﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-23224/2018

г. Краснодар

24 июня 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июня 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зуб А.А. (с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда), при участии в судебном заседании посредством видеоконференц-связи от заинтересованного лица (органа, осуществляющего публичные полномочия) – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ОГРН  1046164044156) – Решетняк Л.П. (доверенность                       от 24.12.2018), в отсутствие представителей заявителя – департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103305304), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – закрытого акционерного общества «Донское крупнопанельное домостроение», извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.12.2018 (судья Захарченко О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2019 (судьи Ильина М.В., Ефимова О.Ю., Соловьева М.В.) по делу №  А53-23224/2018, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – управление Росреестра, регистрирующий орган), в котором просил:

– признать незаконным решение управления Росреестра от 07.08.2018 № 61/001/008/2017-75638 об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении соглашения от 26.06.2014 к договору от 23.03.2011 № 32964 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020605:44, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район,        2 мкр. «Темерник» (далее – земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020605:44),

– обязать управление Росреестра осуществить государственную регистрацию соглашения от 26.06.2014 к договору аренды земельного участка от 23.03.2011 № 32964 (уточненные требования; т. 1, л. д. 111).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество «Донское крупнопанельное домостроение» (далее – общество, ЗАО «ДКД»; т. 1,                   л. д. 51 – 52).

Решением от 26.12.1018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 01.03.2019, ходатайство департамента об уточнении предмета требования удовлетворено. Суд признал незаконным решение управления Росреестра, изложенное в сообщении об отказе в государственной регистрации соглашения к договору аренды земельного участка от 23.03.2011 № 32964, как не соответствующее Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ, Закон о регистрации недвижимости). На управление Росреестра возложена обязанность осуществить государственную регистрацию соглашения от 26.06.2014 к договору аренды земельного участка от 23.03.2011 № 32964.

Судебное решение мотивировано следующим. 23.03.2011 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка  площадью 2 461 кв. м с кадастровым номером 61:44:02 06 05:0044 для использования в целях завершения проектирования и строительства многоквартирного жилого дома. В отношении указанного участка (номер изменен на 61:44:0020605:44) в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) внесены сведения о наличии ограничения (обременения) права в виде аренды в пользу ЗАО «ДКД» и в виде ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства; в пределах земельного участка расположен объект недвижимого имущества с кадастровым номером 61:44:0020605:5380. 26.06.2014 департамент и общество подписали соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 23.03.2011 № 32964 (далее – соглашение от 26.06.2014), с заявлением о государственной регистрации которого департамент обратился в управление Росреестра 25.07.2017. Уведомлением от 08.05.2018 управление Росреестра сообщило о приостановлении действий по государственной регистрации соглашения  от 26.06.2014, сославшись на часть 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214, Закон об участии в долевом строительстве); по этому же основанию 07.08.2018 заявителю в государственной регистрации соглашения отказано. В статье 26 Закона № 218-ФЗ содержится перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав; если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации, указанные в статье 26 Закона № 218-ФЗ, в силу статьи 27 данного Закона в государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора. Согласно статье 352 Гражданского кодекса залог прекращается в случае прекращения заложенного права; государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды. Следует из анализа положений статей 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс), разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов № 10/22), в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73), что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме; департамент с указанного момента утрачивает право на распоряжение спорным земельным участком, а договор аренды такого участка, заключенный департаментом и застройщиком, должен считаться прекратившимся     (статья 413 Гражданского кодекса). Таким образом, любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка, вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды. Поскольку участники долевого строительства зарегистрировали свои права на ряд помещений в составе многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке, с момента такой регистрации возникла общая долевая собственность собственников помещений многоквартирного дома на участок и законных оснований для отказа в регистрации соглашения от 26.06.2014 о прекращении договора аренды у управления Росреестра не имелось. Закреплено в пункте 1.1 статьи 25 Федерального закона                 от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» (далее – Закон № 102-ФЗ, Закон об ипотеке), что регистрационная запись о залоге права аренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Однако названная норма определяет порядок погашения регистрационной записи об ипотеке земельного участка до момента возникновения у собственников помещений в отношении участка права общей долевой собственности. Оспариваемый отказ управления Росреестра от 07.08.2018 не соответствует законодательству и нарушает права заявителя. Зарегистрированное в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020605:44 на основании постановления судебного пристава-исполнителя Октябрьского отдела судебных приставов города Ростова-на-Дону управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области                    от 28.05.2018 № 82240/12/61029-СД ограничение (обременение) в виде ареста и запрета совершать регистрационные действия на момент принятия решения об отказе в регистрации соглашения от 26.06.2014 (07.08.2018) отсутствовало. В целях устранения нарушения прав и законных интересов заявителя на управление Росреестра следует возложить обязанность осуществить государственную регистрацию соглашения к договору аренды.

 В кассационной жалобе управление Росреестра просит решение от 26.12.2018 и апелляционное постановление от 01.03.2019 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

Податель жалобы указывает, что при проведении правовой экспертизы представленного соглашения было установлено наличие в ЕГРН актуальных записей о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве застройщика ЗАО «ДКД» с участниками такого строительства, и ипотеки; указанные обстоятельства правомерно повлекли приостановление действий по государственной регистрации и последующий отказ в ее осуществлении. Частью 9 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что положения Гражданского кодекса и Закона об ипотеке к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона об участии в долевом строительстве, применяются с учетом особенностей, установленных Законом      № 214-ФЗ. Согласно части 8.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ, возникший на основании данного Закона залог права аренды земельного участка, прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 Закона № 214-ФЗ, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке. В силу части 11 статьи 53 Закона № 218-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке, а также по основаниям, предусмотренным Законом о регистрации недвижимости; закреплено в пункте 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке, что регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Таким образом, действующее федеральное законодательство предусматривает возможность погашения регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, возникшей на основании Закона об участии в долевом строительстве, исключительно с момента передачи в установленном порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном участке. До настоящего времени застройщик с приложением документов, подтверждающих передачу объектов долевого строительства участникам долевого строительства, не обращался, государственная регистрация права собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства, не произведена; у управления Росреестра и суда отсутствовали сведения об исполнении застройщиком обеспеченных залогом обязательств по ряду договоров долевого участия в строительстве. В этой связи имеет место частичное, а не полное совпадение должника и кредитора в одном лице в отношении права аренды и залога на земельный участок. В отсутствие зарегистрированного в ЕГРН права аренды общества в отношении спорного земельного участка и залога данного права, обязательства ЗАО «ДКД» перед участниками долевого строительства, в нарушение положений статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, не обеспечиваются залогом недвижимого имущества. Со стороны управления Росреестра не было допущено нарушения прав (законных интересов) заявителя, исполнение государственным органом обязательных требований федерального закона не может характеризовать действия управления Росреестра как незаконные.

Отзывы на кассационную жалобу в суд округа не поступили.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) по ходатайству департамента заседание окружного суда проведено с использованием систем видеоконференц-связи, участвующий в нем представитель управления Росреестра на удовлетворении кассационной жалобы настаивал.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного     акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя заинтересованного лица (органа, осуществляющего публичные полномочия), Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением, полагая, что решение управления Росреестра, изложенное в сообщении от 07.08.2018 № 61/001/008/2017-75638 об отказе в государственной регистрации соглашения от 26.06.2014 к договору аренды от 23.03.2011 № 32964 в отношении земельного участка площадью 2 461 кв. м с кадастровым номером 61:44:0020605:44, мотивированное ссылкой на нахождение права аренды данного участка и строящегося (создаваемого) на этом участке многоквартирного дома в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей) в силу норм части 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, не соответствует законодательству Российской Федерации, в силу которого заключенный департаментом и обществом договор аренды земельного участка должен считаться прекратившимся, как и заложенное право аренды данного участка, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме на спорном земельном участке. 

Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд отказа в государственной регистрации прав прямо закреплена в части 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8    «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Частью 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество определена как юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для их осуществления, на предмет наличия или отсутствия установленных федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении.

Согласно положениям части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются перечисленные в ней, а также иные документы, предусмотренные федеральным законом.

В силу статьи 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона, в том числе не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции констатировали, что в силу положений статьи 12.1 Закона № 214-ФЗ исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома должно обеспечиваться залогом, при этом признали возникшим право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020605:44 с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в таком доме, а договор аренды данного земельного участка между департаментом и обществом (застройщиком) – прекратившимся, ввиду совпадения должника и кредитора в одном лице, отклонили довод регистрирующего органа о невозможности государственной регистрации прекращения права аренды спорного земельного участка, обремененного ипотекой, ранее погашения всех внесенных в ЕГРН в пользу участников долевого строительства на таком участке записей об ипотеке (залоге недвижимости), в связи с изложенным, признали оспариваемое решение управления Росреестра от 07.08.2018 не соответствующим законодательству и нарушающим права заявителя. 

В соответствии со статьей 1 Закона № 214-ФЗ он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В части 9 статьи 13 Закона № 214-ФЗ закреплено, что к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании данного Закона, применяются положения Гражданского кодекса и Закона об ипотеке с учетом особенностей, установленных Законом об участии в долевом строительстве.

Согласно части 8.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ возникший на основании данного Закона залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 Закона № 214-ФЗ, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Следует из положений части 11 статьи 53 Закона о регистрации недвижимости, пункта 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке, что регистрационная запись о залоге права аренды  земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Между тем, несмотря на обращение департамента за государственной регистрацией соглашения от 26.06.2014 спустя более чем 3 года (25.07.2017), с момента его заключения, изложенные управлением Росреестра в возражениях на заявленные требования нормы Законов № 214-ФЗ, № 102-ФЗ и № 218-ФЗ, регламентирующие особенности возникновения и прекращения залога у участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе залога права аренды земельного участка, предоставленного для строительства (создания) такого дома и (или) иного объекта недвижимости, в судебных актах отсутствует указание на день, в который, по мнению судов, возникло право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020605:44, прекратились право аренды общества на него и залог, возникший в пользу участников долевого строительства на основании Закона № 214-ФЗ, не названы, подлежащие применению к спорным правоотношениям, специальные нормы Закона об участии в долевом строительстве, Закона об ипотеке и Закона о государственной регистрации недвижимости, опровергающие доводы регистрирующего органа, не установлены обстоятельства, с которыми специальные нормы указанных федеральных законов связывают прекращение залога права аренды земельного участка, предоставленного для строительства (создания) объекта долевого строительства, и возможность погашения регистрационной записи о залоге права аренды такого земельного участка. 

Влияние судебных актов по рассматриваемому спору, способному повлечь  прекращение регистрационной записи об аренде спорного земельного участка, на права и обязанности участников долевого строительства объекта недвижимости, возводимого на этом земельном участке (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса), и необходимость их привлечения к участию в деле, судебные инстанции не обсуждали.

 Вывод суда первой инстанции об отсутствии в ЕГРН на момент принятия управлением Росреестра оспариваемого решения от 07.08.2018 ограничений (обременений) в виде ареста земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020605:44 и запрета регистрирующему органу совершать регистрационные действия в отношении названного участка, документально не подтвержден, противоречит имеющейся в материалах дела выписке из ЕГРН от 25.09.2018 (т. 1, л. д. 77, 78), в которой и на указанную дату, соответствующие ограничения (обременения) отражены. 

Ссылка судов первой и апелляционной инстанций на принятие вышеназванных ограничений (арест, запрет осуществления регистрационных действий) в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020605:44 не в рамках производства по уголовному делу и дела о банкротстве юридического лица, как допускающая возможность их игнорирования государственным регистратором, нормативно не мотивирована.  

При таких обстоятельствах решение от 26.12.2018 и апелляционное постановление от 01.03.2019 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела – установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 4 статьи 15, статья 71, пункты 2, 3 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, части 1, 2, 3     статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить недостатки и  нарушения, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, сформировать круг лиц, участвующих в деле, с достаточной полнотой установить существенные для его рассмотрения обстоятельства, дать исчерпывающую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить дело с правильным применением норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам    статьи 110 названного Кодекса.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации управление Росреестра от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобождено.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.12.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2019 по делу                              № А53-23224/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

 

Председательствующий							     Н.С. Мазурова 

Судьи										     Я.Е. Волков

								                             А.И. Мещерин