АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-55450/2023

г. Краснодар

12 марта 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 марта 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Малыхиной М.Н. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от истца – акционерного общества «Т.Э.С.» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 30.01.2025), в отсутствие в судебном заседании представителей ответчика – администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – департамент имущественных отношений администрации города Сочи, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу акционерного общества «Т.Э.С.» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2024 по делу № А32-55450/2023, установил следующее.

Акционерное общество «Т.Э.С.» (далее – общество) подало в Арбитражный суд Краснодарского края иск к администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – администрация) о понуждении к внесению изменений в пункт 3.2 договора от 18.12.1996 № 4900770787 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:113 площадью 3368 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н. Центральный, район Южного мола в районе морского порта, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для развлекательных мероприятий (далее ? договор аренды, земельный участок) путем подписания дополнительного соглашения об установлении с 01.01.2023 годовой арендной платы в размере 1 809 996 рублей 71 копейка, равном сумме земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, не ограниченных в обороте. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – департамент).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2024, в удовлетворении иска отказано со следующей мотивировкой. Земельный участок находится в муниципальной собственности, ограничен в обороте в связи с его вхождением в I зону округа горно-санитарной охраны курорта, поэтому не подлежит передаче в частную собственность. Площадь расположенного в границах земельного участка принадлежащего обществу на праве собственности нежилого здания туалетов (литера Б) с кадастровым номером 23:49:0204028:1314 площадью 59,8 кв. м (далее – нежилое здание) несоразмерна площади земельного участка. Доказательства обратного общество не представило, о назначении судебной экспертизы в целях установления площади части земельного участка, необходимой для эксплуатации нежилого здания, не заявило.

Общество, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2024 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привело следующие основания проверки законности судебных актов. Общество как собственник нежилого здания, расположенного на земельном участке, обладало бы исключительным правом на его приватизацию в отсутствие ограничения в обороте. В отношении такого земельного участка арендная плата не может превышать размер земельного налога. Общество вправе требовать внесения соответствующего условия в договор аренды в судебном порядке. Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что комитет по управлению муниципальным имуществом г. Сочи (арендодатель) и закрытое акционерное общество «Сочинские пляжи» (арендатор) заключили 18.12.1996 договор аренды земельного участка для его использования в театрально-зрелищных целях, для установки аттракциона с 01.01.1997 по 01.01.2046 (в редакции дополнительного соглашения от 11.02.2023). По договору перенайма от 25.06.2004 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы обществу.

На основании постановления администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 17.06.2021 № 1147 дополнительным соглашением от 19.07.2021 стороны изменили указанный в пункте 1.1 договора аренды вид разрешенного использования земельного участка на развлекательные мероприятия (пункт 4.8.1). Годовая арендная плата определена на основании отчета от 02.11.2007 № 0-07-750 об определении ее рыночной величины и составила 2 936 537 рублей 52 копейки с учетом индексации на уровни инфляции (пункты 3.1, 3.2 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 06.02.2012).

Государственная регистрация права муниципальной собственности на земельный участок осуществлена 30.05.2017 (запись с номером регистрации 23:49:0204028:113-23/050/2017-7). Земельный участок полностью расположен в I зоне округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения Сочи, утвержденного приказом Минздрава РСФСР от 21.10.1969 № 267. В границах земельного участка расположено принадлежащее обществу на праве собственности нежилое здание (туалетов (литера Б) площадью 59,8 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204028:1314). Государственная регистрация права собственности общества на нежилое здание осуществлена 25.06.2004 (запись с номером регистрации 23-01/50-22/2004-527).

В письме 21.02.2023 общество предложило администрации заключить дополнительное  соглашение к договору аренды, устанавливающее с 01.01.2023 арендную плату в размере земельного налога. Письмом от 12.04.2023 № 5212/02.01-44 администрация уведомила общество о принятом решении об отказе от предложенного заключения дополнительного соглашения к договору аренды.

Письмом от 04.08.2023 № 11901/02.01-44 администрация уведомила общество о проведенной оценке рыночной стоимости земельного участка, предложив подписать дополнительное соглашение о соответствующем изменении арендной платы. В ответном письме 15.08.2023 № 2 общество повторно предложило заключить дополнительное соглашение к договору аренды об установлении с 01.01.2023 арендной платы в размере земельного налога. В письме от 12.09.2023 № 13968/02.01-44 администрация выразила отказ в заключении такого дополнительного соглашения, указав на отсутствие оснований для установления арендной платы в размере земельного налога.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения обществав арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением установленных федеральными и региональными законами случаев (подпункт 7 пункта 1 статьи 1). Одной из форм платы за использование земли является арендная плата (статья 65), размер которой определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22), а при аренде земельного участка, находящегося в публичной собственности, – в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7). Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без проведения торгов, устанавливается органом местного самоуправления (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7).

К договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, по согласованию сторон может быть применен порядок определения размера арендной платы, установленный уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом после заключения такого договора. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. Дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункты 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). При этом стороны не лишены права требовать внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменениями законодательства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09).

Принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582. Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, вступившим в силу 12.08.2017, постановление от 16.07.2009 № 582 дополнено принципом учета наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Названный принцип применяется исключительно в случаях аренды земельных участков, ограниченных в обороте, перечень которых приведен в пункте 5 статьи 27 Земельного кодекса (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019). Ограничены в обороте земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, их предоставление в частную собственность запрещено (пункты 2, 5 статьи 27 Земельного кодекса).

До вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (30.12.2013; далее – Закон № 406-ФЗ) земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий (статья 95 Земельного кодекса и статья 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», а курорт определялся как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория (статья 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах».

Статьями 2, 6 Закона № 406-ФЗ земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты – из категорий особо охраняемых природных территорий. Вместе с тем, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до 30.12.2013, сохранились в границах, определенных соответствующими уполномоченными органами в порядке, установленном до указанной даты (часть 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ).

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399 сформулирована следующая правовая позиция. Поскольку основные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов. Действующий с 12.08.2017 принцип № 7 применяется в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

Если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, выше размера, указанного в названном принципе, арендная плата подлежит исчислению с применением этого принципа (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций вправе были заключить о следующем. Земельный участок в связи с его нахождением в первой зоне округа санитарной охраны курорта федерального значения, созданного до 30.12.2013, ограничен в обороте и не мог быть предоставлен в частную собственность. Вместе с тем, земельный участок не образовывался с учетом эксплуатационных потребностей принадлежащего обществу нежилого здания, не предоставлялся ему исключительно в целях размещения и эксплуатации этого объекта. Площадь земельного участка явно несоразмерна площади, необходимой для размещения и эксплуатации нежилого здания, а его разрешенное использование не ограничивается вспомогательным (санитарно-бытовым) назначением этого объекта. Общество не обладает исключительным правом на приватизацию земельного участка независимо от его ограниченности в обороте. В данном случае размер арендной платы установлен в соответствии с разрешенным арендным использованием земельного участка для организации и проведения развлекательных мероприятий. Размер арендной платы за пользование таким земельным участком может превышать размер земельного налога, установленный в отношении не ограниченных в обороте земельных участков, предназначенных исключительно для размещения и эксплуатации расположенных на них зданий, сооружений. Основания для внесения в договор аренды предлагаемых обществом изменений отсутствуют.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2024 по делу № А32-55450/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судья

М.Н. Малыхина

Судья

А.И. Мещерин