АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016

E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: https://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А16-559/2021

г. Биробиджан

17 июня 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 09 июня 2021 года. Полный текст решения изготовлен 17 июня 2021 года.

Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе:

судьи Осадчук О. Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шальновой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (г. Хабаровск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании незаконным решения мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об отказе в предоставление в собственность земельного участка, изложенного в письме от 24.12.2020 № 825-31,

при участии представителей: заявителя – ФИО3, по доверенности от 30.11.2018, заинтересованного лица – ФИО4, по доверенности от 05.08.2020 № 3233,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с заявлением о признании незаконным решения мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области (далее – мэрия города) об отказе в предоставление в собственность земельного участка,  с кадастровым номером 79:01:0200038:2271, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: ЕАО, 

<

...> площадью 16 780 кв.м, изложенное в письме от 24.12.2020 № 825-31.

В обоснование заявленного требования предпринимателем указано, что отказ предоставить в собственность земельный участок с кадастровым номером 79:01:0200038:2271 нарушают права заявителя, его законные интересы, созданы препятствия для реализации законных интересов и на заявителя незаконно возложена обязанность пересмотра конфигурации и границы земельных участков. ФИО2 является индивидуальным предпринимателем, строительство объектов индивидуального жилищного строительства и их дальнейшая продажа с целью получения прибыли является экономической (предпринимательской) деятельностью, тем более, что договор аренды предоставлен для строительства индивидуальных жилых домов. 

Кроме этого со ссылкой на часть 2 пункта 2.4 абзац 4 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области, утвержденных решением Биробиджанской городской Думы от 09.12.2008 № 858 (далее – Правила землепользования), заявителем указано, что в независимости от площади земельного участка на котором расположен индивидуальный жилой дом, его размеры соответствуют Правилам землепользования, в соответствии с которыми в случае если размер ранее сформированного земельного участка, занятого индивидуальным жилым домом, не соответствует минимальному (максимальному) размеру, то для такого земельного участка его размер считается минимальным (максимальным).

Мэрия города отзыв на заявление не представила.

В судебном заседании представитель предпринимателя заявленное требование поддержал по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель мэрии города в судебном заседании просила в удовлетворении заявленного предпринимателем требования отказать, поскольку предприниматель не обосновал площадь участка, необходимого для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости; указала, что для эксплуатации жилого дома, расположенного на указанном земельном участке, необходимая площадь земельного участка составляет 3 000 кв.м.

 Из материалов дела судом установлено следующее.

 ФИО2 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 04.07.2005. Одним из дополнительных видов деятельности предпринимателя является покупка и продажа собственного недвижимого имущества.

Между муниципальным казенным учреждением «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области» (арендатор) и ФИО2 (арендодатель) 04.02.2016 заключен договор № 16113 аренды земельного участка с с кадастровым номером 79:01:0200038:2271, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: ЕАО, 

<

...> площадью 16 780 кв.м., для строительства индивидуальных жилых домов, сроком действия с 04.02.2016 по 14.06.2022. 

Договор зарегистрирован в 21.03.2016.

28.10.2016 ФИО2 мэрией города на 10 лет выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства – индивидуального жилого дома, общей площадью 60 кв.м, объемом 352,8 куб.м, этажность – 1, площадью застройки 86, 22 кв.м, высотой – 5м на земельном участке с кадастровым номером 79:01:0200038:2271, расположенном по адресу: ЕАО, 

<

...> площадью 16 780 кв.м.

На указанном земельном участке заявителем построено жилое здание площадью 61.1 кв.м, которому присвоен адрес: ул. Шалаева, д. 10а г. Биробиджан, право собственности зарегистрировано 16.03.2017.

26.11.2020 ФИО5 обратился в мэрию города с заявлением о предоставлении в собственность на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3  статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации  (далее – ЗК РФ) без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 79:01:0200038:2271, площадью 16 780 кв.м. для строительства и содержания индивидуальных жилых домов. К заявлению приложена выписка из ЕГРП на объект недвижимости, расположенный на земельном участке.

24.12.2020 мэрия города по результатам рассмотрения заявления предложила заявителю подтвердить  наличие оснований для приобретения в собственность всего земельного участка для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости. Указала на несоразмерность испрашиваемого земельного участка площадью 16 780 кв.м, занятого объектом недвижимости площадью 61.1 кв.м. Отметила, что максимальная площадь земельного участка, с учетом Правил землепользования, который можно образовать составляет 3 000 кв.м.   В этой связи заявителю предложено подготовить схему расположения земельных участков, образуемых путем раздела земельного  участка с кадастровым номером 79:01:0200038:2271 на два, площадью 13 780 кв.м, на котором в частности расположена дорога общего пользования, и 3 000 кв.м, на котором расположен индивидуальный жилой дом и хоккейная площадка.

В обоснование отказа мэрия города сослалась на правовые позиции, выраженные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10,  от 19.03.2013 № 12668/12, постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Полагая, что отказ мэрии горда в предоставлении в собственность спорного земельного участка без проведения торгов не соответствует закону, нарушает его права в сфере предпринимательской деятельности, поскольку строительство индивидуальных жилых домов осуществляется заявителем для последующей реализации, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Арбитражный суд, изучив материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По общему правилу приобретение земельного участка в собственность осуществляется за плату по договору купли-продажи, без проведения торгов (статьи 39.1, 39.3 ЗК РФ). 

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.20 установлено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом.

Предоставление собственникам зданий, сооружений исключительного права на приобретение занятого этими объектами земельного участка связывается с реализацией закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Порядок предоставления в собственность, аренду земельного участка без проведения торгов урегулирован правилами статей 39.14, 39.15 ЗК РФ, согласно которым, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» предоставление земельного участка осуществляется по процедуре предварительного согласования предоставления земельного участка. Соответствующая процедура включает: подготовку схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок; принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка (подпункты 1, 3 части 1 статьи 39.14 ЗК РФ).

В данном случае заявитель просит предоставить земельный участок площадью 16 780 кв.м, с кадастровым номером 79:01:0200038:2271, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается Публичной кадастровой картой, относится к категории «Земли поселений (земли населенных пунктов)», земельный участок имеет разрешенное использование - Для строительства индивидуальных жилых домов.

Фактически в границах земельного участка заявителем возведен и сдан в эксплуатацию один объект – жилой дом площадью 61.1.

В соответствии с правовой позицией, приведенной в Определении Конституционного Суда РФ от 23.04.2020 № 935-О, закрепленный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, реализуемый, в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017, также указано, что предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

При этом для данной категории спора необходимо учитывать, что обоснование испрашиваемой площади участка как объективно необходимой для обслуживания расположенного на нем объекта недвижимости, в соответствии с его назначением отнесено к процессуальной обязанности заявителя (статья 65 АПК РФ).

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования. Таким образом, необходимая для эксплуатации объекта недвижимости площадь земельного участка определяется с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Предоставление для эксплуатации объекта недвижимости земельного участка публичной собственности, площадью, превышающую необходимую в указанных целях, не допускается.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Таким образом, обращаясь в уполномоченный орган за реализацией исключительного права приобретения земельного участка по основанию нахождения на нем принадлежащих заявителю объектов недвижимости, заявитель должен обосновать испрашиваемую площадь земли. При этом, формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка не являются безусловным основанием для его предоставления заявителю в испрашиваемом им размере.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации.

При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка не могут выступать доказательствами размера земли, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Допустимых доказательств объективной необходимости использования всей площади спорного участка для эксплуатации указанного объекта заявителем не представлено.

Кроме этого как следует из Публичной кадастровой карты, испрашиваемый земельный участок имеет многоконтурные границы, часть земельного участка расположена между индивидуальными жилыми домами. Спорный земельный участок не формировался в целях эксплуатации принадлежащего заявителю здания.

Решением Биробиджанской городской думы от 09.12.2008 № 858 в соответствии со статьями 31 и 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации  утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области».

Названными Правилами землепользования утверждены градостроительные регламенты, в частности 2.1 Ж-1. «Зона застройки индивидуальными жилыми домами».

Пунктом 2 названного регламента установлены предельные (минимальные и (или) максимальные размеры земельных участков для вида разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство: 100 кв.м – минимальный размер, 2000 кв. м – максимальный размер.

При предоставлении земельных участков их минимальные (максимальные) размеры могут корректироваться, но не более чем на 10% (п. 2.3).

В случае если размер ранее сформированного земельного участка, занятого индивидуальным жилым домом, не соответствует минимальному (максимальному) размеру, то для такого земельного участка его размер считается минимальным (максимальным).

Доводы заявителя о необходимости в данном случае рассматривать как обоснованный размер ранее сформированного земельного участка, занятого индивидуальным жилым домом, который не соответствует максимальному размеру со ссылкой на указанный абзац регламента, арбитражным судом отклоняются как ошибочные, поскольку положения Правил землепользования порядок приватизации земельных участков не регулирует.

Пунктом 3 названного регламента установлены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства:

1) максимальное количество этажей возводимого жилого дома - 3;

2) минимальная жилая площадь возводимого сооружения - 28 кв.м;

3) количество жилых домов, возводимых на участке, - 1.

Получая разрешение на строительство от 28.10.2016, заявитель указал, что на спорном земельном участке будет возведен один объект капитального строительства – индивидуальный жилой дом, общей площадью 60 кв.м.

Жилой дом построен, введен в эксплуатацию.

Таким образом, приватизация спорного сформированного земельного участка для осуществления строительства на нем иных жилых домов невозможна. 

Учитывая изложенное, признавая недоказанной необходимость испрашиваемой предпринимателем площади земельного участка для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимого имущества, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного требования.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

реШил:

в удовлетворении заявленного требования  индивидуального предпринимателя ФИО2 о признании незаконным решения мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области об отказе в предоставление в собственность земельного участка, изложенного в письме от 24.12.2020 № 825-31- отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.

Судья

ФИО1