АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-5824/2016

г. Владивосток

28 июля 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 июля 2017 года. 

Полный текст решения изготовлен 28 июля 2017 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Жестилевской О.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем Васильевой Д.Т., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «ЗДОРОВЬЕ-ДВ» (ИНН2520004742, ОГРН1082511003860) к индивидуальному предпринимателю Швецовой Антонине Викторовне (ИНН251101859278, ОГРН304251134200022) о взыскании 70 000 руб., встречному иску индивидуального предпринимателя Швецовой Антонины Викторовны к обществу с ограниченной ответственностью «ЗДОРОВЬЕ-ДВ» о взыскании 1 270 242,46 руб.,

при участии в судебном заседании:

от ООО «ЗДОРОВЬЕ-ДВ» – ФИО2, удостоверение, доверенность от 25.04.2017, ФИО3, паспорт, приказ от 15.06.2011, решение от 29.05.2017; 

от Индивидуального предпринимателя ФИО6 – ФИО4, паспорт, доверенность от 12.10.2016, ФИО5, паспорт, доверенность от 21.03.2017; 

установил:

ООО «ЗДОРОВЬЕ-ДВ» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО6 (далее – предприниматель, индивидуальный предприниматель) и просило суд признать договор аренды недвижимого имущества от 18.11.2015 незаключенным; взыскать с предпринимателя 70 000 рублей неосновательного обогащения.

Определением от 15.06.2016 судом в порядке ст. 132 АПК РФ принято к производству встречное исковое заявление ИП ФИО6 к ООО «Здоровье-ДВ» о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 18.11.2015, заключенного между сторонами, взыскании 829 888 рублей 73 копеек, в том числе 813 103 рублей 66 копеек упущенной выгоды, 16 785 рублей 08 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. 

Решением Арбитражного суда Приморского края от 26.07.2016, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 17.10.2016, в удовлетворении первоначальных исковых требований, а также встречных исковых требований было отказано в полном объеме.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 01.03.2017 суд кассационной инстанции решение Арбитражного суда Приморского края от 26.07.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2016 по делу № А51-5824/2016 отменил, дело направил на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

Отменяя решение от 26.07.2016 и постановление от 17.10.2016, суд кассационной инстанции указал на то, что суды отказывая в удовлетворении требований не учли, что предметом настоящего спора является взыскание предварительного платежа в пользу общества и упущенной выгоды в размере неполученной арендной платы в пользу предпринимателя, причины невозможности использования арендатором спорного имущества в силу вышеназванных норм права и разъяснений о порядке их применения имеют существенное значение для правильного рассмотрения дела. Однако данный факт безосновательно оставлен судами без исследования и оценки, в связи с чем содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы нельзя признать соответствующими фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Определением суда от 10.05.2017 принят отказ Общества от исковых требований в части признания договора аренды от 18.11.2015 незаключенным, прекращено производство по делу в указанной части.

Определением суда от 11.07.2017 принят отказ предпринимателя от встречных исковых требований в части расторжения договора аренды от 18.11.2015, производство по делу в указанной части прекращено.

При новом рассмотрении дела ООО «Здоровье-ДВ», уточнив заявленные требования, обратилось в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю ФИО6 с требованием о взыскании предварительно оплаченной арендной платы в размере 70 000 руб. по договору аренды от 18.11.2015

Индивидуальный предприниматель ФИО6, уточнив встречные исковые требования, просила взыскать с ООО «Здоровье-ДВ» 1 137 452,04 рубля упущенной выгоды в виде неполученных арендных платежей за период с ноября 2015 года по июль 2016 года, а также 132 790,42 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.12.2015 по 11.07.2017.

Представитель Общества первоначальные исковые требования поддержал, по встречным – возразил, пояснив, что 18.11.2015 между обществом как арендатором и предпринимателем как арендодателем был подписан договор аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, вместе с тем по акту приема-передачи помещения от арендодателя арендатору не передавались, поскольку на момент подписания договора помещения не соответствовали требованиям, предъявляемым к назначению помещений – под аптеку. 18.11.2015 арендатор передал арендодателю в качестве предварительной оплаты по договору 70 000 рублей задатка. Однако вплоть до настоящего времени предприниматель обществу помещения не передал. 17.12.2015 общество направило предпринимателю претензию, в которой указало на нарушение разумных сроков передачи помещений, сообщив об отсутствии намерений арендовать помещения, а также потребовало возвратить внесенные в качестве предоплаты 70 000 рублей. Поскольку в удовлетворении данного требования обществу было отказано, оно обратилось в арбитражный суд.

Представитель Индивидуального предпринимателя ФИО6 возражал по существу спора, полагая, что арендатор незаконно уклонялся от приемки помещений в аренду, а также не предпринимал мер к расторжению договора, в связи с чем предприниматель понес убытки в виде недополученной арендной платы. Полагает, что внесенные ФИО3 денежные средства в сумме 70 000 рублей, были переданы арендодателю на проведение текущего ремонта для нужд арендатора в соответствии с п. 3.3. договора. 

Из материалов дела и пояснений сторон судом установлено, что 18.11.2015 между ИП ФИО6 (арендодателем) и ООО «Здоровье - ДВ» (арендатором) на срок с 18.11.2015 по 20.10.2016 был заключен договор аренды объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...> (южная часть подвального помещения) площадью 220 кв.м. под размещение аптеки. 

В соответствии с п. 2.1. договора арендодатель передает помещение площадью 220 кв.м. арендатору, переданное имущество находится в нормальном техническом состоянии и отвечает своему назначению.

Согласно пунктам 4.1, 4.2 договора, размер арендной платы составляет 140 000 рублей в месяц, оплата должна производиться до 10-го числа расчетного месяца на расчетный счет или в кассу арендодателя. 

Размер арендной платы отдельно установлен в феврале 2016 г. – 70 000 рублей, в марте 2016 г. – 90 000 рублей, в апреле 2016 г. –                        120 000 рублей (согласно дополнительному соглашению к договору). 

В качестве задатка по договору арендатор оплатил арендодателю 70 000 рублей, что подтверждается распиской от 18.11.2015.

В соответствии с п. 1.5 договора, помещение передается по акту приема-передачи. Акт прилагается. Договор вступает в силу после подписания акта приема-передачи.

Вместе с тем, как следует из материалов дела и подтверждается обеими сторонами, указанные помещения арендодателем арендатору до настоящего времени не передавались. 

Претензией от 17.12.2015, полученной лично предпринимателем 24.12.2015 (что подтверждается почтовым уведомлением ФГУП «Почта России» с соответствующей отметкой о получении), общество уведомило ИП ФИО6 о том, что из-за неисполнения условий договора по передаче имущества не намерено заключать договор аренды в отношении указанного имущества, а также просило возвратить внесенный задаток в двойном размере в порядке ст. 381 ГК РФ. 

В свою очередь, письмом от 22.12.2015 предприниматель указал арендатору на необходимость подтверждения намерения либо арендовать помещение, либо письменно отказаться от него. Данное письмо получено обществом согласно почтовому уведомлению 11.01.2016.

Общество считает, что, поскольку оно отказалось от исполнения договора в связи с неисполнением арендодателем обязанности по предоставлению обществу в разумный срок помещения и документов на него, отсутствие которых исключает возможность эксплуатации помещения для размещения аптеки и получения лицензии на ведение фармацевтической деятельности в таком помещении, такой отказ фактически является требованием о расторжении договора. Поэтому у общества не возникло обязанности по внесению арендной платы. Полагает, что сумма 70 000 рублей, переданная в счет предоплаты по договору, подлежит взысканию в его пользу с предпринимателя.   

В свою очередь, предприниматель, ссылаясь на ст. 655 ГК РФ, указывает, что общество, по его мнению, уклоняелось от подписания акта и приема указанных помещений, что не позволяет ему использовать объект аренды по назначению, в том числе посредством сдачи в наем для извлечения выгоды, в связи с чем он терпит убытки, которые и просит взыскать с общества.

Суд считает, что как первоначальные, так и встречные исковые требования не подлежат удовлетворению в силу следующего. 

Как следует из представленных в материалы дела документов, между сторонами сложились обязательственные отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ «Аренда».

Согласно п. 3 ст. 611 ГК РФ, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьями 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Проанализировав содержание договора от 18.11.2015, суд пришел к выводу, что он является заключенным, поскольку сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.

Из материалов дела следует, что стороны договора, в целях предоставления имущества арендатору в состоянии соответствующему его назначению, устно договорились о том, что арендодатель за свой счет произведен ремонт помещений, после чего передаст указанные помещения арендатору.

После окончания ремонтных работ 15.12.2015 соглашение о передаче помещения между сторонами договора достигнуто не было. 

В связи с уклонением арендатора от принятия помещений в аренду письмом от 22.12.2015 предприниматель указал арендатору на необходимость подтверждения намерения либо арендовать помещение, либо письменно отказаться от него. Данное письмо получено обществом согласно почтовому уведомлению 11.01.2016.

В то же время 24.12.2015 предпринимателем получена претензия  Общества от 17.12.2015 (что подтверждается почтовым уведомлением ФГУП «Почта России» с соответствующей отметкой о получении), в котором общество уведомило ИП ФИО6 о том, что не намерено заключать договор аренды в отношении указанного имущества.

Из обстоятельств дела и пояснений сторон следует, что фактическая передача помещения в аренду по договору не состоялась.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При этом уклонение арендодателя либо арендатора от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества соответственно.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, и в том числе представленную сторонами переписку, арбитражный суд пришел к выводу о том, что именно арендатор уклонился от приема помещений после завершения в них ремонтных работ. Действия арендатора по установке телефонной точки, заказу информационной продукции с указанием спорных помещений давали основания арендодателю полагаться на согласование условия о передаче помещений по окончании проведения ремонтных работ. Доказательства неразумности срока проведения ремонтных работ в подлежащих передаче арендатору помещениях, равно как принятия мер к понуждению арендодателя к передаче помещений по договору аренды Обществом не представлено.

При этом суд считает необходимым отметить, что, имея интерес в получении помещения и действуя разумно и добросовестно, общество должно было принять меры по согласованию даты приемки помещения.

Как следует из представленных в материалы дела документов, а именно: расписки от 18.11.2015, претензии Общества от 17.12.2015, ответов предпринимателя от 22.12.2015, 28.12.2015 и 03.03.2016, а также определения Уссурийского районного суда Приморского края от 03.02.2016 по делу №2-1347/2016, денежные средства в размере 70 000 рублей были внесены ФИО3 в качестве задатка от ООО «Здоровье-ДВ». При этом разногласия между сторонами относительно назначения платежа согласно указанной переписке отсутствовали.

Частью 2 статьи 381 ГК РФ установлено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Поскольку в спорной ситуации имеет место уклонение и отказ арендатора от исполнения договора аренды, обеспечительный платеж в виде задатка в размере 70 000 рублей в силу части 2 ст. 381 ГК РФ не подлежит возврату Обществу.

При этом в силу положений указанной статьи сумма задатка засчитывается в сумму подлежащих возмещению убытков второй стороны.

На основании изложенного, доводы общества о незаконном удержании арендодателем внесенного им платежа в размере 70 000 руб. признаются необоснованными, а требование о взыскании указанной суммы удовлетворению не подлежит.

Встречный иск предпринимателя о взыскании упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы за период с ноября 2015 года по июль 2016 года суд также считает не подлежащим удовлетворению.

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу указанных положений закона возмещение убытков, в том числе в виде упущенной выгоды, является мерой гражданско-правовой ответственности, применение которой возможно лишь при доказанности правового состава, то есть наличия таких условий как: совершение противоправных действий или бездействия; возникновение убытков; причинно-следственная связь между противоправным поведением и возникшими убытками; подтверждение размера убытков.

Обязанность по доказыванию совокупности этих условий возлагается на лицо, требующее взыскания убытков. Недоказанность хотя бы одного из указанных условий является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска о взыскании убытков.

В п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" указано, что по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

 Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, т.е. документально подтвердить, что оно совершило конкретные действия и сделало с этой целью приготовления, направленные на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением. Другими словами, взыскатель должен доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим истцу получить упущенную выгоду (Определение Верховного Суда РФ от 29.01.2015 по делу №302-ЭС14-735).

Предприниматель ФИО6, ссылаясь на наличие убытков в связи с невнесением арендатором платежей по договору от 18.11.2015 за период с ноября 2015 года по июль 2016 года, указала на наличие убытков в виде упущенной выгоды.

В обоснование заявленных требований истец представил в материалы дела письмо от 03.11.2015 ООО «ДСУ-2» адресованное истцу, согласно которому ООО «ДСУ-2» просит истца предоставить в аренду помещение, являющееся предметом спорного договора аренды от 18.11.2015, а также представил письмо от 06.11.2015 ИП Пак В.В. о предоставлении указанного помещения в аренду.

Вместе с тем истицей по встречному иску не представлены доказательства того, что ею принимались меры к предотвращению наступления для неё неблагоприятных последствий.

При этом суд принимает во внимание доводы Общества о том, что при наличии предложений о заключении договора аренды спорных помещений в ноябре 2015 года от иных потенциальных арендаторов истица не предприняла мер к сдаче помещений в аренду, в том числе указанным лицам, с учетом того, что уже в декабре 2015 года уже достоверно было известно об отсутствии у арендатора - ООО «Здоровье-ДВ» намерений на сохранение договорных отношений. 

Так из представленной в материалы дела переписки следует, что арендатор, начиная с 17.12.2015, утратил интерес к нормальной реализации правоотношений по договору аренды от 18.11.2015 и к приему помещения для осуществления аптечной (фармацевтической) деятельности, направив в адрес предпринимателя  письмо об отказе от заключения (исполнения) договора.

В материалы дела арендодателем не представлены доказательства отказа иных потенциальных арендаторов и отказов предпринимателя в заключении договоров аренды в отношении помещения, которое являлось предметом договора от 18.11.2015 с другими заинтересованными лицами.

При этом суд также исходит из того, что обеспечительный платеж, предусмотренный условиями договора аренды от 18.11.2015, в силу его правовой природы направлен на обеспечение контрагентом существующего обязательства, в том числе обязанности по возмещению убытков. Регламентированная договором возможность удержания состоявшегося обеспечительного взноса направлена на покрытие возможных убытков на стороне арендодателя.

На основании изложенного суд пришел к выводу о недоказанности предпринимателем наличия у него убытков в виде упущенной выгоды в размере большем, чем удержанный обеспечительный взнос.

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине подлежат возложению на истцов.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «ЗДОРОВЬЕ-ДВ» и встречных исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО6 отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ЗДОРОВЬЕ-ДВ» из федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по чеку-ордеру от 06.04.2016.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО6 из федерального бюджета 298 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по чеку-ордеру от 14.06.2016.

Выдать справки на возврат государственной пошлины после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья    Жестилевская О.А.