Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-41360/2018

г. Челябинск

04 мая 2021 года

Резолютивная часть решения вынесена 29 апреля 2021 года.

Решение в полном объеме изготовлено 04 мая 2021 года.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Кирьянова Г.И. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ФК Недвижимость», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск, к обществу с ограниченной ответственностью «ЭКО-ДОМ 1», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, ФИО3, ФИО4, о совершении определенных действий, 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО5, представителя, действующего по доверенности от 22.10.2020, личность удостоверена паспортом;

от ответчика: ФИО6, представителя, действующего по доверенности от 12.09.2018, личность удостоверена паспортом,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной  ответственностью «ФК Недвижимость» (далее – истец) 11.12.2018 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ЭКО-ДОМ 1» (далее – ответчик) об обязании совершить определенные действия.

С учетом уточнений исковых требований истец просил обязать общество с ограниченной ответственностью «ЭКО-ДОМ 1», г. Челябинск произвести перерасчет платы за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений, вывоз ТБО, коммунальные услуги, согласно фактической площади нежилого помещения № 37 (в доме № 81 по пр. Ленина в г. Челябинске), равной 116,1 м2, начиная с 01.03.2018 г., обязать общество с ограниченной ответственностью «ЭКО-ДОМ 1», г. Челябинск исключить из расчета излишне начисленную сумму за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений, вывоз ТБО, коммунальные услуги, согласно фактической площади помещения №37(в доме № 81 по пр. Ленина), равной 116,1м2, начиная с 01.03.2018 г., обязать общество с ограниченной ответственностью «ЭКО-ДОМ 1», г. Челябинск производить расчет платы за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений, вывоз ТБО, коммунальные услуги, согласно фактической площади нежилого помещения № 37 (в доме № 81 по пр. Ленина в г. Челябинске), равной 116,1 м2.

В обоснование исковых требований истец ссылается на неверное начисление ответчиком расчета платы за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений, вывоз ТБО, коммунальные услуги.

Определением Арбитражного суда Челябинской области к участию в деле привлечены ФИО2, ФИО3, ФИО4.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, дал пояснения относительно обстоятельств дела и существа требований.

В судебном заседании представитель ответчика доводы истца отклонил по основаниям, изложенным в отзывах и письменных пояснениях.

Как установлено судом и следует из материалов дела, обществу с ограниченной ответственностью «ФК Недвижимость» принадлежит на праве  собственности нежилое помещение №37 (офис) общей площадью 116,1 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации 74 АЕ 046699, выпиской из ЕГРП от 16.01.2019. 

Протоколом общего собрания собственников офисного здания по адресу: 

<

...>, от 26 марта 2014 года определили заключить договор на оказание услуг по содержанию общего имущества административного здания с ООО «ЭКО-ДОМ 1» в редакции ООО «ЭКО-ДОМ 1» с момента подписания протокола общего собрания собственников, перейти с 01.04.2014 на прямые расчеты с ресурсоснабжающими организациями, в случае заключения договора, предусмотренного  пунктом 4 повестки дня, заключить договор на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества административного здания и оказание коммунальных услуг с ООО «ЭКО-ДОМ 1» в редакции ООО «ЭКО-ДОМ 1» с момента подписания протокола общего собрания собственников, утвердить плату за содержание и ремонт нежилых помещений в размере 18,30 рублей.      

В спорный период ООО «ЭКО-ДОМ 1» начислило истцу плату за содержание и ремонт имущества административного здания исходя из площади помещений, принадлежащих истцу, в размере 202,54 кв.м, что видно из письма №28 от 15.10.2018 (т.1, л.д. 18), акта №139 от 31.03.2018, счета на оплату №241 от 31.05.2018, акта №241 от 31.05.2018, счета на оплату №291 от 29.06.2018, акта №336 от 31.07.2018, акта №338 от 31.07.2018, акта №400 от 31.08.2018, счета на оплату №401 от 31.08.2018, акта №400 от 31.08.2018 (т. 1, л.д. 18 – 24).   

Полагая, что оснований для расчета платы за содержание и ремонт общего имущества административного здания, исходя из площади 202,54 кв.м. не имеется, ответчик должен  производить такой расчет, исходя из площади принадлежащего истцу помещения №37 равной 116,1 кв.м., истец обратился в суд с требованием об обязании ответчика произвести перерасчет начислений.

В силу ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В соответствии со ст. 249 названного Кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно абз. 3 п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в том числе и нормы жилищного законодательства.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом или иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Согласно положениям статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не установлено законом или договором.

Собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование; в издержках по содержанию этого имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений (ст. ст. 249 и 290 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

В ч. 1 ст. 39 ЖК РФ указано, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно аналогичной норме, изложенной в п. 1 ст. 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Частью 4 ст. 158 ЖК РФ определено, что если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).

В силу ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.

Несение собственником бремени расходов по содержанию общего имущества закон связывает не с фактом владения или пользования общим имуществом, а с размером доли собственника в общем имуществе.

В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.

В силу ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации. 

В соответствии со ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В п. 29 Правил от 13.08.2006 № 491 предусмотрено, что плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

Содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений за счет собственных средств (п. 30 Правил от 13.08.2006                    № 491).

В соответствии с п. 31 Правил от 13.08.2006 № 491 при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год (п. 33 Правил от 13.08.2006 № 491).

В соответствии с п. 28 Правил от 13.08.2006 № 491 в многоквартирном доме собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик в ходе рассмотрения настоящего дела указывал, что при расчете  площади помещения истца в целях начисления платы на содержание и ремонт общего имущества административного здания, им учитывалась площадь помещения №37, равная 116,1 кв.м., принадлежащая истцу на праве собственности, и часть площади помещения №28 в размере 86,44 кв.м, которой, по мнению ответчика, истец владеет на праве собственности, и площадь которой должна быть учтена при расчете начислений на содержание и ремонт.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда по делу №11-4965/2017 за обществом с ограниченной ответственностью «ФК Недвижимость» признано право общей долевой собственности на нежилое помещение №28 площадью 176,3 кв.м с кадастровым номером 74:36:0516004:674 по адресу: 

<

...>, с определением доли в праве пропорционально площади нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности ООО «ФК Недвижимость».

Из представленной в материалы дела выкопировки из технического паспорта на нежилое здание по адресу: 

<

...> в отношении помещения №28 (т. 1, л.д. 73 – 76) следует, что помещение №28 является местами общего пользования и состоит из следующих помещений: туалет (позиция на поэтажном плане 22), умывальная (позиция на поэтажном плане 23), туалет (позиция на поэтажном плане 28), умывальная (позиция на поэтажном плане 29), коридор (позиция на поэтажном плане 30), лестничная клетка (позиция на поэтажном плане 31), коридор (позиция на поэтажном плане 47), коридор (позиция на поэтажном плане 48), лифт (позиция на поэтажном плане 49), коридор (позиция на поэтажном плане 50).

В решении Арбитражного суда Челябинской области по делу №А76-3464/2014 судом установлено, что спорное помещение №28 состоящее из следующих помещений: туалет (позиция на поэтажном плане 22), умывальная (позиция на поэтажном плане 23), туалет (позиция на поэтажном плане 28), умывальная (позиция на поэтажном плане 29), коридор (позиция на поэтажном плане 30), лестничная клетка (позиция на поэтажном плане 31), коридор (позиция на поэтажном плане 47), коридор (позиция на поэтажном плане 48), лифт (позиция на поэтажном плане 49), коридор (позиция на поэтажном плане 50), относится к общему имуществу здания. 

Абзацем 2 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», разъяснено, что регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Следовательно, нежилое помещение №28, расположенное по адресу: 

<

...>, площадью 176,3 кв.м с кадастровым номером 74:36:0516004:674, относится к местам общего пользования и  является общим имуществом административного здания, в связи с чем, ни в целом, ни в пропорциональной части не может быть учтено в расчете платы за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений, вывоз ТБО, коммунальные услуги.

В рассматриваемом случае за спорный период расчет платы за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений, вывоз ТБО, коммунальные услуги, следует осуществлять исходя из фактической площади нежилого помещения № 37, расположенного по адресу: пр. Ленина, д. 81, равной 116,1 кв.м., и принадлежащего истцу на праве собственности. 

При этом факт регистрации права собственности ООО «ФК Недвижимость» на нежилое помещение №28 в виде доли в праве общей долевой собственности, пропорциональной размеру общей площади помещений, принадлежащих на праве собственности ООО «ФК Недвижимость», не изменяет статуса данного нежилого помещения как помещения общего пользования, и не влечет необходимость учета данного помещения в расчете платы за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений, вывоз ТБО, коммунальные услуги.

В связи с чем, исковые требования ООО «ФК Недвижимость» являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «ЭКО-ДОМ 1», г. Челябинск произвести перерасчет платы за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений, вывоз ТБО, коммунальные услуги, согласно фактической площади нежилого помещения № 37 (в доме № 81 по пр. Ленина в г. Челябинске), равной 116,1 м2, начиная с 01.03.2018 г.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «ЭКО-ДОМ 1», г. Челябинск исключить из расчета излишне начисленную сумму за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений, вывоз ТБО, коммунальные услуги, согласно фактической площади помещения №37(в доме № 81 по пр. Ленина), равной 116,1м2, начиная с 01.03.2018 г.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «ЭКО-ДОМ 1», г. Челябинск производить расчет платы за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений, вывоз ТБО, коммунальные услуги, согласно фактической площади нежилого помещения № 37 (в доме № 81 по пр. Ленина в г. Челябинске), равной 116,1 м2.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЭКО-ДОМ 1», г. Челябинск, в пользу общества с ограниченной ответственностью «ФК Недвижимость», г. Челябинск, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья                                                                                 Г.И. Кирьянова

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда.