АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-58200/2021

г. Краснодар

07 июля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено 07 июля 2023 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Драбо Т.Н. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя – закрытого акционерного общества «Авторемонт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (руководитель) и ФИО2 (доверенность от 01.01.2023), от органа, осуществляющего публичные полномочия, – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 23.05.2023), рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.01.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2023 по делу № А32-58200/2021, установил следующее. 

Закрытое акционерное общество «Авторемонт» (далее – общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент, уполномоченный орган) с заявлением, в котором просило:

– признать незаконным выраженный в письме от 23.11.2021 № 52-33-21-54116/21 отказ в предоставлении обществу в собственность за плату земельного участка площадью 8 474 кв. м с кадастровым номером 23:38:0102002:51, расположенного по адресу: 

<

...>; 

– обязать департамент в месячный срок со дня вступления решения в законную силу направить обществу подписанный договор купли-продажи земельного участка площадью 8 474 кв. м с кадастровым номером 23:38:0102002:51, расположенного по адресу: 

<

...>, по выкупной цене в размере 183 627 рублей 34 копеек.

Заявление основано на положениях статей 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), статей 2 и 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ). Требования мотивированы незаконностью отказа департамента в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403020:110 в собственность обществу как собственнику расположенных на нем объектов (зданий, сооружений, вспомогательных и иных объектов), составляющих производственный комплекс по изготовлению алюминиевой посуды. Выкупная стоимость земельного участка должна определяться с учетом того, что ранее данный участок находился на праве постоянного (бессрочного) пользования, которое было переоформлено на право аренды, а расположенные на нем объекты недвижимости ранее находились в государственной собственности (построены в 1972 году).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от края от 27.01.2023, оставленным без изменения постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2023, заявление удовлетворено.

Суды установили, что общество с 2018 года является собственником нежилых зданий: площадью 166,1 кв. м с кадастровым номером 23:38:0000000:1305 (литера «В, в, П»; 1972 года постройки), площадью 65,9 кв. м с кадастровым номером 23:38:0000000:2023 (литера «М»; 1972 года постройки) и площадью 26,4 кв. м 23:38:0000000:1319 (литера «Л»; 1972 года постройки). Данное обстоятельство подтверждается техническими паспортами объектов и выписками из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН). Указанные объекты расположены на участке, относящемся к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием – для эксплуатации производственной базы. Земельный участок принадлежит на праве собственности Краснодарскому краю и обременен правом аренды в пользу общества, что также подтверждается выпиской из ЕГРН. Общество обратилось в департамент с заявлением от 29.08.2021 о предоставлении в собственность земельного участка за плату без торгов как предоставленного ранее на праве постоянного (бессрочного) пользования и занятого принадлежащими ему зданиями и сооружениями, которые входят в состав производственного комплекса по изготовлению алюминиевой посуды под торговой маркой «Горница». К заявлению прилагалось сообщение о расположенных на земельном участке объектах и заключение специалистов от 15.06.2021 с обоснованием площади участка, необходимого для использования (эксплуатации) расположенных на нем объектов. В пояснении от 08.10.2021, направленном в департамент в дополнение к заявлению о приобретении земельного участка (получено 10.10.2021), общество со ссылкой на выписку ЕГРН от 08.10.2021 сообщило, что в границах испрашиваемого в собственность участка отсутствуют объекты с кадастровыми номерами 23:38:0000000:2506 и 23:38:0000000:1411. Уполномоченный орган письмом от 23.11.2021 № 52-33-21-54116/21 отказал заявителю в предоставлении земельного участка в собственность. Данное решение мотивировано следующим: отсутствует информация, позволяющая установить принадлежность обществу навеса возле здания испытательной лаборатории с кадастровым номером 23:38:0000000:1319, навеса, примыкающего к зданию с кадастровым номером 23:38:0000000:2023, открытых складов, погрузочно-разгрузочного участка и стоянки автомобилей; площадь участка не соответствует площади, необходимой для использования расположенных на нем объектов; сведения о составе объектов, содержащиеся в представленных материалах, а также документах, полученных при рассмотрении заявления, не соответствуют фактическому составу объектов, указанному в материалах обследования ГКУ КК «Кубаньземконтроль». По сведениям ЕГРН на участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 23:38:0000000:2506; по сведениям ЕГРН объект недвижимости с кадастровым номером 23:38:0000000:1411 расположен на испрашиваемом участке и смежном с ним участке с кадастровым номером 23:38:0102002:51, что не соответствует материалам обследования. Департамент также указал, что общество произвело демонтаж объекта незавершенного строительства, сведения о наличии которого содержатся в заключении специалистов от 15.06.2021, и отметил, что согласно нормативам градостроительного проектирования Краснодарского края, утвержденным приказом департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 16.04.2015 № 78, в площадь застройки не включаются площади, занятые временными зданиями и сооружениями. Общество, ссылаясь на незаконность решения департамента об отказе в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка, нарушающего его права (интересы) в сфере предпринимательской деятельности, оспорило данное решение в судебном порядке по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). При разрешении спора судебные инстанции установили, что площадь объектов недвижимого имущества, принадлежащих обществу на праве собственности, составляет 258,40 кв. м. Данные объекты расположены на земельном участке площадью 8 474 кв. м с кадастровым номером 23:38:0102002:51. Заявитель представил в уполномоченный орган заключение специалистов от 15.06.2021, согласно которому испрашиваемый им в собственность земельный участок в соответствии с нормативными требованиями к плотности застройки предприятий цветной металлургии является полностью необходимым для эксплуатации расположенных на нем объектов (зданий, сооружений, вспомогательных и иных объектов), составляющих производственный комплекс по производству алюминиевой посуды. В связи возражениями департамента относительно площади земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102002:51, необходимого для использования принадлежащих ему объектов, суд первой инстанции определением от 01.04.2022 назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил экспертам общества с ограниченной ответственностью «Глобал Эксперт». В заключении от 19.07.2022 эксперты подтвердили наличие на земельном участке совокупности объектов (зданий литейного цеха жидкого прессования, испытательной лаборатории, мастерской по ремонту оснастки; обслуживающих указанные объекты навесов №№ 1 – 3; открытых складов оборотной тары (поддонов), шихтовых материалов, годного литья и огнеупорных материалов; площадки движения и расположения автотранспорта, стоянки (хранения) служебного автотранспорта, а также забора по границам участка). Эксперты установили, что площадь застройки земельного участка составляет 3 898,72 кв. м (45,84% от общей площади участка). Фактическая площадь застройки участка на 254,72 кв. м больше нормативного минимума для предприятий цветной металлургии по производству алюминия (минимальный показатель плотности застройки равен 3 644 кв. м или 43% от площади исследуемого участка). В заключении имеются фотоматериалы территории участка, на котором расположены здания с размещенным в них оборудованием, а также навесы, открытые склады и транспортные площадок, подтверждающие фактическое использование объектов, а также территории, для производства металлической посуды. Эксперты пришли к выводу о том, что на испрашиваемом обществом участке расположен производственный комплекс по изготовлению алюминиевой посуды, выполняющий следующие процессы: транспортировка на производственную базу и накопление лома алюминия; переработка лома алюминия в пищевые марочные сплавы; производство алюминиевой посуды; хранение готовой продукции для последующей реализации. Для определения площади земельного участка, необходимой в соответствии с нормативными требованиями для эксплуатации расположенных на участке зданий и сооружений в соответствии с их функциональным использованием эксперты использовали нормы СП 18.13330.2019 «Производственные объекты. Планировочная организация земельного участка (Генеральные планы промышленных предприятий)». Эксперты установили, что площадь застройки земельного участка должна быть не менее 3 644 кв. м; определили нормативно предписанные параметры площади для эксплуатации зданий и сооружений в границах участка в соответствии с их функциональным использованием исходя из осуществляемых на участке производственных процессов; учли функциональное назначение каждого объекта в рамках единой технологической цепочки. В заключении экспертами описан каждый объект и способ его использования в производственном процессе. Эксперты установили, что часть территории используется как погрузочно-разгрузочный участок – для приемки материалов, транспортировки готовой продукции, которые обеспечивают автопоезда (фуры), а также для разворота в конце тупиковых дорог, маневрирования в пунктах разгрузки и погрузки (транспортные площадки). Размеры транспортных площадок определены исходя из габаритов автопоезда и погрузочно-разгрузочной техники. Учтена информация об автотехнике, используемой обществом в производственной деятельности (грузовые тягачи с прицепами и электрокары). По результатам анализа представленных документов и натурного обследования эксперты пришли к выводу о том, что нормативно необходимая площадь застройки участка составляет 6 697,01 кв. м (1 343,74 кв. м – площадь застройки зданиями и навесами, 3 938,27 кв. м – площадь открытых складов, 1 415 кв. м – площадь транспортных площадок). Эксперты подтвердили, что в расположенных на участке зданиях установлены станки, производственное и иное оборудование для выпуска алюминиевой посуды, ремонта этого оборудования и проверки качества продукции. Эксплуатацию зданий по назначению необходимо рассматривать в единой технологической цепочке (в рамках производственного цикла по изготовлению посуды). Рассматривать эксплуатацию зданий по назначению «нежилые здания» в отрыве от производственного цикла не представляется возможным. Эксперты обратили внимание на то, что если к нормативно необходимой площади добавить площадь существующих охранных зон (3 050 кв. м), хозяйственная деятельность на территории которых ограничена, а застройка допускается по согласованию с владельцем соответствующих инженерных сетей, образуемая площадь (9 747,01 кв. м) превысит фактическую площадь (8 474 кв. м) исследуемого участка. Поэтому эксперты скорректировали расчет нормативно необходимой площади (обозначенной ими как предельно допустимая площадь застройки с учетом ограничений в охранных зонах) путем уменьшения площади открытых складов до 2 665,26 кв. м (за счет уменьшения количественного показателя процентного соотношения площадей грузовой секции хранения, проходов и проездов, площадей для бракеража, отборки и комплектации, площадей экспедиции). В связи с примененной корректировкой размер нормативно необходимой площади участка составил 5 424 кв. м или 64%. При этом эксперты отметили, что корректировка не отразится на возможности эксплуатации складов, но позволит сохранить производственный цикл. Также эксперты указали, что изменение конфигурации участка при организации площадей открытых складов согласно нормативным требованиям приведет к нарушению технологических процессов. Эксперты, вызванные судом первой инстанции в связи с замечаниями, заявленными департаментом, в судебном заседании дали необходимые пояснения. Суд первой инстанции оценил экспертное заключение в совокупности с иными доказательствами по делу, подтверждающими размещение на испрашиваемом земельном участке производственного комплекса по изготовлению алюминиевой посуды. Заявителем представлены: проект «Технико-экономическое обоснование. Модернизация производства столовых, кухонных и прочих бытовых приборов», разработанный ООО «Реноме Онлайн», предусматривающий приобретение высокоскоростного гидравлического пресса WUXI KLT PRECISION HYDRAULIC MACHINERY FACTORY с привлечением кредитных средств; договор о выделении субсидии от 08.12.2017, заключенный между обществом и УНО «Фонд развития промышленности Краснодарского края»; договор о предоставлении субсидии за счет средств краевого бюджета от 07.12.2017, заключенный между ООО «Горница» и департаментом промышленной политики Краснодарского края, для возмещения части затрат, понесенных на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитным организациях и в государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности» в 2014-2018 годах на пополнение оборотных средств и (или) финансирование текущей производственной деятельности, направленных на производство промышленной продукции; договор целевого займа от 24.01.2019 между УНО «Фонд развития промышленности Краснодарского края» и ООО «Горница»; международные контракты, спецификации, документы об оплате и грузовые таможенные декларации, подтверждающие поставку в период с марта 2019 года по сентябрь 2020 года гидравлических прессов WUXI KLT PRECISION HYDRAULIC MACHINERY FACTORY в 

<

...>; технологические инструкции ООО «Горница» по подготовке оборудования, оснастки и сплава АК7П к процессу литья и по изготовлению литой посуды; статистические сведения об объемах произведенной и отгруженной продукции за период с апреля 2020 года по ноябрь 2021 года с отметкой об их передаче в территориальный орган Росстата. Материалами дела также подтверждается, что в связи с промышленным использованием испрашиваемого земельного участка и смежного участка с кадастровым номером 23:38:0102002:51 специально для общества на данные участки установлена санитарно-защитная зона предприятий 23:38-6.442, что подтверждается сведениями из ЕГРН. В актах обследования ГКУ КК «Кубаньземконтроль» от 11.10.2021 № 172 и от 27.10.2022 № 169 указано, что на участке с кадастровым номером 23:38:0102002:51 расположены здания и сооружения, которые используются для производства металлоизделий. Согласно названным актам в составе выявленных на участке объектов помимо зданий с кадастровыми номерами 23:38:0000000:1319, 23:38:0000000:1305 и 23:38:0000000:2023 также указаны навесы, открытые склады, погрузочно-разгрузочный участок и стоянка автомобилей. Использование расположенных на земельном участке зданий для производства посуды влечет необходимость организации на прилегающих территориях мест складирования сырья, продукции, расходных материалов, оборотной тары, а также подъездов к ним большегрузной техники, что прямо предусмотрено требованиями СП 18.13330.2019 и нормами технологического проектирования. В связи с этим установление функционального назначения принадлежащих заявителю зданий необходимо для определения конкретных применимых нормативных положений. Исходя из установленных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отказ департамента, выраженный в письме от 23.11.2021 № 52-33-21-54116/21, не соответствует положениям земельного законодательства и нарушает права (интересы) общества. С учетом отсутствия оснований для отказа в предоставлении заявителю испрашиваемого земельного участка в собственность, суд первой инстанции с учетом положений статьи 201 Кодекса обязал департамент направить обществу проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102002:51 по выкупной цене в размере 183 627 рублей 34 копеек. Довод департамента о том, что при расчете нормативно необходимой площади экспертами не проводились исследования с учетом градостроительных регламентов, установленных Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Армавир, рассмотрен и отклонен апелляционным судом. Предметом исследования экспертов являлся уже сформированный земельный участок, поэтому установление площади, необходимой для эксплуатации расположенных на нем зданий проводилось в пределах границ этого участка. Эксперты в суде первой инстанции также пояснили, что согласно карте градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки муниципального образования город Армавир, утвержденных решением Армавирской городской Думы от 11.08.2017 № 268, участок находится в зоне П-1 (зона предприятий, производств и объектов I – III класса опасности СЗЗ-1000 – 300 м). Минимальная площадь земельных  участков  в  зоне  П-1  составляет  50 кв. м,  а  максимальная  площадь – 250 тыс. кв. м. Не принят апелляционным судом и довод департамента о необоснованном включении в расчет при определении площади застройки земельного участка объектов, не являющиеся объектами недвижимости, как противоречащий материалам дела. Суд апелляционной инстанции, повторно оценив экспертное заключение от 19.07.2022, признал, что оно является надлежащим (относимым, допустимым и достоверным) доказательством по делу. Предусмотренных частью 2 статьи 87 Кодекса оснований для назначения повторной экспертизы апелляционный суд не установил. Несогласие департамента с выводами экспертов и выводами суда первой инстанции, основанными на результатах оценки экспертного заключения, не свидетельствует об отсутствии оснований для принятия экспертного заключения в качестве надлежащего доказательства. Довод о том, что при определении площади земельного участка, необходимого для использования зданий, суд ошибочно исходил не из характеристик зданий и их функционального назначения, а из целей, которые заявитель намерен использовать, также отклонен судом апелляционной инстанции. Площадь земельного участка, занятого объектами недвижимости, должна определяться таким образом, чтобы собственник этих объектов имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы земельного участка должны входить как часть, непосредственно занятая объектами, так и часть, необходимая для их использования. В рамках проведения судебной экспертизы эксперты обоснованно привели расчет площади с учетом функционального назначения объектов как единого имущественного и производственного комплекса, состоящего из совокупности объектов основного и вспомогательного назначения, объединенных единым технологическим процессом и расположенных в границах испрашиваемого земельного участка. Не принят апелляционным судом и довод уполномоченного органа о том, что судом первой инстанции необоснованно не принял во внимание вступившие в законную силу судебные акты по делу № А32-18260/2015. В рамках данного дела судами исследовался вопрос об обоснованности площади участка, необходимой для использования расположенных на нем объектов. Выводы по указанному спору не имеют преюдициального значения для настоящего спора ввиду несовпадения субъектов. В данном случае недоказанность правопредшественником общества испрашиваемой площади земельного участка не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора, который разрешен на основании совокупности иных доказательств и доводов лиц, участвующих в деле, а также с иным субъектным составом. Рассмотрены и отклонены судом доводы департамента об отсутствии у заявителя права постоянного (бессрочного) пользования на часть земельного участка, поскольку он приобрел расположенные на нем объекты в период, когда участок уже использовался ООО «Лагуна» на праве аренды. В соответствии с представленными в материалы дела техническими паспортами нежилые здания на спорном участке построены в 1972 году, то есть до поступления в частную собственность находились в государственной собственности. Судебными актами по делу № А32-22920/2015, а также дополнительно представленными заявителем документами, подтверждается факт приватизации Армавирского авторемонтного предприятия в АООТ «Авторемонт» и принадлежность последнему указанных зданий, а также переоформление предыдущим собственником зданий (ООО «Лагуна"» права постоянного (бессрочного) пользования участком на право аренды в декабре 2003 года. Доводы о том, что приказом департамента от 25.10.2013 № 161-з прекращено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком ООО «Лагуна», с которым 03.10.2003 заключен договор аренды, что исключает право общества, приобретшего объекты после переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, на приобретение участка по льготной цене, апелляционным судом отклонены со ссылкой на правовые позиции, изложенные в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 по делу № 310-КГ14-5503 и от 14.03.2016 по делу № 305-ЭС15-16104). Право аренды общества на участок с кадастровым номером 23:38:0102002:51 возникло в результате переоформления его правопредшественником права постоянного (бессрочного) пользования в 2003 году, то есть до 01.07.2012. Поэтому суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что общество имеет право на приобретение земельного участка по льготной цене в размере 2,5% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 7 345 093 рубля 72 копейки, что подтверждается представленной в дело выпиской из ЕГРН. Следовательно, цена выкупа земельного участка для заявителя составляет 183 627 рублей 34 копейки.

Департамент обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, в удовлетворении заявления общества отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судебными инстанциями норм права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Объекты, расположенные на испрашиваемом обществом земельном участке, не являются единым недвижимым комплексом, что исключает возможность применения к спорным правоотношениям норм статьи 133.1 Гражданского кодекса. При определении площади застройки земельного участка в расчет включены объекты, не являющиеся объектами недвижимости. В нарушение установленных принципов при определении площади земельного участка, необходимого для использования зданий, суд ошибочно исходил не из характеристик объектов недвижимости и их назначения, а из целей, которые заявитель намерен реализовать в будущем. Площадь испрашиваемого в собственность земельного участка составляет 8 474 кв. м, площадь расположенных на нем объектов недвижимости – 258,40 кв. м, процент застройки составляет 3%, а 97% земельного участка является незастроенной (свободной) территорией. Необходимая площадь для использования объектов будет составлять не более 600 кв. м. Земельный участок под производственную базу ранее не использовался, что подтверждается актами ГКУ КК «Кубаньземконтроль». Объекты по договору купли-продажи от 13.12.2018 приобретались обществом не как единый имущественный комплекс (единая производственная база), а как самостоятельные объекты (без указания в договоре иных, в том числе, вспомогательных, объектов). Нахождение на участке специализированной техники и оборудования не является обоснованием площади земельного участка для эксплуатации расположенных на нем объектов. Расчет площади земельного участка должен производиться применительно к площади только объектов капитального строительства. Иные объекты, расположенные на участке, не могут быть приняты в расчет, поскольку не являются объектами недвижимого имущества (статья 130 Гражданского кодекса). Заключение судебной экспертизы не соответствует требованиям статьи 55 Кодекса и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), оно является ненадлежащим доказательством по делу, поэтому подлежало отклонению судом. Площадь, нормативно необходимая для использования (эксплуатации) расположенных на участке объектов недвижимости, определена экспертами с учетом вспомогательных объектов (открытых складов, навесов, погрузочно-разгрузочных площадок), что является недопустимым. При расчете площади экспертами не проводились исследования с учетом градостроительных регламентов, установленных Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Армавир. Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. Требования же заявителя мотивированы фактическим использованием объектов под производственную базу, в связи с чем у общества присутствует потребность открытых складах, погрузочно-разгрузочных площадках, навесах, право на которые заявителем не документально подтверждено. Однако желание заявителя в будущем заниматься каким-то видом деятельности не влечет права на приобретение им в собственность публичного земельного участка. Судами не принято во внимание преюдициальное значение судебных актов по делу № А32-18260/2015, в ходе рассмотрения которого судом исследовался вопрос обоснования площади земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости и сделан вывод о том, что испрашиваемая площадь участка чрезмерна по сравнению с площадью расположенных на нем объектов. Таким образом, судами нарушен общеправовой принцип определенности, принцип процессуальной экономии и стабильности решений. Приказом департамента от 25.10.2013 № 161-з прекращено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком ООО «Лагуна», с которым 03.10.2003 заключен договор аренды. Заявитель не переоформлял ограниченное вещное право, он приобрел объекты в период, когда участок был предоставлен ООО «Лагуна» на праве аренды, следовательно, у заявителя право постоянного (бессрочного) пользования на часть земельного участка под данными объектами возникнуть не могло. Фактически действия общества направлены на возможность повторного переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, что недопустимо в силу прямого запрета, установленного действующим законодательством.   

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Заявитель обращает внимание на то, что на испрашиваемом земельном участке расположен производственный комплекс по выпуску алюминиевой посуды в промышленных объемах, что департамент по существу не оспаривает. При этом суды обоснованно отклонили довод уполномоченного органа о необходимости государственной регистрации за обществом права на принадлежащее ему имущество как на единый недвижимый комплекс. Судебные инстанции включили в площадь застройки территории, занятые навесами, открытыми складами и транспортными площадками в соответствии с требованиями СП 18.13330.2019 и приказом департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 15.04.2015 № 78. Довод департамента о том, что суд якобы исходил не из характеристик зданий и их функционального назначения, а из целей, которые заявитель намерен реализовать в будущем, не имеет отношения к обстоятельствам, действительно установленным судами при разрешении спора и подтвержденным материалами дела. В условиях доказанности факта использования обществом зданий и участка для производства алюминиевой посуды доводы департамента о предыдущих отчуждениях зданий и ином виде их использования прошлыми собственниками не имеют правового значения. Навесы из металлических столбов (труб) и шифера (металлопрофиля) поступили в собственность общества как вспомогательные сооружения на основании статьи 135 Гражданского кодекса, открытые склады и транспортные площадки являются способом организации территории для подтвержденных судами производственных целей. При этом эксперты не включали площадь охранных зон в процент застройки, что прямо следует из содержания заключения от 19.07.2022. Суд с учетом пояснений экспертов и департамента установил соответствие вида разрешенного использования участка и зданий, а также площади участка требованиям градостроительного регламента. Суд не мог быть ограничен в оценке законности оспариваемого отказа департамента с учетом конкретных обстоятельств (доказательств) использования участка обществом, отличающихся от обстоятельств по делу № А32-18260/2015, в котором заявитель не участвовал. Исключительное право на приватизацию участка основано на статусе общества как собственника недвижимого имущества (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса). Суд учел факт переоформления права постоянного (бессрочного) пользования участком в 2003 году для применения надлежащей цены выкупа в соответствии с единообразно сформированной практикой арбитражных судов.             

В судебном заседании представитель департамента поддерживал доводы жалобы, которую просил удовлетворить.

Представители общества возражали против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, приведенным в отзыве.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов. 

Как видно из материалов дела и установлено судами, общество с 2018 года является собственником нежилых зданий: площадью 166,1 кв. м с кадастровым номером 23:38:0000000:1305 (литера «В, в, П»; 1972 года постройки), площадью 65,9 кв. м с кадастровым номером 23:38:0000000:2023 (литера «М»; 1972 года постройки) и площадью 26,4 кв. м 23:38:0000000:1319 (литера «Л»; 1972 года постройки). Данное обстоятельство подтверждается техническими паспортами объектов и выписками из ЕГРН. Указанные объекты расположены на участке, относящемся к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием – для эксплуатации производственной базы. Земельный участок принадлежит на праве собственности Краснодарскому краю и обременен правом аренды в пользу общества, что также подтверждается выпиской из ЕГРН. 

Общество обратилось в департамент с заявлением от 29.08.2021 о предоставлении в собственность земельного участка за плату без торгов как предоставленного ранее на праве постоянного (бессрочного) пользования и занятого принадлежащими ему зданиями и сооружениями, которые входят в состав производственного комплекса по изготовлению алюминиевой посуды под торговой маркой «Горница». К заявлению прилагалось сообщение о расположенных на земельном участке объектах и заключение специалистов от 15.06.2021 с обоснованием площади участка, необходимого для использования (эксплуатации) расположенных на нем объектов. В пояснении от 08.10.2021, направленном в департамент в дополнение к заявлению о приобретении земельного участка (получено 10.10.2021), общество со ссылкой на выписку ЕГРН от 08.10.2021 сообщило, что в границах испрашиваемого в собственность участка отсутствуют объекты с кадастровыми номерами 23:38:0000000:2506 и 23:38:0000000:1411. 

Уполномоченный орган письмом от 23.11.2021 № 52-33-21-54116/21 отказал заявителю в предоставлении земельного участка в собственность. Данное решение мотивировано следующим: отсутствует информация, позволяющая установить принадлежность обществу навеса возле здания испытательной лаборатории с кадастровым номером 23:38:0000000:1319, навеса, примыкающего к зданию с кадастровым номером 23:38:0000000:2023, открытых складов, погрузочно-разгрузочного участка и стоянки автомобилей; площадь участка не соответствует площади, необходимой для использования расположенных на нем объектов; сведения о составе объектов, содержащиеся в представленных материалах, а также документах, полученных при рассмотрении заявления, не соответствуют фактическому составу объектов, указанному в материалах обследования ГКУ КК «Кубаньземконтроль». По сведениям ЕГРН на участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 23:38:0000000:2506; по сведениям ЕГРН объект недвижимости с кадастровым номером 23:38:0000000:1411 расположен на испрашиваемом участке и смежном с ним участке с кадастровым номером 23:38:0102002:51, что не соответствует материалам обследования. Департамент также указал, что общество произвело демонтаж объекта незавершенного строительства, сведения о наличии которого содержатся в заключении специалистов от 15.06.2021, и отметил, что согласно нормативам градостроительного проектирования Краснодарского края, утвержденным приказом департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 16.04.2015 № 78, в площадь застройки не включаются площади, занятые временными зданиями и сооружениями. 

Общество, ссылаясь на незаконность решения департамента об отказе в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка, нарушающего его права (интересы) в сфере предпринимательской деятельности, оспорило его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Основаниями для признания незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200, часть 2 статьи 201 Кодекса).

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса определено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

Если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О).

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 Земельного кодекса. 

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. 

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его приобрести (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Таким образом, в случае, предусмотренном подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на часть земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для его использования. В этой связи заявителем должна быть доказана потребность в данном участке с учетом функционального назначения недвижимого имущества, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости.

Общество вместе с заявлением о приобретении испрашиваемого земельного участка в собственность представило в департамент заключение специалистов от 15.06.2021. Согласно данному заключению земельный участок в соответствии с нормативными требованиями к плотности застройки предприятий цветной металлургии является полностью необходимым для эксплуатации расположенных на нем объектов (зданий, сооружений, вспомогательных и иных объектов), составляющих производственный комплекс по производству алюминиевой посуды. 

В связи возражениями департамента относительно площади земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102002:51, необходимого для использования принадлежащих ему объектов, суд первой инстанции определением от 01.04.2022 назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил экспертам общества с ограниченной ответственностью «Глобал Эксперт». 

Исследовав представленные доказательства, в том числе, экспертное заключение от 19.07.2022, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о незаконности оспариваемого обществом решения департамента, нарушающего права (интересы) заявителя в сфере предпринимательской деятельности. Суды первой и апелляционной инстанций установили, что на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102002:51 расположены объекты (здания, сооружения, вспомогательные и иные объекты), составляющие производственный комплекс по изготовлению алюминиевой посуды. Испрашиваемая обществом площадь участка с учетом расположенной на нем совокупности объектов в соответствии с их функциональным использованием (функциональным назначением в рамках единой технологической цепочки) исходя из осуществляемых на участке производственных процессов, является нормативно необходимой. Использование заявителем расположенных на земельном участке зданий для производства алюминиевой посуды влечет необходимость организации на прилегающих территориях мест складирования сырья, продукции, расходных материалов, оборотной тары, а также подъездов к ним большегрузной техники, что прямо предусмотрено требованиями СП 18.13330.20109 и нормами технологического проектирования. Расчет площади участка произведен судебными экспертами с учетом функционального назначения объектов как единого имущественного и производственного комплекса, состоящего из совокупности объектов основного и вспомогательного назначения, объединенных единым технологическим процессом и расположенных в границах испрашиваемого участка. В связи с размещением на земельном участке имущественного комплекса по производству посуды, на данный участок, как и на смежный участок с кадастровым номером 23:38:0102002:51, специально для общества установлена санитарно-защитная зона предприятий 23:38-6.442, что подтверждается сведениями из ЕГРН. С учетом изложенного, заявитель вправе приобрести весь испрашиваемый земельный участок как необходимый для функционирования расположенного на нем предприятия цветной металлургии по производству алюминиевой посуды. В качестве меры, направленной на восстановление нарушенных прав (законных интересов) заявителя, суд первой инстанции возложил на департамент обязанность по направлению обществу проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102002:51. Выкупная цена приобретаемого земельного участка определена в размере 183 627 рублей 34 копеек (2,5% от кадастровой стоимости), поскольку право аренды заявителя на этот участок возникло в результате переоформления его правопредшественником в 2003 году права постоянного (бессрочного) пользования.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы, которые департамент приводит в кассационной жалобе, повторяют доводы, которые уполномоченный орган заявлял в своих возражениях на требования общества и в апелляционной жалобе. Все эти доводы проверялись судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора, которые их исследовали и отклонили с приведением в судебных актах мотивов непринятия. Исходя из установленных судами фактических обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, которые судебные инстанции оценили по правилам статьи 71 Кодекса, у суда округа отсутствуют законные основания для иных выводов по существу спора (часть 2 статьи 287 Кодекса). Нормы материального права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, которыми исполнена и обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. Выводы судебных инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам, они основаны на исследовании материалов дела и им не противоречат. Несогласие подателя жалобы с выводами судов первой и апелляционной инстанций в силу иного понимания им норм действующего законодательства и иной оценки доказательств, представленных в материалы дела, само по себе не может служить основанием для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права при исследовании и оценке доказательств, приведших к судебной ошибке (часть 3 статьи 288 Кодекса), не выявлено. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), также не установлено. 

Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.01.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2023 по делу № А32-58200/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                      В.Е. Епифанов

 

Судьи                                                                                                                     Т.Н. Драбо

 

                                                                                                                                А.И. Мещерин