АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

тел. (384-2) 58-43-26; факс 58-37-05

E-mail:info@kemerovo.arbitr.ru; http://www.kemerovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А27-8719/2019

город Кемерово

01 июля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 июня 2019 года,  решение изготовлено в полном объеме 01 июля 2019 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи С.В. Вульферт,    

при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 307420505900095, ИНН 

<

***>), г.Кемерово 

к обществу с ограниченной ответственностью Научно-производственное объединение «Теплоконтрольмонтаж» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Кемерово 

о взыскании 1 507 354 руб. 76 коп.,

третье лицо: индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРНИП 307420505900084, ИНН 

<

***>), г.Кемерово

при участии: 

от истца: ФИО4, представитель, доверенность от 31.05.2019 № 4,

от ответчика: ФИО5, представитель, доверенность от 17.06.2019, 

третье лицо: ИП ФИО3, паспорт

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Научно-производственное объединение «Теплоконтрольмонтаж» (далее -  ООО НПО «Теплоконтрольмонтаж») о взыскании 1 507 354 руб. 76 коп., в том числе 1 338 171 руб. 66 коп. долга по договору аренды нежилого помещения от 28.09.2015 и 169 183 руб. 10 коп. пени. 

В судебном заседании представитель истца на исковых требованиях настаивал.

Ответчик не оспаривая наличие между сторонами обязательства по арендным отношениям и представленный истцом расчет,  с иском не согласен, поскольку арендная плата, установленная дополнительным соглашением №2 в размере 147,50 руб. является завышенной, превышает размер средних рыночных ставок, что свидетельствует о злоупотреблении правами со стороны арендодателя ИП ФИО2

Свои возражения ответчик основывает на ответах «Бюро недвижимости Кузбасса» и «Агентство недвижимости «Мера» (ИП ФИО6) согласно которым средние рыночные ставки за аналогичное недвижимое имущество в период со 2-е полугодия 2018 г. и 1-й квартал 2019 г. составили в диапазоне от 40 руб. до 65 руб. за кв.м при площади более 2000 кв.м.

Представитель ответчика полагает  возможным удовлетворить требования истца в размере взыскать 544 341 руб. долга и 68 920 руб. пени (л.д.67-68).

Ответчик указывает, что указанная цена в договоре почти в три раза превышает рыночную цену. Тем самым условия настоящего договора устанавливают заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) с намерением причинить вред другому лицу, что противоречит требованиям, установленным пунктом 1 статьи 10 ГК РФ. Аналогичные положения закреплены в статье 44 Федерального закона от 08 февраля 1998 года № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», пунктом 2 которой установлена ответственность единоличного исполнительного органа общества за убытки, причиненные обществу его виновными действиями (бездействием), если иные основания и размер ответственности не установлены федеральными законами. Господин ФИО2 долгов время являлся одним из бенефициарных лиц ответчика и напрямую мог влиять на условия заключения сделки. Указанное корреспондирует с нормами Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». В соответствии с пунктом 1 статьи 61.10 Закона, под контролирующим должника лицом понимается физическое или юридическое лицо, имеющее либо имевшее не более чем за три года, предшествующих возникновению признаков банкротства, а также после их возникновения до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом право давать обязательные для исполнения должником указания или возможность иным образом определять действия должника, в том числе по совершению сделок и определению их условий.

Взыскание арендной платы по цене превышающей рыночные цены и нарушающей интересы общества, грозит ООО НПО «Теплоконтрольмонтаж» неплатежеспособностью и как следствие процедурой банкротства.

Третье лицо - ИП ФИО3 поддержал позицию ООО НПО «Теплоконтрольмонтаж».

Поскольку между сторонами на предложенных ответчиком условиях мировое соглашение (л.д.53-56) не заключено, дело рассмотрено по существу.

В судебном заседании установлено, что между ИП ФИО2,  ИП ФИО3 (арендодатель) и ООО НПО «Теплоконтрольмонтаж» (арендатор) заключен договор  от 28.09.2015  о предоставлении во временное владение и пользование нежилого помещения площадью  2 592, 1 кв.м., представляющее собой часть здания, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, Кировский район, ул. Инициативная, д. 57А.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды Арендатор своевременно производит арендные платежи из расчета стоимости одного квадратного метра равной 270 руб. в месяц (л.д.24-27).

31.12.2015 между сторонами было заключено дополнительное соглашение № 1 об увеличении размере арендной платы из расчета стоимости одного квадратного метра равной 295 руб. в месяц, начиная с 01.01.2016 (л.д.80).

29.12.2017  сторонами было заключено дополнительное соглашение № 2  об уменьшении размера арендной платы из расчета стоимости одного квадратного метра равной 147,50 руб. в месяц, начиная с 01.01.2018 (л.д.29, 81).

С 01.03.2019 стороны пришли к соглашению об установлении размера арендной платы из расчета стоимости одного квадратного метра равной 60 руб. в месяц, что отражено в дополнительном соглашении от 28.02.2019 № 4 (л.д.82).

Согласно пункту 3.3 договора оплата производится ежемесячно путем перечисления суммы, определенной договором, с расчетного счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя не позднее пятого числа месяца, следующего за отчетным. Арендная плата перечисляется в равных частях обоим арендодателям.

Поскольку у ООО НПО «Теплоконтрольмонтаж» образовалась перед  ИП ФИО2 задолженность по договору аренды нежилого помещения от 28.09.2015  в размере  1 338 171 руб. 66 коп. с августа 2018 по  февраль 2019, истец направил 23.03.2019 ответчику претензию с требованием о погашении имеющейся задолженности, которая  была получена 27.03.2019 (л.д.17-20).

Как следует из ответа на претензию от 29.03.2019, ответчик отказался удовлетворить требование истца, предложив уменьшить размер своих обязательств по арендной плате до  60 руб. за кв.м., в противном случае указал на возможность расторжения договора в одностороннем порядке (л.д.21).

Поскольку претензия не была удовлетворена, ИП ФИО2 обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Заслушав представителей сторон  исследовав представленные в материалы дела доказательства в совокупности, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам:

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Из этого следует, что у арендодателя возникает обязанность передать имущество, а у арендатора вносить арендную плату.

Договор аренды является консенсуальным, то есть считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Как установлено пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации и считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 ГК РФ.) 

Договор, который был продлен на неопределенный срок, как в настоящем случае  в соответствии с пунктами 4.1., 4.1.1., 4.1.2., такой регистрации не требует.

К существенным условиям договора аренды здания или сооружения (в том числе помещений) относятся условия о предмете договора и цене.

Стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды недвижимости - о предмете договора (абзац 2 пункта 1 статьи 432 ГК РФ), а также о размере арендной платы (пункт 1 статьи 654 ГК РФ).

В спорный период договор исполнялся,  размер арендной платы в размере 191 167, 38 руб. (доля истца) признавался  путем подписания актов, начиная с августа 2018 по февраль 2019 (л.д.30-36).

Задолженность по арендной плате у ООО НПО «Теплоконтрольмонтаж» перед ИП ФИО2 с августа 2018 по февраль 2019 сложилась в размере 1 338 171 руб. 66 коп.  (191 167, 38*7).

Статьей 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Действующее гражданско-правовое регулирование института ответственности по общему правилу исходит из того, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (пункт 1 статьи 401 ГК РФ).

В то же время пунктом 3 статьи 401 ГК РФ из данного правила установлено исключение в отношении лиц, действующих в рамках осуществления предпринимательской деятельности. Указанные лица несут ответственность за ненадлежащее исполнение обязательства при любых обстоятельствах, за исключением случаев, когда надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Наличие на стороне ответчика чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств, препятствующих исполнению обязательства ответчиком, материалы дела не содержат (к таким обстоятельствам не относится уменьшение выручки и прибыли должника, нарушение обязательств другими контрагентами, увеличение расходов по содержанию имущества).

В соответствии с пунктом 3.4. договора, истцом начислена ответчику пеня в размере 0,1% от размера просроченной суммы, что в общей сложности, начиная с 06.09.2018 по  11.04.2019, составляет  169 183 руб. 10 коп.

Арифметический расчет долга и неустойки ответчиком не оспорен (эстоппель).

Между тем, ответчик за данный период оспаривает размер арендной платы, ссылаясь на ее превышение по отношению к рыночным  ставкам более, чем в три раза, а также на злоупотребление правом со стороны истца, в связи, в том числе с возможностью влиять в обществе на заключение договора.

Данные доводы ответчика судом отклонены как необоснованные.

        Часть 2 статьи 1 ГК РФ предусматривает, что граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Исходя из закрепленного статьей 421 ГК РФ принципа свободы договора, стороны вправе самостоятельно определить его содержание, если иное не предусмотрено законом.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

При заключении договора, ответчик добровольно принял на себя обязательство по уплате арендной платы из расчета стоимости одного квадратного метра равной 147,50 руб. в месяц, начиная с 01.01.2018.  

Заявляя в настоящем судебном разбирательстве об уменьшении размера своих обязательств, ответчик фактически ставит вопрос об одностороннем изменении условий договора.

Как установлено  пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как следует из пункта 2 указанной статьи, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Такой порядок ответчиком не был соблюден.

Ответчиком не представлено доказательств, что при заключении договора он был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора) и вынужден был для себя согласовать «несправедливые» договорные  условия (пункты 8-10 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах").

При этом как следует из текста  договора аренды от 28.09.2015, его условиями не предусмотрена возможность изменения договора в одностороннем порядке ни в сторону уменьшения, ни в сторону увеличения размера арендной платы, что свидетельствует о паритетности его условий.

Кроме того, за период действия договора сторонами в добровольном порядке изменялись его условия как в сторону увеличения размера арендной платы, так и в сторону уменьшения.

Из материалов дела следует, что ответчик не согласен с условиями дополнительного соглашения № 2. 

Между тем, в настоящее время сторонами в дополнительном соглашении № 4  согласована желаемая для ответчика ставка из расчета стоимости одного квадратного метра равной 60 руб. в месяц, начиная с 01.03.2019.  Более того, за спорный период  один из арендодателей - ИП ФИО3  принял решение распространить действие соглашения №4 от 28.02.2019 (в части приходящейся на его долю) на период с 01.05.2018.

Между тем, несмотря на данное обстоятельство, ответчик направил  арендодателям уведомление от 22.05.2019 об отказе от договора от 28.09.2015 с 01.09.2019  (л.д.83).

Ссылки ответчика в обоснование своих доводов на рыночную стоимость аренды аналогичных объектов недвижимости, указанную в справках  «Бюро недвижимости Кузбасса» и «Агентство недвижимости «Мера» (ИП ФИО6) (л.д.69-72), судом не могут быть приняты во внимание как по указанным выше основаниям о приоритете в данном случае договорных условий; отсутствии обязательности установления рыночной стоимости объекта при совершении сделки (статья 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ) (что явилось основанием для отказа ответчику в проведении экспертизы по установлению рыночной стоимости арендной платы); так и как и не соответствующими требованиям Федерального закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требованиям ФСО.

Остальные доводы ответчика сводятся к наличию или отсутствию корпоративных оснований для признания сделки недействительной, которая по своему определению является оспоримой (пункт 2 статьи 166, пункт 1 статьи 168 ГК РФ, статьи 45, 46 Федеральный закон от 08.02.1998 № 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью"). Доказательства признания сделки недействительной суду не представлено. Следует отметить, что дополнительное соглашение № 2 заключено с ИП ФИО2, уже после его выхода из состава участников ООО НПО «Теплоконтрольмонтаж», что сторонами в судебном заседании не оспаривалось.

Иск подлежит удовлетворению в заявленном размере. 

Вопрос о снижении размера неустойки по статье 333 ГК РФ судом не рассматривается, поскольку ответчик  не заявил ходатайство  с предоставлением соответствующих доказательств о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, что является обязательным условием для рассмотрения данного вопроса (пункт 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"). 

Злоупотребление правом со стороны истца (статья 10 ГК РФ), судом не установлено, так как иск заявлен с учетом условия обязательства, существовавшего между сторонами в период спорных отношений, задолженность длительное время не оплачивалась даже частично (в том числе в желаемом для ответчика размере).

Судебные расходы относятся на ответчика в соответствии со статьей 110 АПК РФ и подлежат взысканию в пользу истца в размере уплаченной им государственной пошлины (28074 руб.).

Руководствуясь статьями 110, 170, 176, 180,181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Научно-производственное объединение «Теплоконтрольмонтаж» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 1 507 354 руб. 76 коп.( в том числе 1 338 171 руб. 66 коп. долга, 169 183 руб. 10 коп. пени), 28 074 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в  течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.     

          Судья                                                                         С.В.Вульферт