АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело  № А19-21963/2020

г. Иркутск

18 августа 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 августа 2021 года. Полный текст решения изготовлен 18 августа 2021 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Рукавишниковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тах Д.Х., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Ангарского городского округа (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 665830, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Спецтехсервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 665835, Иркутская обл., г. Ангарск, мкр. 29, д. 2, оф. 175)

третье лицо ФИО1,

о взыскании 1 670 081 руб. 78 коп.

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Спецтехсервис» к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Ангарского городского округа о признании недействительным одностороннего изменения арендной платы

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО2, по доверенности от 11.01.2021 №1, представлен паспорт, диплом;

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 21.06.2021, представлен паспорт, диплом,

от третьего лица: не явились,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Ангарского городского округа обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Спецтехсервис» о взыскании суммы задолженности в сумме 617 377 руб. 02 коп. за период с 01.02.2020 по 30.10.2020, а также пени в размере 1 052 704 руб. 76 коп. за период с 07.05.2019 по 16.11.2020.

Общество с ограниченной ответственностью «Спецтехсервис» 10.02.2021 обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Ангарского городского округа о признании недействительным одностороннего изменения арендой платы, выраженного в Уведомлениях Комитета от 22.09.2020 № 5751 и от 14.10.2020 № 638715 по договору аренды объекта нежилого фонда от 05.10.2018 № 2234.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 12.01.2021 встречный иск принят к производству.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, встречный иск оспорил.

Ответчик в судебном заседании первоначальный иск не признал, встречный иск поддержал. Согласно доводам ответчика, Порядок определения размера арендной платы в части установления коэффициентов субаренды противоречит действующему законодательству РФ; увеличение арендной платы арендодателем на коэффициент субаренды не является законным. Общество «Спецтехсервис» указало, что задолженность по арендной плате перед истцом отсутствует.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о дате и времени судебного заседания, в судебное заседание своего представителя не направило, заявлений, ходатайств, отзыв на иск не представило.

Поскольку неявка третьего лица в судебное заседание, уведомленного надлежащим образом, не является препятствием для рассмотрения дела, дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, выслушав истца и ответчика, суд приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, 5 октября 2018 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «СПЕЦТЕХСЕРВИС» (арендатор) был заключен Договор аренды объекта нежилого фонда № 2234.

В соответствии договором аренды от 05.10.2018 № 2234 арендатор принял во временное владение и пользование объект нежилого фонда - РММ, бытовые помещения, общей площадью 1375, 2 м2, расположенного по адресу: Иркутская область, мкр. Новый-4, строение 114, для использования под стоянку и ремонт автотранспорта, бытовые помещения.

В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды № 2234 срок аренды устанавливается с 05.10.2018 по 04.10.2028 г.

В соответствии с пп. 2.4.1 Арендатор обязуется своевременно и в установленные сроки вносить арендную плату.

В силу п. 3.2. договора размер арендной платы определен сторонами по итогам аукциона и составляет 462 067 руб. 20 коп. в год без учета НДС или 38 505 руб. 60 коп. в месяц без учета НДС.

Размер арендной платы может быть изменен на коэффициент-дефлятор не чаще одного раза в год. В этом случае Арендодатель направляет в адрес Арендатора письменное уведомление об изменении размера арендной платы. Изменения размера арендной платы вступают в силу и становятся обязательными для сторон с первого числа месяца, в котором арендатору было направлено уведомление (пункта 3.3. Договора).

Уведомлением от 07.10.2019 № 6975 Комитет известил арендатора об изменении размера арендной платы с 01.10.2019 (повышение на коэффициент уровня инфляции 4,3%), размер арендной платы составил 40 161 руб. 34 коп.

При передаче Арендатором части объекта в субаренду размер арендной платы увеличивается на коэффициент субаренды в соответствии с порядком определения размера арендной платы, установленном постановлением администрации Ангарского городского округа. В этом случае Арендодатель направляет в адрес Арендатора письменное уведомление об изменении размера арендной платы (абзац 3 пункта 3.3. Договора).

22 сентября 2020 года Комитет направил в адрес ООО «СПЕЦТЕХСЕРВИС» уведомление № 5751 об изменении арендной платы, согласно которому:

- с 01 апреля 2019 года размер арендной платы составляет 67 908,47 в месяц без учета НДС,

- с 01 октября 2019 года размер арендной платы составляет 70 828,54 рублей в месяц без учета НДС.

Как указал истец, в связи с заключением договора субаренды между ответчиком и ИП ФИО1 размер арендной платы был увеличен на коэффициент субаренды.

В обоснование иска Комитет пояснил, что по состоянию на 16.11.2020 у арендатора имеется задолженность по арендной плате в размере 617377,02 рублей за период с 01.02.2020 по 30.10.2020. 

В соответствии с п. 4.2.1 договора аренды от 05.10.2018 за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени, в размере 0,5% от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Ввиду несвоевременной оплаты арендных платежей арендатору были начислены пени в соответствии с условиями договора аренды за период с 07.05.2019 по 16.11.2020 в размере 1052704,76 рублей.

Претензией от 13.06.2019, направленной ответчику 17.06.2019, истец потребовал погасить задолженность.

Обязательство по оплате аренды ответчиком не исполнено, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

По своей правовой природе заключенный между сторонами договор является договором аренды, правовое регулирование которого осуществляется нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Истцом представлен расчет, согласно которому задолженность ответчика по внесению арендных платежей, с учетом увеличения арендных платежей на коэффициент субаренды, за период с февраля по октябрь 2020 года составила 617 377 руб. 02 коп.

Предъявляя встречный иск и оспаривая заявленные истцом первоначальные требования, ответчик указал, что увеличение арендной платы на коэффициент субаренды нарушает права арендатора и противоречит пунктам 2 и 8 части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Согласно пункту 4 «Порядка определения размера арендной платы при предоставлении в аренду муниципального имущества Ангарского городского округа» утвержденного Постановлением Администрации Ангарского городского округа от 02.10.2015 № 1225-па (далее - Порядок определения размера арендной платы), в случае передачи арендатором арендованного муниципального имущества в субаренду размер арендной платы по договору аренды увеличивается на коэффициент субаренды, который определяется в зависимости от площади, сдаваемой в субаренду, в следующем порядке:

а) при сдаче в субаренду до 10% арендуемых площадей коэффициент субаренды составляет -1,6;

б) каждый следующий дополнительный процент площади, сдаваемой в субаренду, увеличивает коэффициент субаренды на 0,02.

В соответствии с пунктами 2, 8 части 1 статьи 15 Федерального закона № 135-ФЗ органам местного самоуправления запрещается принимать акты, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещаются необоснованное препятствование осуществлению   деятельности   хозяйствующими   субъектами,   в   том   числе   путем установления не предусмотренных законодательством Российской Федерации требований к товарам или к хозяйствующим субъектам; создание дискриминационных условий.

Положения пункта 4 Порядка определения размера арендной платы в части коэффициента субаренды нарушают права и законные интересы хозяйствующих субъектов в сфере экономической деятельности, создают препятствия для осуществления ими предпринимательской деятельности, так как возлагают дополнительную финансовую обязанность на арендаторов, которые реализуют предусмотренное законом право сдавать имущество в субаренду.

Аналогичная правовая позиция содержится в определении Высшего Арбитражного Суда РФ № ВАС-13388/12 от 18.06.2012 по делу № А28-10124/2011.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 N 3463/13, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен.

Пунктом 2.2.1. договора аренды установлено право арендатора сдавать в субаренду не более 50% общей площади объекта только с письменного согласия арендодателя.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанном случае, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При этом статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, раскрывающая сущность арендной платы, не предусматривает возможности ее увеличения арендодателем в случае сдачи арендатором арендуемого имущества в субаренду.

При отсутствии согласия арендодателя на заключение договора субаренды в соответствии со статьей 173.1 ГК РФ договор субаренды будет являться оспоримой сделкой и может быть признан недействительным по иску лица, согласие которого требовалось (т.е. арендодателя). При этом последний обязан доказать, что другая сторона по сделке (субарендатор) знала или должна была знать об отсутствии согласия (п. 2 ст. 173.1 ГК РФ).

Полагая свои права нарушенными заключением договора субаренды, Комитет мог обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды с предпринимателем ФИО1 недействительным.

Доводы ответчика о недействительности сделки в силу ее ничтожности судом отклонены как основанные на неверном понимании норм материального права.

Предусмотренный Порядком определения размера арендной платы коэффициент субаренды нарушает права арендатора, так как в силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации право арендатора на сдачу арендованного имущества в субаренду обусловлено только получением согласия арендодателя, но не изменением арендной платы в сторону ее увеличения на коэффициент субаренды.

По смыслу гражданского законодательства в случае осуществления поднайма (субаренды) арендатор не выбывает из арендного обязательства, а заключает дополнительный договор, обладающий ограниченной самостоятельностью и напрямую связанный с основным договором аренды, поэтому положение оспариваемого абзаца, в соответствии с которым при расчете арендной платы в случае сдачи части объекта в субаренду предусматривается применение повышающего коэффициента «1,6». подразумевает изменение арендодателем в одностороннем порядке основного условия договора аренды (размер арендной платы), не основано на законе и противоречит принципу экономической обоснованности.

Таким образом, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения встречного иска о признании одностороннего изменения размера арендной платы, выраженного в уведомлениях от 22.09.2020 № 5751 и от 14.10.2020 № 638715 по договору аренды объекта нежилого фонда № 2234, заключенному 05.10.2018.

Оснований же для удовлетворения основного иска суд не усматривает, поскольку ответчиком в материалы дела представлены платежные поручения, свидетельствующие об отсутствии задолженности перед истцом по договору. 

Истец в судебном заседании подтвердил, что истребуемая им задолженность сложилась в результате неуплаты ответчиком арендой платы с учетом повышающего коэффициента; задолженность в размере арендной платы без учета повышающего коэффициента отсутствует.

В удовлетворении первоначального иска суд отказывает ввиду отсутствия правовых оснований для его удовлетворения.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с истца в пользу ответчика подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Признать недействительным одностороннее изменение размера арендной платы, выраженное в уведомлениях от 22.09.2020 № 5751 и от 14.10.2020 № 638715 по договору аренды объекта нежилого фонда № 2234, заключенному 05.10.2018 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа и обществом с ограниченной ответственностью «Спецтехсервис».

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа в пользу общества с ограниченной ответственностью «Спецтехсервис» 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.

Судья                                                                                                    Е.В. Рукавишникова