АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

                                                                                                

дело № А45-27362/2019

город Новосибирск

06 августа 2020 года

резолютивная часть решения объявлена 03 августа 2020 года

в полном объёме решение изготовлено 06 августа 2020 года

 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью ВЕСТНИК 

к акционерному обществу НОВОСИБХИМФАРМ

при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, общества с ограниченной ответственностью 147=39 ЮПИТЕР

об установлении бессрочного частного сервитута

при участии в судебном заседании представителей

истца: ФИО2 по доверенности от 29.06.2020, паспорт, диплом

ответчика: ФИО3 по доверенности от 24.12.2019, паспорт, диплом

установил

 

Общество с ограниченной ответственностью ВЕСТНИК обратилось с иском к акционерному обществу НОВОСИБХИМФАРМ об установлении бессрочного частного сервитута на земельный участок с кадастровым номером 54:35:074285:32.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью ВЕСТНИК поддержал заявленные требования.

Представитель акционерного общества НОВОСИБХИМФАРМ против удовлетворения заявленных требований возражал, полагая, что истцом не доказана необходимость установления сервитута исключительно через земельный участок ответчика.

В процессе судебного разбирательства по ходатайству истца с учётом предмета доказывания по заявленным исковым требованиям, возражений ответчика по существу спора и необходимости специальных познаний в области кадастровых работ и оценочной деятельности судом была назначена судебная экспертиза.

На основании представленных в материалы дела документов в отношении экспертных организаций суд поручил проведение экспертизы обществу с ограниченной ответственностью ЦЕНТРЭКС, поскольку в указанной организации помимо специалистов в области строительства имеются специалисты в области оценочной деятельности, познания в которой необходимы при разрешении вопросов, поставленных перед экспертами.

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

существует ли техническая возможность устройства автомобильного проезда (который соответствует техническим требованиям для проезда, разворота и выезда транспортных средств, в том числе большегрузных автомобилей (объёмом 20 тонн, с габаритными размерами: ширина 2, 5 м, длина 16, 5 м, высота 4, 5 м)) и прохода от автодороги общего пользования (улица Нижегородская) к зданию с кадастровым номером 54:35:074285:50, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 54:35:074285:77, без использования земельного участка с кадастровым номером 54:35:074285:32?

каким образом на момент проведения экспертизы осуществляется доступ к земельному участку истца с кадастровым номером 54:35:074285:77 по адресу: 

<

...>?

если проезд и проход к земельному участку истца с кадастровым номером 54:35:074285:77 без установления сервитута невозможен, то через какие земельные участки можно обеспечить доступ к земельному участку истца?

подготовить все возможные варианты установления сервитута (с указанием координат обременяемой части земельного участка); 

указать, какой вариант является наиболее приемлемым и наименее обременительным, по мнению эксперта;

рассчитать размер платы за сервитут по каждому из подготовленных вариантов установления сервитута.

Результат экспертизы оформлен экспертным заключением от 20.03.2020 № 01/20-СКЗСТиОЭ, выполненным обществом с ограниченной ответственностью ЦЕНТРЭКС и представленным в материалы дела.

Выводы экспертов:

техническая возможность устройства автомобильного проезда и прохода (подъезд к помещению и выезд) автотранспортных средств, исключая большегрузные автомобили, к зданию с кадастровым номером 54:35:074285:50, используя проезд с улицы Нижегородская вдоль левого фасада здания склада на участке с кадастровым номером 54:35:074285:78, без использования земельного участка с кадастровым номером 54:35:074285:32, существует (приложение № 1),

техническая возможность устройства автомобильного проезда, соответствующего техническим требованиям для проезда, разворота и выезда большегрузных автомобилей (объёмом 20 тонн, с габаритными размерами: ширина 2, 5 м, длина 16, 5 м, высота 4, 5 м), используя проезд с улицы Нижегородская вдоль левого фасада здания склада, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:074285:78, без использования земельного участка с кадастровым номером 54:35:074285:32, существует (схемы № 3а, № 3б, № 7),

на момент проведения экспертизы доступ к земельному участку истца с кадастровым номером 54:35:074285:77 по адресу: 

<

...>, осуществляется через участок с кадастровым номером 54:35:074285:78, с улицы Нижегородская, по проезду вдоль левого фасада здания склада, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:074285:78 (приложение № 1), за исключением большегрузного транспорта,

доступ большегрузных автомобилей (объёмом 20 тонн, с габаритными размерами: ширина 2, 5 м, длина 16, 5 м, высота 4, 5 м) – подъезжают к зданию по улице Нижегородская (склад), расположенному на земельном участке с кадастровым номером 54:35:074285:78, и через сквозной проход в здании производят разгрузку и транспортировку товаров средствами малой механизации в здание, расположенное по адресу: улица Декабристов, дом 275, 

доступ к земельному участку истца с кадастровым номером 54:35:074285:77 с установлением сервитута возможно обеспечить через следующие земельные участки:

со стороны улицы Нижегородской, через земельный участок с кадастровым номером 54:35:074285:78 (схемы № 9, № 10),

со стороны улицы Нижегородской, через земельный участок с кадастровым номером 54:35:074285:32 (схема № 11),

варианты сервитута с указанием координат обременяемой части земельного участка:

первый вариант отображён на схеме № 7, координаты обременяемой части земельного участка указаны на схеме № 9,

второй вариант отображён на схемах № 3а, № 3б,  координаты обременяемой части земельного участка указаны на схеме № 10,

третий вариант отображён на схеме № 8, координаты обременяемой части земельного участка указаны на схеме № 11,

по мнению экспертов, наиболее приемлемым и наименее обременительным является первый вариант (схемы 7, 9),

размер платы за сервитут составляет:

по первому варианту – 22 076 рублей в год или 1 840 рублей в месяц,

по второму варианту – 88 399 рублей в год или 7 367 рублей в месяц,

по третьему варианту – 291 026 рублей в год или 24 252 рубля в месяц.

Изучив доводы искового заявления и отзыва на него, исследовав представленные в материалы дела доказательства, в том числе экспертное заключение от 20.03.2020 № 01/20-СКЗСТиОЭ, выполненные обществом с ограниченной ответственностью ЦЕНТРЭКС, заслушав в судебном заседании пояснения представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

Общество с ограниченной ответственностью ВЕСТНИК является собственником земельного участка с кадастровым номером 54:35:074285:77 площадью 5 431 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>. 

Данный земельный участок граничит с земельным участком с кадастровым номером 54:35:074285:32 площадью 51 045 кв. м, принадлежащим на праве собственности акционерному обществу НОВОСИБХИМФАРМ.

Земельный участок с кадастровым номером 54:35:074285:28 в августе 2012 года был отчуждён акционерным обществом НОВОСИБХИМФАРМ обществу с ограниченной ответственностью 147=39 ЮПИТЕР вместе с расположенным на нём зданием производственного корпуса производства экранов (площадь здания 6 965, 3 кв. метров).

В апреле 2015 года общество с ограниченной ответственностью 147=39 ЮПИТЕР продало здание производственного корпуса производства экранов обществу с ограниченной ответственностью ВЕСТНИК, в связи с чем земельный участок с кадастровым номером 54:35:074285:28 был разделён.

В соответствии с заключением кадастрового инженера общества с ограниченной ответственностью ИКЦ ГЕОГРАД земельный участок с кадастровым номером 54:35:074285:77 принадлежит на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью ВЕСТНИК, земельный участок с кадастровым номером 54:35:074285:78 принадлежит на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью 147=39 ЮПИТЕР.

Оба земельных участка были образованы в феврале 2015 года путём раздела земельного участка с кадастровым номером 54:35:074285:28, который принадлежал обществу с ограниченной ответственностью 147=39 ЮПИТЕР и ранее (в сентябре 2012 года) был приобретён обществом с ограниченной ответственностью 147=39 ЮПИТЕР у акционерного общества НОВОСИБХИМФАРМ.

Согласно плану границ земельного участка (в представленном заключении кадастрового инженера) доступ к зданию, принадлежащему истцу, возможен как по земельному участку, принадлежащему ответчику, так и через земельный участок третьего лица.

В целях определения оптимальных условий сервитута, что требует специальных познаний в области кадастровой деятельности, а также области оценочной деятельности, судом по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью ЦЕНТРЭКС.

Согласно экспертному заключению от 20.03.2020 № 01/20-СКЗСТ и ОЭ возможна организация четырёх различных вариантов прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером 54:35:074285:77 и зданию с кадастровым номером 54:35:074285:50, принадлежащим истцу, без использования земельного участка ответчика с кадастровым номером 54:35:074285:32.

В соответствии с заключением техническая возможность устройства автомобильного проезда, соответствующего техническим требованиям для проезда, разворота и выезда большегрузных автомобилей (объёмом 20 тонн, с габаритными размерами: ширина 2, 5 м, длина 16, 5 м, высота 4, 5 м), без использования земельного участка с кадастровым номером 54:35:074285:32 (в заключении эксперта данные варианты указаны на схемах № 7, № 3а, № 3б) существует.

Таким образом, вариант проезда /выезда большегрузных автомобилей к земельному участку истца, минуя земельный участок ответчика, возможен.

Также возможен вариант проезда к земельному участку истца без использования большегрузных автомобилей, например автомобилей объёмом 5-10 тонн, длиной 5-8 метров (приложение № 1 в заключении эксперта).

При этом суд отмечает, что истцом не доказана необходимость обеспечения к его участку проезда именно большегрузных автомобилей 20 тонн, длиной 16, 5 м, а согласно заключению экспертов возможны иные варианты проезда автотранспорта истца, в том числе и при уменьшении требований к грузоподъёмности автотранспорта.

По смыслу статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации сервитут (право ограниченного пользования чужим земельным участком) устанавливается в соответствии с гражданским законодательством на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешённым использованием.

В силу пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Согласно пункту 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Разрешение спора по иску лица, требующего установления сервитута, предполагает установление всех возможных путей проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи) и не ограничивает количество таких альтернативных вариантов.

Задачей суда является выбор варианта, наиболее экономичного (менее затратного) для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего земельного участка, то есть соблюдение баланса интересов сторон.

Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учётом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает истец в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обременённого сервитутом.

В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования.

При этом необходимо учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объём ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обременённого сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком.

Принимая решение об определении характера платы за сервитут (единовременной выплате в полном объёме или периодических платежах в течение всего срока действия сервитута), в целях наибольшего соблюдения баланса интересов истца и ответчика необходимо учитывать не только содержание заявленных истцом требований, но и конкретные условия, объём сервитута.

Сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать своё право пользования принадлежащим ему участком (объектом) (пункт 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утверждён Президиумом Верховного суда Российской Федерации 26.04.2017)).

Поскольку истец не доказал отсутствия иной возможности реализовать своё право пользования принадлежащим ему производственным корпусом производства экранов (кадастровый номер 54:35:074285:50), кроме как через земельный участок ответчика, исковые требования общества с ограниченной ответственностью ВЕСТНИК признаны судом не подлежащими удовлетворению.

Экспертное заключение, выполненное обществом с ограниченной ответственностью ЦЕНТРЭКС, судом исследовано и признано относимым, допустимым и достоверным доказательством применительно к обстоятельствам, подлежащим доказыванию в рамках настоящего спора.

Вопреки доводам, изложенным в рецензии на заключение эксперта № 01/20-СКЗСТиОЭ, подготовленной обществом с ограниченной ответственностью ИНЖИНИРИНГОВАЯ КОМПАНИЯ ДЖЕМИНИ и представленной в материалы дела стороной истца, перед экспертом был поставлен вопрос «имеется ли возможность проезда к зданию», а не к помещению погрузки/разгрузки.

В пунктах 2.2, 2.3 исследовательской части рецензии (пункт 3.1 выводов рецензии) заключения рецензент подвергает сомнению правильность топ. основы, хранящейся в муниципальном бюджетном учреждении ГЕОФОНД.

Этот вывод сделан рецензентом на основании того, что материалы топографической съёмки не были обновлены.

Какая взаимосвязь между внесёнными координатами зданий, существующих по настоящий момент, и появившимся шлагбаумом и ограждениями участков, общество с ограниченной ответственностью ИНЖИНИРИНГОВАЯ КОМПАНИЯ ДЖЕМИНИ не поясняет.

При это шлагбаум, КПП, пристроенное помещение загрузки и лифтовой шахты здания, как следует из представленных в материалы дела доказательств, расположены на территории истца и третьего лица, следовательно, только эти лица, а не ответчик могли внести изменения в топ. основы земельных участков.

Размеры между зданиями и ограждениями, как следует из  заключения эксперта № 01/20-СКЗСТиОЭ, пояснений представителей сторон и самих экспертов, заслушанных в судебном заседании, были зафиксированы при осмотре земельных участков и объектов, расположенных на них, в присутствии заинтересованных сторон.

Существующий забор установлен по границам земельных участков, на основании плана выноса в натуру границ земельного участка, в соответствии с координатами поворотных точек земельного участка, претензий со стороны третьего лица и истца по поводу неверных границ, как пояснили эксперты в судебном заседании, не поступало.

Кроме того, вопреки выводам, сделанным в рецензии на экспертное заключение, во исполнение определения суда о назначении судебной экспертизы задачей экспертов была подготовка схемы сервитута (проезда), а не схемы для проектируемого участка под строительство новой развязки.

Для схемы определения границ сервитута топографическая съемка, как пояснили эксперты в судебном заседании, не требуется. Соответственно, ссылка в рецензии на Приказ Министерства транспорта Российской Федерации от 26.12.2018 № 480 представляется необоснованной.

Вопреки доводам рецензии об отсутствии в заключении схемы № 5 эта схема имеется на одном листе со схемой № 4 (лист экспертного заключения 39).

Вопреки доводам рецензии инструментальная съёмка была проведена поверенными приборами (свидетельство о поверке № 04774199 представлено в материалы дела).

Вопреки доводам рецензии ссылка на ГОСТ Р52389-2005 не влияет на результаты исследования, так как из данного ГОСТа, как пояснили эксперты в судебном заседании, были взяты только определения автопроезда и динамического коридора. Такие же сведения можно получить из технических словарей.

После проверки доводов истца и замечаний, изложенных в представленной истцом рецензии на экспертное заключение, суд пришёл к выводу о том, что заключение № 01/20-СКЗСТиОЭ выполнено в соответствии с требованиями действующего законодательства в регулируемой сфере правоотношений, полно и всесторонне отражает в исследовательской части работу, проведённую экспертами, содержит логичные и достоверные выводы и ответы на все поставленные судом вопросы, в связи с чем признано судом достоверным доказательством по делу.

Кроме того, при установлении фактических обстоятельств и оценке поведения участников судебного процесса суд полагает необходимым отметить, что в соответствии с полученным из филиала федерального государственного бюджетного учреждения Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области межевым планом при разделе земельного участка с кадастровым номером 54:35:074285:28 на два вновь образуемых земельных участка 54:35:074285:ЗУ1 и 54:35:074285:ЗУ2 (в последующем земельным участкам были присвоены кадастровые номера 54:35:074285:78 и 54:35:074285:77 соответственно) собственником исходного земельного участка (обществом с ограниченной ответственностью 147=39 ЮПИТЕР) было предусмотрено, что доступ с территории земель общего пользования к земельному участку 54:35:074285:77 будет обеспечен через земельный участок 54:35:074285:78.

По смыслу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Добросовестный собственник, осуществивший раздел земельного участка с последующим отчуждением одного из вновь образованных земельных участков другому лицу, обязан обеспечить доступ с территории земель общего пользования на все образованные им земельные участки.

В свою очередь добросовестный приобретатель земельного участка при совершении сделки купли-продажи земельного участка и объектов, расположенных на нём, должен озаботиться вопросом прохода и проезда к своим объектам.

Невыгодные последствия приобретения участка, не обеспеченного проходом или проездом, должны нести стороны сделки, а не их соседи, тем более что согласно выводам судебной экспертизы наиболее эффективным и наименее затратным способом организации проезда и прохода к земельному участку истца и расположенным на нём объектам, является проход через земельный участок третьего лица.

Приобретая земельный участок с кадастровым номером 54:35:074285:77, истец не мог не знать, что этот участок не имеет свободного доступа к землям общего пользования.

К третьему лицу с требованием об установлении права ограниченного пользования (сервитута) земельным участком истец не обращался, доказательств обратного материалы дела не содержат, равным образом не представлены в материалы дела доказательства того, что третье лицо препятствует истцу в обеспечении проезда и прохода к его земельному участку и зданию.

Из имеющихся в материалах дела доказательств, в том числе фотографий спорной местности, следует, что в настоящий момент проезд к земельному участку истца осуществляется через земельный участок третьего лица, который имеет выход к землям общего пользования.

Поскольку из совокупности представленных в материалы дела доказательств следует, что проход и проезд через земельный участок ответчика является не единственным возможным вариантом прохода и проезда к земельному участку истца, более того, такой проход и проезд не является наименее затратным и наиболее эффективным, оснований для удовлетворения иска не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, - 

 

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.

 

судья                                                                                                         В.А. Полякова