ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А26-10173/2021

01 ноября 2022 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     27 октября 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  01 ноября 2022 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Черемошкиной В.В.

судей  Нестерова С.А., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:  

от истца: не явился (извещен);   

от ответчика: не явился (извещен);   

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-25625/2022)  Благотворительного фонда «Мама-Дом» на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 27.06.2022 по делу № А26- 10173/2021, принятое 

по иску государственного бюджетного учреждения Республики Карелия «Фонд государственного имущества Республики Карелия» 

к Благотворительному фонду «Мама-Дом» 

о взыскании 579 278 руб. 85 коп.,

установил:

государственное бюджетное учреждение Республики Карелия «Фонд государственного имущества Республики Карелия» (далее – истец, Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Благотворительному фонду «Мама-Дом» (далее – ответчик, Фонд) о взыскании 579 278 руб. 85 коп., в том числе 266 903 руб. 93 коп. – задолженность по возмещению коммунальных платежей и 312 374 руб. 92 коп. – задолженность по оплате расходов на эксплуатационное обслуживание и техническое обслуживание объекта аренды.

Решением от 27.06.2022 Арбитражный суд Республики Карелия удовлетворил первоначальные исковые требования частично, взыскав с Благотворительного фонда «МамаДом» в пользу государственного бюджетного учреждения Республики Карелия «Фонд государственного имущества Республики Карелия» 306 278 руб. 30 коп., в том числе 266 903 руб. 93 коп. – задолженность по возмещению коммунальных платежей и 39 374 руб. 37 коп. – задолженность по оплате расходов на эксплуатационное обслуживание и техническое обслуживание объекта аренды, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 7 712 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Податель жалобы ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Ответчик ссылается на то, что фактически арендодатель возложил на Ответчика обязанность заключить договоры на поставку коммунальных ресурсов и их оплату. Из буквального понимания п. 4.2.2. и п. 4.2.3. договора аренды не следует, что установленная договором обязанность должна исполнятся в пользу арендодателя. 

В настоящем случае Учреждение не может выступать надлежащим истцом по заявленным требованиям. Не может являться законными и само возложение на Ответчика обязанности заключить договоры на поставку коммунального ресурса и их оплату с третьими лицами.

Истец представил отзыв, в котором просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебное заседание стороны не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Учреждением и Фондом заключён договор аренды № 32/ПА от 21.11.2018 (далее по тексту – Договор). 

По условиям Договора ответчик принял во временное владение и пользование на условиях аренды нежилые помещения общей площадью 361,2 кв.м., расположенные на четвертом этаже здания по адресу: 

<

...> (далее по тексту – Здание, Объект аренды). Объект аренды принадлежит на праве собственности Республике Карелия и передан на праве оперативного управления истцу. 

Согласно пункту 1.1. Договора Арендодатель (истец) передает, а Арендатор (ответчик) принимает во временное владение и пользование на условиях, определяемых настоящим Договором, по акту приема-передачи нежилые помещения, являющиеся собственностью Республики Карелия, и находящиеся в хозяйственном ведении Арендодателя, общей площадью 361,2 кв.м (на поэтажном плане №№1-33), расположенные на четвертом этаже здания по адресу: 

<

...>.

 В пункте 1.3. Договора указано, что к моменту подписания Договора Арендатор произвел осмотр принимаемого в пользование имущества и ознакомлен со всеми его характеристиками, в том числе недостатками, и претензий по состоянию имущества к Арендодателю не имеет. 

В соответствии с пунктом 1.4. Договора на срок аренды нежилых помещений к Арендатору в соответствии со статьей 652 Гражданского кодекса Российской Федерации переходит право аренды земельного участка площадью 2518 кв.м с кадастровым номером 10:01:0100109:14, находящегося по адресу: 

<

...>, который необходим для эксплуатации объекта аренды. 

В пункте 4.2. Договора стороны определили обязанности Арендатора: 

4.2.1. принять объект аренды по акту приема-передачи одновременно с подписанием настоящего Договора. С момента подписания акта приема-передачи объект аренды считается переданным Арендатору, а обязательства по внесению арендных платежей возникшими. С момента подписания акта приема-передачи к Арендатору переходит бремя содержания и риск случайной гибели и повреждения имущества. На момент подписания акта приема-передачи Арендатор подтверждает, что надлежащим образом идентифицировал и ознакомился с реальным состоянием имущества в результате осмотра, который осуществляется по адресу нахождения имущества. 

4.2.2. использовать объект аренды исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1.2 настоящего Договора, и своевременно вносить арендную плату, плату за использование земельного участка, коммунальные платежи за места общего пользования, платежи за эксплуатацию, содержание и ремонт общего имущества здания, в котором расположены арендуемые помещения, и иные платежи, предусмотренные настоящим Договором или законодательством Российской Федерации;

 4.2.3. не позднее 3 календарных дней с момента подписания акта приема-передачи имущества, а также не позднее 1 января каждого последующего года в течение всего срока действия настоящего Договора самостоятельно заключить договоры на сбор и вывоз твердых бытовых отходов, по оплате услуг по электроснабжению, водоснабжению, водоотведению (канализации), теплоснабжению (отоплению) помещений не позднее 15-ти календарных дней с момента заключения настоящего Договора, своевременно вносить предусмотренные договором платежи. Арендатор несет бремя содержания объекта аренды общего имущества здания пропорционально арендуемой площади здания/строения/сооружения, а также оплачивает коммунальные расходы на общедомовые нужды и техническое обслуживание с учетом мест общего пользования (Приложение №2). 

4.2.4. содержать арендуемые помещения в соответствии с правилами технической эксплуатации, санитарными и противопожарными нормами, обеспечить меры безопасности (в том числе за счет установки необходимых технических средств), содержать в чистоте и порядке прилегающую территорию, осуществлять установленные действующим законодательством Российской Федерации мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности; 

4.2.7. за свой счет привести объект аренды в полное соответствие с требованиями пожарной безопасности, с требованиями санитарно-гигиенических и эпидемиологических норм, своевременно проводить дератизацию, дезинфекцию, дезинсекцию объекта аренды. В случае если в результате проверки надзорных, контрольных органов уполномоченной инстанцией будет вынесено решение (любой иной нормативный или ненормативный акт) об административном приостановлении деятельности Арендатора на арендуемой площади, указанное обстоятельство не является основанием для приостановления начисления и уплаты арендных платежей либо уменьшения их размера. Арендатор обязан за свой счет и в кратчайшие сроки устранить выявленные нарушения и восстановить возможность дальнейшей эксплуатации объекта аренды. Расходы, понесенные Арендатором в рамках исполнения указанных обязанностей, компенсации Арендатору не подлежат. 

4.2.13. поддерживать фасад здания, в котором расположены нежилые помещения, в исправном техническом и санитарном состоянии. Арендатор обязан осуществлять по требованию Арендодателя в согласованные с ним сроки за свой счет ремонт фасада здания в соответствии с проектно-сметной документацией, согласованной с Арендодателем; 

4.2.14. предварительно согласовав с Арендодателем место установки, изготовить и установить за свой счет у входа в арендуемые помещения вывеску, которая должна содержать наименование арендатора (в том числе указание на организационно-правовую форму, если арендатором является юридическое лицо) и профиль использования помещений (офис, магазин, мастерская, склад и иное); 

4.2.15. содержать, обеспечивать сохранность, производить текущий и капитальный ремонт объекта аренды за счет собственных средств в сроки, установленные Арендодателем. Отделимые улучшения являются собственностью Арендодателя. Стоимость отделимых и неотделимых улучшений у арендованного имущества возмещению Арендатору (или его правопреемнику) не подлежит как во время действия настоящего Договора, так и после прекращения Договора;

 4.2.16. обеспечить в арендуемых помещениях сохранность инженерных сетей, коммуникаций и оборудования, в том числе, установленного оборудования, технических элементов автоматизированной информационной системы обеспечения безопасности жизнедеятельности, а также самостоятельно или за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем объекта аренды; 

4.2.17. Арендатор при наличии письменного согласования с Арендодателем самостоятельно и за свой счет выполняет все необходимые технические мероприятия по энерго- и ресурсосбережению, подключению энергоносителей и подведению водоснабжения к нежилому помещению. В случае осуществления технологического присоединения Арендатор в течение 3 (трех) календарных дней с момента осуществления технологического присоединения обязан представить Арендодателю копии всех документов, составленных в процессе технологического присоединения в соответствии с правовыми актами Российской Федерации и Республики Карелия (в том числе копию акта об осуществлении технологического присоединения энергопринимающих устройств). 

В пункте 6.1. Договора стороны определили, что за пользование указанными в пункте 1.1. настоящего Договора нежилыми помещениями Арендатор выплачивает арендную плату, размер которой составляет 13 358 руб. 68 копеек (в том числе НДС - 2037 руб. 76 коп.) в месяц. 

Согласно пункту 6.2. Договора арендная плата за пользование объектом аренды, установленная настоящим пунктом, не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором данные помещения расположены, плату за эксплуатационное обслуживание нежилых помещений (услуги охраны, вывоза мусора и иное), платежи за содержание и ремонт общего имущества здания, в котором расположены арендуемые помещения; работы по капитальному ремонту объекта аренды, права на который переданы по Договору; плату за предоставляемые коммунальные услуги (в том числе услуги по тепло-, водо-, газои энергоснабжению), расходы по электроэнергии, телефонизации, Интернету, монтажу и обслуживанию сигнализации, любые иные расходы, которые могут возникнуть в связи с эксплуатацией помещений Арендатором. Все перечисленные выше расходы Арендатор оплачивает отдельно на основании соответствующих договоров, заключенных от своего имени. Указанные в настоящем абзаце расходы не подлежат возмещению Арендатору как во время действия Договора, так и после прекращения. 

За период с 01.08.2020 по 01.09.2021 за ответчиком образовалась задолженность перед истцом за пользование Объектом аренды: - по арендным платежам в размере 23 429,88 руб.; по коммунальным платежам в размере 266 903,93 руб.; на эксплуатационное обслуживание и ТО объекта аренды и общего имущества в размере 312 374,92 руб. 

Истец направил ответчику претензию с приложением актов сверок взаимных расчётов сторон за обозначенный период. Претензия была получена ответчиком 08.11.2021. Ответчик добровольно уплатил задолженность по арендным платежам в размере 23 429,88 руб., остальная сумма задолженности в размере 579 278,85 руб. (в том числе: 266 903,93 руб. по коммунальным платежам и 312 374,92 руб. за эксплуатационное обслуживание и ТО), обозначенная в расчёте задолженности, осталась неоплаченной, что явилось основанием для обращения в Арбитражный суд Республики Карелия с настоящим исковым заявлением.

Податель жалобы заявляет о необоснованной и незаконной природе коммунальных и эксплуатационных платежей, в том числе начисляемых за места общего пользования, поскольку они не связаны с предметом аренды. 

Истец считает, что рассматриваемые расходы являются расходами, направленными на обеспечение собственно деятельности арендатора, возможности пользования предметом аренды в намеченных целях и с необходимой степенью комфорта, самостоятельны по своей природе и не связаны с формой арендной платы (п.12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). В связи с чем, возложение таких платежей на арендатора является вполне логичным и правомерным и не запрещено законом. Ведь не арендодатель, а именно арендатор является непосредственным потребителем коммунальных ресурсов (электричество, ХВС и КНС, ГВС, ЦО) и помимо арендованных помещений пользуется всеми инженерными сетями, местами общего пользования, вспомогательными помещениями, предъявляет требования к организации комфортных условий нахождения в них

Суд первой инстанции признал исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ). 

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1 статьи 614 ГК РФ). 

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

Истцом заявлено требование о взыскании задолженности по возмещению коммунальных платежей в сумме 266 903 руб. 93 коп. и задолженности по оплате расходов на эксплуатационное обслуживание и техническое обслуживание объекта аренды в сумме 312 374 руб. 92 коп. 

Как следует из расчета задолженности по возмещению коммунальных платежей, он произведен истцом исходя из выставленных ресурсоснабжающими организациями счетов на оплату теплоснабжения и электроснабжения и с учетом пропорционального распределения данных расходов исходя из занимаемой ответчиком площади с учетом мест общего пользования (381,41 кв.м). К расчету приложены счета-фактуры, выставленные в адрес истца ресурсоснабжающими организациями, и счета, направленные истцом в адрес ответчика для компенсации понесенных коммунальных расходов. 

Возражений по данному расчету ответчиком не заявлено. Доказательств, подтверждающих, что в спорный период ответчиком были заключены самостоятельные договоры с ресурсоснабжающими организациями, и производилась оплата потребленных ресурсов в адрес ресурсоснабжающих организаций, ответчиком не представлено. 

При рассмотрении дела судом первой инстанции ответчик подтвердил, что такие договоры в спорный период не заключались, оплаты не производились. Обязанность по компенсации Арендатору расходов на коммунальные платежи предусмотрена Договором. Расчет проверен судом, признан обоснованным. Доказательств, подтверждающих погашение задолженности в указанной части, ответчиком не представлено. 

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал требование истца о взыскании с ответчика задолженности по возмещению коммунальных платежей в сумме 266 903 руб. 93 коп. обоснованным.

Истцом также заявлено требование о взыскании задолженности по оплате расходов на эксплуатационное обслуживание и техническое обслуживание объекта аренды в сумме 312 374 руб. 92 коп. Расчет произведен исходя из занимаемой ответчиком площади (с учетом мест общего пользования 381,41 кв.м) и тарифа за один кв.м равного 31 руб. 50 коп. Сумма ежемесячного платежа согласно расчету истца составляет 12 014 руб. 42 коп. Обосновывая применение такой методики расчета, истец сослался на экспертное заключение ООО «Консалтинговая компания «КРОНОС-Карелия» № 1189-27-04/16 от 22.06.2016, выполненное по заданию ГУП РК «Фонд государственного имущества РК» в отношении ряда нежилых административных зданий (включая ул. Крылова, д. 6), для целей определения наиболее вероятного размера расходов (рыночной стоимости) по их техническому содержанию. Межведомственная комиссия при Госкомитете РК по управлению государственным имуществом и организации закупок, ГЖИ РК, Государственный контрольный комитет РК, Министерство строительства, ЖКХ и энергетики РК одобрили и рекомендовали Учреждению (п.2 Приложения) брать за основу, представленную экспертами расчётную часть.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, договор возмездного оказания услуг по эксплуатационному обслуживанию помещений с учетом вспомогательных площадей ответчиком подписан не был; какие-либо платежи с учетом предусмотренной данным договором методики ответчиком не производились. Обратное истцом не доказано. 

Соответственно, нельзя признать согласованной сторонами методику расчета платы на эксплуатационное обслуживание и техническое обслуживание, примененную истцом (тариф 31,50 руб. х площадь 381,41 кв.м).

Между тем, в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие факт несения истцом расходов на эксплуатационное обслуживание и техническое обслуживание объекта аренды за спорный период в общей сумме 335 994 руб.

 Исходя из закрепленного в договоре аренды принципа распределения расходов с учетом мест общего пользования пропорционально арендуемой площади суд считает, что обоснованным является требование истца о возмещении ответчиком расходов на эксплуатационное обслуживание и техническое обслуживание объекта аренды пропорционально арендуемой площади с учетом мест общего пользования (381,41 кв.м), что составляет 39 374 руб. 47 коп.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для изменения решения суда первой инстанции в указанной части.

На основании изложенного, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не усматривает.

Судом первой инстанции исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе оставлены за подателем жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Республики Карелия  от 27.06.2022  по делу №  А26-10173/2021  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Черемошкина

Судьи

С.А. Нестеров

 Н.С. Полубехина