АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-8426/2022

г. Архангельск

28 ноября 2022 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 21 ноября 2022 года  

Полный текст решения изготовлен 28 ноября 2022 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Булатовой Т.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 14 и 21 ноября 2022 года (с объявлением перерыва) дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Лира» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 163000, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 163060, 

<

...>)

третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра                          и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (адрес: 163000, 

<

...>)

о государственной регистрации перехода права собственности,

при участии в заседании представителей: от истца – ФИО2 (доверенность                       от 21.09.2020), от ответчика –  ФИО3  (доверенность от 20.08.2021),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Лира» (далее – истец) обратилось                в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» (далее – ответчик) о государственной регистрации перехода к истцу права собственности на нежилое помещение общей площадью                     823,9 кв.м. с кадастровым номером 29:22:040607:510, расположенное по адресу: Российская Федерация, Архангельская область, муниципальное образование «Город Архангельск», 

<

...> Н.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее- Управление).

Представитель истца в заседании иск поддержал.

Представители ответчика в заседании с требованиями истца не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на иск. 

Дело рассмотрено в порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица. 

Изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Лира» (далее- Кредитор, Сторона 2) и обществом с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» (далее - Должник, Сторона 1) заключено соглашение о прекращении новацией обязательства по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества от 28 декабря 2015 года инвестированием в строительство от 01 февраля 2016 года (далее - соглашение).

Согласно п. 1.4. соглашения, Стороны пришли к соглашению о том, что обязательства Должника, предусмотренные п. 1.1 настоящего Соглашения заменяются обязательством Должника после ввода Объекта, указанного в п. 2.6. настоящего Соглашения (административное здание со встроенными помещениями торгового назначения)  в эксплуатацию, передать Кредитору результат инвестиционной деятельности, указанный в п. 2.7. настоящего Соглашения, при условии осуществления Кредитором дополнительных инвестиций, необходимых для оплаты стоимости результата инвестиционной деятельности (сверх долговых обязательств Должника перед Кредитором, указанных в п. 1.1. настоящего Соглашения), исходя из стоимости результата инвестиционной деятельности, указанной в п. 3.1 настоящего Соглашения.

В соответствии с п. 1.1. соглашения, в соответствии со ст. 414 Гражданского кодекса РФ Кредитор и Должник договорились о замене обязательства, существовавшего между ними по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества от 28 декабря 2015 года по возврату Должником 7 000 000 (Семь миллионов) рублей без НДС суммы займа, а также начисленных процентов на сумму займа в размере 55 238 (Пятьдесят пять тысяч двести тридцать восемь) рублей 38 копеек без НДС (Общая сумма обязательств - 7 055 238 (Семь миллионов пятьдесят пять тысяч двести тридцать восемь) рублей 38 копеек без НДС), другим обязательством между Кредитором и Должником, которое предусмотрено в п. 1.4. настоящего Соглашения.

 Характеристики Объекта указаны в пункте 2.6. Соглашения. 

В соответствии в силу п. 2.7. Соглашения, результат инвестиционной деятельности - нежилое помещение торгового назначения, общей проектной площадью 840 (Восемьсот сорок) кв.м., расположенное на первом этаже Объекта.

Факт выполнения истцом обязательств перед ответчиком в части внесения инвестиций подтверждается материалами дела и  не оспаривается сторонами.

Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта - административного здания со встроенными помещениями торгового назначения по адресу: 

<

...>, выдано ответчику администрацией МО «Город Архангельск» 19.10.2018.

В соответствии с пунктом  4.1.2. Соглашения, Сторона 1 в течение 14 (Четырнадцати) календарных дней с момента получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию обязуется передать в собственность Стороны 2 результат инвестиционной деятельности, с документами необходимыми для государственной регистрации прав Стороны 2 на результат инвестиционной деятельности, и иную необходимую документацию, включая гарантийные обязательства, а также техническую информацию.

Актом приема-передачи от 06 ноября 2019 года результата инвестиционной деятельности по Соглашению о прекращении новацией обязательства по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества от 28.12.2015 года инвестированием в строительство от 01.02.2016 года, ответчик передал, а истец принял результат инвестиционной деятельности - нежилое помещение, площадью 820,3 (Восемьсот двадцать целых и три десятых) кв.м., кадастровый номер 29:22:040607:510, расположенное по адресу: 

<

...> Н (далее - нежилое помещение). На государственный кадастровый учет поставлено помещение с площадью 823,9 (Восемьсот двадцать три целых и девять десятых) кв.м.

Материалами дела, в том числе в отзыве Управления,  подтверждается, и сторонами не оспаривается, что в здании по адресу: 

<

...>  находятся иные помещения, а право собственности на здание в целом зарегистрировано за ответчиком (кадастровый номер 29:22:040607:468).

Истец и ответчик обратились в Управление  с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение (заявление от 14.10.2021 № КУВД-001/2021-43201410). В регистрации перехода права собственности на результат инвестиционной деятельности уведомлением  Управления от 27.07.2022  было отказано со ссылкой  на положения статьи 41 Закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ, по причине отсутствия заявления ответчика  о прекращении права собственности на здание с кадастровым номером 29:22:040607:468, в котором находится спорное помещение и отсутствия   записи о государственной регистрации права собственности ООО «Север Софт Строй» в отношении спорного помещения.

Поскольку ответчик уклонился от государственной регистрации прав на помещение,  для государственной регистрации прав на спорный объект истец обратился с рассматриваемым  иском в суд.

Заслушав представителей сторон, оценив представленные по делу доказательства, суд признает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.   

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимые вещи, ограничение этого права, его возникновение,             переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

В силу положений статьи 1  Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» (далее- Закон № 218 –ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).  Государственная регистрация прав  является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, в отношении недвижимого имущества законом установлен             особый порядок возникновения (перехода) права собственности, заключающийся                         в необходимости государственной регистрации.

Основания приобретения права собственности установлены статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 2 которой право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) право собственности у приобретателя вещи по договору в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда.  (пункт 7 статьи 15 Закона № 218-ФЗ).

разъяснениями, содержащимися в  пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление Пленума  № 54),  при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Пунктом 1 статьи 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (пункт 2 статьи 455).

В соответствии с пунктом  1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с абзацем 4 пункта 1 Постановления Пленума № 54 для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

 Согласно абзацу 5 пункта 5 Постановления  Пленума № 54, если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Пунктом 1  статьи 551 ГК РФ  предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исходя из совокупности указанных положений гражданского законодательства право собственности на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи, возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Пункт 3 статьи 551 ГК РФ устанавливает, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как разъяснено в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действия по регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться в этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Спорное помещение передано истцу по акту приема-передачи ответчиком 06 ноября 2019 года.

В соответствии  с частью  2 статьи 69  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В Решении Арбитражного суда Архангельской области по делу № А05-12433/2017 от 01.02.2018 по спору между теми же сторонами  суд  установил, что оплата истцом по договору произведена ответчику в полном объеме.  Решение суда вступило в законную силу. Кроме того, указанное обстоятельство ответчиком не оспаривается. 

Согласно отзыву Управления на иск,  на  нежилое помещение общей площадью 823,9 кв.м. с кадастровым номером 29:22:040607:510, отсутствуют сведения о зарегистрированных правах, ограничениях, обременениях на данный объект, находящийся здании с кадастровым номером  29:22:040607:468.

Из материалов дела  следует, что ответчик не представил  на  регистрацию спорного объекта  требуемые документы,  уклоняется от подачи заявления о регистрации перехода права собственности, не представляет заявление  о прекращении права собственности на здание с кадастровым номером 29:22:040607:468, для регистрации каждого помещения в здании за ответчиком, с целью государственной регистрации перехода на прав на помещение за ответчиком. 

Ссылка ответчика на решение Арбитражного суда Архангельской  области № А05-2372/2020 от  12.10.2020 отклоняется судом, поскольку в данном случае оно  не имеет преюдициального значения для разрешения настоящего спора, учитывая обращение сторон за регистрацией прав на объект инвестиционной деятельности  в октябре 2021 года.  

Довод ответчика, что отказ Управления  в регистрации перехода права собственности на спорный  объект произошел по вине истца, не подтверждается материалами дела, учитывая содержание   Уведомления Управления от 27.07.2022.   

Ссылка ответчика, что регистрация перехода права собственности была невозможна ввиду наличия ограничений в осуществлении регистрационных действий, наложенных судебными  приставами-исполнителями, не принимается во внимание. Указанное обстоятельство не является препятствием для удовлетворения  требований истца, поскольку  объект инвестиционной деятельности не принадлежит ответчику- должнику по исполнительным производствам. 

 При таких обстоятельствах,  исковые требования истца о государственной регистрации перехода права собственности на  нежилое помещение общей площадью 823,9 кв.м. с кадастровым номером 29:22:040607:510, расположенное по адресу: 

<

...> Н., подлежат удовлетворению.

Данное решение является основанием для государственной регистрации перехода к истцу права собственности на спорный объект (помещение) в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», без  предварительного осуществления государственной регистрации права  за ответчиком на  помещение в здании, и без регистрации прав на иные помещения в здании за ответчиком.   

 В силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы истца  по уплате государственной пошлины относятся на ответчика. 

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Лира» ( ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» (ИНН 

<

***>)  удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода к обществу с ограниченной ответственностью «Лира» (ИНН 

<

***>) права собственности на объект недвижимого имущества-  нежилое помещение общей площадью 823,9 кв.м. с кадастровым номером 29:22:040607:510, расположенное по адресу: 

<

...> Н.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» (ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Лира» (ИНН 

<

***>) 6000 руб.  в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Судья

Т.Л. Булатова