﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-22879/2020

г. Краснодар

18 августа 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 августа 2021 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании представителя заявителя – публичного акционерного общества «Промбурвод» (ИНН 7701018489, ОГРН 1027700048177) – Якушевой О.А. (доверенность от 25.11.2019), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия – администрации муниципального образования город Краснодар, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу публичного акционерного общества «Промбурвод» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.01.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2021 по делу № А32-22879/2020, установил следующее.

ПАО «Промбурвод» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным решения администрации муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) об отказе в предоставлении обществу в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403020:110 площадью 21 621 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Магистральная, 1; возложении на администрацию обязанности в месячный срок с даты вступления в законную силу судебного акта подготовить и направить в адрес общества подписанный проект договора купли-продажи названного земельного участка.

Требования основаны на положениях статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивированы тем, что заявитель как собственник объектов недвижимости обладает исключительным правом на приватизацию земельного участка, на котором они находятся.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (далее – департамент).

Решением от 10.01.2021, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 31.03.2021, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды руководствовались положениями статьи 39.6 Земельного кодекса, согласно которой при решении вопроса о возможности предоставления земельного участка, уполномоченный орган обязан учитывать содержащиеся в генеральном плане сведения о планируемых к размещению в пределах границ земельного участка объектах. В соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25, п. 15, Правилам землепользования и застройки, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19, п. 6, земельный участок (23:43:0403020:110) расположен в зоне общественно-делового и коммерческого назначения, зоне транспортной инфраструктуры (планируемого к размещению объекта местного значения – автомобильная дорога). Со ссылкой на статью 85 Земельного кодекса, запрещающую приватизацию земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, суды указали, что в пункте 1.1 договора аренды от 21.04.2005 № 4300013469 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403020:0110 отражено предоставление в составе общей площади 21 621 кв. м в том числе земельного участка площадью 1099 кв. м, расположенного за красной линией застройки (территория общего пользования), что исключает возможность приватизации всего земельного участка. Кроме того, общество не обосновало истребуемую площадь земельного участка, в несколько раз превышающую площадь расположенных на нем объектов недвижимости. В силу правового подхода, сформулированного в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Ходатайство о проведении судебной экспертизы по определению площади земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенных на нем объектов, принадлежащих заявителю, обществом не заявлено. Доказательств тому, что вся территория земельного участка площадью 21 621 кв. м необходима для размещения и эксплуатации объектов недвижимости общей площадью застройки 2861 кв. м не представлено (из материалов дела не усматривается). В письме департамента от 28.07.2020 № 29/2290-1 указано, что при площади застройки объектами капитального строительства 2861,2 кв. м и площади земельного участка 21 621 кв. м процент застройки участка составляет 13,2%, тогда как нормативный процент застройки – 60%. Из публичной реестровой карты Росреестра (https://pkk.rosreestr.ru) также видно, что объекты недвижимости составляют лишь небольшую часть спорного земельного участка, остальная (значительно большая часть участка) представляет собой открытые площадки.

В кассационной жалобе с дополнениями общество просит решение от 10.01.2021 и апелляционное постановление от 31.03.2021 отменить, направить дело на новое рассмотрение, указав в обоснование своих доводов, что договор от 21.04.2005 № 4300013469 аренды земельного участка 23:43:0403020:0110 заключен в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. Администрация отказала заявителю в выкупе данного участка, указав на его расположение в зоне планируемого к размещению объекта местного значения (автомобильной дороги). Между тем документация по планировке территории в отношении спорного земельного участка не разрабатывалась, красные линии не утверждены, земельный участок не является изъятым из оборота или ограниченным в обороте. Суд первой инстанции привел иные основания к отказу в предоставлении обществу земельного участка: часть участка (1099 кв. м) находится за красной линией (территория общего пользования); отсутствие обоснования площади участка. Исследуемый земельный участок образован в 1992 году и поставлен на кадастровый учет до предоставления в аренду обществу, о чем свидетельствует государственный акт от 29.12.1992 серии КК-2 № 401000799. Обоснование размера испрашиваемого участка не входило в предмет рассмотрения дела. На момент судебного разбирательства в состав земельного участка территория общего пользования не входила, что подтверждается генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 № 100 п. 1, спорный участок расположен в производственной зоне.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлены.

Определением от 07.07.2021 судебное заседание было отложено до 17 часов 00 минут 11.08.2021, о чем информация размещена в сети Интернет. В назначенное время рассмотрение жалобы продолжено.

Представитель заявителя пояснил доводы кассационной жалобы. Иные лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и дополнениях, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба удовлетворению не подлежит с учетом следующего.

Согласно материалам дела обществу на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости, находящиеся по адресу: г. Краснодар, ул. Магистральная, 1: нежилое здание с пристройкой – административное (литеры А, а) площадью 292,4 кв. м, нежилое здание – бильярд (литера Б) площадью 52,2 кв. м, нежилое здание – административное (литера В) площадью 193,8 кв. м, нежилое здание – бойлерная (литера Г) площадью 12,5 кв. м, нежилое здание – проходная (литера Д) площадью 9,1 кв. м, нежилое здание – электроцех (литера Е) площадью 24,4 кв. м, нежилое здание с пристройкой – склад (литеры Ж, Ж1) площадью 300,7 кв. м, нежилое здание – цементный склад (литера З) площадью 272,2 кв. м, нежилое здание – склад (литера И) площадью 20,8 кв. м, нежилое здание – столярный цех (литера К) площадью 74,7 кв. м, нежилое здание с пристройками – склад (литеры Л, Л1, Л2, п/Л) площадью 685,7 кв. м, нежилое здание – склад (литера М) площадью 163,8 кв. м, нежилое здание с пристройкой – кафе (литеры Н, Н1) площадью 87,7 кв. м, нежилое здание – склад (литера О) площадью 163,8 кв. м, нежилое здание – бойлерная (литера Ф) площадью 49,7 кв. м, нежилые помещения первого этажа № 10 – 19 здания с пристройкой (литеры С, С1, С2, С3, С4) площадью 732,7 кв. м, нежилое сооружение – подъездная дорога железнодорожного пути (литера ХVIII) протяженностью 210 пг/м, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности (т. 1, л. д. 32 – 48).

Названные объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0403020:0110 площадью 21 621 кв. м: включая земельный участок площадью 1315 кв. м в охранной зоне инженерных коммуникаций и земельный участок площадью 1099 кв. м за красной линией застройки (территория общего пользования), предоставленном обществу на основании договора аренды от 21.04.2005 № 4300013469, заключенного с администрацией в целях эксплуатации зданий и сооружений производственной базы (строительство фундаментов и бурение водяных скважин).

Договор от 21.04.2005 № 4300013469 заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды согласно постановлению главы администрации муниципального образования город Краснодар от 21.03.2005 № 701 «О предоставлении ОАО "Промбурвод" земельного участка в Карасунском внутригородском округе города Краснодара» (т. 1, л. д. 30, 31).

В целях реализации исключительного права, предусмотренного статьей 39.20 Земельного кодекса, заявитель обратился в администрацию с заявлением о приобретении в собственность за плату земельного участка, на котором расположены объекты производственной базы.

Решением администрации, изложенным в письме от 11.03.2020 № 4570/26, заявителю в выкупе земельного участка отказано по мотиву его нахождения в зоне планируемого к размещению объекта местного значения (автомобильная дорога) согласно генеральному плану муниципального образования город Краснодар, утвержденному решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25, п. 15.

Не согласившись с названным решением органа местного самоуправления, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

На основании части 1 статьи 198 Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 данного Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса (в редакции, действующей с 01.03.2015) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 этого Кодекса.

На основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных с учетом необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О).

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В настоящий момент общество владеет земельным участком на основании договора аренды земельного участка в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования (пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, к заявителю перешло право пользования участком в тех границах и в той площади, которая имелась, когда общество владело участком на праве постоянного (бессрочного) пользования. В этой связи, вывод судов о необходимости обоснования испрошенной площади участка является ошибочным, что, между тем, не свидетельствует о незаконности состоявшихся по делу судебных актов, исходя из следующего.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, закреплен в статье 39.17 Земельного кодекса, согласно которому уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и направляет принятое решение заявителю, в котором должны быть указаны все основания отказа.

Оспариваемое решение администрации мотивировано тем, что в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25, п. 15 (действовавшим на момент принятия оспариваемого отказа), земельный участок находился в зоне планируемого к размещению объекта местного значения (автомобильная дорога).

В силу абзаца четвертого пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» отчуждению в соответствии с данным Законом не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).

Пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса запрещена приватизация земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами.

Пунктом 8 статьи 27 Земельного кодекса также установлен запрет на приватизацию земельных участков в границах территорий общего пользования.

Подобный запрет направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения.

При этом как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2018 № 32-КГ18-8, нормами градостроительного, земельного и гражданского законодательства предусмотрен запрет передачи в частную собственность земель (территорий) общего пользования. Названный запрет не поставлен в зависимость от каких-либо обстоятельств, в том числе от того, находятся ли земли общего пользования в границах красных линий и включены ли эти земли в состав территорий общего пользования в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством. При доказанности обстоятельств отнесения спорных земель к территориям общего пользования, формальное указание на то, что такой участок не расположен в границах красных линий и не входит в состав территорий общего пользования, недопустимо.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Согласно письму департамента от 11.09.2019 № 13576/29 (т. 1, л. д. 50 – 53) в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25, п. 15, Правилами землепользования и застройки, утвержденными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19, п. 6, действовавшими на момент подачи заявления, рассматриваемый земельный участок находился в зоне общественно-делового и коммерческого назначения, зоне транспортной инфраструктуры (планируемого к размещению объекта местного значения – автомобильной дороги).

Кроме того, в пункте 1.1 договора аренды от 21.04.2005 № 4300013469 указано на предоставление в составе земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403020:0110 общей площадью 21 621 кв. м, в том числе участка площадью 1099 кв. м, расположенного за красной линией застройки (территория общего пользования).

В этой связи вывод судебных инстанций о невозможности приватизации всего земельного участка (включая территорию общего пользования) надлежит признать обоснованным.

Доводы кассационной жалобы, со ссылкой на новую редакцию генерального плана муниципального образования город Краснодар, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 № 100 п. 1, согласно которому рассматриваемый земельный участок расположен в производственной зоне, судом округа изучены и отклонены как не имеющие отношения к существу спора, предметом которого явилась проверка законности решения администрации, оформленного письмом от 11.03.2020 № 4570/26. Приведенные аргументы не влияют на правильность выводов судебных инстанций, установивших, что испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403020:0110 площадью 21 621 кв. м расположен в зоне транспортной инфраструктуры (письмо департамента от 11.09.2019 № 13576/29); включает в себя территорию общего пользования (1099 кв. м), что отражено в пункте 1.1 договора аренды от 21.04.2005 № 43000134468. Внесение в установленном порядке в 2020 году изменений в документ территориального планирования не может влечь обоснованный вывод о незаконности оспариваемого решения органа местного самоуправления, основанного на содержании ранее утвержденного генерального плана. Такие изменения могут явиться основанием для нового обращения общества в уполномоченный орган (при наличии к тому соответствующих правовых и фактических оснований).

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Переоценка установленных по делу обстоятельств и исследованных доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286, 287 Кодекса).

Основания для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.01.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2021 по делу № А32-22879/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.Е. Епифанов

Н.С. Мазурова