СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, 

<

...>

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-2661/2025-ГК

г. Пермь

30 апреля 2025 года

Дело № А60-17612/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 апреля 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Крымджановой Д.И.,

судей Лесковец О.В., Маркеевой О.Н., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Хасаншиной Э.Г., 

при участии:

от истца Прокуратуры Свердловской области в интересах муниципального образования Красноуфимский округ в лице Администрации муниципального образования Красноуфимский округ: ФИО1, служебное удостоверение, поручение от 09.04.2025, доверенность 24.07.2024;

от ответчика акционерного общества «Красноуфимскагрохимсервис»: ФИО2, паспорт, доверенность от 22.04.2024, диплом;

от третьего лица общества с ограниченной ответственностью «РедЗемТехнологии» с использование средств веб-конференции: ФИО3, паспорт, доверенность от 03.02.2025;

от иных лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещенных надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, представители не явились;

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, акционерного общества «Красноуфимскагрохимсервис», 

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 февраля 2025 года 

по делу № А60-17612/2024

по иску Прокуратуры Свердловской области в интересах муниципального образования Красноуфимский округ в лице Администрации муниципального образования Красноуфимский округ (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Комитету по управлению имуществом Красноуфимского муниципального округа Свердловской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), акционерному обществу «Красноуфимскагрохимсервис» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «РедЗемТехнологии» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Администрация Красноуфимского муниципального округа Свердловской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, 

установил:

Прокуратура Свердловской области (далее – истец, прокуратура) в интересах муниципального образования Красноуфимский округ в лице Администрации муниципального образования Красноуфимский округ обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к  Комитету по управлению имуществом Красноуфимского муниципального округа Свердловской области (далее – Комитет), акционерному обществу «Красноуфимскагрохимсервис» (далее – АО «Красноуфимскагрохимсервис») о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 14.12.2022 № 64/22, заключенного Комитетом и АО «Красноуфимскагрохимсервис» в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:14:0101017:308; применении последствий недействительности сделки в виде возврата Комитету земельных участков с кадастровыми номерами 66:14:0101017:308:ЗУ1, 66:14:0101017:308:ЗУ2, 66:14:0101017:478, 66:14:0101017:479, 66:14:0101017:520, 66:14:0101017:521, 66:14:0101017:522, образованных из земельного участка с кадастровым номером 66:14:0101017:308, возврата АО «Красноуфимскагрохимсервис» денежных средств в размере 581327 руб. 50 коп.

В соответствии со ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «РедЗемТехнологии» (далее – ООО «РедЗемТехнологии»), Администрация Красноуфимского муниципального округа Свердловской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 18 февраля 2025 года исковые требования удовлетворены. Признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 14.12.2022 № 64/22, заключенный между Комитетом и АО «Красноуфимскагрохимсервис» в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:14:0101017:308. Применены последствия недействительности сделки путем погашения в ЕГРН записи о праве собственности АО «Красноуфимскагрохимсервис» на земельный участок с кадастровым номером 66:14:0101017:308 и образованные из него земельные участки с кадастровыми номерами 66:14:0101017:478, 66:14:0101017:479, 66:14:0101017:520, 66:14:0101017:521, 66:14:0101017:522. На Комитет возложена обязанность возвратить АО «Красноуфимскагрохимсервис» денежные средства в размере 581 327 руб. 50 коп.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, АО «Красноуфимскагрохимсервис» обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска - отказать.

В апелляционной жалобе ее заявитель приводит доводы о том, что на момент обращения в Комитет с заявлением о выкупе земельного участка, на котором расположены принадлежащие АО «Красноуфимскагрохимсервис» объекты недвижимости, не было выявлено оснований, по которым у Комитета отсутствовало право отказать обществу в заключении договора купли-продажи на предусмотренных в нем условиях, следовательно, нарушений норм земельного законодательства, действовавшего на момент заключения договора купли-продажи земельного участка, не допущено, указанным обстоятельствам судом не дана надлежащая оценка. 

Указывает, что судебной экспертизой установлено, что площадь земельного участка с кадастровым номером 66:14:0101017:308 является необходимой и достаточной для эксплуатации объектов, принадлежащих АО «Красноуфимскагрохимсервис»; при проведении осмотра в рамках судебной экспертизы экспертом было установлено, что в границах спорного земельного участка расположено 26 объектов, при этом только в отношении 2-х объектов (15 и 18) сделан вывод о том, что они были разрушены в период с 2018 по 2020 г, в отношении остальных объектов вывод о том, что они разрушены или находятся в состоянии, непригодном для эксплуатации, тем более по состоянию на дату заключения договора купли-продажи, не сделан. 

Апеллянт отметил, что при проведении оценки эксперт учитывал тот факт, что объекты должны иметь не только минимально возможную площадь для эксплуатации, но и выход к автомобильной дороге (к объектам должен быть обеспечен доступ), а также тот факт, что все объекты расположены «внутри» двух железнодорожных веток (веере ж/д путей) и, как следствие, сам участок может использоваться только обществом как собственником объектов. Кроме того, эксперт при расчете необходимой и достаточной площади сделал поправку на недостатки земельного участка, такие как чересполосица, изломанность границ, пересечение границами построек на соседнем участке, вкрапления, но даже с учетом этих недостатков, площадь земельного участка, которая, по мнению эксперта, с учетом действующих норм и правил необходима для эксплуатации объектов, составила 66 230 кв.м, что превышает площадь спорного (выкупленного обществом) земельного участка - 59 583 кв.м. Также из заключения следует, что площадь под объектами, в отношении которых у истца претензий не имеется, составляет 53 тыс. кв.м, что ненамного отличается от площади, приобретенной обществом в рамках спорного договора (59 583 кв. м), особенно если учесть площадь не учтенных истцом объектов, что свидетельствует о том, что площадь приобретенного им земельного участка является необходимой и достаточной для эксплуатации объектов, поскольку использованный судом термин «площадь, необходимая для эксплуатации объектов недвижимости» является исключительно оценочным, по мнению апеллянта, судом неправомерно не учтены выводы судебной экспертизы, основанной на комплексном подходе к расчету площади, исходя из расположенных на нем объектов, и с учетом особенностей спорного земельного участка.

Заявитель жалобы ссылается на то, что собственники зданий вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, со ссылкой на позицию ВАС РФ, изложенную в определении от 16.04.2014 по делу № А08-8305/2012, апеллянт полагает, что вывод суда об отсутствии у общества права на приобретение земельного участка в собственность, поскольку ранее им было реализовано право на заключение договора аренды (в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования), является неправомерным и построен на неверном применении норм права и утратившей актуальность правовой позиции.

По мнению заявителя жалобы, признание договора купли-продажи недействительным полностью с даты заключения такого договора приведет к нарушению прав общества на выкуп той части земельного участка, площадь которой не оспаривается, данный вопрос также не был исследован судом при рассмотрении дела.

Прокуратурой направлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец ссылается на наличие оснований для признания недействительным (ничтожным) договора купли-продажи, поскольку площадь предоставленного в собственность земельного участка несоразмерна площади, необходимой для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости; все здания и сооружения, за исключением переданных ответчиком в пользование ООО «РедЗемТехнологии», в настоящее время находятся в разрушенном состоянии; кроме того, на спорном земельном участке установлены иные объекты недвижимости, права на которые не зарегистрированы, указанные объекты квалифицированы экспертом как имущественный комплекс, право собственности на часть вышеуказанных объектов зарегистрировано в апреле 2024 года (после направления Прокуратурой иска в суд), просит решение оставить без изменения, в удовлетворении жалобы - отказать. 

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу выразил согласие с её доводами, считает подлежащей удовлетворению жалобу АО «Красноуфимскагрохимсервис» и указал на несоответствие материалам дела выводов суда о приобретении земельного участка в отсутствие законных оснований, просит решение суда отметить.

В судебном заседании представитель АО «Красноуфимскагрохимсервис» доводы жалобы поддержал, представитель истца против ее удовлетворения возразил, представитель ООО «РедЗемТехнологии» относительно удовлетворения жалобы оставил вопрос на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, письменные возражения не направили, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителей.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как усматривается из материалов дела, 05.11.2015 между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования Красноуфимский округ (арендодатель) и ОАО «Красноуфимскагрохимсервис» (последующие наименования - ПАО «Красноуфимскагрохимсервис», АО «Красноуфимскагрохимсервис», арендатор) заключен договор аренды № 220/15, в соответствии с условиями которого арендатору представлены в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 66:14:0101017:308, площадью 59583 кв.м и 66:14:0101017:310, площадью 174 кв.м, расположенные по адресу: Свердловская область, Красноуфимский район, с. Чувашково, с разрешенным использованием: для несельскохозяйственных нужд (л.д.13-17, т.1).

Вышеуказанные земельные участки переданы в пользование ООО «РедЗемТехнологии» по договору субаренды земельных участков и аренды недвижимого имущества на них № 15 от 01.07.2017 (л.д.25-32, т.1).

Как указывает истец, земельный участок с кадастровым номером 66:14:0101017:308 расположен под следующими объектами недвижимости, принадлежащими на праве собственности АО «Красноуфимскагрохимсервис»: сооружение с кадастровым номером 66:14:0000000:1409 - подъездные железнодорожные пути, протяженностью 493 м (в настоящее время в натуре отсутствует); сооружение с кадастровым номером 66:14:0000000:1355 - подъездные железнодорожные пути, протяженностью 976,98 м; сооружение с кадастровым номером 66:14:0000000:504 - железнодорожный повышенный тупик, протяженностью 666 м; здание с кадастровым номером 66:14:0000000:1021 - бытовой корпус, площадью 577,0 кв.м; здание с кадастровым номером 66:14:0000000:1022 - весовая, площадью 13,4 кв.м.

АО «Красноуфимскагрохимсервис» на основании подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 66:14:0101017:308 в собственность без проведения торгов, для целей размещения объектов недвижимости.

14.12.2022 между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования Красноуфимский округ (продавец) и АО «Красноуфимскагрохимсервис» (покупатель) заключен договор купли-продажи № 64/22 земельного участка с кадастровым номером 66:14:0101017:308. Цена земельного участка по договору составила 581 327 руб. 50 коп. (л.д.35-37, т.1).

По утверждению истца, площадь зданий и сооружений (здания имеют общую площадь в размере 590,4 кв.м, железнодорожные пути – протяженностью 1642,98 м.), принадлежащих АО «Красноуфимскагрохимсервис» на праве собственности, явно несоразмерна площади предоставленного на основании договора купли-продажи земельного участка (59 583 кв.м). 

В заключении от 09.10.2023 (л.д.39-53, т.1), представленном с иском, кадастровый инженер ООО Кадастровое бюро «Терра» ФИО4 указал, что в случае принятия решения о разделе земельного участка с кадастровым номером 66:14:0101017:308 рассматриваемые к образованию земельные участки, необходимые для эксплуатации расположенных на них зданий и сооружений, должны иметь следующие предполагаемые площади земельных участков:

- под здание весовой с кадастровым номером 66:14:0000000:1022 - 96 кв.м;

- под здание бытового корпуса с кадастровым номером 66:14:0000000:1021 - около 808,5 кв.м;

- под сооружение железнодорожного повышенного тупика с кадастровым номером 66:14:0000000:504 - 13 320 кв.м;

- под сооружение подъездного железнодорожного пути с кадастровым номером 66:14:0000000:1355 - 19 539,60 кв.м;

- под сооружение подъездного железнодорожного пути с кадастровым номером 66:14:0000000:1409 – 9860 кв.м.

Образование из состава земельного участка с кадастровым номером 66:14:0101017:308 отдельного земельного участка под размещение сооружения подъездного железнодорожного пути с кадастровым номером 66:14:0000000:1409 невозможно, в связи с отсутствием данного сооружения в натуре. Возможно образование самостоятельного земельного участка. 

Техническая возможность раздела земельного участка с кадастровым номером 66:14:0101017:308 имеется. Аналогичный ответ изложен в заключении специалиста ООО «Бюро Перепланировок» от 10.10.2023 № 388.10-2023.

Полагая, что сделка по приобретению АО «Красноуфимскагрохимсервис» земельного участка, площадь которого значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом земельном участке, является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку договор купли-продажи заключен сторонами в обход законодательно установленных процедур формирования земельных участков и торгов, прокуратура обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу, ссылаясь на ничтожность совершенных с земельным участком сделок.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции, с учетом того, что часть объектов не зарегистрирована, обществом не используется, весь комплекс в производственном цикле не задействован,  исходил из наличия оснований для признания сделки купли-продажи земельного участка недействительной (ничтожной) и применения последствий недействительности сделки, в виде погашения в ЕГРН записи о праве собственности АО «Красноуфимскагрохимсервис» на земельный участок с кадастровым номером 66:14:0101017:308 и образованные из него земельные участки с кадастровыми номерами 66:14:0101017:478, 66:14:0101017:479, 66:14:0101017:520, 66:14:0101017:521, 66:14:0101017:522 и обязания Комитета возвратить обществу денежные средства, уплаченные за земельный участок.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы жалобы, возражений на нее, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов суда обстоятельствам дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены (изменения) судебного акта.

В силу абз. 3, 4 ч. 1 ст. 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований; с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление от 23.06.2015 N 25), ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Требования истца о признании договора купли-продажи земельного участка от 14.12.2022 № 64/22 недействительным (ничтожным) мотивированы нарушением публичной процедуры предоставления земли в собственность, поскольку АО «Красноуфимскагрохимсервис» приобретен земельный участок, площадь которого значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом земельном участке, что направлено на обход законодательно установленных процедур формирования земельных участков и торгов.

Возражения ответчика сводятся к тому, что площадь земельного участка не чрезмерна с учетом расположения на нём единого комплекса объектов.

Согласно п. 1 ст.  39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ  исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 66:14:0101017:308, площадью 59 583 кв.м, являющийся предметом спорного договора купли-продажи, предоставлен ответчику без проведения торгов, в порядке реализации ответчиком права на выкуп земельного участка под существующими объектами, которые имеют общую площадь в размере 590,4 кв.м, железнодорожные пути протяженностью - 1 642,98 м.

Рассмотрев доводы, изложенные в апелляционной жалобе, о том, что оснований для не предоставления в собственность земельного участка на момент обращения с заявлением о его выкупе не имелось, ввиду отсутствия в ст. 39.16 ЗК РФ случаев для отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В данном случае необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подп. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 ЗК РФ являются нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости. 

Лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить. 

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Исходя из условий договора купли-продажи земельного участка от 14.12.2022 № 64/22 земельный участок предоставлялся в собственность под объектами недвижимости с кадастровыми номерами 66:14:0000000:1021, 66:14:0000000:1022, 66:14:0000000:1355, 66:14:0000000:1409, 66:14:0000000:504. 

Кроме того, ответчиком указано о расположении на спорном земельном участке, помимо поименованных в договоре, объектов недвижимости, не зарегистрированных ответчиком в ЕГРН на момент приобретения земельного участка, являющихся частью имущественного комплекса АО «Красноуфимскагрохимсервис». Право собственности на часть объектов зарегистрировано обществом в апреле 2024 года. 

При этом, как обоснованно указывает Прокуратура, оценка соразмерности площади предоставленного в собственность земельного участка относительно объектов, право собственности на которые зарегистрировано в апреле 2024 года, на момент заключения договора купли-продажи от 14.12.2022 не производилась.

Кроме того, договор купли-продажи и заявление АО «Красноуфимскагрохимсервис» о предоставлении земельного участка не содержат сведений о приобретении земельного участка под единым имущественным комплексом.

С целью установления обстоятельств по определению площади, необходимой для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости с кадастровыми номерами 66:14:0000000:1021, 66:14:0000000:1022, 66:14:0000000:1355, 66:14:0000000:1409, 66:14:0000000:504, расположенных на спорном земельном участке, а также количеству объектов, расположенных в границах земельных участков с кадастровым номером 66:14:0101017:308 (до раздела), и отдельно в границах земельных участков с кадастровыми номерами 66:14:0101017:308:ЗУ1, 66:14:0101017:308:ЗУ2, 66:14:0101017:478, 66:14:0101017:479, 66:14:0101017:520, 66:14:0101017:521, 66:14:0101017:522 судом по настоящему делу была назначена судебная экспертиза,  проведение которой поручено эксперту ООО «Линия» ФИО5

Согласно выводам эксперта площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости с кадастровыми номерами 66:14:0000000:1021, 66:14:0000000:1022, 66:14:0000000:1355, 66:14:0000000:1409, 66:14:0000000:504 в соответствии с действующими нормами и правилами составляет: для объекта 66:14:0000000:1021, здание АБК - 1067 кв.м; для объекта 66:14:0000000:1022, весовая - 528 кв.м; для объекта 66:14:0000000:1355, ж/д путь - 21396 кв.м для объекта 66:14:0000000:504, ж/д путь - 13007 кв.м; для объекта 66:14:0000000:1409, ж/д путь - не рассчитана, ввиду отсутствия объекта на местности, сведений о его местоположении в ЕГРН и в представленных материалах. Техпаспорт БТИ на базу минеральных удобрений не представлен. Для объектов 66:14:0000000:1355 и 66:14:0000000:504, ж/д пути, с учетом частичного наложения участков - 32960 кв.м.

Общая площадь, необходимая для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости с кадастровыми номерами 66:14:0000000:1021, 66:14:0000000:1022, 66:14:0000000:1355, 66:14:0000000:1409, 66:14:0000000:504 составила: определенная простым суммированием, без учета наложения участков под ж/д путями - 35998 кв.м, с учетом наложения участков под ж/д путями - 34555 кв.м

Экспертом определено 26 (Двадцать шесть) объектов в границах земельного участка с кадастровым номером 66:14:0101017:308 до раздела. После раздела определено: в границах земельного участка 66:14:0101017:478 - 2 объекта, в границах земельного участка 66:14:0101017:479 - 1 объект, в границах земельного участка 66:14:0101017:520 - 9 объектов, в границах земельного участка 66:14:0101017:521 - 4 объекта, в границах земельного участка 66:14:0101017:522 - 17 объектов. 

Земельные     участки     с     номерами     66:14:0101017:308:ЗУ1, 66:14:0101017:308:ЗУ2 признаны включенными в вопрос ошибочно - согласно структуре они являлись промежуточными номерами для обозначения земельных участков при подготовке межевого плана по разделу земельного участка с кадастровым номером 66:14:0101017:308.

В Таблице 7 заключения приведен перечень объектов с указанием их капитальности, наличия или отсутствия регистрации в качестве недвижимого имущества (наличие кадастрового номера), и кадастрового номера земельного участка, в границах которого находится объект после раздела участка с кадастровым номером 66:14:0101017:308.

План расположения объектов в границах земельных участков с кадастровым номером 66:14:0101017:308 (до раздела), и отдельно в границах     земельных     участков      с      кадастровыми      номерами 66:14:0101017:478,       66:14:0101017:479,       66:14:0101017:520, 66:14:0101017:521, 66:14:0101017:522 приведен на рис.8.

Площадь и координаты границ земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости с кадастровыми номерами 66:14:0000000:1021, 66:14:0000000:1022, 66:14:0000000:1355,   66:14:0000000:1409,   66:14:0000000:504  как единого производственного комплекса, во взаимосвязи с иными объектами, расположенными в границах земельного участка с кадастровым номером 66:14:0101017:308, приведены в каталоге Таблицы 9 заключения, План границ - на рис.13. Необходимая расчётная площадь составила 6630 кв.м.

Таким образом, экспертом сделан вывод о том, что площадь участка с кадастровым номером 66:14:0101017:308 в установленных границах, составляющую 59583 кв.м, следует признавать необходимой и достаточной для обслуживания расположенных на нем объектов недвижимости как имущественного комплекса, что соответствовало бы строительным нормам и правилам, требованиям ЗК РФ к образуемым участкам и истории образования участка.

Заключение эксперта в полном объеме исследовано судом в совокупности с иными доказательствами по делу.

В результате выяснения значимых по делу обстоятельств судом первой инстанции верно установлено, что материалами дела не подтверждена законность предоставления спорного земельного участка с вышеуказанной площадью в целях эксплуатации объектов недвижимости с кадастровыми номерами 66:14:0000000:1021, 66:14:0000000:1022, 66:14:0000000:1355, 66:14:0000000:1409,   66:14:0000000:504, а также фактическая эксплуатация их на момент приобретения земельного участка как единого производственного комплекса.

Из экспертного заключения следует, что на участке установлено расположение и иных объектов, права на которые не были зарегистрированы, при этом все объекты в целом квалифицированы экспертом как имущественный комплекс.

Судом также учтено, что весь комплекс расположенных на спорном земельном участке объектов в производственном цикле не задействован и производственный цикл, предполагающий их использование в целом с единой технологической целью и результатом, как это предполагалось и производилось  до приватизации, фактически не запущен. 

Из материалов дела следует, что фактически все здания и сооружения, за исключением переданных ответчиком в пользование ООО «РедЗемТехнологии», в настоящее время находятся в разрушенном состоянии, собственником какие-либо капитальные вложения в объекты не внесены. Объекты не восстановлены, что не предполагает возможность переоформления арендного пользования земельным участком на собственность.

Иного из материалов дела не следует и суду не доказано, поскольку из всех технических заключений, имеющихся в деле, в том числе из исследовательской части экспертного заключения и фотоматериалов следует, что объекты недвижимости, расположенные на значительном удалении друг от друга, в качестве единого комплекса не используются.

Кроме того, как обоснованно указывает Прокуратура, после приобретения земельного участка, он был размежеван на несколько земельных участков с условными номерами 66:14:0101017:308:ЗУ1, 66:14:0101017:308:ЗУ2, 66:14:0101017:478, 66:14:0101017:479, 66:14:0101017:520, 66:14:0101017:521, 66:14:0101017:522, последний из которых передан в аренду ООО «РедЗемТехнологии», что также свидетельствует об отсутствии потребности ответчика в эксплуатации всей площади земельного участка. 

При этом выводы эксперта о площади земельного участка, необходимой для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости с кадастровыми номерами 66:14:0000000:1409, 66:14:0000000:1355, 66:14:0000000:504, 66:14:0000000:1021, 66:14:0000000:1022 фактически совпадают с заключением специалиста ООО Кадастровое бюро «Терра». 

Производственная деятельность ответчиком на полученном в собственность земельном участке не ведется.

Таким образом, доводы апеллянта о том, что судом неправомерно не учтены выводы судебной экспертизы, основанной на комплексном подходе к расчету площади, исходя из расположенных на нем объектов (акцент экспертом сделан на «веерном» расположении железнодорожных путей), и с учетом особенностей спорного земельного участка, отклоняются, как не свидетельствующие о необходимости всего земельного участка для размещения и эксплуатации объектов недвижимости, под которые был предоставлен земельный участок.

В данном случае, нахождение на земельном участке вышеуказанных объектов при недоказанности необходимости всей площади земельного участка, значительно превышающей площадь фактически эксплуатируемых объектов недвижимости, в целях его эксплуатации в испрашиваемом размере не влечет возникновения у заявителя права на приобретение в собственность спорного участка в преимущественном порядке, действия ответчиков расцениваются судом как направленные на обход существующей процедуры предоставления земельных участков.

При этом само по себе нахождение на спорном участке линейных объектов определенной конфигурации, в отсутствие иных объектов, подтверждающих использование земельного участка в целом под единым имущественным комплексом, не влияет на разрешение спора о предоставлении земельного участка большей площадью.

Относительно расположения железнодорожных путей на земельном участке применительно к рассмотрению вопроса о возможности приобретения в собственность земельного участка под ними их собственником суд отмечает следующее.

В соответствии с Федеральным законом от 03.08.2018 № 341-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов» статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации дополнена пунктом 1.1, согласно которому земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса. 

В силу пункта 1 статьи 39.23 ЗК РФ основанием для установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является размещение, в том числе, линейных объектов, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка.

В соответствии с пунктом 10.1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, к линейным объектам относятся линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Таким образом, с учетом физических характеристик подъездных железнодорожных путей указанные объекты являются линейными и не порождают исключительного права на приобретение земельного участка под ними в собственность в порядке пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ (с учетом вышеприведенного нормативного регулирования).

С учетом изложенного, оценив представленные доказательства по  правилам ст. 71 АПК РФ, руководствуясь приведенными выше нормами права, суд первой инстанции пришел к правильным выводам о наличии оснований для признания оспариваемого договора купли-продажи недействительным в связи с нарушением публичной процедуры предоставления земли в собственность в  отсутствие надлежащих доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации объектов недвижимости.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со статьей 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене или изменению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы возлагаются на ее заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 февраля 2025 года по делу № А60-17612/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационногопроизводства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Д.И. Крымджанова 

Судьи

О.В. Лесковец 

О.Н. Маркеева