/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-78296/2016

20 февраля 2018 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2018 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Кашиной Т.А.

судей Колосовой Ж.В., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Потаповой А.В.

при участии: 

от истца (заявителя): не явился, извещен,

от ответчика (должника): Воронина Б.А. по доверенности от 11.01.2018,

от 3-их лица: 1. Коршуновой Н.В. по доверенности от 09.01.2018, Мороз Н.Г. по доверенности от 09.01.2018, 2. Не явился, извещен,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-31912/2017) ООО "Санита"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.10.2017 по делу № А56-78296/2016 (судья Кротов С.М.), принятое 

 

по иску ООО "Санита"

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

3-и лица: 1) ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", 

 2) АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"

об урегулировании разногласий,  

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Санита» (далее – Общество, истец) обратилось с иском в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 426,1 кв.м., с кадастровым номером 78:32:0001687:1297, находящегося на втором этаже по адресу: Санкт-Петербург, Рузовская улица, д. 21, литера А, пом. 1-Н, в части редакции пункта 2.1 , а именно: установить цену продажи объекта в размере 31 440 000 руб., НДС не облагается.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены, Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации оценки недвижимости", акционерное общество "Фонд Имущества Санкт-Петербурга".

Определением суда приняты уточнения истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в которых он просил урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и обществом с ограниченной ответственностью «Санита» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 243,4 кв.м., с кадастровым номером 78:32:0001687:1292, находящегося на первом этаже по адресу: Санкт-Петербург, Рузовская улица, д. 21, литера А, пом. 1-Н, в части редакции пункта 2.1 , а именно: установить цену продажи объекта в размере 17 680 000 руб., НДС не облагается.

Решением от 16.10.2017 суд урегулировал разногласия, возникшие между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и обществом с ограниченной ответственностью «Санита» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 243,4 кв.м., с кадастровым номером 78:32:0001687:1292, находящегося на первом этаже по адресу: Санкт-Петербург, Рузовская улица, д. 21, литера А, пом. 1-Н, в части редакции пункта 2.1 Договора, установив цену продажи объекта в размере 21 000 000 руб., без НДС.

ООО «Санита» обратилось с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт. Истец считает, что заключение эксперта, положенное в основу решения, является недостоверным и не может являться доказательством по делу в связи с противоречиями в выводах эксперта, а также в связи с недостаточной ясностью и полнотой, что дает основания сомневаться в обоснованности заключения эксперта. Как полагает Общество, недостоверность выводов экспертного заключения подтверждается заключением специалиста (рецензия на экспертное заключение) специалиста Тюлькина Е.В. оценщика, члена СЗОО, члена НКСО, в соответствии с которым сделан вывод о том, что эксперт не смог определить рыночную стоимость объекта экспертизы, а вывод о рыночной стоимости вводит суд и стороны по делу в заблуждение. Как указывает истец, при достоверном расчете рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки по адресу: Санкт-Петербург, Рузовская улица, д. 21, литера А, пом. 1-Н должна составлять 18 100 000 (восемнадцать миллионов сто тысяч) рублей 00 копеек. Податель жалобы указывает на то, что суд не принял во внимание замечания ООО «Санита» относительно недостоверности заключения эксперта и необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства ООО «Санита» о вызове в судебное заседание для дачи пояснений эксперта и о назначении повторной экспертизы.

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» в отзывах на апелляционную жалобу возражают против ее удовлетворения.

В судебном заседании представители Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга и ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) 03.03.1995 заключен договор № 11-112056 аренды помещения 1-Н, площадью 243, 4 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Рузовская улица, д. 21, литера А, кадастровый номер 78:32:0001687:1292. 

Общество обратилось в Комитет с заявлением о выкупе указанного помещения в порядке реализации преимущественного права, предоставленного субъектам малого и среднего предпринимательства Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Распоряжением Комитета от 09.09.2016 №2240-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Рузовская улица, д. 21, литера А, помещение 1Н» принято решение о приватизации данного нежилого помещения по цене 22 100 000 руб., определенной на основании заключения ГУП «ГУИОН» от 17.08.2016 № 31-8-0110(083)-2016. 

19.09.2016 Фонд имущества уведомил Общество о принятии решения о реализации истцом преимущественного права на выкуп помещения и передал Обществу проект договора купли-продажи спорного помещения.

Не согласившись с ценой выкупаемого помещения, а также с иными положениями договора, Общество подписало договор с протоколом разногласий и направило указанные документы Фонду имущества.

В связи с тем, что договор с протоколом разногласий не были подписаны, истец обратился в суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, посредством внесения изменений в договор с учетом протокола разногласий и определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Статьей 3 Закона №159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, отвечающих перечисленным в этой статье условиям, на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

По смыслу указанной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 №7240/12 указано на то, что дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

С целью устранения разногласий между сторонами относительно рыночной стоимости объекта оценки судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза.

Проведение экспертизы было поручено эксперту ОАО «Региональное управление оценки» Васильченко Алексею Владимировичу.

Согласно заключению эксперта № 23/03/17-1 от 21.08.2017 рыночная стоимость помещения по состоянию на дату обращения Общества с заявлением о предоставлении ему спорного помещения (20.05.2016) составляет 21000000 руб.

Суд первой инстанции признал экспертное заключение № 23/03/17-1 от 21.08.2017 надлежащим доказательством по делу и пришел к выводу о том, что цена продажи объекта подлежит определению в соответствии с выводами эксперта, изложенными в данном заключении.

В апелляционной жалобе Общество указывает на то, что суд неправомерно отклонил представленный им в материалы дела документ «Консультация специалиста № 1422Н17», составленный специалистом ООО «КиТ оценка» Е.В. Тюлькиным, согласно которому рыночная стоимость Объекта недвижимости составляет 18 100 000 рублей и содержащий замечания и выводы о наличии ошибок и неточностей, допущенных при составлении Заключения эксперта. 

Довод истца о подтверждении Консультацией специалиста недостоверности выводов заключения эксперта № 23/03/17-1 от 21.08.2017 несостоятелен.

Утверждения Общества об отсутствии в заключении эксперта № 23/03/17-1 от 21.08.2017 расчетных обоснований по данным, участвующим в оценке, нарушении причинно-следственных связей, наличие арифметических ошибок, не соответствуют действительности, так как в заключении эксперта присутствуют подробные данные относительно изменения уровня цен, экспертом сделана корректировка на условия сделки на стр. 61 Заключения эксперта в таблице 2.17 «Расчет показателя качества объекта исследования и объектов сравнения». Кроме того, указание истцом на наличие арифметической ошибки вводит в заблуждение: на стр. 48 заключения эксперта какие-либо расчеты отсутствуют.

Вопреки доводам истца об отсутствии в заключении описания технического состояния конструктивных элементов, в таблице 2.2 «Описание объекта исследования» (стр. 13-14 Заключения эксперта) в разделе 2.1.2 «Характеристики объекта исследования» заключения эксперт указывает, что объект оценки находится в нормальном состоянии, а данные об износе и устаревании не содержатся в представленных судом документах.

Вопрос о детальном изучении конструктивных элементов и состояния коммуникаций перед экспертом поставлен не был и проводить эти исследования не требовалось в рамках данного заключения эксперта.

Истец утверждает, что при проведении «Анализа наиболее эффективного использования» приведено ошибочное обоснование невозможности альтернативного использования объекта оценки (например, смены функционала, реконструкции объекта, сноса объекта и нового строительства и др.).

Между тем, анализ наиболее эффективного использования определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого имущества с наибольшей отдачей, при непременном условии физической возможности и финансовой оправданности такого рода действий. Объект оценки находится в нормальном состоянии, эксплуатация в текущем состоянии возможна, таким образом, финансово оправданным является дальнейшая эксплуатация помещения в качестве офисного.

Отказ от применения затратного подхода обоснован экспертом в пункте 2.1.9 (стр. 85) заключения.

Замечания Общества к используемым экспертом в расчетах подходам не принимаются судом, поскольку истцом не приведены допущенные экспертом нарушения с указанием номеров страниц заключения.

В пункте 22 апелляционной жалобы Общество ссылается на то, что в заключении эксперта не указано, включен НДС или нет. Данное утверждение не соответствует действительности; на странице 53 заключения эксперта в таблице №2.13 экспертом указано: «НДС не облагается».

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному и мотивированному выводу о том, что Консультация специалиста № 1422Н17 является не относимым доказательством по правилам статьи 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и не является надлежащим доказательством при рассмотрении настоящего спора, которое не доказывает недостоверность рыночной стоимости помещения, определенной в заключении эксперта.

Истец полагает, что судом неправомерно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного объекта и вызове эксперта в судебное заседание.

На основании пункта 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Исследовав в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта № 23/03/17-1 от 21.08.2017, суд первой инстанции пришел к обоснованному и мотивированному выводу о том, что данное заключение отвечает критерию достоверности доказательства, не содержит неясностей, обосновано и непротиворечиво, в связи с чем основания для назначения повторной экспертизы и вызова эксперта в судебное заседание у суда первой инстанции отсутствовали.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Поскольку нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, не допущено, обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.10.2017 по делу № А56-78296/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Т.А. Кашина

 

Судьи

 

Ж.В. Колосова

 

 Н.С. Полубехина