СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068  

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

 № 17АП-6923/2020(2)-АК

Дело № А50-18560/2019

20 декабря 2022 года

г. Пермь

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2022 года.  Постановление в полном объеме изготовлено 20 декабря 2022 года.  

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  председательствующего Чухманцева М.А.,  

судей Мартемьянова В.И., Темерешевой С.В.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,  

при участии: 

финансового управляющего ФИО2 (лично), паспорт; его  представителя ФИО3, паспорт, доверенность от 13.12.2021;  

лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени  рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе  публично, путем размещения информации о времени и месте судебного  заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного  суда,  

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу финансового  управляющего ФИО2  

на определение Арбитражного суда Пермского края от 13 октября 2022 года 

об отказе в удовлетворении заявления финансового управляющего об  утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества  должника,  

вынесенное в рамках дела № А50-18560/2019 

о признании ФИО4 несостоятельным  (банкротом),  

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно  предмета спора: ФИО5.  

установил:

определением Арбитражного суда Пермского края от 05.07.2019  заявление (поступившее в суд 05.06.2019) уполномоченного органа в лице  Межрайонной ИФНС России № 16 по Пермскому краю о признании  ФИО4 несостоятельным (банкротом) принято к  производству, возбуждено настоящее дело о банкротстве.  

Определением Арбитражного суда Пермского края от 30.07.2019  заявление Межрайонной ИФНС России № 16 по Пермскому краю признано  обоснованным, в отношении должника введена процедура реструктуризации  долгов, финансовым управляющим утвержден ФИО2,  член Союза арбитражных управляющих «Возрождение».  

Решением Арбитражного суда Пермского края от 02.12.2019  ФИО4 признан несостоятельным (банкротом), в отношении  должника введена процедура реализации имущества, финансовым  управляющим утверждена ФИО2  

Сведения о признании должника банкротом процедуры опубликованы в  Газете «Коммерсант» от 07.12.2019.  

14.03.2022 в арбитражный суд поступило ходатайство финансового  управляющего об утверждении положения о порядке, условиях и сроках  реализации имущества должника: здание нежилое, адрес: Пермский край, г.  Нытва, ж/д станция «Нытва», площадью 633,80 кв. м, дата гос. регистрации  26.08.2004, кадастровый номер 59:26:0000000:7093, начальной стоимостью  900 000,00 руб. (с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 АПК  РФ).  

К участию в рассмотрении обособленного спора в соответствии со ст. 51  АПК РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные  требования относительно предмета спора, привлечен ФИО5  

Определением Арбитражного суда Пермского края от 13.10.2022  заявление финансового управляющего об утверждении Положения о порядке,  сроках и условиях продажи имущества должника оставлено без  удовлетворения.  

Финансовый управляющий ФИО2, не согласившись с  вынесенным судебным актом, обжаловал его в апелляционном порядке,  просит определение суда от 13.10.2022 отменить, заявление удовлетворить.  

Заявитель в жалобе указывает, что при рассмотрении спора не было  выявлено случаев следования земельного участка судьбе расположенного на  нем здания применительно ст. 35 Земельного кодекса РФ. Полагает  возможным отчуждение здания на не принадлежащем на праве собственности  должнику земельном участке, но с соблюдением условия, что покупатель  приобретает право на использование соответствующей части земельного  участка, занятой зданием и необходимой для их использования, на тех же  условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник  иных зданий на этом же земельном участке выразил согласие на продажу  

 

спорного здания, что не свидетельствует вопреки выводам суда о наличии  неопределенности. Регистрирующим органом была произведена проверка  заключенной при продаже имущественного комплекса сделки на предмет  соответствия ее закону и была осуществлена регистрация права. Отказ в  утверждении судом порядка, сроков и условий продажи имущества  ФИО4 противоречит целям ликвидационной процедуры  банкротства должника, которая направлена на реализацию имущества  должника и расчет с кредиторами, а не на защиту прав покупателей уже  проданного имущества, о которых и не заявлялось.  

От лиц, участвующих в деле, письменных отзывов на апелляционную  жалобу не поступило.  

Финансовый управляющий и его представитель в судебном заседании  поддерживают жалобу в полном объеме, определение суда первой инстанции  считают незаконным и необоснованным, просят его отменить, принять по делу  новый судебный акт, апелляционную жалобу удовлетворить.  

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о  времени и месте судебного разбирательства, представителей в заседание суда  апелляционной инстанции не направили, что в соответствии с частью 3 статьи  156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –  АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению дела в их отсутствие.  

Законность и обоснованность определения суда проверены  арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном  ст. ст. 266, 268 АПК РФ.  

Финансовый управляющий должника обратился в арбитражный суд с  ходатайством об утверждении Положения о порядке, условиях и сроках  реализации имущества должника, состоящего из нежилого здания,  расположенного по адресу: Пермский край, г. Нытва, ж/д станция «Нытва»,  площадью 633,80 кв. м, путем проведения открытых электронных торгов в  форме аукциона с утверждением начальной продажной цены 900 000,00 руб.  

Установив, что реализации спорного нежилого здания отдельно от  земельного участка, на котором оно расположено, противоречит статьям 1, 35  ЗК РФ, 273, 552 ГК РФ, суд первой инстанции отказал в утверждении  Положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества  должника в предложенной финансовым управляющим редакции. Кроме того,  суд указал, что реализация спорного нежилого здания отдельно от земельного  участка, на котором оно расположено, повлечет правовую неопределенность в  пользовании и распоряжении двух неразрывно связанных объектов по  отдельности, что противоречит не только требованиям закона, но и подрывает  стабильность гражданского оборота, способствует возникновению конфликтов  в коммерческой сфере при отсутствии изначально к тому предпосылок,  поскольку оба объекта ранее находились в собственности одного лица -  должника.  

 

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке  статьи 71 АПК РФ, проанализировав нормы материального права, рассмотрев  доводы апелляционной жалобы, выслушав участников процесса,  апелляционный суд считает, что оснований для отмены определения суда не  имеется в силу следующего.  

В силу статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника,  имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в  ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Из имущества  должника, которое составляет конкурсную массу, исключается имущество,  изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника,  в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление  отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное настоящим  Законом имущество.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 213.25 Закона о банкротстве все  имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного  суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества  гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного  решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества,  определенного пунктом 3 настоящей статьи.  

Реализация имущества гражданина - реабилитационная процедура,  применяемая в деле о банкротстве к признанному банкротом гражданину в  целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов (статья 2 Закона о  банкротстве).  

В силу пункта 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве в течение одного  месяца с даты окончания проведения описи и оценки имущества гражданина  финансовый управляющий обязан представить в арбитражный суд положение  о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина с  указанием начальной цены продажи имущества. Данное положение  утверждается арбитражным судом и должно соответствовать правилам  продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139  Закона о банкротстве. Об утверждении положения о порядке, об условиях и о  сроках реализации имущества гражданина и об установлении начальной цены  продажи имущества выносится определение. Указанное определение может  быть обжаловано.  

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела,  в рамках процедуры банкротства должника финансовым управляющим  включено в конкурсную массу должника следующее имущество:  

Имущественный комплекс в составе: земельного участка, площадью 4  382 кв. м, нежилых зданий, площадью 154.20 кв.м и 380.60 кв.м,  расположенных по адресу: Пермский край, г. Нытва, ж/д станция «Нытва».  

Указанные активы реализованы в ходе процедуры в деле о банкротстве  должника, общая стоимость имущества по результатам торгов составила 1 620  123,45 руб. В материалах дела № А50-18560/2019 имеется договор купли

 

продажи от 31.10.2021, акт приема-передачи, выписки по счетам, выписка из  ЕГРН.  

Договор купли-продажи от 31.10.2021 имущественного комплекса  заключен по результатам торгов по продаже имущества должника,  проведенных на электронной торговой площадке «Центр дистанционных  торгов» по адресу www.cdtrf.ru. Имущество передано покупателю – ФИО5 с установленной стоимостью в размере 1 620 123,45 руб. Денежные  средства поступили на счет должника.  

В дальнейшем финансовым управляющим выявлен еще один актив,  размещенный на ранее реализованном земельном участке в пользу ФИО5 - здание нежилое, адрес: Пермский край, г. Нытва, ж/д станция «Нытва»,  площадь 633,80 кв. м, дата гос. регистрации 26.08.2004, кадастровый номер  59:26:0000000:7093.  

Как следует из предложенного управляющим Положения, к реализации  предложено следующее имущество: нежилое здание, расположенное по  адресу: Пермский край, г. Нытва, ж/д станция «Нытва», площадью 633,80 кв.  м, путем проведения открытых электронных торгов в форме аукциона с  утверждением начальной продажной цены 900 000,00 руб.  

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской  Федерации (далее – ЗК РФ) закреплен принцип единства судьбы земельных  участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно  связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных  участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.  

В соответствии со статьей 35 ЗК РФ при переходе права собственности  на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому  лицу оно приобретает право на использование соответствующей части  земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их  использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их  собственник.  

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном  участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного  участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским  законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности  постороннему лицу.  

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и  принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за  исключением следующих случаев: отчуждения части здания, сооружения,  которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;  отчуждения здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом  из оборота в соответствии со статьей 27 данного Кодекса; отчуждения  сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях  сервитута, на основании публичного сервитута.  

В силу статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее–  ГК РФ) при переходе права собственности на здание строение или  

 

сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором  оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право  собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и  необходимый для его использования.  

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости  покупателю одновременно с передачей права собственности на такую  недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой  недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда  продавец является собственником земельного участка, на котором находится  продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на  земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее  использования, если иное не предусмотрено законом (пункты 1, 2 статьи 552  ГК РФ).  

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных  с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля  сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без  соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка  без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и  расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу,  является ничтожной.  

Проанализировав вышеприведенные нормы права и разъяснения,  установив, что по результатам реализации предложенного здания покупателю  подлежит передаче спорное нежилое здание, расположенное на земельном  участке, который не принадлежит должнику на каком-либо праве, ранее уже  реализован финансовым управляющим должника в процедуре и передан в  собственность ФИО5, суд первой инстанции пришел в правомерному  выводу о том, что реализация нежилого здания без земельного участка, на  котором оно возведено, противоречит статьям 1 и 35 ЗК РФ, а сделка,  направленная на отчуждение такого нежилого здания без соответствующего  земельного участка, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).  

При этом арбитражный суд справедливо указал, что отсутствие  возражений у собственника земельного участка относительно реализации  расположенного на данном земельном участке спорного здания, а также  наличие у него желания приобрести имущество по приемлемой цене не  являются достаточным основанием для утверждения судом представленного  Положения о порядке продажи, потенциального одобрения для совершения  последующей сделки, противоречащей требованиям ГК РФ, ЗК РФ, принципу  следования недвижимого имущества судьбе земельного участка, с которым  оно прочно связано.  

В силу положений статьи 36 ЗК РФ, статьи 552 ГК РФ граждане и  юридические лица, имеющие в собственности строения, сооружения,  расположенные на земельных участках одновременно с передачей права  собственности на недвижимость приобретают права на ту часть земельного  

 

участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее  использования.  

Как следует из материалов дела, спорный объект недвижимости  находится на земельном участке, находящемся в собственности у третьего  лица, на земельном участке имеются иные объекты недвижимости, в том  числе не принадлежащие должнику, сведений о разделе границ земельного  участка либо о наличии у должника права пользования частью земельного  участка, занятого спорным объектом недвижимости, в материалы дела не  представлено.  

Таким образом, вывод суда о том, что реализация спорного нежилого  здания отдельно от земельного участка, на котором оно расположено,  повлечет правовую неопределенность в пользовании и распоряжении двух  неразрывно связанных объектов по отдельности, что противоречит не только  требованиям закона, но и подрывает стабильность гражданского оборота,  способствует возникновению конфликтов в коммерческой сфере при  отсутствии изначально к тому предпосылок, поскольку оба объекта ранее  находились в собственности одного лица – должника, является верным.  

Соответствующие доводы апелляционной жалобы подлежат  отклонению.  

При этом арбитражный суд указал на наличие у каждой из сторон (как у  финансового управляющего должника, так и у собственника земельного  участка) ординарных способов защиты права.  

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно отказал в  утверждении положения о порядке, об условиях и о сроках реализации  имущества должника в редакции финансового управляющего с учетом того,  что реализации спорного нежилого здания отдельно от земельного участка, на  котором оно расположено, противоречит статьям 1, 35 ЗК РФ, 273, 552 ГК РФ.  

При указанных обстоятельствах, оснований для отмены определения,  предусмотренных ст. 270 АПК РФ судом апелляционной инстанции не  установлено. В удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.  

При обжаловании определений, не предусмотренных в подпункте 12  пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, уплата  государственной пошлины не предусмотрена, государственная пошлина при  подаче апелляционной жалобы заявителем не уплачивалась.  

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271, 272 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный  апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Пермского края от 13 октября 2022  года по делу № А50-18560/2019 оставить без изменения, апелляционную  жалобу – без удовлетворения.  

 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного  производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий  месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.  

Председательствующий М.А. Чухманцев  

Судьи В.И. Мартемьянов 

 С.В. Темерешева