АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А28-11902/2023

г. Киров

13 июня 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 мая 2024 года 

В полном объеме решение изготовлено 13 июня 2024 года  

 

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи  Шмырина С.Ю.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Лебедевой А.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению 

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>, адрес: 612743, Россия, Кировская область, г. Омутнинск)

к муниципальному образованию Омутнинское городское поселение Омутнинского района Кировской области в лице администрации муниципального образования Омутнинское городское поселение Омутнинского района Кировской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, адрес: 612740, Россия, 

<

...>)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью экспертно-консультационная фирма «Экскон» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, адрес: 610005, Россия, 

<

...>), частнопрактикующий оценщик ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, адрес: 610020, Кировская область, г. Киров), отдел управления муниципальным имуществом муниципального образования Омутнинское городское поселение Омутнинского района Кировской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, адрес: 612740, Россия, 

<

...>)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества; о возложении на ответчика обязанности направить истцу проект договора купли-продажи нежилого помещения; о взыскании судебных расходов

 

при участии в судебном заседании:

заявителя – ФИО1, лично, паспорт, выписка из ЕГРИП;

представителя ответчика – ФИО3, по доверенности от 03.07.2023, диплом о высшем юридическом образовании, 

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель, ИП ФИО1) обратился в арбитражный суд с заявлением к муниципальному образованию Омутнинское городское поселение Омутнинского района Кировской области в лице администрации муниципального образования Омутнинское городское поселение Омутнинского района Кировской области (далее – ответчик, Администрация) о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества, установленной на основании отчета об оценке № И-23-177 от 17.07.2023; о возложении на  муниципальное образование Омутнинское городское поселение Омутнинского района Кировской области обязанности заключить договор купли-продажи спорного имущества по цене, определенной судом.

Руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предприниматель неоднократно уточнял заявленные требования. (ходатайства об уточнении исковых требований от 13.12.2023, от 06.02.2024, от 19.04.2024).

В ходатайстве об уточнении исковых требований от 19.04.2024                               ИП ФИО1 просит суд признать недостоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества, установленной отчетом об оценке № И-23-177 от 17.07.2023, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью экспертно-консультационная фирма «Экскон»; возложить на муниципальное образование Омутнинское городское поселение Омутнинского района Кировской области в лице Администрации обязанность восстановить нарушенные права и законные интересы заявителя путем направления в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда проект договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 82,9 кв.м, с кадастровым номером 43:22:310110:780, расположенного по адресу: Кировская область, Омутнинский  район, Омутнинское городское поселение, 

<

...>, со стоимостью выкупаемого имущества в размере 2 004 167  рублей 00 копеек; взыскать с муниципального образования Омутнинское городское поселение Омутнинского района Кировской области в лице Администрации в пользу предпринимателя расходы по уплате государственной пошлины в сумме               6 000 рублей 00 копеек, почтовые расходы в сумме 234 рублей 04 копеек, расходы на оплату услуг по оценке недвижимого имущества в сумме 22 000 рублей 00 копеек.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает уточнения заявленных требований, изложенные в ходатайстве об уточнении исковых требований от 19.04.2024.                               

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены общество с ограниченной ответственностью экспертно-консультационная фирма «Экскон» (далее – третье лицо, ООО ЭКФ «Экскон»), частнопрактикующий оценщик ФИО2 (далее – третье лицо, оценщик ФИО2), отдел управления муниципальным имуществом муниципального образования Омутнинское городское поселение Омутнинского района Кировской области (далее – третье лицо, Отдел управления имуществом, Отдел УМИ).

В исковом заявлении, ходатайствах об уточнении исковых требований, дополнительных пояснениях заявитель указывает, что  оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Поскольку из отчета ООО ЭКФ «Экскон» от 17.07.2023 за №23-177 об оценке спорного имущества следует, что рыночная стоимость определена не на дату поступления в уполномоченный орган заявления ИП ФИО1 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (18.05.2023), указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана достоверной рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.  Ранее в 2022 году соседнее нежилое помещение (назначение: нежилое, этаж 1, площадь 30,7 кв.м, кадастровый номер 43:22:310110:779, расположенное по адресу: 

<

...>, помещ. 1009) было выкуплено заявителем у муниципального образования Омутнинское городское поселение Омутнинского района Кировской области по выкупной цене 612 000 рублей с НДС, что составляет 19934,85 руб/кв.м. с НДС на основании отчета № И-22-322 от 05.08.2019, подготовленного ООО ЭКФ «Экскон». По состоянию на 18.05.2023  стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: Кировская область  Омутнинский  район, Омутнинское городское поселение, 

<

...>,  составляет 1 674 000 рублей, и без НДС 20%, составляет - 1 395 000 рублей, что следует из отчет №20230904 от 21.09.2023, подготовленного оценщиком ФИО2 

Предприниматель поясняет, что в отчете об оценке спорного имущества ООО ЭКФ «Экскон» от 17.07.2023 за №23-177 рыночная стоимость в размере 3 184 000 рублей определена с учетом налога на добавленную стоимость (далее – НДС). Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации с 01.04.2011 объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ). Следовательно, обязанность по уплате НДС при реализации имущества в соответствии с Законом № 159-ФЗ отсутствует как у продавца, так и покупателя объекта недвижимости. Оснований для включения НДС в состав цены выкупаемого имущества, подлежащей уплате покупателем продавцу, не имеется. 

По мнению заявителя, ответчик допустил злоупотребление правом, а именно: составил проект договора купли-продажи по заведомо завышенной цене, так как произвел оценку спорного выкупаемого имущества не на дату получения заявления о реализации права преимущественного выкупа, а после проведения истцом перепланировки  и текущего ремонта; в обход закона с противоправной целью пытается заполучить неосновательное обогащение в размере суммы налога на добавленную стоимость от выкупной цены спорного нежилого помещения; целенаправленно затягивает судебный процесс, так как имеет от этого выгоду – пока не заключен договор купли-продажи спорного имущества, то действует договор аренды спорного имущества, по которому ответчик получает ежемесячные арендные платежи от истца. 

Администрация  возражает против заявленных требований по основаниям отзыва и дополнений к отзыву. 

Ответчик указывает, что в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной стоимости в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) проведена оценка спорного муниципального имущества, дата оценки - 17.07.2023. Выводы, содержащиеся в отчете ООО ЭКФ «Экскон», основаны на результатах исследований и анализе рынка, расчетах, выполненных с учетом сделанных допущений и ограничений, основаны на профессиональных знаниях. Итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 82,9 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 17.07.2023 составила 3 184 000,00 рублей.

Администрация считает, что по обстоятельствам дела имеет место спор по незаключенному недействительному договору, то есть имеет место спор по несуществующему договору купли-продажи. При этом протокол разногласий к договору истец не направлял. 

По мнению ответчика, в законодательстве об оценочной деятельности отсутствуют требования об указании в итоговой рыночной стоимости наличия или отсутствия НДС. Администрация ссылается на то, что налоговая база определяется отдельно при совершении каждой операции по реализации (передаче) указанного имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются покупатели (получатели) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога  (абзац 4 части 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ).

Позиция ООО ЭКФ «Экскон» изложена в письменных пояснениях. По мнению данного третьего лица, выводы, изложенные в экспертном заключении ООО ЭКФ «Экскон», являются объективными и обоснованными. 

Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, считаются извещенными надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в судебном заседании в отсутствие представителей указанных лиц.

В судебном заседании заявитель, представитель ответчика поддержали свои позиции.

Заслушав заявителя, представителя ответчика, изучив материалы дела, суд установил следующее.

ИП ФИО1 относится к субъектам малого и среднего предпринимательства.

14.03.2020 Отдел УМИ и предприниматель подписали договор аренды № 2 недвижимого муниципального имущества. Материалы дела свидетельствуют, что в аренде у ИП ФИО1 находится нежилое помещение, общей площадью 82,9 кв.м, с кадастровым номером 43:22:310110:780, расположенное по адресу: Кировская область, Омутнинский  район, Омутнинское городское поселение, 

<

...> (далее – Помещение).

18.05.2023 в Администрацию поступило заявление предпринимателя о реализации его преимущественного права на выкуп Помещения.

25.08.2023  Отдел управления имуществом направил предпринимателю проект договора купли-продажи муниципального имущества (далее – проект договора). В пункте 2.1 проекта договора  указано, что установленная цена продажи Помещения согласно экспертному заключению от 17.07.2023 № 23-177, выполненному ООО ЭКФ «Экскон», составляет 3 184 000 рублей.

05.09.2023 ИП ФИО1 направил в Администрацию претензию с просьбой произвести корректировку расчета рыночной стоимости Помещения, обратившись к оценщику, который выдал заключение.

13.09.2023 Администрация направила заявителю письмо № 2981, в котором указала, что договором, заключенным с ООО ЭКФ «Экскон», не предусмотрена корректировка произведенного расчета, а также, что предпринимателю направлен для подписания договор купли-продажи Помещения.

ИП ФИО1 обратился в суд с вышеназванными требованиями.

Учитывая изложенное,  суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В соответствии с пунктом 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно пункту 4 статьи 421, пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422); договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11 разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В настоящем случае спор между сторонами возник по вопросу установления цены Помещения, приобретаемого заявителем в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства, арендуемых помещение.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ установлено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ)   проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Постановлением Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 № 7240/12 по делу                    № А57-9149/2010 разъяснено, что  в силу частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В пункте 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно абзацу четвертому пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - Информационное письмо № 92), оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В соответствии со статьей 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма № 92 разъяснено, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Материалы дела свидетельствуют, что  25.08.2023  предпринимателю направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества. В пункте 2.1 проекта договора  указано, что установленная цена продажи Помещения согласно экспертному заключению от 17.07.2023 № 23-177, выполненному ООО ЭКФ «Экскон», составляет 3 184 000 рублей.

Из отчета ООО ЭКФ «Экскон»  об оценке № И-23-177 от 17.07.2023  следует, что итоговая величина рыночной стоимости Помещения по состоянию на 17.07.2023 составляет 3 184 000 рублей.

В экспертном заключении ООО ЭКФ «Экскон» от 17.07.2023 № 23-177  указано, что итоговая величина рыночной стоимости Помещения по состоянию на 17.07.2023 составляет 3 184 000 рублей, в том числе НДС 20%. Итоговая величина рыночной стоимости Помещения без НДС составляет 2 653 333 рублей. Налог на добавленную стоимость составляет 530 667 рублей.

Таким образом, рыночная стоимость Помещения в размере 3 184 000 рублей, указанная в проекте договора, определена по состоянию на 17.07.2023 и включает НДС.

Как ранее уже сказано, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Следовательно, оценка рыночной стоимости Помещения должна быть определена на 18.05.2023.

Учитывая изложенное, суд полагает, что величина рыночной стоимости Помещения, установленная отчетом об оценке № И-23-177 от 17.07.2023 по состоянию на 17.07.2023, не может считаться достоверной.

В ходе судебного разбирательства Администрация заявила ходатайство о назначении судебной экспертизы. 

С целью установления рыночной стоимости Помещения по состоянию на 18.05.2023 и устранения разногласий между сторонами арбитражный суд удовлетворил ходатайство  Администрации и назначил судебную экспертизу.

Проведение экспертизы суд поручил обществу с ограниченной ответственностью Центр комплексной оценки «Независимая экспертиза» (далее – ООО ЦКО «Независимая экспертиза», экспертная организация), эксперту ФИО4 (далее – эксперт).

С учетом доводов сторон суд поставил перед экспертом следующий  вопрос:

какова рыночная стоимость коммерческого нежилого помещения общей площадью 82,9 кв.м. с кадастровым номером 43:22:310:110:780, расположенного по адресу: 

<

...>, 1 этаж, пом. 1011,  на дату 18.05.2023, с учетом НДС и без учета НДС.

ООО ЦКО «Независимая экспертиза» направило в суд заключение эксперта                     № 7/2024 по определению рыночной стоимости Помещения по состоянию на 18.05.2023 (далее – заключение № 7/2024). 

Из заключения № 7/2024 следует, что рыночная стоимость Помещения на дату 18.05.2023 с учетом НДС составляет 2 405 000 рублей, рыночная стоимость Помещения на дату 18.05.2023 без  учета НДС составляет 2 004 167 рублей.

Предприниматель уточнил заявленные требования с учетом заключения                    № 7/2024.

Оценив представленное заключение № 7/2024 по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд приходит к выводу о необходимости принятия рыночной цены Помещения, установленной   данным заключением, учитывая, что при составлении заключения на основании определения суда эксперт был предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Заключение является обоснованным, каких-либо противоречий и недостатков, вызывающих сомнения в его достоверности, не содержит. Правом оспорить результаты указанной судебной экспертизы путем заявления ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы участники судебного разбирательства в установленном порядке не воспользовались (часть 1 статьи 82, часть 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого Помещения определена на дату получения Администрацией от предпринимателя заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого  помещения, то есть на 18.05.2023.

Арбитражный суд полагает, что величина рыночная стоимость Помещения должна быть определена без учета НДС.

На основании подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) не признаются объектом налогообложения операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, государственного и муниципального имущества, не закрепленного за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего казну федеральной территории «Сириус», выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Таким образом, в силу подпункта 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ, не признаются объектом обложения НДС.

Поскольку предметом продажи в настоящем случае является муниципальное имущество, реализуемое субъекту малого и среднего предпринимательства, включение в состав цены данного имущества суммы НДС противоречит статье                 146 НК РФ.

Данный вывод соответствует положениям  определения Верховного Суда Российской Федерации от 19.08.2015 № 301-ЭС15-9128, определения ВАС РФ от 05.12.2013 № ВАС-17205/13.

Суд считает, что рыночная стоимость Помещения должна быть установлена в соответствии с заключением № 7/2024 без учета НДС в размере 2 004 167 рублей 00 копеек.

Ссылка Администрации на то, что заявитель не направил протокол разногласий к договору, а также доводы ответчика относительно применения НДС, судом  отклоняются, как не влияющие при изложенных выше обстоятельствах на существо рассматриваемого спора.

Принимая во внимание изложенное, суд полагает возможным удовлетворить требования заявителя о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества, установленной отчетом об оценке № И-23-177 от 17.07.2023, подготовленным ООО ЭКФ «Экскон»; о возложении на муниципальное образование Омутнинское городское поселение Омутнинского района Кировской области в лице Администрации обязанности направить ИП ФИО1 в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда проект договора купли-продажи  Помещения со стоимостью выкупаемого имущества в размере 2 004 167 рублей 00 копеек.

Заявитель полагает, что ответчик допустил злоупотребление правом, а именно: составил проект договора купли-продажи по заведомо завышенной цене, так как произвел оценку спорного выкупаемого имущества не на дату получения заявления о реализации права преимущественного выкупа, а после проведения истцом перепланировки  и текущего ремонта; в обход закона с противоправной целью пытается заполучить неосновательное обогащение в размере суммы налога на добавленную стоимость от выкупной цены спорного нежилого помещения; целенаправленно затягивает судебный процесс, так как имеет от этого выгоду – пока не заключен договор купли-продажи спорного имущества, то действует договор аренды спорного имущества, по которому ответчик получает ежемесячные арендные платежи от истца.

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. 

Таким образом, лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное. Бремя доказывания лежит на лице, утверждающем, что другая сторона воспользовалась своим правом во зло другому лицу.

Установленная законодателем презумпция добросовестности действий участников гражданских правоотношений может быть опровергнута только на основании представленных допустимых доказательств, а не предположений или несогласия с действиями сторон сделки.

Арбитражный суд полагает, что доводы заявителя носят предположительный характер. 

Стоимость Помещения ответчик определил на основании экспертного заключения ООО ЭКФ «Экскон» от 17.07.2023 № 23-177. Оценка помещения не на дату получения заявления о реализации права преимущественного выкупа сама по себе не свидетельствует о том, что проект договора составлен по заведомо завышенной цене.

В ходе судебного разбирательства ответчик реализует свои прав, предусмотренные статьей 41 АПК РФ. Суд не находит оснований полагать, что действия Администрации (действия представителя Администрации) направлены на  срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта. В рассматриваемой ситуации проведение судебной экспертизы необходимо для принятия объективного и обоснованного судебного решения.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований полагать, что ответчик  допустил злоупотребление правом.

Предприниматель просит суд взыскать с муниципального образования Омутнинское городское поселение Омутнинского района Кировской области в лице Администрации расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей 00 копеек, почтовые расходы в сумме 234 рублей 04 копеек, расходы на оплату услуг по оценке недвижимого имущества в сумме 22 000 рублей 00 копеек.

Материалы дела свидетельствуют, что предприниматель и оценщик ФИО2 заключили договор от 11.09.2023 на оказание услуг по оценке Помещения. 

18.09.2023 заявитель оплатил услуги по оценки недвижимого имущества в размере 22 000 рублей 00 копеек.

21.09.2023 оценщиком ФИО2 подготовлены экспертное заключение и отчет об оценке рыночной стоимости Помещения, подписан акт сдачи-приемки.

Статьей 110 АПК РФ установлено, что  судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу статьи 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (далее – Постановление № 1) разъяснено, что к судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле. Перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

В силу пункта 4 Постановления № 1 в случаях, когда законом либо договором предусмотрен претензионный или иной обязательный досудебный порядок урегулирования спора, расходы, вызванные соблюдением такого порядка (например, издержки на направление претензии контрагенту, на подготовку отчета об оценке недвижимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости юридическим лицом, на обжалование в вышестоящий налоговый орган актов налоговых органов ненормативного характера, действий или бездействия их должностных лиц), в том числе расходы по оплате юридических услуг, признаются судебными издержками и подлежат возмещению исходя из того, что у истца отсутствовала возможность реализовать право на обращение в суд без несения таких издержек. 

В  исковом заявлении от 25.09.2024 предприниматель просит суд признать   недостоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества, установленной на основании отчета об оценке № И-23-177 от 17.07.2023; возложить на  муниципальное образование Омутнинское городское поселение Омутнинского района Кировской области обязанность заключить договор купли-продажи спорного имущества по цене, определенной судом.

В обоснование недостоверности величины рыночной стоимости Помещения, указанной в проекте договора,  предприниматель ссылается на то, что рыночная стоимость Помещения определена не на дату поступления в уполномоченный орган заявления ИП ФИО1 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (18.05.2023). 

Требование о возложении на Администрацию обязанности заключить с предпринимателем договор купли-продажи Помещения по цене 1 395 000 рублей 00 копеек без учета НДС ИП ФИО1 заявил в ходатайстве об уточнении исковых требований от 13.12.2023, то есть через два месяца после поступления искового заявления в суд.

Претензию с просьбой произвести корректировку расчета рыночной стоимости Помещения ИП ФИО1 направил в Администрацию 05.09.2023, то есть до подготовки экспертного заключения и отчета об оценке рыночной стоимости Помещения оценщиком ФИО2 Необходимость проведения досудебной оценки рыночной стоимости объекта недвижимости в рассматриваемой ситуации законодательством не предусмотрена.

В ходе судебного разбирательства заявитель уточнил свои требования с учетом заключения № 7/2024, подготовленного по результатам судебной экспертизы. 

Вывод о недостоверности величины рыночной стоимости Помещения, установленной отчетом об оценке ООО ЭКФ «Экскон»  от 17.07.2023 № И-23-177 и указанной в проекте договора, суд сделал на основании того, что данная величина рыночной стоимости Помещения установлена по состоянию на 17.07.2023,  а не на 18.05.2023 (дата поступления в Администрацию заявления  ИП ФИО1 о реализации преимущественного права на приобретение Помещения). Величина рыночной стоимости Помещения, определенная оценщиком ФИО2, не имеет значения для вывода суд о недостоверности величины рыночной стоимости Помещения, установленной ООО ЭКФ «Экскон».  

Изложенное позволяет сделать вывод, что в рассматриваемой ситуации заявитель мог реализовать право на обращение в суд без предварительной оценки Помещения и, соответственно, без несения издержек в сумме 22 000 рублей. Предприниматель имел право в ходе судебного разбирательства заявить ходатайство о проведении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости Помещения по состоянию на 18.05.2023.

При названных обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении требования предпринимателя о взыскании с ответчика расходов по оплате услуг по оценке недвижимого имущества в сумме  22 000 рублей 00 копеек.

Материалы дела подтверждают несение заявителем  расходов по оплате государственной пошлины в сумме  6000 рублей 00 копеек, а также почтовых расходов, связанных с направлением копии искового заявления ответчику, в сумме  234 рублей 04 копеек.

Заявленные требования предпринимателя судом удовлетворены. Следовательно, в силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, почтовые расходы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьей 110 АПК РФ, суд взыскивает с Администрации в пользу ИП ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей 00 копеек, а также  почтовые расходы в сумме 234 рублей 04 копеек.

            Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

признать недостоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества, установленной отчетом об оценке № И-23-177 от 17.07.2023, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью экспертно-консультационная фирма «Экскон» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, адрес: 610005, Россия, 

<

...>).

Возложить на муниципальное образование Омутнинское городское поселение Омутнинского района Кировской области в лице администрации муниципального образования Омутнинское городское поселение Омутнинского района Кировской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, адрес: 612740, Россия, 

<

...>) обязанность направить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>, адрес: 612743, Россия, Кировская область, г. Омутнинск) в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда проект договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 82,9 кв.м, с кадастровым номером 43:22:310110:780, расположенное по адресу: Кировская область, Омутнинский  район, Омутнинское городское поселение, 

<

...>, со стоимостью выкупаемого имущества в размере 2 004 167 (два миллиона четыре тысячи сто шестьдесят семь) рублей 00 копеек. 

 Взыскать с муниципального образования Омутнинское городское поселение Омутнинского района Кировской области в лице администрации муниципального образования Омутнинское городское поселение Омутнинского района Кировской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, адрес: 612740, Россия, 

<

...>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>, адрес: 612743, Россия, Кировская область, г. Омутнинск) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек; почтовые расходы в сумме 234 (двести тридцать четыре) рублей 04 копеек.

В удовлетворении требования индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>, адрес: 612743, Россия, Кировская область, г. Омутнинск) о взыскании с ответчика оплаты услуг по оценке недвижимого имущества в сумме  22 000 (двадцать две тысячи) рублей 00 копеек отказать.

Исполнительный лист подлежит выдаче в порядке, предусмотренном разделом VII Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

 

Судья                                                                                                        С.Ю. Шмырин