094/2022-91533(1) 

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000 http://fasszo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

26 декабря 2022 года Дело № А42-11053/2021 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2022 года. Полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2022 года. 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе  председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Баженовой Ю.С. и Рудницкого  Г.М.,  

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Миллениум»  ФИО1 (доверенность от 07.09.2021),  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу 

публичного акционерного общества Банк «Финансовая Корпорация Открытие»  на решение Арбитражного суда Мурманской области от 29.06.2022 и  постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2022  по делу № А42-11053/2021,   

у с т а н о в и л:

Публичное акционерное общество Банк «Финансовая Корпорация  Открытие», адрес: 115114, 

<

...>, ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - банк), обратилось в Арбитражный суд  Мурманской области с иском к Межрегиональному территориальному  управлению Федерального агентства по управлению государственным  имуществом в Мурманской области и Республике Карелия, адрес: 183038,  

<

...>, ОГРН 

<

***>, 

ИНН 

<

***> 

 (далее – МТУ Росимущества), Управлению Федеральной ых приставов по Мурманской области, адрес: 183038, 

службы судебн

<

...>, 

ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> 

 (далее - УФССП), обществу с иум», адрес: 183017, Мурманская обл., 

ограниченной ответственностью «Миллен 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> 

(далее - ООО «Миллениум», общество), о признании недействительными  

торгов, организованных в электронной форме на электронной торговой  площадке ООО «Миллениум», оформленных протоколами от 15.09.2021 и  22.10.2021, по реализации принадлежащего ФИО2 имущества: здания  ремонтных боксов, расположенного по адресу: 

<

...> и права аренды земельного участка с кадастровым номером  51:20:0001144:747, расположенного по адресу: 

<

...> а также о применении последствий недействительности  сделки в виде возврата всего полученного по сделке в натуре, с признанием  недействительным договора купли-продажи здания ремонтных боксов,  заключенного с победителем торгов, а также об обязании организаторов торгов  провести повторные торги по реализации имущества должника.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего  самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен  

ФИО3.  

Решением суда от 29.06.2022 в иске отказано. 

Постановлением апелляционного суда от 15.09.2022 решение оставлено  без изменения.  

В кассационной жалобе банк просит решение и постановление отменить и  принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.  

Податель жалобы ссылается на то, что при проведении оспариваемых  торгов нарушен порядок их организации и проведения, выразившийся в  несоблюдении сроков проведения торгов, а также в выставлении на торги  здания и земельного участка под ним разными лотами, указывает на то, что при  продаже здание без права аренды земельного участка, на котором здание  расположено, новый собственник здания принимает права и обязанности  арендатора земельного участка, а банк фактически теряет залог в виде аренды  земельного участка, что нарушает права и законные интересы банка; полагает,  что продажа имущества раздельными лотами повлекла уменьшение цены  продажи заложенного имущества, что также нарушает права банка.  

В отзыве на кассационную жалобу общество просит решение и  постановление оставить без изменения, соглашаясь с изложенными в них  выводами.  

Законность решения и постановления проверена в кассационном  порядке.  

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО  «Миллениум» обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.  

Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела  извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не  направили, в связи с чем, жалоба рассмотрена в их отсутствие.  

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит частичному  удовлетворению.  

Материалами дела подтверждается следующее. 

Решением Ленинского районного суда города Мурманска от 23.1.2020 по  делу № 2-318/2020 удовлетворен иск банка к ФИО4, обществу с  ограниченной ответственностью «Счастливое детство», индивидуальному  предпринимателю ФИО2 о расторжении кредитного договора, о  взыскании задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на  заложенное имущество.  

В соответствии с данным решением суда обращено взыскание на  предметы залога, принадлежащие ФИО5, в том числе на  нежилое двухэтажное здание ремонтных боксов, расположенное по адресу:  

<

...> с установленной начальной  продажной ценой 1 159 200 руб.; а также на право аренды земельного участка  общей площадью 2 335 +/- 17 кв. м с кадастровым номером 51:20:0001144:747,  категория земель населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

...> с установленной начальной продажной  ценой - 1 720 800 руб.; определен способ реализации заложенного имущества  путем продажи с публичных торгов.  

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 21.10.2020 на  основании исполнительного листа № ФС022722687, выданного Ленинским  районным судом города Мурманска, возбуждено исполнительное производство   № 110388/20/51002-ИП.  

Судебным приставом-исполнителем составлен акт от 19.02.2021 описи и  ареста залогового имущества: здания ремонтных боксов, права аренды  земельного участка, а также вынесено постановление от 19.02.2021 №  51002/21/98397 о наложении ареста на имущество должника.  

Постановлением от 14.04.2021 № 51002/21/190085 о передаче  арестованного имущества на торги судебный пристав-исполнитель УФССП  передал в МТУ Росимущества на реализацию здание ремонтных боксов,  установив начальную продажную стоимость в размере 1 159 200 руб., и право  аренды земельного участка, установив начальную продажную стоимость в  размере 1 720 800 руб.  

Письмом от 16.06.2021 № 51-06/5001 МТУ Росимущества направило ООО  «Миллениум» поручение № 122т/21 на оказание услуг по реализации  арестованного имущества.  

Судебным приставом-исполнителем составлен акт от 30.06.2021  передачи арестованного имущества на торги, акт направлен в МТУ  Росимущества и ООО «Миллениум».  

Извещение о проведении торгов № 270821/6789934/01 опубликовано  27.08.2021 на электронной торговой площадке по адресу: http://ast-torg.ru/.  Информация о торгах размещена на официальном сайте www.torgi.gov.ru в сети  Интернет на сайте www.rosim.ru и в газете Мурманский вестник от 27.08.2021  

 № 126 (7306). 

Протоколом от 14.09.2021 об определении участников торгов по лоту № 1  – продажа нежилого двухэтажного здания ремонтных боксов площадью 708,2 кв.  м с кадастровым номером 51:20:0001149:187, находящегося по адресу:  

<

...> с установленной начальной  продажной ценой 1 159 200 руб. (аукцион продажи № 90) подведены итоги  приема заявок и установлено, что зарегистрировано 2 заявки.  

Согласно протоколу от 15.09.2021 о результатах проведения открытых  торгов по лоту № 1 (аукцион продажи № 90) победителем торгов признан  ФИО3, предложивший цену 1 170 792 руб.  

Имущество оплачено платежными поручениями от 29.09.2021  №№ 895220, 895222, 895221. 

С победителем торгов заключен договор купли-продажи от 30.09.2021   № 122т/21, здание передано покупателю по акту приема-передачи.  

Платежным поручением от 04.10.2021 № 35026 полученные от  покупателя денежные средства зачислены на расчетный счет истца -  взыскателя в исполнительном производстве.  

Протоколом от 14.09.2021 об определении участников по лоту № 2 -  продажа права аренды земельного участка общей площадью 2 335+/-17 кв. м с  кадастровым номером 51:20:0001144:747 из категории земель населенных  пунктов, расположенного по адресу: 

<

...> с установленной начальной продажной ценой 1 720 800 руб.  (аукцион продажи № 90) установлено, что заявок по данному лоту не  зарегистрировано.  

Протоколом от 15.09.2021 о результатах проведения открытых торгов по  лоту № 2 (аукцион продажи № 90) торги признаны несостоявшимися.  

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 15.09.2021 по  исполнительному производству № 110388/20/51002-ИП цена права аренды  земельного участка снижена на 15 % и составила 1 462 680 руб.  

Согласно протоколу от 22.10.2021 по лоту № 2 (аукцион продажи № 90)  торги признаны несостоявшимися, так как не подано ни одной заявки.  

Имущественное право (право аренды земельного участка) возвращено  судебному приставу-исполнителю по акту приема-передачи от 16.11.2021.  

16.11.2021 судебным приставом-исполнителем банку направлено  предложение оставить нереализованное в принудительном порядке  имущественное право за собой.  

17.12.2021 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление  

о передаче нереализованного имущественного права (права аренды  упомянутого земельного участка) банку.  

Ссылаясь на то, что при проведении торгов были допущены нарушения,  которые затрагивают права и законные интересы банка как залогодержателя,  банк обратился в арбитражный суд с настоящим иском.  

Суды первой и апелляционной инстанций посчитали, что оснований для  признания торгов недействительными не имеется, и отказали в удовлетворении  исковых требований.  

Кассационная инстанция полагает, что обжалуемые судебные акты  подлежат отмене в связи с тем, что изложенные в них выводы не соответствуют  обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, сделаны  преждевременно без исследования обстоятельств, имеющих значение для  правильного разрешения данного спора.  

Статьёй 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК  РФ) установлено, что торги, проведённые с нарушением правил, установленных  законом, могут быть признаны судом недействительными по иску  заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.  Основаниями для признания торгов недействительными является, в частности  то, что при их проведении были допущены существенные нарушения порядка  проведения торгов, повлёкшие неправильное определение цены продажи.  

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, может  быть признана недействительной по иску заинтересованного лица в силу  положений статей 166, 168 ГК РФ.  

Ссылка судов на то, что при рассмотрении настоящего дела принцип  единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов  недвижимости не применим, является несостоятельной.  

Согласно статье 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся, в том  числе имущественные права.  

Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить  от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства  (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если  они не ограничены в обороте (пункт 1 статьи 129 ГК РФ).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания,  сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке,  принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным  таким лицом под эту недвижимость земельным участком.  

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на  чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования  соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме,  что и прежний собственник недвижимости (пункт 2 указанной статьи).  

При утрате собственником недвижимости права пользования земельным  участком наступают последствия, предусмотренные статьёй 272 ГК РФ  

Как следует из пункта 1 статьи 287.3 ГК РФ собственник здания или  сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу,  пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме, которые  предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного  участка.  

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской  Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что одним из основных принципов  земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и  прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с  земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за  исключением случаев, установленных федеральными законами.  

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на  здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу  оно приобретает право на использование соответствующей части земельного  участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования,  на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.  

Статьёй 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке  (залоге недвижимости)» установлено, что если залогодатель владеет  земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном  земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право  аренды земельного участка.  

Принятые по делу судебные акты создают правовую неопределённость в  отношении прав на упомянутый земельный участок, при которой право аренды  одного и того же земельного участка возникает одновременно у двух лиц: в силу  закона у лица, приобретшего в результате торгов право собственности на  здание, находящееся на земельном участке, и у банка, реализовавшего своё  право на получение права аренды земельного участка в результате признания  торгов по продаже права аренды земельного участка несостоявшимися.  

Ссылаясь на то, что решение Ленинского районного суда города  Мурманска от 23.01.2020 по делу № 2-318/2020, послужившее основанием для  проведения торгов, не содержит указания на то, что упомянутые земельный  участок и находящееся на нём здание должны быть реализованы  исключительно как единый комплекс, суды не исследовали и не дали оценку  обстоятельствам, касающимся возможности реализации организатором торгов  права на обращение к судебному приставу-исполнителю с заявлением о  разъяснении порядка исполнения решения суда об обращении взыскания на  заложенное имущество, а также возможности обращения взыскателя и  судебного пристава-исполнителя в принявший решение суд с заявлением о  разъяснении порядка исполнения решения суда об обращении взыскания на  заложенное имущество в соответствии со статьёй 32 Федерального закона «Об  исполнительном производстве».  

Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что спорное имущество не  является единым технологическим комплексом, а также на неподтверждение  того, что для обслуживания здания необходим земельный участок всей  площади, также не может быть признана обоснованной.  

В данном случае доводы истца основаны не на том, что объекты входят в  единый имущественный комплекс (статья 133.1 ГК РФ), а на необходимости  соблюдения при организации и проведении торгов одного из основных  принципов земельного законодательства, установленного Земельным кодексом  Российской Федерации, а также на нормах права, регулирующих  правоотношения, связанные с переходом права аренды земельного участка при  переходе права собственности на здание, находящееся на этом земельном  участке.  

Обстоятельства, связанные с необходимостью использования для  эксплуатации и обслуживания находящегося на нём здания всего земельного  участка, не были исследованы судами первой и апелляционной инстанций.  Суды не учли, что при осуществлении действий, направленных на обращение  взыскания на заложенное имущество и исполнение решения суда по делу № 2318/2020, раздел земельного участка с кадастровым номером 51:20:0001144:747  для формирования земельного участка, необходимого для обслуживания  здания, не был произведён, возможность такого раздела земельного участка  имеющимися в настоящем деле доказательствами не подтверждается,  обстоятельства, связанные с тем, для каких целей был сформирован  земельный участок с кадастровым номером 51:20:0001144:747, судами не  

исследованы. Таким образом, выводы суда в этой части не могут быть  признаны обоснованными.  

Обстоятельства, касающиеся соответствия оспариваемых торгов и  заключенного в результате их проведения договора закону, а также касающиеся  нарушения ими прав и законных интересов истца, являются существенными для  правильного разрешения настоящего спора, однако эти обстоятельства не были  должным образом исследованы судами первой и апелляционной инстанций.  

Поскольку суды первой и апелляционной инстанций не исследовали  имеющие существенное значение для правильного разрешения настоящего  дела обстоятельства, не проверили должным образом и не дали оценку  доводам истца, а суд кассационной инстанции в силу предоставленных ему  статьями 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации во взаимосвязи с другими положениями данного Кодекса  полномочий не может исследовать обстоятельства и оценивать доказательства,  решение и постановление следует отменить, а дело направить на новое  рассмотрение в тот же суд первой инстанции.  

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное,  предложить истцу уточнить исковые требования, исследовать все  обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора,  установить, правильно ли при проведении торгов определён предмет,  подлежащий реализации, соблюдены ли при проведении торгов требования  гражданского и земельного законодательства, связанные с отчуждением  объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, и имущественных  прав на этот земельный участок.  

При новом рассмотрении дела суду следует проверить все доводы и  возражения участвующих в деле лиц, в том числе довод истца о том, что  продажа расположенного на земельном участке здания и права аренды этого  земельного участка раздельными лотами нарушает права и законные интересы  банка как кредитора, требования которого обеспечены залогом здания и права  аренды земельного участка, на котором оно находится; что реализация права  собственности на здание и права аренды земельного участка, на котором  здание расположено, на торгах в отрыве друг от друга противоречит сути  торгов как процедуры, предназначенной реализовать имущество и  имущественные права, на которые обращено взыскание, по наиболее высокой  цене, выявленной в ходе проведения торгов; что продажа права собственности  на здание и права аренды земельного участка, на котором это здание  расположено, разными лотами привела к нарушениям порядка проведения  торгов, повлёкшим неправильное определение цены продажи, так как  приобретение права собственности на здание по цене только здания без учёта  стоимости права аренды земельного участка влечет занижение цены, а право  аренды земельного участка, где находится здание, в отдельности от права  собственности на здание не представляет коммерческого интереса.  

Кроме того, при новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать  обстоятельства, связанные с последствиями признания несостоявшимися  торгов по лоту № 2 и передачей нереализованного права аренды упомянутого  земельного участка банку, и предложить истцу уточнить исковые требования.  

Суду необходимо изложить мотивы, по которым суд принял или отклонил  те или иные доводы и возражения участвующих в деле лиц, после чего дать  установленным по делу обстоятельствам правовую оценку.  

При новом рассмотрении дела суду следует также распределить между  участвующими в деле лицами судебные расходы по кассационной жалобе.  

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 – 288, 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный  

суд Северо-Западного округа  

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Мурманской области от 29.06.2022 и  постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2022  по делу № А42-11053/2021 отменить.  

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Мурманской  области.  

Председательствующий Т.И. Сапоткина  

Судьи Ю.С. Баженова   Г.М. Рудницкий