АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-6677/23 

Екатеринбург

24 октября 2023 г.

 

Дело № А07-36558/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 октября 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Купреенкова В. А., Татариновой И. А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чемортан И.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (далее – Управление, ТУ Росимущества в РБ) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.04.2023 по делу № А07-36558/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от  30.06.2023 по тому же делу. 

Судебное заседание проводится с использованием системы веб-конференции. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании посредством подключения к электронной системе «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание) принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Откром плюс» (далее – общество «Откорм плюс») - ФИО1 (доверенность от 26.09.2022). 

Общество «Откорм плюс» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (далее – Управление) об урегулировании условий договора купли-продажи № 1 от 27.10.2021, земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:757 и обязать Управление заключить договора купли-продажи № 1 от 27.10.2021 на условиях в соответствии с протоколом разногласий от 05.11.2021, в редакции предложенной обществом «Откорм плюс» (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен конкурсный управляющий ФИО2 (далее - третье лицо). 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.04.2023 исковые требования удовлетворены. Суд изложил спорные пункты договора в следующей редакции: 

Пункт 1.1 договора - «Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 1 135 689 +/- 9 325 кв.м. с кадастровым номером 02:47:000000:757, кадастровой стоимостью 6 655 137 руб., адрес: Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с Дмитриевский, в границах указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, прилагаемой к настоящему договору»; 

Пункт 2.1 договора - «Цена участка составляет 6 655 137 руб. Налогом на добавленную стоимость не облагается. Оплата производится в рублях. Сумма платежа перечисляется на счет Управления федерального казначейства. Сведения о реквизитах: «Получатель» - УФК Республике Башкортостан (ТУ Росимущество в Республике Башкортостан) ИНН/КПП 

<

***>/027501001. Наименование банка - Отделение - НБ Республика Башкортостан Банк России//УФК по Республике Башкортостан г. Уфа. БИК 018073401, ЕКС 40102810045370000067, р/с 

<

***>. Код дохода 16711406021016000430. ОКТМО (указывается по месту нахождения участка)»; 

Пункт 4.2.5 договора - «Изменение указанного в пункте 1.1 договора целевого назначения, в том числе категории и вида разрешенного использования земельного участка допускается в порядке, предусмотренным законодательством Российской Федерации»; 

Пункт 4.2.6 договора - «Изменение целевого назначения, в том числе категории и вида разрешенного использования земельного участка допускается в порядке, предусмотренным законодательством Российской Федерации»; 

Пункты 4.2.7, 4.2.8, 4.2.9, 4.2.11, 4.2.13, 4.2.15 и 4.2.16 договора – исключить; 

Пункт 6.1 договора - «Изменение указанного в пункте 1.1 договора целевого назначения, в том числе категории и вида разрешенного использования земельного участка допускается в порядке, предусмотренным законодательством Российской Федерации»; 

Пункты 6.3 и 6.4 договора - исключить. 

В остальной части договор купли-продажи нежилого помещения, общ. пл.109,5 кв.м., кадастровый номер 02:69:010101:279, инвентарный номер 3969, этаж 1, (номера на поэтажном плане 1,2,3,4,22) в одноэтажном административном здании (Литера А), с центральным отоплением, канализацией, водо- и электроснабжением, 1917 года постройки, расположенном по адресу : 

<

...> между Продавцом (Администрацией) и Покупателем (ООО «ТВ Блик») принять в редакции, направленной Продавцом (Администрацией) Покупателю (ООО «ТВ Блик») сопроводительным письмом 08.12.2021 исх. № 3379/02.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2023 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, Управление обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении иска отказать в полном объеме. Заявитель указал, что во исполнение решения Арбитражного суда от 11.04.2019 по делу № А07-32699/2018 Управление письмом от 06.12.2019 № 02-УГ-05/9733 направило в адрес общества проекта договора купли-продажи. Постановлением судебного пристава – исполнителя об окончании исполнительного производства от 07.02.2022 исполнительное производство по делу № А07-32699/2018 окончено в связи с тем, что требования исполнительного документа исполнены. Таким образом, как считает кассатор, направление проекта договора купли-продажи является повторным. В адрес Управления подписанный обществом «Откорм плюс» экземпляр договора купли-продажи, протокол разногласий к договору купли-продажи не поступал. Только спустя 1,5 года, не согласившись с действиями судебного пристава-исполнителя о прекращении исполнительного производства                                                      № 116871/21/02004-ИП в связи с его фактическим исполнением, ООО «Откорм плюс» обжаловало действия судебного пристава-исполнителя в Арбитражный суд Республики Башкортостан (дело № А07-3349/2020) и начальником отделения – старшим судебным приставом Ленинского районного отдела судебных приставов г. Уфы ФИО3 вынесено постановление об отмене окончания (прекращения) исполнительного производства № 116871/21/02004-ИП от 12.05.2021 в отношении должника. Следовательно, в период с 30.01.2020 по 12.05.2021 исполнительное производство было окончено в связи с фактическим исполнением, исходя из чего можно сделать вывод о том, что в указанный период времени общество утратило интерес к заключению договора купли-продажи. Податель жалобы возражает относительно выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:757 в размере 6 655 137 руб. с учетом даты обращения с заявлением о выкупе, поскольку в рассматриваемом случае основанием предоставления земельного участка является подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, который не имеет пресекательной даты обращения с заявлением. Установление судом цены выкупа земельного участка в размере  6 655 137 руб. нарушает интересы Российской Федерации. Кассатор полагал, что целесообразно установить выкупную стоимость спорного земельного участка в размере его кадастровой стоимости установленной в соответствии с Правилами и актуальными сведениями ЕГРН на момент повторного направления договора купли-продажи. Податель жалобы также отметил, что распоряжением Правительства Республики Башкортостан № 468-р от 12.02.2022 земельный участок с кадастровым номером 02:47:000000:757 включен в перечень особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, использование которых не допускается для целей, не связанных с сельскохозяйственным производством. В связи с чем указанное не предполагает использование земельного участка для целей не связанных с сельскохозяйственным производством и изменение категории земельного участка, вида разрешенного использования, т.к. кадастровая стоимость земельного участка напрямую зависит от вида разрешенного использования земельного участка и его категории.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Откорм плюс» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, общество «Откорм плюс» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению о признании решения, выраженного в письме № 05/6290 от 09.08.2018 об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:757 (предыдущий кадастровый номер – 02:47:041401:0001), находящегося по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, Дмитриевский сельсовет, площадью 1 135 689, 00 кв.м, предназначенного для сельскохозяйственного производства – незаконным, обязании со дня вступления решения в законную силу направить в адрес общества проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:757 (предыдущий кадастровый номер – 02:47:041401:0001), находящегося по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, Дмитриевский сельсовет, площадью 1 135 689, 00 кв.м. 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.04.2019 по делу № А07-32699/2018 ответчик обязан в месячный срок с момента вступления в законную силу настоящего решения подготовить проект договора купли-продажи земельного участка площадью 1 135 689 кв.м. с кадастровым номером 02:47:000000:757, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, Дмитриевский сельсовет, и направить его истцу. 

Ответчик направил в адрес истца проект договора купли-продажи № 1 от 27.10.2021 земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:757 только после наложения на ответчика судебного штрафа за неисполнение решение суда (определение от 25.08.2021, по делу А07-32699/2017, вступило в силу 08.10.2021г.). 

Изучив условия проекта договора купли-продажи № 1 от 27.10.2021, земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:757, истец 05.11.2021 направил в адрес ответчика уведомление об акцепте договора купли-продажи № 1 от 27.10.2021, с протоколом разногласий. 

Направленным протоколом разногласий истец просил исключить из условий спорного договора рестрикции установленные в отношении распоряжения земельным участком после регистрации перехода права собственности на приобретенный земельный участок, поскольку ограничения, установленные в пунктах 4.2.5; 4.2.6; 4.2.7; 4.2.8; 4.2.9; 4.2.11; 4.2.13; 4.2.15; 4.2.16; 6.1; 6.3 и 6.4, являются недействительными в силу части 2 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Кроме того, истец протоколом разногласий просил внести изменения в пункты 1.1 и 2.1, в части изменения кадастровой стоимости земельного участка, поскольку размер кадастровой стоимости земельного участка изменен 16.08.2021г., с 6 655 137 руб., до 73 559 000 руб., т.е., на момент вступления в силу решения суда по дела № А07-32699/2018, кадастровая стоимость земельного участка составляла 6 655 137 руб. 

Наличие разногласий относительно вышеуказанных пунктов договора послужило основанием для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями. 

Удовлетворяя исковые требования, суды пришли к выводу об урегулировании разногласий, приняв пункты 1.1, 2.1, 4.2.5; 4.2.6; 4.2.7; 4.2.8; 4.2.9; 4.2.11; 4.2.13; 4.2.15; 4.2.16; 6.1; 6.3 и 6.4 договора в редакции ООО «Откорм Плюс».

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора. 

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора. 

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон. Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, в рамках дела                № А07-32699/2018 общество «Откорм Плюс» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании незаконным решения территориального управления, выраженного в письме № 05/6290 от 09.08.2018 об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:757 (предыдущий кадастровый номер – 02:47:041401:0001), находящегося по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, Дмитриевский сельсовет, площадью 1 135 689,00 кв.м, предназначенного для сельскохозяйственного производства, и возложении на ТУ Росимущества в РБ обязанности направить в адрес общества проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:757, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, Дмитриевский сельсовет, площадью 1 135 689 кв.м. 

Как следует из судебного акта № А07-32699/2018 , на земельный участок с кадастровым номером 02:47:000000:757 площадью 1 135 689 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с Дмитриевский зарегистрировано право собственности Российской Федерации, запись № 02-04-01/264/2005-55 от 19.01.2006. 

Общество «Откорм Плюс» в соответствии с договором № 5 о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 000671 от 05.03.2018 третьему лицу от 31.10.2008 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:757 (предыдущий кадастровый номер – 02:47:041401:0001), находящегося по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, Дмитриевский сельсовет, площадью 1 135 689, 00 кв.м, предназначенного для сельскохозяйственного производства. 

Общество «Откорм Плюс» 10.07.2018 обратилось в Управление с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:757, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, Дмитриевский сельсовет, площадью 1 135 689, 00 кв.м, предназначенного для сельскохозяйственного производства, по основаниям, предусмотренным подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Письмом № 05/6290 от 09.08.2018 Управление отказало заявителю в предоставлении спорного земельного участка в собственность, сообщив, что не наделено полномочиями по принятию решения о предоставлении земельных участков площадью более 10 гектар на праве собственности. 

Поскольку земельный участок 02:47:000000:757 передан обществу в аренду и используется для ведения сельскохозяйственного производства более 3-х лет, препятствий для выкупа участка, установленных нормой подпункта 9 пункта 2 статьи 39 ЗК РФ не имеется; земельный участок зарегистрирован в собственности Российской Федерации, суды в рамках дела № А07-32699/2018 пришли к выводу об отсутствии основания для отказа в предоставлении в собственность за плату испрашиваемого земельного участка. 

Согласно решению Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-32699/2018 от 11.04.2019, ответчик обязан в месячный срок с момента вступления в законную силу настоящего решения подготовить проект договора купли-продажи земельного участка площадью 1 135 689 кв.м с кадастровым номером 02:47:000000:757, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, Дмитриевский сельсовет, и направить его истцу. 

Указанное решение вступило в силу 20.06.2019, следовательно, проект договора купли-продажи земельного участка должен был быть направлен в адрес общества не позднее 20.07.2019. 

Вместе с тем, доказательств надлежащего и полного исполнения решения суда Управлением в материалы дела не представлено. 

Доводы заявителя жалобы относительно направления в адрес общества письмом от 06.12.2019 № 02-УГ-05/9733 проекта договоров купли-продажи земельных участков с кадастровым номером 02:47:000000:757, судами отклонены как противоречащие выводам судов, сделанным в рамках дела                    № А07-32699/2018, имеющих преюдициальное значения для настоящего спора. 

Судами, среди прочего, отмечено, что ответчик, оспаривая постановление об отмене окончания (прекращения) исполнительного производства                                           № 116871/21/02004-ИП от 12.05.2021, а также обращаясь с заявлением об отсрочке исполнения решения суда от 11.04.2019 до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Республики Башкортостан по делам      № А07-12904/2021, № А07-13441/2021. 

Поскольку доказательств исполнения решения суда первой инстанции в материалы дела не представлено, суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для возложения на ответчика обязанности по уплате судебной неустойки. 

Таким образом, судами верно отмечено, что ответчик в течение двух лет и 4 месяцев решение суда не исполнял и направил в адрес истца проект договора купли-продажи № 1 от 27.10.2021, земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:757, только после наложения на ответчика судебного штрафа за неисполнение решение суда (определение от 25.08.2021, по делу № А07-32699/2018, вступило в силу 08.10.2021). 

Вопреки утверждению Управления о том, что общество «Откорм плюс» утратило интерес к заключению договора купли-продажи, судами установлено, что указанные доводы не нашли своего подтверждения в рамках настоящего дела. 

Так, 19.09.2019 общество «Откорм Плюс» передало Управлению копию решения суда по делу № А07-32699/2018 для его исполнения. 

Письмом 02-4Г-05/9733 от 06.12.2019 Управление направило обществу «Откорм Плюс» проект договора купли-продажи земельного участка в одном экземпляре, который не был подписан и не отвечал требованиям действующего законодательства. 

В связи с бездействием со стороны Управления по исполнению вышеуказанного решения 29.11.2019 заявитель обратился в Отдел Федеральной службы судебных приставов Ленинского района с заявлением о принятии исполнительного листа к исполнению и о возбуждении исполнительного производства. 

На основании исполнительного листа № ФС 011058795 от 26.11.2019, выданного Арбитражным судом Республики Башкортостан, судебным приставом-исполнителем Ленинского районного отдела судебных приставов г. Уфа УФССП России по Республике Башкортостан 05.12.2019 в отношении Управления возбуждено исполнительное производство № 116871/19/02004-ИП с предметом исполнения - обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан в месячный срок с момента вступления в законную силу настоящего решения подготовить и подписать проект договора купли-продажи земельного участка площадью 1 135 689 кв.м с кадастровым номером 02:47:000000:757, расположенного в Республике Башкортостан, район Уфимский, сельсовет Дмитриевский и направить его Обществу с ограниченной ответственностью «Откорм плюс». 

Судебным приставом-исполнителем 13.12.2019 на основании заявления Управления вынесено постановление об окончании исполнительного производства по делу № А07-32699/2018, поскольку в ходе исполнительного производства установлено, что требования исполнительного документа выполнены в полном объеме. 

Не согласившись с действиями судебного пристава-исполнителя о прекращении исполнительного производства № 116871/19/02004-ИП в связи с его фактическим исполнением, общество обжаловало действия судебного пристава-исполнителя в Арбитражный суд Республики Башкортостан (дело № А07-3349/2020), одновременно направило жалобу в Управление ФССП. 

Начальником отделения – старшим судебным приставом-исполнителем Ленинского районного отдела судебных приставов г. Уфа УФССП России по Республике ФИО4 Фавадисовичем 11.05.2021 вынесено постановление об отмене постановления об окончании исполнительного производства № 116871/19/02004-ИП от 03.12.2019. Этим постановлением исполнительное производство возобновлено, судебному приставу-исполнителю предложено принять меры, направленные на исполнение требований исполнительного документа. 

Помимо исполнительного производства, общество «Откорм Плюс» обращалось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о взыскании судебной неустойки (определение от 25.08.2021, по делу № А07-32699/2018). 

В последующем Управлением обжалованы действия судебного пристава-исполнителя. 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.06.2021 по делу № А07-12904/2021 в удовлетворении заявления ТУ Росимущества в РБ отказано, судом установлено, что «Таким образом, как ранее было указано и следует из письма, которое представлено в обосновании исполнения решения суда, должником не исполнено решение суда». 

Все вышеуказанные обстоятельства установлены определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.08.2021 по делу № А07-32699/2018. 

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.08.2021 по делу № А07-32699/2018 с Управления в пользу общества  «Откорм Плюс» взыскана судебная неустойка. При этом судом установлено, что допуская в отсутствие объективных причин значительный период просрочки исполнения вступившего в законную силу судебного акта, Территориальное управление должно нести риск наступления неблагоприятных последствий в результате своего недобросовестного поведения, в том числе в виде начисления судебной неустойки.

В силу вышеизложенного, суды пришли к выводу, что вышеуказанными судебными актами установлено недобросовестное бездействие Управления по исполнению решения Арбитражного суд Республики Башкортостан от 11.04.2019 по делу № А07-32699/2018. 

Впоследствии во исполнение решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.04.2019 по делу № А07-32699/2018 Управлением в адрес общества «Откорм Плюс» были направлены 3 экземпляра подписанных договоров купли-продажи (письмо от 28.10.2021 исх. № 02-04/9413). 

Изучив условия проекта договора купли-продажи № 1 от 27.10.2021 земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:757, истец 05.11.2021, направил в адрес ответчика уведомление об акцепте договора купли-продажи № 1 от 27.10.2021, с протоколом разногласий. 

Направленным протоколом разногласий истец просил исключить из условий спорного договора рестрикции, установленные в отношении распоряжения земельным участком после регистрации перехода права собственности на приобретенный земельный участок, поскольку ограничения, установленные в пунктах 4.2.5; 4.2.6; 4.2.7; 4.2.8; 4.2.9; 4.2.11; 4.2.13; 4.2.15; 4.2.16; 6.1; 6.3 и 6.4, являются недействительными в силу части 2 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации. 

В силу изложенного суды установили, что на протяжении всего периода времени общество «Откорм Плюс» не утрачивало интерес к заключению договора, а предпринимало действия для исполнения своих обязательств со стороны Управления. 

Также подлежат отклонению доводы Управления о том, что выкупная цена земельного участка должна определяться на момент повторного направления договора купли-продажи. 

Судом апелляционной инстанции отмечено, что в силу установленных выше обстоятельств, заявленное ответчиком направление является не повторным, а единственным с точки зрения законного и добросовестного исполнения решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.04.2019 по делу № А07-32699/2018. Так, истец протоколом разногласий просил внести изменения в пункты 1.1 и 2.1, в части изменения кадастровой стоимости земельного участка, поскольку размер кадастровой стоимости земельного участка изменен 16.08.2021, с 6 655 137 руб., до 73 559 000 руб., то есть на момент вступления в силу решения суда по дела № А07-32699/2018, кадастровая стоимость земельного участка составляла 6 655 137 руб. 

При рассмотрения дела в суде первой инстанции истец уточнил требования в части выкупной стоимости, в соответствии со стоимостью на дату обращения о предоставлении в собственность земельного участка                                         6 655 137 руб., представил справку (выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта от 21.04.2022) по состоянию на 10.07.2018 (дату первого обращения о выкупе земельного участка). 

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03,2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса, стороны должны руководствоваться Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. 

С 01.03.2015 случаи предоставления земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов определены пунктом 2 статьи 39. 3 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Согласно пункту 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 

При этом характер отношений, возникающих при отчуждении публичных земель, например, при реализации статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, позволяет утверждать, что обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона (статья 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации), поэтому выкупная цена земельного участка определяется по состоянию на дату подачи такого заявления. 

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2016 по делу № 305-ЭС15-16104, выкупная стоимость земельного участка должна определяться в соответствии с тем законодательным регулированием, которое действовало на дату обращения общества в администрацию с заявлением о выкупе земельного участка, если последовавший затем отказ администрации в продаже земельного участка был признан судом незаконным. В противном случае из-за действия (бездействия) публичного собственника общество будет поставлено в экономически худшее положение вследствие применения нового законодательного регулирования, действующего на момент принятия администрацией решения о продаже земельного участка уже после состоявшегося судебного разбирательства об обжаловании отказа администрации в продаже земельного участка и после вступления соответствующего решения суда в законную силу. 

Из материалов дела усматривается, что согласно справки дата начала применяемой кадастровой стоимости 18.01.2017. Заявитель обратился о выкупе 10.07.2018. Данный факт подтверждается решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-32699/2018 от 11.04.2019, в котором установлено что общество «Откорм плюс» обратилось в Управление с заявлением от 10.07.2018 о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:757, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, Дмитриевский сельсовет, площадью 1 135 689 кв.м, предназначенного для сельскохозяйственного производства, по основаниям, предусмотренным подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, с приложением необходимого пакета документов.

С учетом изложенного и вопреки доводам кассатора, суды пришли к обоснованному выводу о том, что расчет выкупной цены спорного земельного участка подлежит утверждению в редакции истца, с учетом кадастровой стоимости на дату подачи заявления – 10.07.2018. 

Вопреки доводу Управления о правомерности установления пунктом 1.1, 2.1 проекта договора купли-продажи стоимости земельного участка в размере кадастровой стоимости, указанной в выписке из ЕГРН, равной 73 559 000 руб., судами обоснованно указано следующее.

Из положений пункта 5 статьи 39.17 Земельного Кодекса Российской Федерации следует, что в срок не более чем 30 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка в собственность уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, предусмотренных статьей 39 Российской Федерации, и при отсутствии таких оснований, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю либо принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно и направляет принятое решение заявителю. 

Как видно из материалов дела и установлено судами, заявление общества «Откорм Плюс» от 10.07.2018 о выкупе земельного участка является основанием для начала процедуры оформления его купли-продажи, а обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащего все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи лицом в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона, ограничена сроками для принятия решения соответствующим органом, и не связана с моментом заключения договора купли-продажи, в связи с этим, выкупную цену земельного участка следует определять по состоянию на дату подачи такого заявления.

Учитывая, что именно с момента подачи заявки между сторонами возникают правоотношения по выкупу земельного участка, и с этого момента у уполномоченного органа возникают соответствующие предусмотренные законом обязанности, суды пришли к обоснованному выводу о том, что выкупную цену земельного участка необходимо определять по состоянию на дату подачи такого заявления обществом, то есть на 10.07.2018. 

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции действующей после 01.03.2015) при заключении договора купли-продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, разъяснено, что цена находящегося в государственной собственности земельного участка определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения с заявлением о выкупе в уполномоченный орган. 

Таким образом, суды пришли к правомерному выводу о том, что расчет цены выкупа земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:757, подлежит исчислению исходя из кадастровой стоимости в размере 6 655 137 руб. с учетом даты обращения с заявлением о выкупе. 

Довод кассатора со ссылкой на законность условий договора в части запрета на изменение категории и вида разрешенного использования, отклонен судами в силу следующего. 

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.10.2017 № 305-ЭС17-6961, суд не может отказать истцу в иске и в том случае, когда предложенные им редакции условий договора не соответствуют требованиям действующего законодательства. В этом случае при урегулировании спорного условия суд исходит из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон (статьи 421 и 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно пункту 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Действующее законодательство не содержит запрет для собственника земельного участка на изменение категории и/или вида разрешенного использования земельного участка, в связи с чем установление такого ограничения противоречит действующему законодательству. 

Судами отмечено, что ни на момент обращения общества «Откорм Плюс» в Управление, ни на момент принятия решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.07.2018 по делу № А07-32699/2018 ограничений, на которое указывает Управление, не существовало. 

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 21.12.2004                     № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» допускает перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию в исключительных случаях. 

Кроме того судами учтено, что истец просил не категоричное исключение пунктов 4.2.5, 4.2.6 и 6.1, из условий договора, а их изменение и изложение в следующей редакции: «Изменение указанного в пункте 1.1 договора целевого назначения, в том числе категории и вида разрешенного использования земельного участка допускается в порядке, предусмотренным законодательством Российской Федерации». 

Таким образом, установления условия о запрете изменения целевого использования земельного участка в договоре купли-продажи признано судами необоснованным и незаконным.

На основании пункта 6.3. договора в соответствии со статьей 6 Федерального закона от 24.07.2020 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земель сельскохозяйственного назначения, вменяется использовать землю в строгом соответствии с целевым назначением данной категории земель и видом разрешенного использован использования.

 В силу пункта 6.4. договора в случае ненадлежащего использования земельного участка либо неиспользования в соответствии с целевым назначением на протяжении 3-х лет, земельный участок сельскохозяйственного назначения принудительно может быть отобран у его собственника в судебном порядке. 

Согласно пункту 6.1 договора изменение укатанного в пункте 1.1 договора целевого назначения земель, в том числе категории земель, вида разрешенного использования, не допускается 

На основании пункта 4.2.5 договора покупатель обязуется сохранять целевое использование Участка, в том числе категорию земель. 

В силу пункта 4.2.6. договора покупатель обязуется сохранить вид разрешенного использования Участка. 

Пункты 6.3 и 6.4 в случае исключения пунктов 4.2.5, 4.2.6, 6.1 потеряют свой юридический смысл. 

Условия проекта договора, предусмотренные пунктами 4.2.16 и 4.2.13, признаны судами необоснованными, не предусмотренными действующим законодательством Российской Федерации, в связи с чем указанные пункты судами исключены из условий договора.

В отношении пункта 4.2.16 договора суды указали, что установленные государственными органами ограничения установлены в отношении регистрации действий по отчуждению имущества, а не в отношении регистрационных действий в отношении приобретаемого имущества и закон о регистрации не предполагает приостановку регистрационных действий, либо отказ от таких действий в связи с установлением запрета на регистрационные действия по приобретению имущества, равно как и не препятствует регистрации приобретаемого имущества. 

В отношении пункта 4.2.13 договора установили, что, поскольку приобретая земельный участок в собственность, последний приобретает и исключительные права на распоряжение этим земельным участком, в то время как названный пункт ограничивает истца в распоряжение этим земельным участком, причем в пользу неограниченного круга лиц. Необходимость прокладки инженерных коммуникаций, через земельные участки принадлежащих частным лицам, регулируется иным способом, а исключение указанного пункта из условий договора не устанавливает запрет, например на изъятие земельного участка, части земельного участка, для нужд Государства, что в свою очередь, тоже регулируется соответствующими правовыми нормами. 

Право на предоставление сервитута возникает у третьих лиц в независимости от условий договора и подлежит рассмотрению в иных судебных спорах, в случае если он не будет представлен. 

Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены особенности заключения договоров купли-продажи земельных участков. Так, согласно части 1, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. 

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами (ч. 2 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации). 

В связи с тем, что пункты 4.2.7, 4.2.8, 4.2.9, 4.2.11 и 4.2.15 проекта договора в редакции напрямую противоречат действующей норме Земельного кодекса Российской Федерации, суды правомерно исключили их из условий договора.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.04.2023 по делу № А07-36558/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от  30.06.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             А.А. Столяров 

 

Судьи                                                                          В.А. Купреенков 

 

                                                                                      И.А. Татаринова