АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар                                                                           Дело № А32-41594/2019

Резолютивная часть решения объявлена 28.12.2020 года. 

Полный текст решения изготовлен 25.01.2021 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

истец: ООО «Межрегиональный центр правовой поддержки» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

ответчик: МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третьи лица: 

1. Управление Росреестра по Краснодарскому краю,

2. ООО «Редевелопмент»,

3. ООО «Лукойл-Экоэнерго»,

о внесении изменений в договора аренды земельных участков…,

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 - паспорт, 

от ответчика и третьих лиц: не явились, извещены, 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Межрегиональный центр правовой поддержки» (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – ответчик, Росимущество) с требованиями:

1. Признать    незаконным    отказ    МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея от 19.07.2019 № 09/12798 по вопросу внесения изменений в условия договоров.

2. Обязать МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея внести изменения:

2.1) в п.3.1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:080001:1032 (договор аренды земельного участка № 01-09/1971 от 22.02.2017) вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)» путем направления дополнительного соглашения арендатору о  внесении  изменений  в  п. 3.1 договора аренды земельного участка        № 01-09/1971 от 22.02.2017 и изложить его в следующей редакции:

3. 1. Размер годовой арендной платы за участок составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка, руб., на 2017 г.  20 404 212,45 руб.

Процентная ставка равна налоговой ставке, определенной согласно Решению Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 №231 и составляет

- с 16.08.2017 по 31.12.2017 - 0,045 % от кадастровой стоимости

- с 01.01.2018 по 17.12.2063, приобретенных (предоставленных) физическим   лицам - 0,05% от кадастровой стоимости, приобретенных (предоставленных) юридическим лицам - 0,15% от кадастровой стоимости;

Кадастровая стоимость, руб. * Процентная ставка, % = Арендная плата, руб.

2.2) п. 3.1. договора аренды земельного участка с кадастровым номером23:49:0800001:1033 (договор аренды земельного участка № 01-09/2051 от20.04.2017) вид разрешенного использования «индивидуальное жилищноестроительство (отдельно стоящий дом на одну семью)» путем направления дополнительного соглашения арендатору о внесении изменений в п. 3.1 договорааренды земельного участка № 01-09/2051 от 20.04.2017 и изложить его вследующей редакции:

3.1. Размер годовой арендной платы за участок составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка, руб., на 2017 г. 19 955 220 руб.Процентная ставка равна налоговой ставке, определенной согласно РешениюГородского Собрания Сочи от 11.12.2007 №231 и составляет

- с 16.08.2017 по 31.12.2017 - 0,045% от кадастровой стоимости

- с 01.01.2018 по 17.12.2063, приобретенных (предоставленных) физическим лицам - 0,05% от кадастровой стоимости, приобретенных (предоставленных) юридическим лицам - 0,15% от кадастровой стоимости;

Кадастровая стоимость, руб. * Процентная ставка, % = Арендная плата, руб.

2.3) п. 3.1. договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420005:1225 (договор аренды земельного участка № 01-09/1967 от 22.02.2017) вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство  (отдельно  стоящий дом  на одну  семью)»,  путем  направления дополнительного соглашения арендатору о внесении изменений в п. 3.1 договора аренды земельного участка                   № 01-09/1967 от 22.02.2017 и изложить его в следующей редакции:

3.1. Размер годовой арендной платы за Участок составляет: 

Кадастровая стоимость земельного участка, руб., на 2017 г. 5 150 090,56 руб.

Процентная ставка равна налоговой ставке, определенной согласно Решению   Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 и составляет

- с 16.08.2017 по 31.12.2017 - 0,045 % от кадастровой стоимости

- с 01.01.2018 по 17.12.2063, приобретенных (предоставленных) физическим   лицам -   0,05  %   от   кадастровой   стоимости,   приобретенных (предоставленных) юридическим лицам - 0,15% от кадастровой стоимости; 

Кадастровая стоимость, руб. * Процентная ставка, % = Арендная плата, руб.

2.4) п. 3.1. Договора аренды земельного участка с кадастровым номером23:49:0420005:1223 (договор аренды земельного участка № 01-09/1965 от 22.02.2017) вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)», путем направления дополнительного соглашения Арендатору о внесении изменений в п. 3.1 договора аренды земельного участка                        № 01-09/1965 от 22.02.2017 и изложить его в следующей редакции:

3.1. Размер годовой арендной платы за Участок составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка, руб., на 2017 г. 1 705 328 руб.

Процентная ставка равна налоговой ставке, определенной согласно РешениюГородского Собрания Сочи от 11.12.2007 №231 и составляет 

- с 16.08.2017 года по 31.12.2017 года - 0,045 % от кадастровой стоимости

- с   01.01.2018  года   по   17.12.2063   года,   приобретенных   (предоставленных)  -физическим лицам - 0,05% от кадастровой стоимости, приобретенных (предоставленных) юридическим лицам - 0,15 % от кадастровой стоимости; 

Кадастровая стоимость, руб. * Процентная ставка, % = Арендная плата, руб.

2.5) п. 3.1. Договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420001:1281 (договор аренды земельного участка № 01-09/1959 от 22.02.2017) вид  разрешенного   использования   «индивидуальное  жилищное строительство  (отдельно  стоящий дом  на одну семью)», путем направления дополнительного соглашения Арендатору о внесении изменений в п. 3.1. договора аренды земельного участка                № 01-09/1959 от 22.02.2017 и изложить его в следующей редакции;

3.1. Размер годовой арендной платы за Участок составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка, руб., на 2017 г.  - 22 380 030,75 руб.

Процентная ставка равна налоговой ставке, определенной   согласно Решению Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 и составляет

- с 16.08.2017 по 31.12.2017 - 0,045 % от кадастровой стоимости

- с 01.01.2018 по 17.12.2063, приобретенных (предоставленных) физическим лицам -   0,05%   от   кадастровой   стоимости,   приобретенных (предоставленных) юридическим лицам - 0,15% от кадастровой стоимости; 

Кадастровая стоимость, руб. * Процентная ставка, % = Арендная плата, руб.

2.6) п. 3.1. Договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420001:1286 (договор аренды земельного участка № 01-09/2062 от 20.04.2017) вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)» путем направления дополнительного соглашения Арендатору о внесении изменений в п. 3.1. договора аренды земельного участка                  № 01-09/2062 от 20.04.2017 и изложить его в следующей редакции:

3.1. Размер годовой арендной платы за Участок составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка, руб., на 2017 г. - 108 551 868,63 руб.

Процентная ставка равна налоговой ставке, определенной   согласно РешениюГородского Собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 и составляет

- с 16.08.2017 года по 31.12.2017 года - 0,045 % от кадастровой стоимости

- с 01.01.2018 года по 17.12.2063 года, приобретенных (предоставленных) физическим лицам - 0,05% от кадастровой стоимости, приобретенных (предоставленных) юридическим лицам - 0,15% от кадастровой стоимости; 

Кадастровая стоимость, руб. * Процентная ставка, % = Арендная плата, руб.

3. Обязать МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея произвести перерасчет арендной платы по договорам 01-09/1971 от 22.02.2017, № 01-09/2051 от 22.04.2017, № 01-09/1967 от 22.02.2017, № 01-09/1965 от 22.02.2017, № 01-09/2062 от 20.04.2017, № 01-09/1959 от 22.02.2017 с момента заключения договоров о передаче прав и обязанностей на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:080001:1032, 23:49:0800001:1033, 23:49:0420005:1225, 23:49:0420005:1223, 23:49:0420001:1281, 23:49:0420001:1286новым Арендатором ООО «Межрегиональный центр правовой поддержки».

4. Обязать МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея внести изменения в:

4.1) п. 3.1 Договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420026:1126 (договор аренды земельного участка № 01-09/1957 от 22.02.2017) вид разрешенного использования «магазин», путем направления дополнительного соглашения Арендатору о внесении изменений в п. 3.1 договора аренды земельного участка № 01-09/1957 от 22.02.2017 и изложить его в следующей редакции

3.1. Размер годовой арендной платы за Участок составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка, руб., на 2017 г. - 14 412 219,54 руб.

Процентная ставка равна налоговой ставке, определенной согласно Решению Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 №231 и составляет

- с 16.08.2017 по 31.12.2017 - 0,5% от кадастровой стоимости

- с 01.01.2018 по 17.12.2063, 0,85% от кадастровой стоимости,

Кадастровая стоимости руб. * Процентная ставка, % = Арендная плата, руб.   

4.2) п. 3.1 Договора аренды земельного участка с кадастровым номером23:49:0420026:1127 (договор аренды земельного участка № 01-09/1961 от 22.02.2017) вид разрешенного использования «розничный рынок (продовольственных, промтоварных, сельхозпродуктов)» путем направления дополнительного соглашения Арендатору о внесении изменений в п. 3.1 договора аренды земельного участка № 01-09/1961  от 22.02.2017 и изложить его в следующей редакции

3.1. Размер годовой арендной платы за Участок составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка, руб., на 2017 г. - 34 741 798,74 руб.

Процентная ставка равна налоговой ставке, определенной   согласно Решению

Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 №231 и составляет

- с 16.08.2017 года по 31.12.2017 года - 0,5 % от кадастровой стоимости

- с 01.01.2018 года по 17.12.2063 года, 0,85 % от кадастровой стоимости,

Кадастровая стоимость, руб. * Процентная ставка, % = Арендная плата, руб.

4.3) п. 5.1.3 Договоров аренды № 01-09/1971 от 22.02.2017, № 01-09/2051 от 20.04.2017, № 01-09/2056 от 20.04.2017, № 01-09/2051 от 20.04.2017, № 01-09/2068 от 20.04.2017, № 01-09/1967 от 22.02.2017, № 01-09/1965 от 22.02.2017, № 01-09/1970 от 22.02.2017, № 01-09/2066 от 20.04.2017, 01-09/1961 от 22.02.2017, № 01-09/1954 от 22.02.2017, № 01-09/2074 от 20.04.2017, № 01-09/2062 от 20.04.2017, № 01-09/1959 от 22.02.2017, изложив его в следующей редакции:

«5.1.3. Возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием Участка при условии письменного уведомления Арендодателя»

5. Обязать Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Краснодарском крае и республике Адыгея произвести перерасчет арендной платы по договорам 01-09/1957 от 22.02.2017, 01-09/1961 от 22.02.2017 с момента заключения договоров о передаче прав и обязанностей на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0420026:1126, 23:49:0420026:1127 Новым Арендатором ООО «Межрегиональный центр правовой поддержки»;

6. Внести изменения в 5.1.3 Договоров аренды № 01-09/1971 от 22.02.2017, № 01-09/2051 от 20.04.2017, № 01-09/2056 от 20.04.2017, № 01-09/2051 от 20.04.2017, № 01-09/2068 от 20.04.2017, № 01-09/1967 от 22.02.2017, № 01-09/1965 от 22.02.2017, № 01-09/1970 от 22.02.2017, № 01-09/2066 от 20.04.2017, № 01-09/1961 от 22.02.2017, № 01-09/1954 от 22.02.2017, № 01-09/2074 от 20.04.2017, № 01-09/2062 от 20.04.2017, № 01-09/1959 от 22.02.2017, изложив его в следующей редакции аренды «5.1.3.Возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием Участка при условии письменного уведомления Арендодателя» путем направления Арендатору на почтовый адрес: 353460, 

<

...> ФИО1 дополнительных соглашений к договорам аренды № 01-09/1971 от 22.02.2017, № 01-09/2051 от 20.04.2017, № 01-09/2056 от 20.04.2017, № 01-09/2051 от 20.04.2017, № 01-09/2068 от 20.04.2017, № 01-09/1967 от 22.02.2017, № 01-09/1965 от 22.02.2017, № 01-09/1970 от 22.02.2017, № 01-09/2066 от 20.04.2017, № 01-09/1961 от 22.02.2017, № 01-09/1954 от 22.02.2017, № 01-09/2074 от 20.04.2017, № 01-09/2062 от 20.04.2017, № 01-09/1959 от 22.02.2017 (уточненные требования).

В судебном заседании 23.12.2020 истец настаивал на требования.

В судебном заседании объявлен перерыв до 28.12.2020 для изучения материалов дела.

После перерыва заседание продолжено.

Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте уведомлены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Судом установлено, что Распоряжением ТУ Росимущества в Краснодарском крае (в настоящий момент МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея) от 18.12.2014 № 863-р прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:31 и указанный земельный участок предоставлен ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» в долгосрочную аренду сроком на 49 лет.

Договором от 25.12.2014 № 01-09/587, заключенным Росимуществом и ООО «ЛУКОИЛ-Экоэнерго», последнему предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:31 с разрешенным использованием - «гидроэлектростанция».

Данный договор был заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

Впоследствии по заявлению ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:31 был разделен с сохранением исходного в измененных границах на основании распоряжения № 259-р от 07.04.2016. 

В результате раздела были образованы 44 земельных участка, в том числе образованы земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0800001:1032, 23:49:080001:1033, 23:49:0420026:1126, 23:49:0420005:1225, 23:49:0420005:1223, 23:49:0420026:1127, 23:49:0420001:1286, 23:49:0420001:1281 (далее – спорные земельные участки).

На основании заявлений ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» о государственном учете изменений объекта недвижимости внесены изменения в части разрешенного использования спорных земельных с «гидроэлектростанция» на «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)», «магазин», «розничный рынок (продовольственных, промтоварных, сельхозпродуктов)».

На все вновь образованные спорные земельные участки между Росимуществом и ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» заключены договоры аренды № 01-09/1971 от 22.02.2017,    № 01-09/2051 от 20.04.2017, № 01-09/1957 от 22.02.2017, № 01-09/1967 от 22.02.2017,        № 01-09/1965 от 22.02.2017, № 01-09/1961 от 22.02.2017, № 01-09/2062 от 20.04.2017,        № 01-09/1959 от 22.02.2017 (далее – спорные договоры аренды).

ООО «Лукойл-Экоэнерго» и ООО «Энергетические технологии» (в настоящее время ООО «Редевелопмент») заключили договоры о передаче прав и обязанностей арендатора по вышеуказанным договорам аренды спорных земельных участков.

Между ООО «Энергетические технологии» в настоящее время ООО «Редевелопмент») и истцом 16.08.2018 были заключены договоры о передаче прав и обязанностей арендатора, в результате чего истец приобрел в аренду следующие земельные участки:

- согласно договору о передаче прав и обязанностей арендатора от 16.08.2017         № 19/ЭТ земельный участок с кадастровым номером 23:49:0800001:1032, расположенный в г. Сочи, пгт. Красная поляна, ул. Турбинная (договор аренды земельного участка № 01-09/1971 от 22.02.2017) вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)»;

- согласно договору о передаче прав и обязанностей арендатора от 16.08.2017          № 22/ЭТ земельный участок с кадастровым номером 23:49:080001:1033, расположенный в г. Сочи, пгт. Красная поляна, ул. Турбинная (договор аренды земельного участка № 01-09/2051 от 20.04.2017) вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)»;

- согласно договору о передаче прав и обязанностей арендатора от 16.08.2017        № 5/ЭТ земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420026:1126, расположенный в г. Сочи, пгт. Красная поляна, ул. Турбинная (договор аренды земельного участка № 01-09/1957 от 22.02.2017) вид разрешенного использования «магазин»;

- согласно договору о передаче прав и обязанностей арендатора от 16.08.2017              № 15/ЭТ земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420005:1225, расположенный в г. Сочи, пгт. Красная поляна, ул. Турбинная (договор аренды земельного участка № 01-09/1967 от 22.02.2017) вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)»;

- согласно договору о передаче прав и обязанностей арендатора от 16.08.2017                 № 13/ЭТ земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420005:1223, расположенный в г. Сочи, пгт. Красная поляна, ул. Турбинная (договор аренды земельного участка № 01-09/1965 от 22.02.2017) вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)»;

- согласно договору о передаче прав и обязанностей арендатора от 16.08.2017                  № 9/ЭТ земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420026:1127, расположенный в г. Сочи, пгт. Красная поляна, ул. Турбинная (договор аренды земельного участка № 01-09/1961 от 22.02.2017) вид разрешенного использования «розничный рынок (продовольственных, промтоварных, сельхозпродуктов)»;

- согласно договору о передаче прав и обязанностей арендатора от 16.08.2017               № 32/ЭТ земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420001:1286, расположенный в г. Сочи, пгт. Красная поляна, ул. Турбинная (договор аренды земельного участка № 01-09/2062 от 20.04.2017) вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)».

- согласно договору о передаче прав и обязанностей арендатора от 16.08.2017                 № 7/ЭТ земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420001:1281, расположенный в г. Сочи, пгт. Красная поляна, ул. Турбинная (договор аренды земельного участка № 01-09/1959 от 22.02.2017) вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)».

Вышеуказанные договоры аренды и переуступки прав зарегистрированы в установленном законом порядке.

В целях приведения в соответствие с требованиями действующего законодательства Российской Федерации – основным принципам определения арендной платы, при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, указанным в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», истец 22.05.2019 обратился в Росимущество с заявлением о внесении изменений в существенное условие договоров.

19.07.2019 обществом был получен отказ МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республика Адыгея № 09/12798.

Отказ арендодателя от внесения изменений в договоры аренды послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При решении вопроса об удовлетворении требований суд руководствуется следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 ГК РФ). 

Сложившиеся между сторонами правоотношения регулируются главой 34 ГК РФ. 

В соответствии с частью 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

Подпунктом 7 пункта 1 статьи ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, допускающий предусмотренные законом исключения.

Согласно части 1 статьи 65 ЗК РФ одной из форм платы за использование земли является арендная плата. Пункт 4 статьи 22 ЗК РФ определяет, что размер арендной платы определяется договором аренды. Согласно статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. При этом размер арендной платы определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Арендная плата в таком случае должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Как указано выше, между Росимуществом и ООО «ЛУКОИЛ-Экоэнерго» заключен договор от 25.12.2014 № 01-09/587 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:31 с разрешенным использованием - «гидроэлектростанция».

Впоследствии по заявлению ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:31 был разделен с сохранением исходного в измененных границах на основании распоряжения № 259-р от 07.04.2016. 

В результате раздела были образованы 44 земельных участка, в том числе образованы спорные земельные участки.

На основании заявлений ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» о государственном учете изменений объекта недвижимости внесены изменения в части разрешенного использования спорных земельных с «гидроэлектростанция» на «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)», «магазин», «розничный рынок (продовольственных, промтоварных, сельхозпродуктов)».

На все вновь образованные спорные земельные участки между Росимуществом и ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» заключены спорные договоры аренды.

ООО «Лукойл-Экоэнерго» и ООО «Энергетические технологии» (в настоящее время ООО «Редевелопмент») заключили договоры о передаче прав и обязанностей арендатора по вышеуказанным договорам аренды спорных земельных участков.

Между ООО «Энергетические технологии» в настоящее время ООО «Редевелопмент») и истцом 16.08.2018 были заключены договоры о передаче прав и обязанностей арендатора, в результате чего истец приобрел в аренду спорные земельные участки.

Процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта до 01.03.2015 включала в себя выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление его государственного кадастрового учета, принятие решения о предоставлении земельного участка заинтересованному лицу. Публичные органы информировали население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. 

Применительно к названным нормам в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой информированием населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства обеспечивается реализация гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан. Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию. Акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования. Заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка после опубликования информационного сообщения о возможном или предстоящем предоставлении участка для строительства, даже зная о наличии иных претендентов. Законодательство не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов. В отсутствие законодательно установленного порядка предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта при наличии конкурирующих заявлений право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги, что отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу. Устранение судом нарушения интересов заявителей, даже если оно имело место, не должно приводить к предоставлению ему не предусмотренных законодательством преимуществ и ущемлению интересов иных лиц.

Пунктом 18 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) признаны утратившими силу статьи 28 - 34 ЗК РФ. 

Статьей 34 Закона N 171-ФЗ предусмотрены переходные положения, которыми до 01.03.2018 допускается предоставление находящегося в публичной собственности земельного участка в аренду без проведения торгов на основании заявления лица, в отношении которого до 01.03.2015 (но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка) было принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта. В течение трех лет со дня принятия этого решения такой земельный участок не может быть предметом аукциона на право заключения договора аренды и не может быть предоставлен без проведения торгов иному лицу. К отношениям по предоставлению таких земельных участков применяются положения статей 31, 32 Земельного кодекса.

Положениями ЗК РФ в действующей с 01.03.2015 редакции установлена иная процедура предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности, в аренду для строительства. По общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ). Решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. Образование земельного участка для его предоставления в аренду путем проведения аукциона и подготовка к проведению аукциона осуществляются как по инициативе уполномоченного органа, так и по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица. И в том, в другом случае осуществляются подготовка и утверждение схемы расположения земельного участка, обеспечение выполнения в отношении земельного участка работ по подготовке документов с необходимыми для осуществления государственного кадастрового учета сведениями, государственный кадастровый учет земельного участка, получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, принятие уполномоченным органом решения о проведении аукциона (статья 39.11).

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что до 01.03.2015 в отношении ООО «Лукойл-Экоэнерго» было принято решение о предварительном согласовании места размещения санатория. 

Общество не является перечисленным в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ субъектом права на приобретение земельного участка в аренду для строительства без проведения торгов. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. В пункте 6 названной нормы закреплено, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

По общему правилу прекращение договора аренды земельного участка при выделе из него других земельных участков не следует. Указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении, в частности, и выделенных земельных участков. Положение пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ, предусматривающее преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, направлено на стабилизацию арендных отношений, а не на их прекращение.

ООО «Лукойл-Экоэнерго» является лицом, имеющим право на заключение договора аренды образованного из арендуемого им по заключенному ранее договору аренды земельного участка по льготной процедуре в целях, указанных в первоначальном договоре.

Однако приведенные выше положения закона о необходимости соблюдения публичной процедуры при предоставлении земельного участка в аренду для строительства имеют приоритет перед положениями пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ в силу следующего.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

То есть цель использования участка является существенным условием договора его аренды.

Поскольку производные (спорные) участки имели на момент заключения спорных договоров аренды иной по сравнению с исходным участком («гидроэлектростанция») вид разрешенного использования («индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)», «магазин», «розничный рынок (продовольственных, промтоварных, сельхозпродуктов)», они должны были быть предоставлены арендатору исключительно на торгах.

Положениями пункта 1 статьи 166 ГК РФ определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В пункте 75 постановления Пленума N 25 разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды; сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Нарушение указанной публичной процедуры делает спорные договоры аренды недействительными (ничтожными) сделками.

Также недействительными (ничтожными) являются и последующие договоры о передаче прав и обязанностей, 

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.08.2020 по делу № А32-44741/2018.

В силу статей 167, 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, и не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку суд пришел к выводу о том, что спорные договоры аренды являются недействительными (ничтожными) сделками, то в удовлетворении требований истца следует отказать, так как внесение изменений в ничтожные договоры аренды невозможно.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд       

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                              Р.Ю. Савин