Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-115631/2020

05 мая 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  30 марта 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  05 мая 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Коломяжский" (197198, Санкт-Петербург город, ФИО2 проспект, дом 48, литер А, помещение 2-Н офис 206, ОГРН 

<

***>),

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Апарт-Престиж" (197110, Санкт-Петербург город, улица Ждановская, дом 45, литер А, помещение 66-Н офис 3, ОГРН 

<

***>),

о взыскании 36 918 650,24 руб.

при участии

- от истца: ФИО3 (доверенность от 25.03.2021),

- от ответчика: ФИО4 (доверенность от 24.02.2021),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Коломяжский" (далее – Компания) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Апарт-Престиж" (далее – Общество) о взыскании 36 918 650,24 руб. в возмещение убытков.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, а представитель ответчика иск не признал по мотивам, изложенным в отзыве.

По мнению ответчика, требования истца не основаны на заключенном сторонами договоре купли-продажи и не связаны с его предметом; право покупателя получить новые технические условия или заключить договор теплоснабжения строящейся гостиницы с альтернативном поставщиком тепла не имеет отношения к предмету договора купли-продажи или обязательствам продавца; заявления истца о недостатках проектной документации не подтверждены и являются злоупотреблением правом.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, Общество (продавец) и Компания (покупатель) 21.12.2018 заключили договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости № 1 (далее - Договор), по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель – принять следующие объекты:

- земельный участок с кадастровым номером 78:34:0004020:1191, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Коломяжский проспект, дом 4, литера Д, площадью 5199 +/- 25 кв.м (пункт 1.2 Договора);

- объект недвижимости, расположенный на указанном земельном участке - нежилое здание (склад) площадью 577,1 кв.м, кадастровый номер 78:34:0004020:1106 (пункт 1.3 Договора);

- исключительные права на проектную документацию, являющуюся основанием для получения разрешения на строительство, поименованного в пункте 1.7 Договора, указанную в приложении № 2 к Договору (пункт 1.4 Договора);

- имущественные права в виде прав по договорам присоединения (подключения) к сетям снабжения коммунальными ресурсами в отношении земельного участка и (или) объекта недвижимости (пункт 1.5 Договора).

Согласно пункту 2.1 Договора общая цена Договора составила 349 000 000 руб., из них: 329 965 479 руб. - стоимость земельного участка, 29 350 руб. - стоимость объекта недвижимости, 19 005 171 руб. - стоимость проектной документации.

В соответствии с пунктом 1.7 Договора земельный участок приобретается покупателем в собственность для осуществления строительства на нем гостиничного комплекса; при подписании Договора стороны исходили из полученного в соответствии с действующим законодательством разрешения на строительство в отношении земельного участка, выданного ГАСН 29.05.2018 № 78-015-0615-2018; продавец заверяет о действительности разрешения на строительство.

В обоснование предъявленных требований истец ссылался на следующие обстоятельства. 

К отношениям по застройке земельного участка подлежат применению положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 214-ФЗ).

Согласно пункту 6 части 1 статьи 21 Закона № 214-ФЗ информация о проекте строительства должна содержать сведения о планируемом подключении (технологическом присоединении) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, размере платы за такое подключение и планируемом подключении к сетям связи.

В случае несоответствия сведений, предоставленных для получения заключения о соответствии проектной декларации в отношении Гостиничного комплекса требованиям Закона № 214-ФЗ, уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации выдает отказ в выдаче такого заключения на основании части 2.1 статьи 19 Закона № 214-ФЗ).

Проектная документация передавалась в соответствии с перечнем, содержащимся в Приложении № 2 к Договору; сведения о планируемом подключении были представлены продавцом в составе проектной документации.

Указав в иске, что в нарушение условий Договора ответчик предоставил недостоверные сведения, в том числе технические условия от 14.12.2017 № 0002-Т, выданные ООО «ИКТ», в части теплоснабжения; технические условия подключения № 48-27-4134/18-0-1 от 18.04.2018 ГУП «Водоканал СПб», выданные без договора и, следовательно, без срока подключения; технические условия ПАО «Ленэнерго» в соответствии с договором № ОД-СПб-11986-18/14797-Э-18, представленные без номера и даты договора, а также без подписи сторон; технические условия, выданные ООО «РСК «РЭС» от 21.04.2018 № 03-04/ТУ-2018, противоречащие конфигурации посадки здания в части размещения БКТП, получив исключительные права на документацию, покупатель выяснил, что котельная ООО «ИТК» не действующая и не способна обеспечить подключение, что привело к необходимости заключения с ООО «Теплоэнерго» договора на подключение объекта капитального строительства Компании к системе теплоснабжения № 01/19-05 от 15.05.2019 истец в иске со ссылкой на положения статьи 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) просил суд взыскать с ответчика 17 913 479,24 руб., уплаченных по договору на подключение объекта к системе теплоснабжения, а также 19 005 171 руб. стоимости проектной документации, уплаченной на основании пункта 2.1.3 Договора.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения (абзац 3 пункта 1 статьи 431.2 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - Постановление № 49) в силу пункта 1 статьи 431.2 ГК РФ сторона договора вправе явно и недвусмысленно заверить другую сторону об обстоятельствах, как связанных, так и не связанных непосредственно с предметом договора, но имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения, и тем самым принять на себя ответственность за соответствие заверения действительности дополнительно к ответственности, установленной законом или вытекающей из существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. 

Если сторона договора заверила другую сторону об обстоятельствах, непосредственно относящихся к предмету договора, последствия недостоверности заверения определяются правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а также статье 431.2 ГК РФ, иными общими положениями о договоре и обязательствах (пункт 1 статьи 307.1 ГК РФ).

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков.

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 ГК РФ).

При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с пунктом 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). 

Возмещение убытков представляет собой меру гражданско-правовой ответственности (статья 12 ГК РФ).

В качестве условий гражданско-правовой ответственности выступают противоправность нарушения субъективных гражданских прав, наличие убытков (вреда), причинная связь между нарушением субъективных гражданских прав и убытками (вредом), вина нарушителя.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

В соответствии с пунктом 1.17 Договора стороны пришли к соглашению о том, что в отношении положений пунктов 1.7 - 1.16 Договора применяются положения статьи 431.2 ГК РФ.

Вместе с тем, из представленного текста Договора видно, что ни в одном из указанных пунктов Договора не содержится заверений продавца, касающихся технических условий. 

По условиям пункта 1.7 Договора продавец заверил покупателя о действительности разрешения на строительство от 29.05.2018 № 78-015-0615-2018.

Согласно пункту 1.4 Договора под термином «проектная документация» понимается документация, являющаяся основанием для получения разрешения на строительство. 

Разрешение на строительство № 78-015-0615-2018 в установленном законом порядке было получено 29.05.2018, никем не оспорено, недействительным не признано.

В отношении проектной документации 20.04.2018 получено положительное заключение экспертизы по проектной документации и результатам инженерных изысканий № 78-2-1-3-0014-18, выполненное ООО «Центр экспертизы строительных проектов»; недостатков проектной документации экспертом не обнаружено.

Таким образом, достоверность проектной документации, переданной по Договору, подтверждена, в том числе  положительным заключением экспертизы по проектной документации от 20.04.2018 № 78-2-1-3-0014-18 и разрешением на строительство от 29.05.2018 № 78-015-0615-2018.

В связи с изложенным довод истца о том, что переданная по Договору проектная документация не соответствует условиям Договора и содержит недостоверные сведения, материалами дела не подтвержден.

Правила определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 № 83 (далее – Правила).

Согласно пункту 1 Правила регулируют отношения, возникающие в процессе определения и предоставления технических условий подключения строящихся, реконструируемых или построенных, но не подключенных объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - технические условия), включая порядок направления запроса, порядок определения и предоставления технических условий, а также критерии определения возможности подключения.

Как следует из Правил, технические условия на присоединение объекта к энергетическим сетям оформляются на этапе проектирования, являются начальным документом, подтверждающим саму возможность будущего подключения. Выдача технических условий осуществляется без взимания платы организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, по запросу. Плата за подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и сроки внесения такой платы определяются договорами на технологическое присоединение и оплачиваются застройщиком по факту подписания соответствующего договора.

Согласно условиям Договора в составе передаваемых исключительных прав на проектную документацию отсутствовали заключенные договоры технологического присоединения, права по ним не передавались.

При этом кроме получения технических условий, подтверждающих возможность получения соответствующих ресурсов, продавец больше никаких действий не предпринимал, о чем истцу было известно. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Как следует из представленных ответчиком материалов переписки сторон,  достоверность которой истцом не оспаривалась, проектная документация была предоставлена истцу для ознакомления до заключения Договора, при этом в переписке сторонами обсуждался вопрос в части получения технических условий и договора теплоснабжения.

При заключении Договора покупатель принял проектную документацию по акту приема-передачи без замечаний.

Как видно из материалов дела, до заключения с ООО «Теплоэнерго» договора на подключение объекта капитального строительства к системе теплоснабжения № 01/19-05 от 15.05.2019 Компания никаких претензий, требований, касающихся  несоответствия переданной проектной документации условиям Договора, в адрес Общества не направляла.

Таким образом, из представленных суду доказательств не усматривается виновных действий Общества, нарушения им обязательств, наличие причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникшими у Компании убытками как в размере стоимости подключения объекта капитального строительства к системе теплоснабжения в рамках договора с ООО «Теплоэнерго» № 01/19-05 от 15.05.2019. так и в размере стоимости проектной документации.

Кроме того, как видно из материалов дела, договор на подключение к системе теплоснабжения от 15.05.2019 был заключен истцом с ООО «Теплоэнерго» в отношении объекта капитального строительства по адресу: Санкт-Петербург, Коломяжский пр., д. 4, лит. Д, кадастровый номер 78:34:0004020:1191.

Указанный объект также был предметом договора купли-продажи земельного участка с расположенными  на нем объектами недвижимости от 21.12.2018 № 1, заключенного истцом с ООО «Юнион Апарт».

Как указал ответчик, при заключении Договора покупатель настоял на одновременной передаче в его собственность здания котельной в целях ее дальнейшей реконструкции и подключения планируемой к строительству гостиницы, в связи с чем одновременно с Договором сторонами заключена самостоятельная сделка купли-продажи, включающая в том числе здание котельной.

Согласно акту приема-передачи от 29.12.2018 к договору от 21.12.2018 № 1 покупатель принял от продавца здание котельной по акту приема-передачи от 29.12.2018, согласно пункту 2 которого на дату подписания этого акта земельный участок и объекты осмотрены покупателем, передаются покупателю в состоянии, пригодном для использования в соответствии с их целевым назначением; покупатель претензий не имеет.

При таком положении довод истца об обнаружении покупателем после заключения Договора того факта, что котельная являлась недействующей, в ней отсутствовало необходимое оборудование, надлежащими доказательствами не подтвержден.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о недоказанности истцом факта несения убытков по вине ответчика, причинно-следственной связи между его действиями, в том числе заверениями, или нарушением условий Договора и возникшими у Компании убытками, в связи с чем не находит оснований для удовлетворения иска.

При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Целищева Н.Е.