ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-5509/2021

Дело № А41-26653/20

18 мая 2021 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  11 мая 2021 года 

Постановление изготовлено в полном объеме  18 мая 2021 года

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Погонцева М.И.,

судей Пивоваровой Л.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии в заседании: согласно протокола судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Балашиха на решение Арбитражного суда Московской области от 10.02.2021г. по делу № А41-26653/20, принятое судьей Е.М. Новиковой, по иску Администрации городского округа Балашиха к АО "СПЕЦВЫСОТСТРОЙ", ФИО2 о признании договора недействительным, о признании права собственности отсутствующим, об исключении записи третьи лица – Министерство жилищной политики Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, ООО "Римэка", конкурсный управляющий ООО "Римэка" ФИО3, 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Балашиха (истец) обратилась в суд с иском к АО "СПЕЦВЫСОТСТРОЙ", ФИО2 (ответчики) со следующими требованиями:

Признать договор, заключенный между АО «СпецВысотСтрой» и ФИО2, о передаче в собственность АО «СпецВысотСтрой» распределительной подстанции недействительным.

Признать зарегистрированное право собственности АО «СпецВысотСтрой» на объект: распределительная подстанция, с кадастровым номером 50:15:0040701:2006. № государственной регистрации права 50:15:0040701:2006-50/015/2019-3, расположенная по адресу: 

<

...> как на объект недвижимости - отсутствующим.

Исключить запись о праве на объект - распределительная подстанция, с кадастровым номером 50:15:0040701:2006, № государственной регистрации права 50:15:0040701:2006- 50/015/2019-3, расположенная по адресу: 

<

...> из единого государственного реестра прав на недвижимость.

Решением Арбитражного суда Московского области от 10.02.2021 по делу № А41-26653/20 в удовлетворении исковых требований Администрации отказано.

Не согласившись с решением суда, Администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права.

АО "СПЕЦВЫСОТСТРОЙ", ФИО2 и третьи лица в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) письменный отзыв на апелляционную жалобу не представили.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. 153 АПК РФ или ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей Министерства жилищной политики МО, Министерства имущественных отношений МО, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Представитель Администрации г.о. Балашиха поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. 

Представители АО "СПЕЦВЫСОТСТРОЙ", ФИО2 и ООО "Римэка" возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает обжалуемое решение подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, Администрацией Городского округа Балашиха, Минмособлстроем и ООО «РИМЭКА» 01 октября 2003г. был заключен Инвестиционный контракт № 272 зарегистрированный Миноблстроем за № 130/15-03 (далее – контракт).

Предметом контракта являлась реализация Сторонами в 2003-2008гг. инвестиционного проекта по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию комплекса зданий жилого (смешанного) назначения ориентировочной жилой площадью 280 тыс.кв.м и связанных с ними внутриплощадочных инженерных сетей и сооружений на земельном участке, расположенном по адресу: Московская область, Балашихинский район, вблизи с. Никольско-Трубецкое (проектируемый мкр. 22А).

В пункте 2 Протокола от 02.08.2011 изменения доли Администрации согласно контракту стороны установили, соотношение раздела имущества по итогам реализации Контракта.

Администрации:

0% общей площади инвестиционного объекта; 

100% нежилой площади объектов социального назначения инвестиционного объекта; 

300 кв.м. нежилой площади инвестиционного объекта. 

Инвестору: 

100% общей площади инвестиционного объекта; 

100 % нежилой площади инвестиционного объекта, исключая 100 % нежилой площади объектов социального назначения инвестиционного объекта и 300 кв.м. нежилой площади инвестиционного объекта, передаваемых Администрации.

Как указывает истец, в ходе проведенной проверки Администрацией городского округа Балашиха было установлено следующее:

23 мая 2019 года в едином государственном реестре недвижимости за номером государственной регистрации 50:15:0040701:2006-50/015/2019-3 было зарегистрировано право собственности на объект недвижимости - распределительная подстанция, с кадастровым номером 50:15:0040701:2006, правообладатель - Акционерное общество «СпецВысотСтрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

АО «СпецВысотСтрой» зарегистрировало данный объект недвижимости на основании договора, заключенного с ФИО2

При этом, ФИО2 зарегистрировал право собственности на указанный объект на основании Решения Балашихинского городского суда от 30.10.2018 по делу № 2-6500/2018, отмененного Решением Балашихинского городского суда (принятого по вновь открывшимся обстоятельствам) от 06.11.2019 по делу № 2-6642/2019.

Таким образом, по мнению Истца, договор, заключенный между АО «СпецВысотСтрой» и ФИО2 является недействительной сделкой, поскольку в соответствии с вышеуказанным решением суда ФИО2 не имеет каких-либо прав на спорный объект недвижимости.

Спорный объект недвижимости - распределительная подстанция является объектом социального назначения, поскольку предназначен исключительно для функционирования электросистем, возведенных в рамках контракта многоквартирных жилых домов, неразрывно связан с сетями обеспечения этих домов электроэнергией.

Соответственно распределительная подстанция является объектом социального назначения и функционирует исключительно в целях обеспечения интересов жителей Микрорайона 22А.

При этом, Акты о результатах реализации Контракта но вышеуказанному объекту между Администрацией городского округа Балашиха и ООО «Римэка» не подписывались.

Так же ООО «Римэка» не направляло таких актов в Администрацию и не предлагало их утвердить.

Таким образом, право Истца на получение соответствующего имущества в рамках реализации контракта нарушается записью в ЕГРН о праве собственности АО «СпецВысотСтрой» на спорный объект недвижимости.

Учитывая изложенные обстоятельства, Истец обратился с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой  инстанции исходил из следующих обстоятельств.

Согласно инвестиционному контакту №130/15-03 от 01.10.2003 года была распределены обязанности застройщика и Администрации.

Протоколом от 02 августа 2011 года изменения доли Администрации, было согласовано, что обязательства Администрации по затратам на создание внеплощадных сетей и/или сооружений электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, канализации и/или других объектов, необходимых для реализации инвестиционного проекта, предусмотренные Протоколом разграничения ответственности сторон по инженерному обеспечению инвестиционного проекта, прекращаются.

Соответственно инвестор согласно инвестиционному контракту своими силами или с привлечением денежных средств третьих лиц обеспечивал строительство.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался тем, что истцом не представлено относимых, допустимых и достоверных доказательств, безусловно подтверждающих, что спорный объект недвижимости подлежал по окончании строительства передаче в собственность городского округа Балашиха. Также суд указал, что истец не представил доказательств, подтверждающих, что спорное имущество подлежало включению, либо было включено в соответствующие реестры городского округа Балашиха.

Также суд первой инстанции отмечает, что согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Судом первой инстанции сделан вывод, что истец не является владеющим собственником, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Суд указал, что администрацией не представлено доказательств нарушения ее прав оспариваемой сделкой.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

АО «Спецвысотстрой» не может быть признано добросовестным приобретателем. Как следует их материалов дела, ФИО2, который передал АО «Спецвысогстрой» спорный объект — является Генеральным директором АО «Спецвысотстрой» с 2013 года (что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ). Решение Балашихинского городского суда от 30.10.2018 но делу № 2-6500/2018, принятое в связи с обращением ФИО2 к ООО «Римэка» было отменено по вновь открывшимся обстоятельствам. При новом рассмотрении дела Решением Балашихинского городского суда от 06.11.2019 по делу № 2-6642/2019 в признании за ФИО2 права на спорное имущество было отказано.

При таких обстоятельствах АО «Спецвысотстрой» - не может являться лицом, которому было неизвестно и не должно было быть известно об отсутствии у ФИО2 прав собственности на спорный объект.

Относительно выводов суда о том, что Администрация не подтвердила наличие у нее интереса в оспаривании сделки.

Администрацией Городского округа Балашиха, Минмособлстроем и ООО «РИМЭКА» 01 октября 2003г. был заключен Инвестиционный контракт № 272 зарегистрированный в Миноблстроем за№ 130/15-03 (далее - Инвестконтракт)

Пунктом .2.1. Контракта установил, что его предметом является реализация Сторонами в 2003- 2008гг. инвестиционного проекта по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию комплекса зданий жилого (смешанного) назначения ориентировочной жилой площадью 280 тыс. к в. м и связанных с ними внутриплощадочных инженерных сетей и сооружений на земельном участке, расположенном по адресу: Московская область, Балашихинский район, вблизи с. Никольско-Трубецкое (проектируемый мкр. 22А).

Как обоснованно указывает заявитель апелляционной жалобы, строительство распределительной подстанции РП-20 входило в предмет Контракта.

Как указано в пункте 3.1. Контракта, предварительное распределение конкретных квартир, нежилых помещений и подлежащих строительству объектов — оформляются Протоколами предварительного распределения жилой/нежилой площади, составляемых Сторонами и являющихся неотъемлемой частью Контракта.

Протоколов предварительного распределения не составлялось, они отсутствуют в материалах дела.

Подготовка и предоставление Протоколов предварительного распределения на подписание Администрации — обязанность ООО «Римэка» (п.5.2.7. Контракта).

В соответствии с п.3.2. и 3.5. Контракта Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность Администрации или Инвестора, определяется на основании соответствующего Акта о результатах реализации Контракта по Объекту, который составляется отдельно по каждому Объекту. Оформление имущественных прав Сторон производится в установленном законом порядке после сдачи Объектов в эксплуатацию на основании соответствующего Акта о результатах реализации Контракта по Объекту.

Актов реализации Контракта в отношении РП-20 (как и иного возведенного имущества) не заключалось Сторонами.

Подписание с Администрацией Актов реализации Контракта по каждому Объекту - обязанность ООО «Римэка» (п.5.2.14. Контракта).

Также следует отметить, что уступка прав соинвестору на Объекты, входящие в долю ООО «Римэка» по Контракту (т.е. отнесенные к его доле в соответствии с Протоколами предварительного распределения объектов, которых не имеется) — производится в соответствии с п.7.3. Контракта с обязательным уведомлением о ней Администрации в течение 5 дней с момента переуступки. Таких уведомлений также не направлялось.

Таким образом, исходя из условий Контракта — конкретное спорное имущество (РП-20) еще не было предварительно (Протоколом) или окончательно (Актом частичной реализации) определено как имущество, подлежащее передаче в собственность Администрации или ООО «Римэка».

Как верно установил суд в решении — Контракт не завершен и продолжает исполняться, то есть его Стороны вправе в любой момент распределить данный конкретный Объект исходя из условий Контракта. Но этому препятствует оформление прав собственности на объект за АО «Спецвысотстрой».

Из всего вышеизложенного следует, что Администрация является заинтересованным лицом, интересы которого нарушены в том числе сделкой об отчуждении возведенного в рамках Контракта, но еще не распределенного между его сторонами Объекта (РП-20).

Вывод суда первой инстанции о том, что все инженерные сети и объекты в соответствии с условиями Контракта были возведены ООО «Римэка» за свой счет и поступили в его собственность исходя из условий Контракта о процентном разделе объектов инвестирования, не соответствует условиям контракта и основан на его неверном толковании.

Контракт предусматривал отнесение части затрат на строительство объектов (инженерных сетей) на Администрацию (п..5.1.4 Контракта). При этом строительство всех объектов должен был выполнить Инвестор (п. 5.2.4. Контракта).

В пункте, регулирующем процентное соотношение раздела объектов (п.3.1. Контракта) прямое упоминание инженерных сетей отсутствует, поскольку: а) они, как правило, не имеют площади, либо являются неделимым предметом и не могут быть разделены на части б) Исходя из того, что инвестиционный договор является смешанным, и к нему применимы нормы о подряде и покупки будущего недвижимого объекта — Сети в полном объеме должны были принадлежать Администрации (администрация предоставила земельный участок для их строительства, должна была оплатить их возведение, а ООО «Римэка» - осуществить строительство).

При этом Контракт также содержал условия о последствиях не финансирования Администрацией строительства инженерных сетей (п.3.7. Контракта). В этом пункте указано, что в случае неисполнения Администрацией условий разграничения ответственности сторон но строительству инженерных сетей — Инвестор вправе за счет собственных или заемных средств построить их, в счет доли Администрации. Об изменении доли Администрации составляется протокол.

Протокол от 02 августа 2011 года подписан во исполнение пункта 3.7. Договора. Исходя из условий этого Протокола и ранее установленной п.3.1. Договора доли Администрации следует, что:

Администрация за освобождение от обязанности финансирования строительства инженерных сетей и объектов передала ООО «Римэка» право на получение 12% жилых помещений Объектов (было 12%, стало — 0%), и на все нежилые помещения кроме 300 кв.м. 

Стороны установили соотношение раздела имущества по итогам реализации Контракта. Администрации: 0% общей площади инвестиционного объекта; 100% нежилой площади объектов социального назначения инвестиционного объекта; 300 кв.м. нежилой площади инвестиционного объекта. Инвестору: 100% общей площади инвестиционного объекта; 100 % нежилой площади инвестиционного объекта, исключая 100 % нежилой площади объектов социального назначения инвестиционного объекта и 300 кв.м. нежилой площади инвестиционного объекта, передаваемых Администрации.

Таким образом в счет оплаты строительства инженерных сетей, которое должно было первоначально осуществляться за счет Администрации — Администрация расплатилась своей долей, а именно правом на получение значительной части возводимых Объектов в собственность.

При этом права на инженерные сети в связи с подписанием указанного протокола Администрацией утрачены не были.

Следовательно, судом первой инстанции были неправильно применены нормы ст. 431 ГК РФ - при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Судом также не было учтено, что к толкованию условий указанного договора может быть применен по аналогии п. 6 ст. 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в котором содержится понятие социально-значимых объектов. В частности, в данном пункте указано, что к социально-значимым объектам относятся объекты коммунальной инфраструктуры, относящиеся к системам жизнеобеспечения, в том числе объекты водо-, тепло-, газо- и энергоснабжения, водоогведения, очистки сточных вод, обработки, утилизации, обезвреживания и захоронения твердых коммунальных отходов, объекты, предназначенные для освещения территорий городских и сельских поселений, объекты, предназначенные для благоустройства территорий.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ст. 168 ГК РФ). 

Как разъяснено в п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Поскольку сделка между АО «СпецВысотСтрой» и ФИО2, о передаче в собственность АО «СпецВысотСтрой» распределительной подстанции нарушает условия заключенного между Администрацией Городского округа Балашиха, Минмособлстроем и ООО «РИМЭКА» Инвестиционного контракта № 272 в части распределения долей, затрагивает публичные интересы, а также  права и охраняемые законом интересы третьих лиц в части прав на социально-значимые объекты, суд апелляционной инстанции полагает необходимым удовлетворить заявленные исковые требования в части признания договора, заключенного между АО «СпецВысотСтрой» и ФИО2, о передаче в собственность АО «СпецВысотСтрой» распределительной подстанции недействительным и признания зарегистрированного права собственности АО «СпецВысотСтрой» на объект распределительная подстанция, с кадастровым номером 50:15:0040701:2006, № государственной регистрации права 50:15:0040701:2006-50/015/2019-3, расположенная по адресу: 

<

...> как на объект недвижимости - отсутствующим.

При этом решение суда о признании права собственности на объект недвижимости отсутствующим является безусловным основанием для внесения соответствующих изменений в единый государственный реестр прав на недвижимость. Самостоятельное удовлетворение данного требования не требуется с целью восстановления нарушенных прав истца.

Государственная пошлина в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с АО «СпецВысотСтрой» и ФИО2 в связи с удовлетворением исковых требований и апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 10.02.2021 года по делу          №А41-26653/20 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования Администрации городского округа Балашиха удовлетворить частично.

Признать договор, заключенный между АО «СпецВысотСтрой» и ФИО2, о передаче в собственность АО «СпецВысотСтрой» распределительной подстанции недействительным.

Признать: зарегистрированное право собственности АО «СпецВысотСтрой» на объект распределительная подстанция, с кадастровым номером 50:15:0040701:2006, № государственной регистрации права 50:15:0040701:2006-50/015/2019-3, расположенная по адресу: 

<

...> как на объект недвижимости - отсутствующим.

В остальной части решение Арбитражного суда Московской области от 10.02.2021 года по делу 26653/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с АО "СПЕЦВЫСОТСТРОЙ" в доход федерального бюджета расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 500 руб.

Взыскать с ФИО2 в доход федерального бюджета расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 500 руб.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.  

 

Председательствующий cудья

М.И. Погонцев 

 

Судьи

                                                    Л.В. Пивоварова      

 

                                                    В.Н. Семушкина