АРБИТРАЖНЫЙ   СУД   РЕСПУБЛИКИ   ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

03 июля 2019 годаДело№ А74-2821/2019

Резолютивная часть решения объявлена 27.06.2019 

Полный текст решения изготовлен  03.07.2019 

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи А.А. Федулкиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации города Абакана (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «АЖФ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании 8 327 358 руб. 55 коп.,

при участии представителей сторон:

истца – ФИО2 на основании доверенности от 21.12.2018 № 3715,

ответчика – ФИО3 на основании доверенности от 01.04.2019.

Администрация города Абакана обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением (с учетом принятого арбитражным судом увеличения размера исковых требований  в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью «АЖФ» о взыскании 8 327 358 рублей 55 копеек, в том числе 6 803 397 рублей 51 копейка задолженности  по арендной плате по договору аренды земельного участка от 20.10.2014 № АЮ29681 за период с 11.04.2018 по 13.11.2018, 1 523 961 рубль 04 копейки неустойки за период с 16.11.2018 по 27.06.2019.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по следующим основаниям:

- по мнению ООО «АЖФ»,  площадь земельного участка, оставшаяся в аренде после 11.04.2018, для постройки VI-VIII очередей, составила 5 785,1 кв.м. (17 198 кв.м. – 11 412,9 кв.м.), в связи с вводом в эксплуатацию I-V очередей строительства и регистрацией первого права собственности на квартиру № 472 в этих очередях. В обоснование данного довода ответчик представил заключение Восточно-Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ»  от 03.06.2019 о площади земельного участка, необходимой для эксплуатации и технического обслуживания здания;

-решением Абаканского городского суда от 17 июля 2018 года (вступило в законную силу 21.08.2018) за  участниками долевого строительства в VI-VIII очередях жилого дома  признано право собственности на квартиры, поэтому с момента вступления в законную силу данного решения суда право аренды ООО «АЖФ» на земельный участок полностью  прекратилось, соответственно, арендная плата подлежит взысканию только до 21.08.2019. С учетом уплаченных ответчиком, в период действия договора аренды, арендных платежей задолженность перед истцом отсутствует, и исковое заявление не подлежит удовлетворению.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме,  пояснил, что расчёт истцом произведён с учётом выбытия части земельного участка в связи с регистрацией первого права собственности в I-V очередях 11.04.2018 и до 13.11.2018 – регистрации права собственности в VI-VIII очередях строительства. При определении площади, которая подлежит исключению из расчета для взыскания арендной платы после 11.04.2018 администрация г. Абакана считает, что исключению подлежит площадь застройки с первой по пятую очереди жилого дома, которая, согласно разрешению на строительство составляет 4 726,56 кв.м. Соответственно, за период с 11.04.2018 по 13.11.2018 подлежит начислению арендная плата,  исходя из площади 12 471,44 кв.м.  (17 198 кв.м. – 4 726,56).

Исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, заслушав устные пояснения сторон, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

Между администрацией города Абакана и обществом с ограниченной ответственностью «АЖФ» заключён договор аренды земельного участка от 20.10.2014 №АЮ29681, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 17 198 кв.м. с кадастровым номером 19:01:020110:1089, кадастровый квартал 020110, расположенный по адресу: 

<

...>, категория земель – земли населённых пунктов, разрешенное использование: для строительства многоквартирного жилого дома переменной этажности со встроенно-пристроенными торговыми помещениями и стоянкой для легкового автотранспорта (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 срок действия договора устанавливается с 20.10.2014 по 19.10.2019. По акту приема-передачи от 20.10.2014 земельный участок передан арендатору.

Пунктами 2.2 - 2.5 договора сторонами согласован размер и порядок внесения арендной платы. Ежегодный размер арендной платы по договору составляет 30 052 000 руб.  Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными платежами в срок до 15 числа текущего месяца. В соответствии с пунктом 2.2. договора размер арендной платы за участок не подлежит пересмотру, за исключением условий указанных в п. 2.7. договора аренды. 

Пунктом 7.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Неисполнение ООО «АЖФ» обязательств по внесению арендной платы за период с 11.04.2018  по 13.11.2018  по договору послужило основанием для направления ответчику претензии с требованием об уплате задолженности. Указанное требование оставлено без удовлетворения, вследствие чего истец обратился в  арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив доводы искового заявления, а также представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Между истцом и ответчиком сложились отношения из договора аренды, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьёй 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пункт 1 статьи 614 ГК РФ предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Ответчиком на предоставленном земельном участке велось строительство многоквартирного жилого дома переменной этажности со встроенно-пристроенными торговыми помещениями и стоянкой для легкового автотранспорта, с поэтапным вводом в эксплуатацию.

28.12.2017 введена в эксплуатацию I, II, III, IV, V очередь строительства – блок-секции № 1, 2, 3, 9, 10, 5, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №19-RU 193010002006001-071-2017, выданным Департаментом градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации города Абакана.

11.04.2018  зарегистрировано первое право собственности на квартиру № 472 жилого дома 45 по ул. Некрасова в г. Абакане (I-V очередь строительства),  о чем свидетельствуют представленные в материалы дела договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.03.2018, а также выписка из ЕГРН от 11.04.2018. 

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения. В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Пункт 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусматривает, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Исходя из положений статьи 16 Закона N 189-ФЗ, государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на неразрывно связанное с ним право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок.

В материалах дела имеются доказательства, подтверждающие окончание строительства I, II, III, IV, V очередей - жилого дома (разрешение на ввод в эксплуатацию), а также доказательства государственной регистрации права собственности на квартиру № 472 в этой очереди жилого дома 11.04.2018.

Таким образом, с учетом приведенных выше разъяснений с момент регистрации первого права собственности в I – V очередях  площадь земельного участка, находящегося в аренде, подлежит уменьшению.  Арбитражный суд признал несостоятельным  довод ответчика о том, что из общей площади следует вычесть площадь 11 412,9 кв.м. в связи со следующим. 

Одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ). В соответствии со ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. По смыслу приведенных выше законоположений свобода договора означает свободу волеизъявления стороны договора на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании, обязаны исполнять договор надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Из п. 2.7 договора аренды земельного участка от 20.10.2014 №АЮ29681 следует, что размер годовой арендной платы изменению не подлежит за исключением ввода в эксплуатацию многоквартирного дома в целом или очередями (поэтапно). В случае ввода в эксплуатацию очереди многоквартирного дома, годовой размер арендной платы за периоды, следующие за датой регистрации первого права собственности на помещение в такой очереди, исчисляется пропорционально площади земельного участка уменьшенной на площадь застройки введенной в эксплуатацию очереди, в которой находится вышеуказанное помещение. Размер арендной платы в связи с указанными в настоящем абзаце обстоятельствами подлежит перерасчету единовременно на основании заявления Арендатора не ранее дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию последней очереди многоквартирного дома либо истечения срока, установленного п. 2.1 настоящего договора. 

Таким образом, стороны согласовали условие, определяющие порядок перерасчета арендной платы в связи  с введением определенной очереди в эксплуатацию и регистрацией в ней права первого собственности. С  учетом положений статьи 421 ГК РФ и пункта 2.7 договора аренды суд считает, что  с 11.04.2018 площадь земельного участка с кадастровым номером 19:01:020110:1089 подлежит уменьшению в связи с регистрацией первого права собственности в I – V очередях жилого дома  на площадь застройки – 4 726,56 кв.м., а довод ООО «АЖФ» о необходимости исключения площади, необходимой для эксплуатации и технического обслуживания здания, ошибочным и противоречащим условиям договора аренды земельного участка от 20.10.2014 №АЮ29681.

Довод ответчика о прекращении договора аренды земельного участка с 21.08.2018 - с момента вступления в законную силу решения Абаканского городского суда подлежит отклонению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что VI, VII, VIII очереди дома окончены строительством, однако не введены в эксплуатацию. На основании решения Абаканского городского суда по делу № 2-3383/2018 от 17.07.2018 (вступило в законную силу 21.08.2018) за  участниками долевого строительства признано право собственности на квартиры в VI – VIII очередях.

Как следует из решения Абаканского городского суда по делу № 2-3383/2018,   право собственности  граждан признаны на квартиры и нежилые помещения в доме по ул.Некрасова 45 на основании договоров участия в долевом строительстве.

В силу пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона об участии в долевом строительстве право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом о регистрации и данным Законом.

Следовательно, действующее законодательство связывает момент возникновения права общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагается многоквартирный жилой дом, с датой государственной регистрации в ЕГРН  права собственности на жилое помещение, входящее в состав данного многоквартирного дома. Факт признания в судебном порядке права собственности за гражданами на отдельные квартиры до государственной регистрации права собственности на эти объекты в ЕГРН не может служить достаточным основанием для возникновения права общей долевой собственности на земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом.

С учетом того, что первое право собственности в VI – VIII очередях зарегистрировано 13.11.2018,  право аренды у ООО «АЖФ» прекратилось с даты первой регистрации права собственности в VI – VIII очередях.

Кроме того, в соответствии с абзацем  третьим  пункта 2.7 договора   в случае ввода  в эксплуатацию многоквартирного жилого дома в целом до истечения срака договора, арендные правоотношения прекращаются  со дня регистрации первого права собственности на помещение  в последней очереди жилого  дома.

Соответственно с 11.04.2018 (дата государственной регистрации первого права собственности в I – V очереди) и до 13.11.2018 (дата государственной регистрации первого права собственности в VI – VIII очереди), арендатору надлежало уплачивать арендные платежи из расчета 12 471,44 кв.м. (17 198 кв.м. (общая площадь) – 4 726,56 кв.м. (площадь застройки I – V очереди жилого дома)).

За период с 11.04.2018 по 13.11.2018 исходя из площади земельного участка, оставшегося в пользовании арендатора 12 471,44 кв.м., арендная плата составила 12 896 531 руб. 50 коп., из расчёта: (21 792 750. (арендная плата в годовом исчислении) / 365 дней х 216 дней (с 11.04.2018 по 13.11.2018).

С учетом произведенных ответчиком платежей задолженность по арендной плате составила 6 803 397 руб. 51 коп.

Истец также заявил требование о взыскании 1 523 961 руб. 04 коп. неустойки в соответствии с пунктом 7.2 договора, предусматривающим ответственность арендатора за просрочку исполнения обязательств по договору в виде пени в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки за период с за период с 16.11.2018 по 27.06.2019.

Поскольку факт просрочки исполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы  по договору подтверждается материалами дела, арбитражный суд признал правомерным требование истца о взыскании с ответчика неустойки в заявленном размере. 

Таким образом по результатам рассмотрения спора с ООО «АЖФ» в пользу администрации г. Абакана подлежат взысканию  8 327 358 (восемь миллионов триста двадцать семь тысяч триста пятьдесят восемь) руб. 55 коп., в том числе  6 803 397 руб. 51 коп. долга, 1 523 961 руб. 04 коп, неустойки.

Государственная пошлина по иску составляет 64 637 (шестьдесят четыре тысячи шестьсот тридцать семь) руб. и подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета. 

Руководствуясь статьями 169 - 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Иск удовлетворить: взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АЖФ»  в пользу администрации города Абакана 8 327 358 (восемь миллионов триста двадцать семь тысяч триста пятьдесят восемь) руб. 55 коп., в том числе  6 803 397 руб. 51 коп. долга, 1 523 961 руб. 04 коп, неустойки.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АЖФ»  в доход федерального бюджета  государственную пошлину по делу в сумме 64 637 (шестьдесят четыре тысячи шестьсот тридцать семь) руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия.

Жалоба  подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.  

СудьяФедулкина А. А.