ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05П-32/2024

г. Вологда

28 августа 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2024 года.

В полном объёме постановление изготовлено 28 августа 2024 года.

 

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Колтаковой Н.А., судей Зайцевой А.Я. и              Шадриной А.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания                   Бахориковой М.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Омега-Сервис» представителя ФИО1 по доверенности от 09.02.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Ненецкого автономного округа на решение Арбитражного суда Архангельской области по месту нахождения постоянного судебного присутствия в городе Нарьян-Маре Ненецкого автономного округ от 25 апреля 2024 года по делу № А05П-32/2024,  

 

у с т а н о в и л:

Управление имущественных и земельных отношений Ненецкого автономного округа (адрес: 166000, Ненецкий автономный округ, 

<

...> зд. 20; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – УИЗО, Управление) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением (с учетом принятого судом уточнения) к обществу с ограниченной ответственностью «Омега-Сервис» (адрес: 119331, Москва, вн. тер. г. Муниципальный округ Ломоносовский, пр-кт. Вернадского, д. 29,                эт. 12, пом. I, ком. 4, оф. 123; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее –Общество) о: 

- взыскании 663 725 руб. 99 коп. задолженности по договору аренды от 29.04.2010 № 08-16/56 находящегося в государственной собственности земельного участка за период с 01.03.2017 по 31.03.2024 и 340 330 руб. 59 коп. пени, начисленные за период с 16.05.2017 по 05.04.2020 и с 08.01.2021 по 30.03.2022 и с 02.10.2022 по 27.03.2024;

- расторжении договора аренды от 29.04.2010 № 08-16/56;

- возложении обязанности освободить земельный участок с кадастровым номером 83:00:080002:424, расположенный по адресу: Ненецкий автономный округ, п. Харьягинский от расположенных на нем объектов движимого имущества этой организации; привести земельные участки в состояние, пригодное для их дальнейшего использования, а также возвратить земельный участок УИЗО в срок до 1 (одного) месяца с момента вынесения судом решения по делу в окончательной форме.

Решением арбитражного суда от 25.04.2024 в удовлетворении иска отказано. 

Управление с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. 

В обоснование доводов жалобы ссылается на не согласие с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требования о расторжении договора аренды. Податель апелляционной жалобы считает, что, ввиду систематического невнесения арендной платы, договор может быть расторгнут по воле арендодателя. Вследствие чего должно быть удовлетворено требование о возложении на арендатора обязанности по освобождению земельного участка. УИЗО отмечает, что на арендуемом участке расположены объекты самовольного строительства, в связи с чем, соглашение об аренде также подлежит расторжению.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу, а также его представитель в судебном заседании просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судебное заседание состоялось в соответствии со статьями 156, 266   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации                                (далее – АПК РФ) в отсутствие Управления, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения жалобы.

Заслушав объяснения представителя, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения жалобы. 

Как следует  из материалов дела и установлено судом первой инстанции, администрацией муниципального района «Заполярный район» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Варандейнефтегазстрой» (арендатор) 29.04.2010 был заключен договор аренды № 08-16/56 находящегося в государственной собственности земельного участка (далее – договор).

Договор заключен на основании постановления администрации муниципального района «Заполярный район» от 19.04.2010 № 354-п «О предоставлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Варандейнефтегазстрой» земельного участка площадью 3,801 га для размещения вахтового комплекса и промподбазы в п. Харьягинский».

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок из категории земель – «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», с кадастровым номером 83:00:080002:424, местоположение: участок находится примерно в 2,5 км по направлению на юг от ориентира           п. Харьягинский, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Ненецкий автономный округ, для размещения вахтового комплекса и промподбазы, площадью 3,801 га (далее – участок).

Срок аренды участка устанавливается по 31.12.2058 (пункт 2.1. договора).

В соответствии с пунктом 3.2 договора размер арендной платы устанавливается из расчета 192 701 руб. 21 коп. Расчет арендной платы определен в приложении 2 к договору, который является неотъемлемой частью договора.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными (или пропорциональными – при неполном периоде) долями до 15 числа второго месяца квартала. 

Договором от 28.11.2021 № ВНГС-088 о замене стороны в договоре земельного участка от 29.04.2010 произведена замена стороны арендатора на общество с ограниченной ответственностью «Северная Траспортно-Экспедиционная Компания» (далее - ООО «СТЭК»), срок действия договора аренды установлен с 01.04.2010 по 31.12.2058. Договор зарегистрирован 09.04.2012.

Договором от 01.03.2015 № 20/2015-8 о замене стороны в договоре находящегося в государственной собственности земельного участка                          от 29.04.2010 произведена замена стороны арендатора на общество с ограниченной ответственностью «Строительно-Транспортная Компания «Омега» (далее - ООО СТК «Омега»), срок действия договора аренды установлен с 01.04.2010 по 31.12.2058. Договор зарегистрирован 06.04.2015.

Договором от 01.03.2017 № 28/2017-Ц о замене стороны в договоре аренды № 20/2015-8 находящегося в государственной собственности земельного участка от 01.03.2015 произведена замена стороны арендатора на Общество, срок действия договора аренды установлен с 01.04.2010 по 31.12.2058 (далее – договор).

В результате передачи договора (статья 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)) к третьему лицу переходят все права и обязанности стороны, в том числе возникшие до передачи договора, если иное прямо не установлено в соглашении о передаче договора (пункт 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020)).

В соответствии с перечнем земельных участков, арендатор (ООО СТК «Омега») передал, а новый арендатор (Общество) принял на себя все права и обязанности арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 83:00:080002:424.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке – 28.03.2017, номер государственной регистрации 83:00:080002:424-29/019/2017-1.

УИЗО в исковом заявлении ссылалось на то, что Обществом обязанность по внесению арендной платы за период с 01.03.2017 по 31.12.2023 в рамках спорного договора аренды исполняется ненадлежащим образом.

В связи с выявленными нарушениями ответчиком условий договора                                 и возникновением задолженности по арендной плате истец направил ответчику претензии от 18.12.2019 № 5829, от 18.02.2021 № 942, от 12.05.2023 № 2560  с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендным платежам и пени в течении 30 дней с даты получения претензий. Также в претензиях содержались требования о добровольном возврате земельных участков арендодателю в течении 30 дней с даты получения претензий. 

Ссылаясь на неисполнение ответчиком требований, изложенных в претензиях, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования частично.

Апелляционный суд считает выводы суда, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, верными.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок и условия внесения арендной платы за земельный участок определены разделом 3 договора. Размер арендной платы устанавливается из расчета 192 701 руб. 21 коп. Расчет арендной платы определен в приложении 2 к договору, который является неотъемлемой частью договора (пункт 3.2 договора).

Из пункта 3.6 договора следует, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год или при изменении базовой ставки арендной платы и (или) коэффициента, в соответствии с окружным законодательством, нормативными правовыми актами муниципального образования «Муниципальный район «Заполярный район».

Судом первой инстанции установлено, что расчет задолженности произведен истцом в соответствии порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ненецкого автономного округа, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением администрации Ненецкого автономного округа от 20.05.2015 № 159-п (далее – Порядок).

В ходе рассмотрения дела в суде задолженность по арендной плате за период 2021-2023 годов в размере 479 000 руб. оплачена ответчиком платежным поручением от 04.03.2024 № 209. Истец подтвердил оплату задолженности по арендным платежам, в связи с чем, ходатайствовал об уточнении размера исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ, просил взыскать с ответчика арендную плату за период с 01.03.2017 по 31.03.2024 в размере 663 725 руб. 99 коп.

Расчет задолженности проверен судом и признан правильным.

В связи с тем, что ответчик допустил просрочку по внесению арендных платежей, истцом заявлено требование о взыскании 340 330 руб. 59 коп. пени, начисленных за период с 16.05.2017 по 05.04.2020, с 08.01.2021 по 30.03.2022 и с 02.10.2022 по 27.03.2024.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Как следует из пункта 5.2 договора, за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. 

В отзыве на исковое заявление от 04.03.2024 ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности по требованию о взыскании арендных платежей за период с 1 квартала 2017 года по 4 квартал 2020 года включительно на общую сумму 626 430 руб. 03 коп., а также соответствующих сумм пени, начисленных на указанную задолженность. 

Суд первой инстанции, проверив указанный довод ответчика, руководствуясь статьями 195, 196, 200 ГК РФ, установил, что срок исковой давности пропущен.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела в суде ответчик оставшуюся часть задолженности за период с 1 квартала 2021 года по 1 квартал 2024 года включительно, а также пени за период с 1 квартала 2021 года по 1 квартал 2024 года включительно оплатил платежными поручениями от 14.04.2024 № 333 на сумму 36 300 руб., от 14.04.2024 № 334 на сумму 81 563 руб. 10 коп., что истцом не отрицается.

С учетом указанного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что задолженность ответчика перед истцом на момент вынесения судом решения отсутствует.

Относительно заявленного требования о расторжении договора суд обоснованно исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из представленного договора усматривается, что срок аренды участка установлен по 31.12.2058 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 6.2 договора № 08-16/56 установлено, что по инициативе арендодателя договор может быть досрочно расторгнут по решению суда по основаниям и в порядке, установленными гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 договора (пункт 2 статьи 450                   ГК РФ).

Из пункта 4.1.1 договора следует, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначении, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении или несвоевременном внесении (просрочка оплаты более двух раз подряд) арендной платы согласно пункту 3.3. договора.

Намерение истца расторгнуть договор возникло в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору, выраженным в невнесении арендной платы. 

Ответчик возражал против заявленных требований в данной части.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11), в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. 

Суд верно отметил, что, как следует из пункта 23 Постановления № 11 обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Суд первой инстанции в ходе рассмотрения дела обязал Управление совместно с представителями Общества провести осмотр спорного земельного участка с целью установления наличия (отсутствия) объектов незавершенного строительства.

При совместном осмотре земельного участка присутствовали представители УИЗО и Общества.

По результатам осмотра истец представил в суд акт осмотра земельного участка от 29.02.2024 № 1, в котором отражено, что на земельном участке с кадастровым номером 83:00:080002:424 расположены: автодорога (подъезд к базе), контрольно-пропускной пункт, база (ангар под спецтехнику из железобетонных конструкций), пластиковые бочки, передвижные балки, линии электропередач, на участке стоит автокран.

В ходе судебного разбирательства ответчик сообщил, что Общество заинтересовано в сохранении спорного земельного участка. Земельный участок используется в соответствии с условиями договора с видом разрешенного использования. На земельном участке находится вахтовый комплекс. На момент заключения договора на нем уже располагались объекты имущества, необходимые для размещения вахтового поселка (комплекса). Временные здания и сооружения, в том числе автодорога (имеющая гравийное покрытие и состоящая из 10 000 м3 грунта, что исключает прочную связь с землей, при их переносе не теряют качеств, необходимых для дальнейшего использования) не являются объектами недвижимого имущества и не относятся к объектам капитального строительства.

УИЗО в своем уточнении указало на то, что указанные объекты недвижимости имеют признаки самовольных построек, перечень которых определен статьей 222 ГК РФ; объекты недвижимости не включены в государственный реестр объектов недвижимости.

Между тем суд пришел к верному выводу о том, что материалы дела не содержат доказательств того, что объекты, указанные в акте осмотра земельного участка от 29.02.2024 являются капитальным строением или объектами недвижимого имущества.

Исходя из обстоятельств дела, суд пришел к выводу о том, что нарушения договора со стороны ответчика не являются существенными, поскольку задолженность ответчиком погашена, иные заявленные нарушения договора не подтвердились. Доказательств использования ответчиком земельного участка с нарушением его назначения истцом не представлено.

Суд обоснованно посчитал, что расторжение договора в данном случае несоразмерно степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон. 

Суд пришел к выводу о том, что в данном случае имущественные интересы арендодателя могут быть компенсированы применением к ответчику штрафных санкций, предусмотренных договором, а не исключительно его расторжением.

Поскольку допущенные нарушения устранены арендатором в добровольном порядке (по 1 квартал 2024 года включительно), суд не усмотрел основания для удовлетворения требования УИЗО о расторжении договора аренды.

Наряду с требованием о расторжении договора заявлено требование о возложении на Общество обязанности освободить земельный участок, а также возвратить его УИЗО.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622              ГК РФ).

Учитывая, что в удовлетворении требования УИЗО о расторжении договора аренды отказано, оснований для понуждения ответчика к освобождению объекта аренды и передаче его арендодателю у суда не имелось.

Суд обоснованно исходил из того, что Управлением не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что для УИЗО наступили такие негативные последствия, вызванные нарушением ответчиком условий договора, которым бы соответствовали и были соразмерны правовым последствиям в виде расторжения спорного договора. 

Апелляционным судом соответствующих обстоятельств также не установлено. При этом представитель ответчика в апелляционном суде пояснил, что является не соответствующим действительности утверждение истца о том, что арендная плата не вносилась за весь период действия договора.

Поскольку допущенные нарушения денежного обязательства устранены арендатором в добровольном порядке, суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для удовлетворения требования истца о расторжении договора и возложении обязанности возвратить земельный участок.

Таким образом, суд первой инстанции, оценив представленные лицами, участвующими в деле, доказательства и приведенные ими доводы в соответствии со статьей 71 АПК РФ, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Правовых причин не согласиться с выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционного суда отсутствуют.

Выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, обстоятельствам дела, нормы материального права применены судом правильно. 

Ввиду изложенного апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление освобождено от уплаты государственной пошлины, поэтому госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в федеральный бюджет не взыскивается.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области по месту нахождения постоянного судебного присутствия в городе Нарьян-Маре Ненецкого автономного округ от 25 апреля 2024 года по делу № А05П-32/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Ненецкого автономного округа – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

Н.А. Колтакова

 

Судьи

А.Я. Зайцева

 

А.Н. Шадрина