ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, 

<

...>) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: 

<

***>,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А06-9944/2020

г. Саратов

18 августа 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2025 года

Полный текст постановления изготовлен 18 августа 2025 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Измайловой А.Э.,

судей Семикина Д.С., Судаковой Н.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством веб-конференции апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Каспий Агро» 

на определение Арбитражного суда Астраханской области от 10 марта 2025 года по делу № А06-9944/2020 

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Каспий Агро» о признании недействительными торгов посредством публичного предложения № 35760, оформленных протоколом №35760-1 о результатах проведения открытых торгов по лоту от 14.05.2024 № 1, по встречному заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Каспий Агро» и обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Тибет» о признании недействительным договора купли-продажи от 22.12.2022 № 26-12/22 в части продажи права аренды земельного участка (кадастровый номер 30:12:040467:40) 

в рамках дела № А06-9944/2020 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Тибет» (414006, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>);

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Каспий Агро»: ФИО3, представитель по доверенности от 10.12.2024, паспорт,

У С Т А Н О В И Л :

решением Арбитражного суда Астраханской области от 23.03.2022 по делу № А06-9944/2020 общество с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Тибет» (далее - ООО ПКФ «Тибет», должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства.

Определением Арбитражного суда от 03.08.2023 по делу № А06-9944/2020 конкурсным управляющим утверждена кандидатура ФИО4 (далее – конкурсный управляющий ФИО4).

22 мая 2024 года в Арбитражный суд Астраханской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Каспий Агро» (далее – ООО «Каспий Агро») с заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2) о признании недействительными торгов посредством публичного предложения № 35760, проведенных конкурсным управляющим должника, оформленных протоколом №35760-1 о результатах проведения открытых торгов по лоту № 1 от 14.05.2024.

16 сентября 2024 года ИП ФИО2 обратился в Арбитражный суд Астраханской области со встречным заявлением к ООО ПКФ «Тибет» и ООО «Каспий Агро» о признании недействительным договора купли-продажи от 28.12.2022 № 26-12/22 в части продажи права аренды земельного участка площадью 4641 кв.м, разрешенное использование - для эксплуатации производственной базы, кадастровый номер: 30:12:040467:40.

Определением Арбитражного суда Астраханской области от 10.03.2025 по делу № А06-9944/2020 в удовлетворении заявления ООО «Каспий Агро» и удовлетворении встречного заявления ИП ФИО2 отказано.

ООО «Каспий Агро» не согласилось с определением суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении заявления ООО «Каспий Агро» о признании торгов недействительными, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда первой инстанции в обжалуемой части и принять в отменённой части новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объёме, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, явку представителей не обеспечили, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». 

Информация о месте и времени судебного разбирательства размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (kad.arbitr.ru) 02.07.2025. 

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2025 по делу №А06-9944/2020 произведена замена судьи Батыршиной Г.М., на судью Судакову Н.В., и сформирован судебный состав: председательствующий судья Измайлова А.Э., судьи Семикин Д.С., Судакова Н.В. для рассмотрения настоящей апелляционной жалобы.

17 июля 2025 года в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд от ООО «Каспий Агро» поступили дополнения к апелляционной жалобе.

01 августа 2025 года в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд от ООО ПКФ «Тибет» отзыв на апелляционную жалобу с приложением копии отчета об оценке №206/2-2022, копии технического паспорта на нежилое помещение.

Судом апелляционной инстанции приобщены к материалам дела указанные документы.

В судебном заседании представитель ООО «Каспий Агро» поддержала правовую позицию, изложенную в апелляционной жалобе и дополнении к ней, просила отменить определение суда первой инстанции в обжалуемой части и принять в отменённой части новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объёме.

Конкурным управляющим должника представлен отзыв на апелляционную жалобу , в котором просит определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

ИП ФИО2 представлен отзыв на апелляционную жалобу , в котором просит определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого определения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 266 - 272 АПК РФ. 

В силу пункта 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку в порядке апелляционного производства обжалуется только часть определения, при этом иные лица, участвующие в деле, возражений против этого не заявили и на проверке законности определения суда в полном объеме не настаивали, то суд апелляционной инстанции не может выйти за рамки апелляционной жалобы и проверяет законность и обоснованность определения суда первой инстанции только в обжалуемой части.

Выслушав представителя ООО «Каспий Агро», изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 29.01.2018 конкурсным управляющим ООО ПКФ «Тибет» ФИО5 проведена инвентаризация имущества должника, в результате которой было установлено, что должнику принадлежит следующее имущество по ул. ФИО7, 526:

административное здание, назначение нежилое, площадью 517,8 кв.м, этажность 3, литер А; условный номер 30-01/01-01/2000-0723,

производственный цех, назначение нежилое, площадью 668 кв.м, этажность 2, литер Б, условный номер 30-01/01-01/2000-0725,

проходная площадью 9,8 кв.м; кадастровый номер: 30:12:040688:20,

склад, назначение нежилое, площадью 366,6 кв.м, этажность 1, условный номер 30-01/01-09/1999-0313;

гараж площадью 184,2 кв.м; кадастровый номер 30:12:040467:658

ремонтный бокс площадью 60,4 кв.м., кадастровый номер: 30:12:040467:666

газопоршневая станция ГПРШ 60.

Согласно описи от 23.03.2018 № 4 должнику предоставлено право аренды на земельный участок, назначение - земли для эксплуатации производственной базы, площадью 4641 кв.м, кадастровый номер: 30:12:040467:40.

25 апреля 2024 года в ЕФРСБ конкурсным управляющим должника размещено объявление о проведении торгов № 14196935  по реализации следующего недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, ул. ФИО7, 52б:

гараж, площадью 184,2 кв.м, кадастровый номер 30:12:040467:658, включая право аренды земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации производственной базы, кадастровый номер: 30:12:040467:40;

проходная, площадь: 9,8 кв.м, кадастровый номер: 30:12:040688:20, включая право аренды земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование для эксплуатации производственной базы, кадастровый номер 30:12:040467:40;

ремонтный бокс, площадь: 60,4 кв.м, кадастровый номер: 30:12:040467:666, включая право аренды земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование для эксплуатации производственной базы, кадастровый номер: 30:12:040467:40;

движимое имущество - газопоршневая станция ГПРШ 60.

16 мая 2024 конкурсным управляющим ФИО4 на сайте ЕФРСБ размещено сообщение № 14395156 о признании состоявшихся торгов в форме публичного предложения, победителем которых признан ИП ФИО6 (протокол № 35760-1 от 14.05.2024) в отношении следующего имущества, расположенного по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, Трусовский район, ФИО7 ул, 52 «б»:

гараж, площадь: 184,2 кв.м, кадастровый номер: 30:12:040467:658.

проходная, площадь: 9,8 кв.м, кадастровый номер: 30:12:040688:20,

ремонтный бокс, площадь: 60,4 кв.м, кадастровый номер: 30:12:040467:666;

включая право аренды земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственной базы, кадастровый номер: 30:12:040467:40; 

ООО «Каспий Агро», полагая, что его права как арендатора всего земельного участка с кадастровым номером 30:12:040467:40 и правообладателя расположенных на нем нескольких объектов недвижимости, нарушаются проведением вышеуказанных торгов, обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании их недействительными.

Отказывая в удовлетворении заявленных ООО «Каспий Агро» требований, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что при проведении оспариваемых торгов не было допущено существенных нарушений, которые привели к ущемлению прав и законных интересов заявителя.

Суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции в обжалуемой части соответствуют установленным обстоятельствам и действующему законодательству.

В силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 3 пункта 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Закона о банкротстве» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 63), требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Нарушение порядка проведения торгов не может являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101).

Как разъяснено в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101, при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности на формирование стоимости реализованного имущества, на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов лица.

Исходя из смысла разъяснений, содержащихся в пункте 18 Постановления Пленума ВАС РФ № 63 и пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Лицо, обращающееся в суд с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать, что при проведении торгов допущены нарушения закона, проведенные торги повлекли нарушение его права, наличие причинно-следственной связи между допущенными нарушениями и возникшим нарушением прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности заключенной на таких торгах сделки.

Юридически значимыми обстоятельствами для признания недействительными результатов торгов и сделки, заключенной по итогам их проведения, должна быть установлена совокупность двух условий:

- нарушение закона при проведении торгов, которое могло повлечь искажение их результатов;

- наличие материально-правового интереса лица, обращающегося с заявлением. 

В каждом конкретном случае при рассмотрении данной категории споров суду необходимо устанавливать не только факт нарушения правил проведения торгов, но и оценивать данное нарушение с точки зрения того, находится ли оно в причинной связи с нарушением прав и законных интересов истца.

Отсутствие хотя бы одного из указанных условий исключает удовлетворение иска о признании недействительными торгов и сделки, заключенной по их результатам.

Как следует из материалов дела, 25.04.20254 25 апреля 2024 года в ЕФРСБ конкурсным управляющим должника размещено объявление о проведении торгов № 14196935  по реализации следующего недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, ул. ФИО7, 52б:

гараж, площадью 184,2 кв.м, кадастровый номер 30:12:040467:658, включая право аренды земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации производственной базы, кадастровый номер: 30:12:040467:40;

проходная, площадь: 9,8 кв.м, кадастровый номер: 30:12:040688:20, включая право аренды земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование для эксплуатации производственной базы, кадастровый номер 30:12:040467:40;

ремонтный бокс, площадь: 60,4 кв.м, кадастровый номер: 30:12:040467:666, включая право аренды земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование для эксплуатации производственной базы, кадастровый номер: 30:12:040467:40;

движимое имущество - газопоршневая станция ГПРШ 60.

В тексте объявления о проведении вышеназванных торгов указано, что ознакомиться с характеристиками предмета торгов, правоустанавливающими документами, оценкой, проектом договора купли-продажи и др. документами можно с 29.04.2024 включительно по адресу: 

<

...>, кв. 

В материалы дела представлен отчёт об оценке № 950/2-22, из которого следует, что оценка стоимости права аренды соответствующего земельного участка определена исходя из площади объектов недвижимости (516 кв.м.), расположенных на нем и включенных в данный лот. 

16 мая 2024 года конкурсным управляющим ФИО4 на сайте ЕФРСБ размещено сообщение № 14395156 о признании состоявшихся торгов в форме публичного предложения, победителем которых признан ИП ФИО6 (протокол № 35760-1 от 14.05.2024).

Таким образом, процедура проведения торгов соблюдена.

ООО «Каспий Агро» заявку на участие в торгах не подавало, участником торгов не являлось.

В обоснование нарушения прав указанными торгами ООО «Каспий Агро» ссылается на то, что в предмет лота неправомерно включено право аренды земельного участка - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственной базы, кадастровый номер: 30:12:040467:40, которое ранее по результатам проведенных в 2022 году торгов приобретено ООО «Каспий Агро», то есть, по мнению заявителя, указанный земельный участок в полном объёме находится на праве аренды у ООО «Каспий Агро», в связи с чем продажа права аренды земельного участка под объекты недвижимости, включенные в лот оспариваемых торгов, нарушает его права как арендатора всего земельного участка.

Указанные доводы судебной коллегией отклоняются ввиду следующего.

Действительно, как следует из материалов дела, ранее, 20.06.2022 в ЕФРСБ конкурсным управляющим должника размещено объявление о проведении торгов от 20.06.2022 № 9040668 о продаже следующего имущества, расположенного по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, ул. ФИО7, 52б:

административное здание, назначение: нежилое, наименование: административное здание, площадь: 517,8 кв.м, количество этажей 3, литер А, кадастровый (условный) номер: 30-01/01-01/2000-0723 (30:12:040688:18),

производственный цех, назначение: нежилое, наименование: производственный цех, площадь: 668 кв.м, количество этажей 2, литер Б, кадастровый (условный) номер: 30-01/0101/2000-0725 (30:12:040688:16),

склад, назначение: нежилое, наименование: склад, площадь: 366,6 кв.м, количество этажей 1, литер В, кадастровый (условный) номер: 30-01/01-09/19990313 (30:12:040688:17),

право аренды земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственной базы, площадью 4641 кв.м, кадастровый номер: 30:12:040467:40.

Как следует из материалов дела, в 2022 году проводились торги по реализации залогового имущества должника, находящего на спорном земельном участке, на основании Положения о порядке продажи и условиях проведения торгов по реализации имущества, принадлежащего ООО ПКФ «Тибет», утвержденного залоговым кредитором 29.04.2022.

Установленная в данном Положении начальная цена продажи вышеуказанного имущества основана на отчёте об оценке ООО «Прогресс Консалтинг» от 20.04.2022 №206/2-2022, из которого усматривается, что оценка стоимости права аренды спорного земельного участка определена исходя из площади трех объектов недвижимости (4125 кв.м.), входящих в лот (административное здание, кадастровый (условный) номер: 30-01/01-01/2000-0723 (30:12:040688:18), производственный цех, кадастровый (условный) номер: 30-01/0101/2000-0725 (30:12:040688:16), склад, кадастровый (условный) номер: 30-01/01-09/19990313 (30:12:040688:17), а не из всей площади земельного участка (4641 кв.м.).

 По результатам торгов между ООО «ПКФ Тибет» в лице конкурсного управляющего ФИО8 и ООО «Каспий Агро» заключен договор купли-продажи от 26.12.2022 №26-12/22, который прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Астраханской области.

Доводы апеллянта о том, что ООО «Каспий Агро» не было известно о данном отчете, поскольку данный документ не был опубликован на сайте ЕФРСБ, судебной коллегией отклоняется.

В сообщении о проведении торгов от 20.06.2022 № 9040668 указано, что ознакомиться с характеристиками предмета торгов, правоустанавливающими документами, оценкой, проектом договора купли-продажи и др. документами можно с 27.06.2022 по 29.07.2022 включительно по адресу: 

<

...>.

Таким образом, при участии в торгах 2022 года у ООО «Каспий Агро» имелась возможность ознакомиться с оценкой и техническими характеристиками приобретаемых объектов, составе лотов, в том числе с кадастровой выпиской на земельный участок, в которой указаны кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости (т 2, л.д.66-89).

Согласно сведениям из ЕГРН и других документов о продаже имущества должника, с которыми у ООО «Каспий Агро» была возможность ознакомиться при проведении торгов, а также из сведений публичной карты усматривалось, что на спорном земельном участке, помимо выставленных на торги трех объектов недвижимости, находятся еще объекты недвижимости, не вошедшие в данный лот.

Выпиской из ЕГРН и технической документации подтверждается, что перечисленным объектам недвижимости присвоены самостоятельные кадастровые номера и литеры объектов.

Доказательств, свидетельствующих о фактической эксплуатации спорных объектов недвижимости в качестве единого недвижимого комплекса или предприятия на момент продажи данного имущества, в материалы дела не представлено.

Доказательств того, что приобретенное ООО «Каспий Агро» имущество невозможно эксплуатировать без объектов недвижимости, проданных на оспариваемых торгах в 2024 году, заявителем не представлено. 

С учетом изложенного судебная коллегия считает, что, приобретая право аренды земельного участка с кадастровым номером 30:12:040467:40, ООО «Каспий Агро», действуя добросовестно и разумно, должно было и могло знать, что на данном земельном участке помимо приобретённых им объектов недвижимости, находятся и иные объекты недвижимости, не являющиеся предметом торгов в 2022 году, являющиеся индивидуально-определёнными объектами.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как было указано выше, ранее (до проведения торгов 2022 года) должнику - ООО «ПКФ Тибет» на праве собственности принадлежали объекты недвижимости, часть из которых расположена на спорном земельном участке, площадью 4641 кв.м., с кадастровым номером 30:12:040467:40.

Из условий договора о предоставлении земельных участков в пользование на условиях аренды от 10.04.2001 №409, заключенного между администрацией города Астрахани (Арендодатель) и ООО «ПКФ Тибет» (Арендатор), следует, что спорный земельный участок предоставлен должнику в пользование на условиях аренды для эксплуатации производственной базы.

Судом апелляционной инстанции установлено, что в 2022 году ООО «Каспий Агро» по результатам проведенных торгов приобрел право собственности на три объекта недвижимости и право аренды спорного земельного участка.

Однако из материалов дела следует, что после реализации ООО «Каспий Агро» трех объектов недвижимости у должника на праве собственности остались еще несколько объектов недвижимости, находящихся на спорном земельном участке, которые впоследствии в 2024 году вошли в предмет оспариваемых заявителем торгов.

Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - Постановление Пленума ВАС РФ № 11) разъяснено, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, в силу вышеизложенных положений закона в 2022 году должник не мог продать ООО «Каспий Агро» право аренды на часть земельного участка, на котором находились иные объекты недвижимости, не вошедшие в предмет торгов 2022 года и приобретенные заявителем на торгах 2022 года.

Доводы апеллянта о приобретении права аренды на весь земельный участок, в том числе на часть земельного участка под объекты недвижимости, оставшиеся в собственности должника, несостоятельны, поскольку противоречат вышеуказанным нормам закона.

В пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ № 11 указано, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно пункту 14 постановления Пленума ВАС РФ № 11 при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Кроме того, согласно частям 2 статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Довод апеллянта о том, что в данном случае заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора невозможно ввиду того, что договор аренды на спорный земельный участок, площадью 4641 кв.м., уже заключен ООО «Каспий Агро» с Арендодателем, согласие на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения заявитель не даст, судебной коллегией отклоняется, поскольку не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора.

При этом судом учтено, что в силу пункта 7 статьи 39.20 ЗК РФ в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о нарушении его права преимущественной покупки объектов недвижимости, входящих в лот оспариваемых торгов ввиду нахождения на данном земельном участке принадлежащих ему объектов недвижимости, судебной коллегией не принимается, поскольку основан на неверном понимании норм права.

Согласно пункту 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении; публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 данного Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, указанная норма регулирует отношения, объектом которых выступает доля в праве собственности участников общей долевой собственности, а не случаи продажи всего объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, на котором имеются иные объекты недвижимости, принадлежащие иным лицам.

Как было указано выше, по смыслу статьи 449 ГК РФ основанием для признания торгов недействительными может служить не всякое любое формальное нарушение, а лишь оказавшее существенное влияние на результат торгов и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов истца, и реализация права на оспаривание торгов должна повлечь восстановление нарушенных прав заявителя.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Оценив по вышеуказанным правилам совокупность представленных доказательств, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в данном случае заявителем не доказано, что при проведении оспариваемых торгов допущены существенные нарушения, которые привели к ущемлению прав и законных интересов ООО «Каспий Агро».

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных ООО «Каспий Агро» требований.

В силу положений статьи 270 АПК РФ оснований для отмены либо изменения судебного акта в обжалуемой части не имеется.

Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил неправильного применения норм материального права и процессуального права. 

Доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и не опровергают правильности выводов суда первой инстанции, направлены исключительно на переоценку установленных по делу обстоятельств и не могут являться основанием для отмены судебного акта в обжалуемой части. Апелляционную жалобу ООО «Каспий Агро» следует оставить без удовлетворения. 

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л :

определение Арбитражного суда Астраханской области от 10 марта 2025 года по делу № А06-9944/2020 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий А.Э. Измайлова

Судьи Д.С. Семикин

 Н.В. Судакова