АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов

арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А54-3590/2021

10 марта 2023 года

город Калуга

Резолютивная часть объявлена 02.03.2023

Постановление в полном объеме изготовлено 10.03.2023

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе: 

 

председательствующего                                           Нарусова М.М., 

судей                                                                          Серокуровой У.В., 

                                                                                   ФИО1, 

 

при участии в судебном заседании от:

 

ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности»

 

ФИО2 (доверенность от 05.08.2022)

 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Федерального государственного унитарного предприятия «Дирекция по инвестиционной деятельности» на решение Арбитражного суда Рязанской области от 07.04.2022 и постановление Двадцатого Арбитражного апелляционного суда от 09.11.2022 по делу № А54-3590/2021,  

 

УСТАНОВИЛ:

ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности» (далее – предприятие, истец) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Приокский пассаж» (далее – общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.10.2005 в размере 14 653 222 руб. 21 коп.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 07.04.2022, оставленным без изменения постановлением Двадцатого Арбитражного апелляционного суда от 09.11.2022, в иске отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, предприятие обратилось в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение.

По мнению заявителя жалобы, судами при вынесении судебных актов не были полноценно изучены все обстоятельства дела, считает, что не соблюден порядок проведения капитального ремонта и работ по сохранению здания.

Проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов кассационной жалобы, возражений на нее, Арбитражный суд Центрального округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Рязанской области (в настоящее время Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях) (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Приокский пассаж» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование здание – памятник истории и культуры федерального значения  «Торговые ряды».

В силу пункта 1.2 договора имущество находится в собственности Российской Федерации. Срок аренды устанавливается на 30 лет с 01 октября 2005 года по 01 октября 2035 год.

Распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом №43-р от 26.01.2018 реорганизовано ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности в форме присоединения к нему ФГУП «Информационные технологии». ФГУП «Информационные технологии» прекратило деятельность путем реорганизации в форме присоединения 23.10.2018.

В соответствии с пунктами 3.1., 3.2 договора на период с 01.10.2005 до 01.11.2027 года арендная плата по договору устанавливается в размере 8 013,92 долларов США (кроме того НДС) и подлежит зачету арендатору в счет ежемесячного погашения фактически произведенных арендатором затрат по улучшению арендованного имущества в сумме 60 731 110,00 рублей. Размер арендной платы не подлежит пересмотру арендодателем до 01.11.2027, либо до истечения срока, установленного сторонами в соответствии с п.3.5. договора. После 01.11.2027 года арендная плата по договору устанавливается на основании действующего законодательства Российской Федерации и оформляется отдельным дополнительным соглашением к договору.

31.12.2008 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору, согласно которому пункты 3.1, 3.2 договора дополнены абзацами следующего содержания: 

«В случае, выполнения арендатором дополнительных работ по сохранению здания и его капитальному ремонту в соответствии с требованиями настоящего договора и дополнительного соглашения, арендная плата в размере 8 013,92 долларов США (кроме того НДС) подлежит зачету арендатору в счет ежемесячного погашения фактических затрат, произведенных арендатором по сохранению здания и его капитальному ремонту»; 

«В случае если курс условной денежной единицы, соответствующей доллару США, установленному Банком России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому, составит 30 (тридцать) и более рублей за один доллар США, размер арендной платы, подлежащей зачету, рассчитывается арендатором по курсу 30 (тридцать) рублей за один доллар США»; 

Согласно пункту 8.2. договора все затраты арендатора, связанные с увеличением стоимости арендованного имущества и осуществленные в период действия договора, подлежат возмещению арендодателем путем применения освобождения от уплаты арендной платы, установленной пунктом 3.1 договора, на соответствующий срок после окончания срока действия зачета затрат, предусмотренных пунктом 3.1 договора.

Согласно расчету истца задолженность по арендной плате по состоянию на декабрь 2020 года составила 14 653 222, 21 руб.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 15.12.2020 с требованием погасить задолженность в размере 14 653 222, 21 руб. ООО «Приокский пассаж» не удовлетворило претензию, ссылаясь на неверный расчет истца. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении требований истца, суды пришли к выводу о том, что договором аренды предусмотрен зачет арендной платы в счет ежемесячного погашения фактически произведенных арендатором затрат по улучшению арендованного имущества.

Суд кассационной инстанции полагает обжалуемые судебные акты не подлежащими отмене по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Возражая против иска, ответчик указывал, что арендная плата подлежит зачету в счет понесенных им расходов на улучшение арендованного имущества в порядке п. 3.1 договора.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 2.1.7. договора аренды арендатор обязан своевременно проводить за свой счет косметический, текущий и восстановительный ремонты арендуемого здания, а также своевременно проводить за свой счет капитальный ремонт здания и работы по его сохранению. При осуществлении за свой счет капитального ремонта здания и работ по его сохранению арендатор имеет право на возмещение полной стоимости работ за счет арендной платы. Сторонами установлены виды работ, затраты на которые подлежат зачету в счет арендной платы.

Таким образом, договором аренды предусмотрен зачет арендной платы в счет ежемесячного погашения фактически произведенных арендатором затрат по улучшению арендованного имущества.

Судом установлено, что общая стоимость затрат арендатора на ремонтно-восстановительные работы арендованного здания составила 60 731 110 руб., что отражено сторонами в пункте 3.1 договора.

По состоянию на декабрь 2020 года истцом произведен зачет ежемесячной арендной платы в счет указанных затрат на ремонт на сумму 52 000 507,64 рублей, затраты арендатора в оставшейся сумме 8 730 602,36 руб. подлежат дальнейшему зачету в счет арендной платы.

Расчет истца, согласно которому в счет расходов на ремонтно-восстановительные работы засчитан также налог на добавленную стоимость, правомерно отклонен судом области, как не основанный на нормах действующего законодательства.

Таким образом, исходя из условий договора о порядке проведения зачета и размере затрат арендатора на ремонт здания, суды пришли к выводу, что по состоянию на декабрь 2020 года зачету в счет ежемесячной арендной платы подлежит сумма в размере 27 827 084,64 руб. (8 730 602,36 руб. остаток незачтенных расходов по п. 3.1 договора и 19 096 482,28 руб. дополнительных расходов по п. 5 дополнительного соглашения к договору), в связи с чем задолженность арендатора по договору аренды от 01.10.2005 отсутствует.

Доводы ответчика о несоблюдении порядка проведения капитального ремонта и работ по сохранению здания, не имеют правового значения, поскольку стоимость расходов, подлежащих зачету в счет арендной платы, прямо установлена дополнительным соглашением.

Таким образом,  доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции, по существу выражают несогласие с результатами оценки доказательств, направлены на их переоценку и установление иных фактических обстоятельств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, определенных в главе 35 АПК РФ.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемых судебных актов не установлено.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 07.04.2022 года и постановление Двадцатого Арбитражного апелляционного суда от 09.11.2022 по делу № А54-3590/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.

 

 

Председательствующий                                                   М.М. Нарусов

 

Судьи                                                                                У.В. Серокурова

 

                                                                                    ФИО1