АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело №А43-4853/2023

г. Нижний Новгород                                                                            12 сентября 2023 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 11 сентября 2023 года

 

Арбитражный суд Нижегородской области в составе: 

судьи Боровикова Сергея Александровича (шифр 52-107) 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело 

по иску ООО «Анитэкс» (ИНН 

<

***>)

к ответчику: комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Нижнего Новгорода ИНН 

<

***>), 

а также встречный иск

третьи лица: Управление Росреестра по Нижегородской области (ИНН 

<

***>), ООО «СитиЛюкс» (ИНН 

<

***>).

при участии представителей:

от истца: ФИО2, ФИО3

от ответчика: ФИО4

от ООО «СитиЛюкс»: ФИО5

            и  у с т а н о в и л: 

 

ООО «Анитэкс» (далее - Общество) заявлен иск, уточненный в порядке статьи 49 АПК РФ (т. 1 л.д. 132-133), признать недействительной одностороннюю сделку комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (далее - Комитет) по одностороннему расторжению договора аренды от 12.08.2021 № 4/1388, формализованной в уведомлении от 02.02.2023 № исх-03-02-50146/23.

Ответчик с иском не согласен по основаниям, изложенным в отзыве.

Третье лицо (ООО "СитиЛюкс") поддержало позицию Комитета.

30.03.2023 от комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода поступил встречный иск (т. 1 л.д. 106-108) об обязании ООО «Анитэкс» передать по акту приема-передачи объект нежилого фонда муниципальной имущественной казны города Нижнего Новгорода нежилое здание площадью 1768 кв. м., расположенного по адресу: г. Н.Новгород, Московский р-н, ш. Московское, д. 473, лит.Д.

Как следует из материалов дела, 12.08.2021 между комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (арендодатель) и ООО «Анитэкс» (арендатор) по результатам открытого аукциона № 288 от 23.07.2021 заключен договор аренды объекта нежилого фонда муниципальной имущественной казны города Нижнего Новгорода № 4/1388, по условиям которого арендодатель сдает арендатору в аренду нежилое здание, площадью 1768 кв.м., расположенное по адресу г. Нижний Новгород, Московский р-н, ш. Московское, д. 473, лит. Д, для использования под офис, бытовое обслуживание, обслуживание жилищного фонда, общественное питание, торговая, медицинская, образовательная деятельность, деятельность в области спорта, культуры, организация досуга, мастерские, гараж, производство, автосервис, склад.

Срок действия договора установлен с 12.08.2021 по 11.08.2026 (п. 2.1. договора).

02.02.2023 арендодателем в адрес арендатора направлено уведомление исх.-03-02-50146/23 об отказе от договора аренды от 12.08.2021 № 4/1388 со ссылкой на п.7.3. договора аренды, в соответствии с которым арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, заключенного, как на неопределенный срок, так и срочного договора, в том числе зарегистрированного в уполномоченном органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уведомив об этом арендатора за один месяц. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора. В этом случае арендатор обязан вернуть арендуемый объект арендодателю по истечение действия договора либо в сроки, указанные в уведомлении.

По мнению истца, данное уведомление не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы арендатора.

Истец указывает, что из содержания уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 12.08.2021 № 4/1388 не усматривается, что отказ от договора заявлен КУГИ мотивированно, в связи с какими-либо нарушениями условия договора аренды Истца. Ответчик не указал конкретные основания решения о прекращении исполнения договора аренды, не привел нарушений, допущенных истцом при исполнении договора. Тогда как арендатор не имел намерений прекращать арендные правоотношения, исполнял надлежащим образом принятые на себя обязательства по договору аренды, в том числе по внесению арендной платы.

Данные обстоятельства послужили Обществу основанием для обращения в суд с заявленным иском.

Рассмотрев материалы дела, суд принял решение исходя из следующего.

Пунктами 1, 4 статьи 450.1 ГК РФ установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В пункте 7.3. договора аренды установлено, что Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, заключенного, как на неопределенный срок, так и срочного договора, в том числе зарегистрированного в уполномоченном органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уведомив об этом Арендатора за один месяц. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение Арендодателя отказаться от договора. В этом случае Арендатор обязан вернуть арендуемый объект Арендодателю по истечение действия договора либо в сроки, указанные в уведомлении.

В уведомлении от 02.02.2023 № исх-03-02-50146/23 в качестве основания для одностороннего отказа от договоров Комитет указал пункт 7.3 договоров.

Согласно пояснениям Комитета, отказ от договора не связан ни с нарушением Обществом условий заключенного договора аренды от 12.08.2021 № 4/1388, ни с какими-либо иными причинами.

Согласно пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 ГК РФ).

Поскольку односторонний отказ Комитета от договора аренды ничем не мотивирован, суд приходит к выводу, что Комитет в данном случае, отказываясь от договора аренды, действует недобросовестно, не учитывая права и интересы Общества.

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. 

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции. 

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 названного Закона заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона. 

Согласно части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора. 

Таким образом, в силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, может быть заключен на новый срок с арендатором без проведения конкурса, аукциона. 

Согласно статье 2 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 572-ФЗ «О внесении изменений в статью 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» (далее - Закон № 572-ФЗ), вступившей в силу с 09.01.2019), действие положений части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции распространяется также на случаи заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества, заключенных до 02.07.2008, то есть до введения в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, предусматривающей обязательное предоставление государственного или муниципального имущества в аренду по результатам проведения конкурса, аукциона. 

В силу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды. 

Таким образом, законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества для определенных категорий субъектов при их соответствии ряду критериев. 

Иной подход позволял бы арендодателям немотивированно отказывать в реализации права, предусмотренного частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, что приводило бы к ситуации, при которой надлежащим образом исполнившие свои обязанности арендаторы лишались бы установленных законом гарантий, что не соответствует закрепленным в статье 1 целям принятия указанного Закона.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54, при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно статье 10 (пункт 1) ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 статьи, суд, с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации (пункт 1 Постановления N 25).

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, совокупность имеющиеся в материалах дела доказательств, суд приходит к выводу о том, что односторонняя сделка Комитета по расторжению с Обществом договора аренды от 12.08.2021 № 4/1388, формализованная в уведомлении от 02.02.2023 № исх-03-02-50146/23, является недействительной по смыслу статей 10, 168 ГК РФ.

Принимая во внимание обоснованность исковых требований Общества, встречный иск Комитета об обязании передать по акту приема-передачи нежилое здание удовлетворению не подлежит.

В связи с уточнением Обществом иска и исключением требования о признании недействительным пункта 7.3 договора (т. 1 л.д. 132-133), заявление Комитета о пропуске срока исковой давности является необоснованным (т. 1 л.д. 125-128). 

Расходы по государственной пошлине за рассмотрение первоначального иска в порядке статьи 110 АПК РФ относятся на Комитет.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 319 АПК РФ, суд  

 

РЕШИЛ:

иск ООО «Анитэкс» удовлетворить.

Признать недействительной одностороннюю сделку комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Нижнего Новгорода (ИНН 

<

***>) по одностороннему расторжению договора аренды от 12.08.2021 № 4/1388, формализованной в уведомлении от 02.02.2023 № исх-03-02-50146/23.

Взыскать с комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Нижнего Новгорода (ИНН 

<

***>) в пользу ООО «Анитэкс» (ИНН 

<

***>) 6000 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Возвратить на основании настоящего судебного акта ООО «Анитэкс» (ИНН 

<

***>) из федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины, оплаченной по платежному поручению № 348 от 21.02.2023.

В удовлетворении встречного иска комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Нижнего Новгорода отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. 

 

Судья                                                                                    С.А. Боровиков