АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-2960/2018

г. Краснодар

10 декабря 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рыжкова Ю.В., судей Айбатулина К.К. и Кухаря В.Ф., в отсутствие ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Фирма "Дента"» (ИНН 2625022509, ОГРН 1022601165740), истца – общества с ограниченной ответственностью «Фортуна» (ИНН 2625801897, ОГРН 1132651031369), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фортуна» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.06.2018 (судья Подфигурная И.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2018 (судьи Джамбулатов С.И., Жуков Е.В., Сомов Е.Г.) по делу № А632960/2018, установил следующее.

ООО «Жилкомфорт» (в настоящее время ООО «Фортуна»; далее – общество) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Фирма "Дента"» (далее – фирма) о взыскании 291 384 рублей задолженности за содержание общего имущества многоквартирного дома (далее – МКД) с 11.03.2015 по 11.02.2018 и 78 353 рублей 81 копейки пеней, начисленных с 11.03.2015 по 13.02.2018, а также 53 437 рублей расходов на оплату услуг представителя (уточненные требования).

Решением от 01.06.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 29.08.2018, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что здание ответчика является отдельно стоящим, не имеющим общих коммуникаций с МКД, который находится в управлении истца.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты. По мнению заявителя, ответчик не доказал, что помещения фирмы являются самостоятельным объектом. Спорные помещения имеют ряд конструктивных элементов, являющихся общими с МКД.

В отзыве фирма отклонила доводы жалобы.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить.

Как видно из материалов дела, на основании решений общего собрания собственников МКД, расположенного по адресу: г. Георгиевск, ул. Кочубея, 26, собственниками с обществом заключен договор от 13.12.2013 на оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД, а также договор от 01.04.2015 управления МКД.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права на недвижимое имущество от 12.07.2002 ответчик является собственником нежилого помещения – лечебное учреждение № 32 общей площадью 380 кв. м (литера А1, кадастровый номер 26:26:0:0:32/170:10001/А1), расположенного по адресу: г. Георгиевск, ул. Кочубея, 26.

Истец обращался к ответчику с проектом договора на оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества указанного МКД, однако фирма отказалась от его подписания.

Общество указало, что с 11.03.2015 по 13.02.2018 у ответчика образовалась задолженность за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД.

Неисполнение фирмой обязанности по оплате услуг послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

На основании статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В соответствии со статьей 249 Кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Пунктом 1 статьи 290 Кодекса и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Отказывая в иске, суды сослались на то, что фирма расположена в двухэтажном помещении (литера А) и имеет не относящиеся к МКД инженерные сети: газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, о чем свидетельствует представленная проектная документация и договоры с ресурсоснабжающими организациями. Кроме того, ответчик заключил прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг, условиями которых предусмотрено, что техническая эксплуатация инженерных сетей осуществляется соответствующими поставщиками услуг и непосредственно абонентом. Спорное помещение имеет отдельный вход, является двухэтажным, лифтами МКД ответчик не пользуется, обследование и ремонт инженерных сетей осуществляет самостоятельно. Доказательства того, что помещение фирмы предназначено для использования (обслуживания) всего здания, следовательно, оно может быть признано общедомовым имуществом, в материалах дела не имеется.

Вместе с тем суды не учли следующего.

Как усматривается из материалов дела, согласно техническому паспорту от 26.11.1987 на МКД № 26 по ул. Кочубея общежитие на 608 мест состоит из: основного 9-этажного строения (литера А); пристройки (литера А1); входов в подвал (литеры а, а1, а2, а3); подвалов (литеры под А, под А1). Спорное строение – 2-этажная пристройка – имеет с жилым домом общие конструктивные элементы – общие стены, фундамент и крышу, а также подвал, не принадлежащий ответчику.

При этом общество ссылается на то, что оно обслуживает названный подвал, находящийся под зданием ответчика.

Таким образом, из указанного технического паспорта видно, что принадлежащее ответчику строение, расположенное по адресу: г. Георгиевск, ул. Кочубея, 26 (литера А1), имеет признаки встроено-пристроенного по отношению к МКД (имеющему этот же адрес), и является составной части последнего. Доказательства отнесения спорного здания к числу самостоятельных объектов градостроительной деятельности не представлены.

Суды не обосновали ссылками на строительные нормы и правила, что самостоятельное подключение ответчика к сетям энергоснабжающих организаций является достаточным основанием для признания пристройки (литера А1) отдельным объектом, не относящимся к МКД. Напротив, ряд норм об энергоснабжении предусматривают заключение юридическим лицом, расположенным в нежилом помещении в МКД, самостоятельных договоров с энергоснабжающими организациями. Факт неиспользования того или иного общедомового имущества (например, лифтов) также не является достаточным основанием для такого вывода. 

Вопросы об исследовании архитектурно-строительных особенностей спорного объекта, взаимосвязи встроенно-пристроенной части МКД, занимаемой ответчиком, с общим имуществом дома требуют специальных познаний; суды не обсудили вопрос о проведении соответствующей экспертизы.

Судами упомянут протокол собрания собственников, в котором отмечена площадь дома без учета пристройки (литера А1), однако в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства принятия собственниками дома решения, касающегося спорного объекта. 

Судами не проверены доводы общества о том, что на втором этаже МКД, кроме помещений фирмы, расположены также еще несколько квартир, принадлежащих гражданам на праве собственности (т. 1, л. д. 173), не выяснено, являются ли они составной частью дома.

Поскольку суды не выяснили существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение для устранения изложенных нарушений.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.06.2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2018 по делу № А63-2960/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий							          Ю.В. Рыжков

Судьи										          К.К. Айбатулин

										          В.Ф. Кухарь