СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-13973/2022-ГК

г. Пермь

13 декабря 2022 года

Дело № А60-59991/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 декабря 2022 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Гуляевой Е.И.,

судей  Дружининой О.Г., Скромовой Ю.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии: 

 ответчика по первоначальному иску ФИО2, паспорт (лично), представителя ответчика ФИО3, паспорт, диплом, доверенность от 23.07.2021,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика по первоначальному иску, индивидуального предпринимателя ФИО2,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 09 сентября 2022 года 

по делу № А60-59991/2019

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Каменского городского округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 305661228500041)

о взыскании задолженности по договору аренды,

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 305661228500041)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Каменского городского округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании неосновательного обогащения,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Каменского городского округа (истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ответчик) о взыскании денежных средств в размере 430 348 руб. 12 коп. 

Ответчиком к истцу предъявлен  встречный иск о взыскании   стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения  как неосновательного обогащения в размере 8 592 730 руб.  

До принятия решения по делу истец   уточнял исковые требования, в результате последних уточнений просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого муниципального фонда № 31 от 01.07.2008  в размере 765 572 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 91 296 руб. 04 коп., в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы денежные средства в сумме 20 000 руб.,     расторгнуть договор аренды нежилого муниципального фонда № 31 от 01.07.2008. Уточнение истцом заявленных требований принято судом  в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 09 сентября 2022 года первоначальный иск удовлетворен. С ФИО2 в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Каменского городского округа взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого муниципального фонда №31 от 01.07.2008 в размере 765 572 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 91 296 руб. 04 коп.,   в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы денежные средства в сумме 20 000 руб.; договор аренды нежилого муниципального фонда № 31 от 01.07.2008, заключенный с индивидуальным предпринимателем ФИО2, расторгнут. В удовлетворении встречного иска  отказано.

 Ответчик  с принятым по делу решением в части отказа в удовлетворении встречного иска не согласен, обжаловал  его  в апелляционном порядке, просит  решение в данной части отменить, принять по делу новый судебный акт по делу, которым встречный иск удовлетворить. 

В апелляционной жалобе, дополнении к апелляционной жалобе ответчик указывает на несогласие с приведенными в решении    выводами   о том, что  выполнение неотделимых улучшений арендованного имущества арендатором не согласовано, размер расходов на улучшения не определен, соответствующее согласие арендодателя не получено.  Отмечает, что в период действия договора аренды  капитальный ремонт  проведен арендатором с согласия арендодателя, что подтверждено актом согласования затрат от 18.07.2006, 21.08.2007, дефектными ведомостями, распоряжениями, исходящими от ответчика. Настаивает, что факт передачи в аренду имущества, непригодного для использования по назначению, требующего ремонта, подтвержден материалами дела, помещение не могло быть использовано  без проведения соответствующего ремонта. По мнению апеллянта, указанные обстоятельства дают  ему право требовать взыскания расходов (неотделимых улучшений). Полагает, что имеет место та ситуация, когда в силу статей 616, 623 ГК РФ арендодатель передал арендатору имущество с возложением на него обязанности произвести в нем ремонт, выразил  волю на проведение   работ, что исключает дополнительное согласование с арендодателем конкретного вида работ и стоимости работ. Считает, что согласие на проведение ремонтных работ подтверждено арендодателем  при заключении договора и в процессе его исполнения, согласие дано в той письменной  форме.  Ссылается на то, что судом первой инстанции необоснованно не дана оценка доказательствам, представленным ответчиком в обоснование встречного иска (акт приема-передачи от 01.07.2008, акт согласования с арендодателем затрат от 21.08.2007, заявление ФИО2 о согласии на проведение ремонта, дефектные ведомости и т.д.). По мнению ответчика основания для удовлетворения встречного иска имелись. 

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, приведенные в ней доводы считает несостоятельными. Считает, что на момент передачи помещения арендатору оно было пригодно для использования, что подтверждено актом приема-передачи помещения. Представленные  ответчиком документы не являются доказательствами согласия арендодателя на неотделимые улучшения имущества, надлежащего согласия арендодателя не представлено.

В судебное заседание явились ответчик и его представитель,  которые придерживались доводов апелляционной жалобы, просили удовлетворить апелляционную жалобу, решение суда отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска. 

Апелляционным судом жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ в отсутствие истца, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, истцом   (арендодатель) и ответчиком  (арендатор) заключен договор аренды нежилого муниципального фонда № 31 от 01.07.2008, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в использование недвижимое имущество, находящиеся в муниципальной собственности, объект нежилого фонда – часть нежилого помещения первого этажа здания общей площадью 109,5 кв.м, расположенного по адресу: ул. ФИО4, 30 в п.г.т. Мартюш Каменского района Свердловской области (п. 1.1. договора), на срок с 01.07.2008 по 31.05.2009. 

Имущество передано ответчику по  акту приема-передачи.  

По истечении срока действия договора он считался возобновленным на неопределенный срок в отсутствие возражений арендодателя. 

В соответствии с п. 4.1. договора арендная плата составляет 3 449 руб. 25 коп. в месяц. Арендатор обязан согласно п. 4.2. договора  перечислять арендную плату до 10 числа месяца, следующего за расчетным. 

Согласно п. 4.3. договора  арендная плата подлежит корректировке не более 1 раза в год на основании изменения базовой ставки годовой арендной платы. 

Информация об изменении арендной платы доводится до сведений арендатора в порядке, указанном в пунктах 3.1.4 и 6.1. договора.

В соответствии с п. 3.1.4. в случае изменения базовой ставки годовой арендной платы арендатор обязан уведомить об этом арендатора в письменной форме в течение 30 календарных дней с момента принятия. 

Уведомлением № 358 от 08.02.2016. истец уведомил ответчика об изменении арендной платы до суммы 15 311 руб. 44 коп. в месяц.  Извещение  направлено ответчику по месту нахождения, что подтверждается представленным в материалы дела возвратным почтовым конвертом. 

Согласно п. 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 73, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, дополнительного изменения договора аренды не требуется. 

При этом если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды (абз. 4 п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011). 

В адрес ответчика  направлена претензия с требованием оплатить  задолженность (исх. 01-16/511 от 05.02.2019). 

Кроме того ответчику направлялось предложение о досрочном расторжении договора аренды (01-16/2779 от 04.07.2019). 

Как следует из первоначального иска, за период с 31.08.2017 по 21.09.2021 у ответчика сформировалась задолженность по договору аренды в сумме 765572 руб.  

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный  суд с первоначальным иском о взыскании суммы задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами, а также о расторжении договора аренды.

Полагая, что в период действия договора аренды  произведены неотделимые улучшения арендованного имущества, ответчик  обратился в суд со встречным иском о взыскании 8 592 730 руб. стоимости неотделимых улучшений помещения.  

Так, ответчик по первоначальному иску пояснил, что между ним и истцом по первоначальному иску был заключен договор аренды строения, расположенного по адресу: Свердловская область, пгт. Мартюш, ул. ФИО4, д. 30. 

 Разрешая спор, удовлетворяя первоначальный иск, взыскивая арендную плату, проценты, расторгая договор аренды, суд первой инстанции исходил из того, что доказательства уплаты арендной платы ответчиком не представлены, нарушение ответчиком условий договора носит существенный характер. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд пришел к выводам о том, что   согласие арендодателя на проведение неотделимых улучшений с указанием конкретного объема и видов работ, а также их стоимости, арендатором не подтверждено; сметная документация на ремонтные работы в адрес собственника не направлялась, одобрения со стороны арендодателя не было.

 Заслушав в судебном заседании объяснения ответчика, изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции оснований для отмены решения в обжалуемой части не установил.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (статья 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (статья 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Прекращение договора предполагает необходимость соотнесения взаимных предоставлений сторон по договору (сальдо встречных обязательств) и определения завершающей обязанности одной стороны в отношении другой (статьи 1, 10, 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Таким образом, улучшения арендованного имущества подразделяются на отделимые и неотделимые. Улучшения арендуемого имущества могут быть результатом специального положительного акта воздействия на него арендатором в целях повышения эффективности его использования. Вместе с тем улучшения арендуемого имущества могут быть результатом его текущего или капитального ремонта, произведенного арендатором. Независимо от этого судьба указанных улучшений будет определяться по правилам статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12, учитывая, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и для исключения неосновательного обогащения сторон договора аренды, стоимость неотделимых улучшений подлежит определению на момент окончания арендного пользования.

В предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений включаются обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества, факт прекращения договора аренды, наличие улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений.

При этом в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении факта наличия согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества, следует учитывать, что согласованию с арендодателем подлежит не только сам по себе факт производства работ, но их объемы, виды и стоимость, поскольку арендодатель должен оценить целесообразность и необходимость улучшений арендуемого имущества.

Из материалов дела следует, что   истцом   (арендодатель) и ответчиком  (арендатор) заключен договор аренды нежилого муниципального фонда № 31 от 01.07.2008, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в использование недвижимое имущество, находящиеся в муниципальной собственности, объект нежилого фонда – часть нежилого помещения первого этажа здания общей площадью 109,5 кв.м, расположенного по адресу: ул. ФИО4, 30 в п.г.т. Мартюш Каменского района Свердловской области (п. 1.1. договора), на срок с 01.07.2008 по 31.05.2009. Целевое назначение передаваемого в аренду имущества – использование для предоставления банно-прачечных услуг населению (п.1.2 договора). Имуществуо передается  арендатору в состоянии, в котором оно находится на момент  передачи. Это состояние арендатору известно, претензии к арендодателю в дальнейшем предъявляться не будут (п.1.4 договора). 

Согласно п.1.7 договора неотделимые улучшения, реконструкция, капитальный ремонт арендуемого муниципального имущества производятся арендатором только  при письменном согласовании с арендодателем. 

По условиям договора  арендатор имеет право  самостоятельно определять виды и формы внутренней отделки и интерьера имущества, не затрагивающие изменения несущих конструкций здания, не влекущие перепланировки имущества или его других неотделимых улучшений (п.2.2.2 договора). 

Также арендатор имеет право на зачет расходов на капитальный ремонт, производится при предоставлении арендатором в комитет документов, подтверждающих объемы выполненных работ и затрат (п.2.2.3 договора). 

Арендатор обязан содержать объект аренды, фасад объекта аренды в надлежащем санитарном состоянии, производить текущий ремонт за счет собственных средств (п.3.2 5 договора). 

Арендатор обязан осуществлять проведение перепланировки, переоборудования, реконструкции, капитального ремонта исключительно по письменному согласованию с арендодателем (п.3.2.12 договора). 

Имущество передано ответчику по  акту приема-передачи.  

По истечении срока действия договора он считался возобновленным на неопределенный срок в отсутствие возражений арендодателя.

09.07.2019  истцом ответчику направлено предложение от 04.07.2019  о расторжении договора аренды. 

Указывая на предоставление  объекта аренды в ненадлежащем состоянии, не позволяющем его эксплуатацию по назначению, произведение необходимых работ, неотделимых улучшений арендованного имущества, согласование данных улучшений арендодателем, ссылаясь на отчет об оценке затрат, понесенных на улучшения, ремонт банного комплекса от 10.01.2020, выполненный ООО «Эксперт», ответчик обратился в суд со встречным иском.

Судом первой инстанции при рассмотрении указанных требований ответчика установлено, что на момент передачи  ответчику  помещение было пригодно для его эксплуатации по назначению, что подтверждается актом приема-передачи помещения, в указанном  акте указано: «Заключение сторон: помещение находится в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, после проведения ремонтных работ».

Осуществив оценку представленных ответчиком доказательств в совокупности и взаимосвязи,  суд пришел к выводам о том, что само по себе наличие дефектных ведомостей и актов согласования затрат не свидетельствует о наличии согласия арендодателя на проведение арендатором неотделимых улучшений.

Суд при этом учел, что в дефектных ведомостях от 14.02.2006, 29.08.2006 не содержится полной информации о количестве и объемах работ, в графах «Ед. изм.» и «Кол-во» некоторые графы  не заполнены; в дефектной ведомости,  приложенной  к письму  ответчика  от 20.12.2006 исх. № 18, не указано место ремонта, составитель ведомости, лицо, которое бы проверило, согласовало и утвердило объемы, количество работ.

Ввиду этого суд пришел к обоснованным выводам о том, что  согласие арендодателя на проведение неотделимых улучшений с указанием конкретного объема и видов работ, а также их стоимости, арендатором не подтверждено. Также суд правомерно указал на то, что  из материалов дела следует, что  сметная документация на ремонтные работы  арендодателю  не направлялась, ее одобрения со стороны арендодателя не было.

С учетом приведенных сторонами спора доводов и возражений  судом первой инстанции по настоящему делу проведена судебная экспертиза.  Согласно экспертному заключению  № 2433/06-3 от 15.06.2022   подпись от имени ФИО5, расположенная в распоряжении Комитета по экономике и управлению имуществом МО «Каменский городской округ» «О предоставлении помещения в безвозмездное пользование» № 107 от 13.08.2008, в строке «Председатель комитета по экономике и управлению имуществом МО «Каменский городской округ» А.В. Юндин», выполнена не самим ФИО5, а другим лицом, с подражанием его подлинной подписи.  Принимая во внимание выводы эксперта судом заявление истца  о фальсификации  распоряжения Комитета по экономике и управлению имуществом МО «Каменский городской округ» «О предоставлении помещения в безвозмездное пользование» № 107 от 13.08.2008  как доказательства по делу признано  обоснованным.

Доводы ответчика о том, что в период действия договора аренды  капитальный ремонт  проведен арендатором с согласия арендодателя, согласие на проведение ремонтных работ подтверждено арендодателем  при заключении договора и в процессе его исполнения,  судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены с учетом изложенного выше.   

Мнение ответчика о том, что  арендодатель передал арендатору имущество с возложением на него обязанности произвести в нем ремонт, выразил  волю на проведение   работ, что исключает дополнительное согласование с арендодателем конкретного вида работ и стоимости работ, апелляционным судом во внимание не принято как ошибочное, не соответствующее положениям ст.623 ГК РФ. 

 Вопреки доводам ответчика судом первой инстанции дана надлежащая оценка представленным ответчиком доказательствам, в том числе акту приема-передачи имущества, иным представленным им доказательствам.  Несогласие ответчика с оценкой судом доказательств само по себе основанием для отмены или изменения принятого по делу решения  не является. 

С учетом изложенного решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ являются основанием для отмены или изменения решения суда первой инстанции. В удовлетворении жалобы следует отказать.

В силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на  ответчика.  

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 09 сентября 2022 года по делу № А60-59991/2019 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

Е.И. Гуляева 

 

Судьи

 

О.Г. Дружинина 

 

Ю.В. Скромова