:25:0301411:362), площадью 540,8 кв.м, расположенное на 1, 2, 3 этажах в нежилом здании по адресу: 

<

...>, для использования по целевому назначению.

Согласно п. 1.2 договора срок договора аренды устанавливается на пять лет со дня подписания договора.

В силу п. 1.4 договора имущество передается арендатору по акту (приложение 1) для использования помещения под офисные, складские, торговые помещения, размещение салонов красоты, медицинских кабинетов.

На основании п. 2.4 договора арендатор обязуется, в том числе:

- не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по настоящему договору имущественных прав (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду имущества или его части в уставной капитал юридических лиц и др.) без письменного согласия арендодателя (п. 2.4.5 договора);

- в соответствии с техническими нормами своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендованного имущества с предварительным письменным уведомлением арендодателя; поддерживать в надлежащем порядке фасады арендованного имущества (п. 2.4.8 договора);

- обеспечивать сохранность, рациональное использование и техническое обслуживание инженерно-технических коммуникаций расположенных в арендованном имуществе, согласно действующих нормативно-технических документов; по требованию арендодателя предоставлять достоверную информацию о сохранности, рациональном использовании, техническом обслуживании инженерно-технических коммуникаций и т.д; в случаях причинения третьим лицам вреда, вызванного неисправностями оборудования, расположенного в имуществе, арендатор обязан за свой счёт возместить причинённый третьим лицам ущерб в полном объёме (п. 2.4.9 договора);

- не производить реконструкцию, переоборудование, модернизацию, перепланировку, прокладку скрытых и открытых коммуникаций и т. п. арендованного имущества, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя; в случае обнаружения арендодателем самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид и свойства арендованного имущества, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а имущество приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый предписанием арендодателя (п. 2.4.14 договора).

15.05.2024 ИП ФИО1 обратилась в Министерство с заявлением о заключении на новый срок договора аренды вышеуказанного нежилого помещения в соответствии со статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ (т. 1 л.д. 19).

Письмом от 14.06.2024 № 2/8632 Министерство отказало в заключении договора аренды в связи с ненадлежащим исполнением арендатором условий договора аренды № 906-р, ссылаясь на то, что в ходе плановой проверки, состоявшейся 07.12.2023, Министерством были выявлены нарушения условий договора аренды:

- часть помещений 1 этажа используется не в соответствии с условиями договора аренды для организации производства продуктов питания (нарушение п. 1.4 договора);

- в помещениях 1 этажа, позиции №№ 32, 33, 34, 35, выявлена перепланировка помещений (нарушение п. 2.4.14 договора);

- часть помещений 1 этажа позиции №№ 28, 29, 30, 31, 36, используются ООО «Любимая кулинария» без согласия собственника (нарушение п. 2.4.5 договора);

- в помещениях 2 этажа, позиции №№ 7, 2, 3, 5, 4, 1, на потолке имеются следы протечек, провисание потолка и отслоение штукатурного слоя, в стенах имеются трещины (нарушение п. 2.4.8 договора);

- помещения 3 этажа, позиции № 1-19, находятся в неудовлетворительном состоянии, требуют ремонта, не используются (нарушение п. 2.4.8 договора).

Кроме этого, в данном письме указано, что ИП ФИО1 в связи с наличием нарушений направлено предписание от 06.03.2024 № 7/3096, однако информации об устранении выявленных нарушений в Министерство не поступило (т. 1 л.д. 20-22).

Полагая, что указанный отказ в заключения договора аренды нежилого помещения с кадастровым номером 74:25:0301411:362 на новый срок  нарушает права и законные интересы ИП ФИО1, последняя обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что Министерством был доказан факт ненадлежащего исполнения ИП ФИО1 условий договора аренды, в силу чего отказ Министерства в заключении договора аренды нежилого помещения с кадастровым номером 74:25:0301411:362 на новый срок является законным и обоснованным.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (статья 65, часть 5 статья 200 АПК РФ).

Из буквального толкования положений части 4 статьи 200, статьи 201 АПК РФ следует, что основанием для признания недействительным ненормативного правового акта, незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, должностного лица является совокупность двух необходимых условий: несоответствие данного ненормативного правового акта закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Согласно части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Таким образом, в силу части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, может быть заключен на новый срок с арендатором без проведения конкурса, аукциона.

В силу части 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Таким образом, законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества для определенных категорий субъектов при их соответствии ряду критериев. Иной подход позволял бы арендодателям немотивированно отказывать в реализации права, предусмотренного частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, что приводило бы к ситуации, при которой надлежащим образом исполнившие свои обязанности арендаторы лишались бы установленных законом гарантий, что не соответствует закрепленным в статье 1 целям принятия указанного Закона.

В силу пункта 4 статьи 450.1 ГК РФ сторона, которой указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите полностью или частично, в том числе признания ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО1 (арендатор) и Министерством (арендодатель) по результатам открытого аукциона на право заключения договора аренды (протокол № 2 от 25.04.2019), проведенного на основании распоряжения Министерства от 19.03.2019 № 906-Р «Об условиях предоставления в аренду недвижимого имущества», был подписан договор о передаче в аренду недвижимого имущества № 906-р от 15.05.2019, по условиям п. 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду – временное пользование и владение – недвижимое имущество: нежилое помещение № 3 (кадастровый номер 74:25:0301411:362), площадью 540,8 кв.м, расположенное на 1, 2, 3 этажах в нежилом здании по адресу: 

<

...>, для использования по целевому назначению.

Согласно п. 1.2 договора срок договора аренды был установлен на пять лет со дня подписания договора, то есть до 15.05.2024.

15.05.2024 ИП ФИО1 обратилась в Министерство с заявлением о заключении на новый срок договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 540,8 кв.м, кадастровый номер 74:25:0301411:362, в соответствии со статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ.

Письмом от 14.06.2024 № 2/8632 Министерство отказало в заключении договора аренды в связи с ненадлежащим исполнением арендатором условий договора аренды № 906-р.

Проверив обоснованность приведенных в данном письме оснований для отказа в заключении на новый срок договора аренды нежилого помещения, суд первой инстанции установил следующие обстоятельства.

В п. 1.4 договора стороны определили, что имущество передается арендатору по акту (приложение 1) для использования помещения под офисные, складские, торговые помещения, размещение салонов красоты, медицинских кабинетов.

ИП ФИО1 в адрес Министерства было направлено заявление от 14.11.2019 о даче согласия на сдачу части помещения в субаренду.

В ответ на указанное обращение Министерство письмом от 21.11.2019 № 1/16528 дало согласие на передачу нежилых помещений №№  32, 33, 34, 35 общей площадью 99,2 кв.м. в субаренду ООО «Любимая кулинария» (т. 2 л.д. 2).

Между тем, в ходе проверки Министерством было установлено, что в согласованных помещениях, переданных по договору субаренды, находится производственное предприятие по изготовлению хлебобулочных изделий, что не соответствует целевому назначению арендуемого имущества, указанному в п. 1.4 договора. Кроме того, Министерством было выявлено, что под нужды производственного предприятия по изготовлению хлебобулочных изделий использованы не только нежилые помещения №№  32, 33, 34, 35, но также и иные помещения №№ 28, 29, 30, 31, 36, согласие на использование которых субарендатором Министерство не давало.

В подтверждение указанных обстоятельств заинтересованным лицом были представлены акт № 101 от 21.12.2023 (т. 1 л.д. 52-54), акт № 016 от 27.03.2024 (т. 1 л.д. 52-54).

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции заинтересованным лицом были повторно обследованы нежилые помещения, по результатам которого составлен акт обследования от 19.03.2025 с участием представителя заявителя, в котором указано, что на дату осмотра ООО «Любимая кулинария» ведется деятельность, не связанная с целевым назначением нежилого помещения, а именно производиться выпечка хлебобулочных изделий (т. 2 л.д. 57-59).

Доказательств обратного ИП ФИО1 в материалы дела представлено не было.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что указанные обстоятельства свидетельствуют о существенном нарушении условий договора аренды, выразившемся в невыполнении предусмотренных договором условий о целевом использовании помещения.

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что часть помещения была сдана ООО «Любимая кулинария» с согласия Министерства, отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку согласие Министерством давалось на субаренду нежилых помещений №№  32, 33, 34, 35, тогда как согласно результатам обследований, проведенных 21.12.2023 и 27.03.2024, ООО «Любимая кулинария» фактически допустило использование и иных помещений №№ 28, 29, 30, 31, 36, согласие на использование которых субарендатором Министерство не давало.

Ссылка апеллянта на то, что сотрудников ООО «Любимая кулинария» никто не опрашивал и не устанавливал, какой именно деятельностью они занимаются, не принята судом, поскольку указанные действия со стороны Министерства не требовались для установления факта нецелевого использования арендуемого имущества. Министерством в ходе обследований 21.12.2023 и 27.03.2024 производилась фотосъемка спорных помещений, из результатов которой усматривается наличие имущества ООО «Любимая кулинария», размещенного в помещениях №№ 28, 29, 30, 31, 36.

Довод апеллянта о том, что одним из видов целевого использования помещения является «торговые помещения», ООО «Любимая кулинария» используются помещения именно под торговую деятельность, признан необоснованным.

На основании пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации», раздела 2 ГОСТ Р 51303-2023. Национальный стандарт Российской Федерации. Торговля. Термины и определения, утвержденного приказом Росстандарта от 30.06.2023 № 469-ст, под торговой деятельностью понимается вид предпринимательской деятельности, связанный с приобретением и продажей товаров.

То есть торговая деятельность не предполагает производство и реализацию продукции одним и тем же лицом.

Согласно статье 209 Трудового кодекса Российской Федерации под производственной деятельностью понимается совокупность действий работников с применением средств труда, необходимых для превращения ресурсов в готовую продукцию, включающих в себя производство и переработку различных видов сырья, строительство, оказание различных видов услуг.

Как следует из абзаца 19 статьи 346.27 Налогового кодекса Российской Федерации для отнесения деятельности к услугам общественного питания хозяйствующему субъекту необходимо осуществлять в совокупности такие виды деятельности, как изготовление кулинарной продукции и создание условий для потребления и/или реализации готовой кулинарной продукции.

Поскольку в ходе обследований арендуемых помещений 21.12.2023, 27.03.2024 и 19.03.2025 было выявлено наличие производственного оборудования, сотрудниками ООО «Любимая кулинария» производилось изготовление кулинарной продукции, помещения №№ 34, 35 были оборудованы столами для употребления реализуемой  кулинарной продукции, суд первой инстанции правомерно отклонил доводы заявителя, что деятельность ООО «Любимая кулинария» носит сугубо торговый характер, а также пришел к правильному выводу о нецелевом характера использования арендуемого имущества.

Довод апеллянта о том, что в случае наличия какого-либо нарушения целевого использования Министерством не было представлено бесспорных доказательства того, что допущенные нарушения условий договора повлекли для ответчика какой-либо ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при его заключении, а также доказательства существенного ухудшения переданного имущества, признан необоснованным, поскольку с учетом предусмотренной в п. 5.4.3 договора возможности арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды при использовании арендатором имущества в нарушение п. 1.4 договора апелляционный суд исходит из того, что сам по себе факт нецелевого использования арендуемого имущества был согласован сторонами в качестве существенного нарушения договора, достаточного для его досрочного расторжения.

Из материалов дела усматривается, что Министерством в адрес предпринимателя направляло требование от 06.03.2024 № 7/3096 об устранении выявленного нарушения (т. 1 л.д. 41, 42), которое было получено предпринимателем (т. 1 л.д. 45), но судя по акту осмотра от 19.03.2025 – оставлено без удовлетворения.

То есть существенное нарушение условий договора аренды ИП ФИО1 не устранила.

В силу п. 1.4 договора имущество передается арендатору по акту (приложение 1) для использования помещения под офисные, складские, торговые помещения, размещение салонов красоты, медицинских кабинетов.

На основании п. 2.4 договора ИП ФИО1 обязалась, в том числе:

- в соответствии с техническими нормами своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендованного имущества с предварительным письменным уведомлением арендодателя; поддерживать в надлежащем порядке фасады арендованного имущества (п. 2.4.8 договора);

- обеспечивать сохранность, рациональное использование и техническое обслуживание инженерно-технических коммуникаций расположенных в арендованном имуществе, согласно действующих нормативно-технических документов; по требованию арендодателя предоставлять достоверную информацию о сохранности, рациональном использовании, техническом обслуживании инженерно-технических коммуникаций и т.д; в случаях причинения третьим лицам вреда, вызванного неисправностями оборудования, расположенного в имуществе, арендатор обязан за свой счёт возместить причинённый третьим лицам ущерб в полном объёме (п. 2.4.9 договора);

- не производить реконструкцию, переоборудование, модернизацию, перепланировку, прокладку скрытых и открытых коммуникаций и т. п. арендованного имущества, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя; в случае обнаружения арендодателем самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид и свойства арендованного имущества, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а имущество приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый предписанием арендодателя (п. 2.4.14 договора).

Актом осмотра, проведенного в ходе рассмотрения дела, Министерством был установлен факт перепланировки в помещениях 1 этажа, позиции №№ 32, 33, 34, 35.

В судебном заседании представитель Министерства пояснил, что заявителем произведены переносы внутрикомнатных перегородок, а также заложены окна на первом этаже.

Заявитель данное обстоятельство не подтвердил, указал на несовершение им действий, повлекших изменения арендованного имущества.

Проанализирован представленные в материалы дела документы, в том числе технический паспорт по состоянию на 21.03.2003, отчет от 01.03.2019, приложение к договору (план-схема расположения помещений), суд первой инстанции пришел к выводу о том, что достоверно установить, что изменение (перепланировка) внутрикомнатных перегородок произошли в период действия договора, заключенного с заявителем, не представляется возможным, в связи с тем, что сторонами не представлено однозначных доказательств, подтверждающих факт перепланировки помещения в указанный период и вследствие действий арендатора.

Указанные выводы суда первой инстанции сторонами в ходе апелляционного рассмотрения дела не оспаривались (часть 5 статьи 268 АПК РФ).

Кроме этого, из акта осмотра имущества от 19.03.2025 (т. 2 л.д. 57-149) следует, что помещения находятся в неудовлетворительном состоянии, недостатки перечислены в акте:

- в помещениях 2 этажа, позиции №№ 7, 2, 3, 5, 4, 1, на потолке имеются следы протечек, провисание потолка и отслоение штукатурного слоя, в стенах имеются трещины (нарушение п. 2.4.8 договора);

- помещения 3 этажа, позиции №№ 1-19, находятся в неудовлетворительном состоянии, требуют ремонта, не используются (нарушение п. 2.4.8 договора).

Факт нахождения помещений в неудовлетворительном состоянии заявителем документально опровергнут не был.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в ходе проведения проверки было выявлено ненадлежащее исполнение заявителем обязательств в части надлежащего содержания и проведения текущего ремонта недвижимого имущества, что в силу п. 5.4.4. договора также является существенным нарушением его условий и взятых на себя арендатором обязательств по договору.

На основании изложенного, в силу ненадлежащего исполнения условий договора, неисполнения заявителем требований предписания от 06.03.2024 № 7/3096, в том числе на момент рассмотрения настоящего дела, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что отказ Министерства в заключении на новый срок договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 540,8 кв.м, кадастровый номер 74:25:0301411:362, в соответствии со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, выраженный в письме от 14.06.2024 № 2/8637, является правомерным.

Довод апеллянта о том, что Министерством не были  предоставлены первичные данные о состоянии помещения на момент передачи в аренду, позволяющие сравнить с его текущим состоянием, признан необоснованным, поскольку при заключении договора аренды и подписании акта приема-передачи в его п. 1.2 стороны констатировали факт того, что недвижимое имущество передается в состоянии, пригодном для использования в соответствии с договором, что состояние имущества арендатору известно, претензий арендатор не имеет.

Доказательства того, что текущее состояние арендуемого имущества является лучшим, чем оно было на момент заключения договора, ИП ФИО1 не представлены.

Ссылки апеллянта на произведение полной замены системы электроснабжения, водоотведения, водоснабжения на первом этаже; полную замену напольного покрытия, заливку бетонной стяжки, кладку кафеля, замену окон, входной дверной группы, ремонт стен, установку потолка армстронг на первом этаже, на проведение работ по обшивке стен гипсокартоном, пластиковыми панелями на третьем этаже, на замену стояка водоотведения, сантехники, частичную замену кровли на крыше, отклонены судебной коллегией как неподтвержденные документально и не свидетельствующие о надлежащем исполнении условий п.п. 2.4.8, 2.4.9 договора.

С учетом изложенных фактических обстоятельств дела суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии правовых и фактических обстоятельств для удовлетворения заявленных требований.

Доводы подателя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции и по существу представляют собой лишь несогласие с результатами оценки судом представленных доказательств, в то время судебный акт суда первой инстанции, основанный на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменен судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Апелляционный суд нашел решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

На основании подпункта 19 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах») по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации, арбитражными судами, при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина уплачивается в следующих размерах: для физических лиц - 10 000 рублей; для организаций - 30 000 рублей.

При подаче апелляционной жалобы ИП ФИО1 по чеку по операции ПАО «Сбербанк России» от 25.06.2025 уплачена государственная пошлина в размере 30 000 руб.

С учетом изложенного излишне уплаченная ИП ФИО1 государственная пошлина в размере 20 000 руб. подлежит возврату апеллянту из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.05.2025 по делу № А76-31124/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 20 000 руб., излишне оплаченную по чеку по операции ПАО «Сбербанк России» от 25.06.2025.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

Н.В. Зорина

В.А. Томилина