АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

(с перерывом в порядке статьи 163 АПК РФ)

Дело № А66-884/2019

г.Тверь

05 июля 2019 года

изготовлено в полном объеме

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Бачкиной Е.А., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания до перерыва помощником судьи Мещеряковой А.А., после перерыва секретарем судебного заседания Слугиной М.А., при участии представителей: истца – Смирновой А.В. по доверенности, ответчика – Смирнова Г.Ю. по доверенности, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Меринг Груп», г. Тверь

к Администрации города Твери, г. Тверь 

о взыскании 1 165 586 руб. неосновательного обогащения

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Меринг Груп» (далее – истец, Общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с Администрации города Твери (далее – ответчик, Администрация) 1 165 586 руб. неосновательного обогащения.

Истец в судебном заседании требования поддержал в полном объеме.

Ответчик возражал относительно заявленных требований в соответствии с доводами, изложенными в отзыве.

МКУК «Тверской городской архив» направил разрешительную документацию на строительство объектов на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0100080:26 по адресу: 

<

...> ответ на запрос суда от 16.05.2019.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в судебном заседании 10 июня 2019 г. объявлялся перерыв до 18 июня 2019 г. 

При рассмотрении дела суд исходил из следующих обстоятельств.

На основании постановления Главы города Твери №124 от 25.01.2005 между администрацией и ООО «Казак» был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №145-1 от 29.04.2005.

Предметом указанного договора аренды являлся земельный участок с кадастровым номером 69:40:0100080:26, расположенный по адресу: 

<

...>. Земельный участок был предоставлен Обществу под строительство торгового комплекса.

Договор аренды №145-1 от 29.04.2005 расторгнут с 01.11.2006, в связи с заключением между Комитетом по управлению имуществом Тверской области и Обществом нового договора аренды от 01.11.2006 №0044-3/06.

Инспекцией архстройконтроля департамента архитектуры и строительства администрации города Твери застройщику ООО «Казак» по вышеуказанному адресу было выдано разрешение на строительство №3-77/06 от 09.08.2006 на строительство торгового комплекса сроком действия до 30.11.2006. С декабря 2006 года Разрешение от 09.08.2006 утратило силу.

Согласно распоряжению Комитета по управлению имуществом Тверской области от 17 октября 2006 года №557 нормативный срок строительства торгового комплекса составлял два года.

Впоследствии, договор аренды от 01.11.2006 №0044-3/06 был расторгнут по соглашению сторон в связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства (торгового комплекса) площадью застройки 430,7 кв.м., степень готовности объекта 10%, расположенный по адресу: 

<

...> гражданину Сайеду Камруззаману. 

27 февраля 2013 года на основании распоряжения Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области (далее – Министерство) от 17.12.2012 №3094, между Министерством и Сайедом Камруззаманом был заключен договор №023-з/13 аренды земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100080:26, площадью 1 819 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, сроком до 26.02.2015 для целей завершения строительства торгового комплекса.

В соответствии с условиями договора от 27.02.2013 №023-з/13 на участке имелись объекты недвижимого имущества: объект незавершенного строительства, кадастровый номер 69:40:0100080:32 (п. 1.3 договора)  Договор аренды от 27.02.2013 №023-3/13 расторгнут с 23.10.2015 на основании соглашения сторон от 30.12.2015.

22 января 2016 года между Администрацией города Твери и ООО «Стройгруп» был заключен договор №17-1 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена с кадастровым номером 69:40:0100080:26, площадью 1 819 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, для целей завершения строительства торгового комплекса.

Согласно условиям договора от 21.01.2016 №17-1 на участке находился объект незавершенного строительства (торговый комплекс) с кадастровым номером 69:40:0100080:32 (п. 1.3 договора).

12.05.2017 Департаментом архитектуры и градостроительства администрации города Твери было выдано разрешение на строительство магазина, расположенного по адресу: 

<

...> №69-ru693 04000-84-2017 (далее – Разрешение от 12.05.2017). Срок действия Разрешения – до 12.07.2019. Застройщиком была представлена новая проектная документация на строительство объекта 137/15. В связи со сменой наименования застройщика на ООО «Меринг Груп» 03.07.2018 в Разрешение от 12.05.2017 были внесены соответствующие изменения.

Завершенный объект строительства был введен в эксплуатацию 23.07.2018 на основании разрешения №69-ru6930400-42-2018.

Земельный участок с кадастровым номером 69:40:0100080:26 был передан администрацией Обществу по акту приема-передачи от 22.01.2016.

В силу пункта 2.1 договора №17-1 он заключен на срок с 22.01.2016 по 16.11.2018.

Пунктами 3.1. - 3.3. Договора аренды №17-1 предусмотрено, что Арендатор ежегодно уплачивает Арендодателю арендную плату, размер которой определяется в соответствии с расчетом, являющимся неотъмлемой частью Договора, при этом порядок определения размера арендной платы устанавливается органом государственной власти Тверской области.

В соответствии с пунктами 3.4. – 3.4.1. арендная плата носится следующими частями:

- не позднее 15.04. – ¼ годовой суммы;

- не позднее 15.07. – ¼ годовой суммы;

- не позднее 15.10 – ½ годовой суммы.

Согласно Расчету (Приложение №2 к Договору), арендная плата исчислялась по правилам, предусмотренным постановлением Администрации Тверской области от 26 декабря 2007 года № 396-па, и была установлена в размере 104 070 рублей в месяц (НДС не облагается). 

Общество 30 декабря 2016 года перечислило на счет арендодателя денежные средства в размере 1 456 982 рубля (платежное поручение № 433) за 14 месяцев, из расчета 104 070 рублей (без НДС) в месяц.

Полагая, что применение Арендодателем в расчете арендной платы Ксэо-5 являлось неверным, истец направил в адрес ответчика претензию от 20.12.2018 №182 с требованием о возврате суммы неосновательного обогащения в размере 1 165 586 из расчета применения Ксэо-1 (20 814 рублей в месяц).

В связи с тем, что указанная претензия оставлена ответчиком без должного удовлетворения, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В рассматриваемом случае правоотношения сторон основаны на договоре аренды.

В силу положений статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области с 1 января 2008 года регулируется Положением «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области, а также за пользование земельными участками из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Тверской области, в случае их предоставления без проведения торгов», утвержденным Постановлением администрации Тверской области от 26.12.2007 №396-па (далее – Положение №396-па), которое устанавливает единый подход к определению размера арендной платы за указанные земельные участки на основе государственной кадастровой оценки земель.

Если иное не предусмотрено настоящим Положением, размер арендной платы за пользование земельными участками определяется по формуле:

А = Скадастр x S x Сап x Ксэо x m / 12,

где

Скадастр - удельный показатель кадастровой стоимости по соответствующим видам функционального использования земельного участка, являющегося предметом договора аренды (в рублях за 1 кв. м);

S - площадь земельного участка или его части, являющегося предметом договора аренды (в кв. м);

Сап - ставка арендной платы, установленная настоящим Положением (в %);

Ксэо - коэффициент социально-экономических особенностей, учитывающий категории арендаторов, целевое использование земельного участка согласно договору аренды земельного участка, социальное значение вида деятельности, осуществляемой арендатором на данном земельном участке (далее - коэффициент социально-экономических особенностей);

m - количество месяцев аренды в текущем году (пункт 2.1 Положения).

Согласно пункту 3.9 Положения №396-па, течение нормативного срока строительства, определяемого на основании строительных правил и нормативов, проектно-сметной документации и сроков на строительство, установленных соответствующими договорами подряда, в целях определения размера арендной платы за земельные участки (соответствующего коэффициента социально-экономических особенностей) не прерывается, в том числе в случаях изменения организационно-правовой формы юридического лица, являющегося арендатором земельного участка, или переоформления договора аренды на земельный участок в связи с изменением субъектного состава договора.

Течение нормативного срока строительства в указанных целях может быть прервано при внесении новым собственником объекта незавершенного строительства изменений в проектную документацию такого объекта либо при предоставлении новой проектной документации в связи с перепрофилированием строящегося объекта.

Договором  от 22.01.2016 №17-1 предусмотрено, что расчет арендной платы определяется в соответствии с расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора (пункт 3.2. договора).

Согласно примечанию к указанному расчету, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются в соответствии с Постановлением Администрации Тверской области от 26.12.2007 №396-па.

Из представленных сторонами расчетов арендной платы следует, что администрация использовала Ксэо - 5 (земельные участки, предназначенные для проектирования, строительства (реконструкции) объектов, не относящихся к объектам жилищного строительства: за земельные участки для последующего размещения объекта - при превышении нормативного срока более 3 лет).

По мнению истца при расчете взыскиваемой суммы подлежит применению Ксэо - 1 (за земельные участки, предназначенные для проектирования, строительства (реконструкции) объектов, не относящихся к объектам жилищного строительства за земельные участки для последующего размещения объекта - в течение нормативного срока), поскольку нормативный срок строительства (более 3 лет) Обществом превышен не был.

Доводы истца о неправильном расчете размера арендной платы, необоснованном применении коэффициента социально-экономических особенностей - 5 не принимаются судом во внимание, поскольку являются ошибочными.

Согласно упомянутому договору земельный участок с кадастровым номером 69:40:0100080:26 был предоставлен для завершения строительства  торгового комплекса (пункт 1.2 договора).

Предоставление участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для завершения строительства  торгового комплекса.

Как следует из материалов настоящего дела и ответа Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Твери от 23.01.2019 № 29/117-ви на строительство объекта на спорном участке ранее выдавалась разрешительная документация, а также разрешение №3-77/06 от 09.08.2006 на строительство торгового комплекса сроком действия до 30.11.2006. С декабря 2006 года срок действия разрешения №3-77/06 истек. С заявлением о продлении срока застройщик не обращался, информация о процедуре консервации в отношении данного объекта отсутствует.

Новая проектная документация на строительство объекта была представлена Обществом в 2017 году.

Таким образом, при заключении договора аренды от 22.01.2016 №17-1 земельного участка без проведения торгов коэффициент социально-экономических особенностей правомерно определялся с учетом всех ранее установленных периодов пользования участком, в соответствии с пунктом 3.9 Положения №396-па, а расчеты арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 69:40:0100080:26 за 2016 год были выставлены с учетом Ксэо-5 (при превышении нормативного срока строительства).

Стороны при заключении договора аренды земельного участка №17-1 достигли согласия по условию о цене аренды, определив её в соответствии с Расчетом арендной платы, приложенным к самому договору и порядок её оплаты.

Договор аренды №17-1 в спорный период изменен, расторгнут либо признан недействительным не был.

Относительно доводов истца о преюдициальном значении для рассмотрения настоящего спора решения Арбитражного суда Тверской области по делу № А66-11665/2017 от 14.03.2018, которым с ООО «Стройгруп» (новое наименование – ООО «Меринг Груп») в пользу Администрации города Твери взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 22.01.2016 № 17-1 за период с 01.01.2017 по 31.03.2017 (с учетом применения  Ксэо - 1), суд отмечает следующее.

Согласно пункту 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ (Определение от 29.01.2019 №304-КГ18-15768 по делу №A46-18028/2017, Постановление от 17.11.2014 №303-АД14-3647 по делу №A04-2341/2014), положения части 2 статьи 69 АПК РФ касаются лишь вопроса освобождения от доказывания обстоятельств дела, а  не их правовой квалификации, которая может быть различной и зависит, в том числе от характера конкретного спора.

Вышеуказанным судебным актом не устанавливались обстоятельства пользования земельным участком в 2015, 2016 годах, поскольку суд по общему правилу не вправе выйти за пределы заявленных исковых требований.

Вывод Арбитражного суда Тверской области в рамках дела №А66-11665/2017 о частичном удовлетворении исковых требований и взыскании с Общества задолженности по договору от 22.01.2016 № 17-1 с учетом применения  Ксэо – 1 за период с 01.01.2017 по 31.03.2017 не может иметь преюдициального значения для целей квалификации вопроса о наличии у Администрации города Твери неосновательного обогащения вследствие переплаты (по мнению истца) по договору аренды за период с 23.10.2015 по 31.12.2016.

При изложенных обстоятельствах, все доводы Общества, подлежат отклонению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п. Распределение бремени доказывания в споре о возврате неосновательно полученного должно строиться в соответствии с особенностями оснований заявленного истцом требования.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

По правилам статьи 65 названного Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений. При этом обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

В соответствии со статьей 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, установленные обстоятельства по делу свидетельствуют об отсутствии переплаты по арендной плате у истца, поскольку спорные денежные средства уплачивались и принимались по взаимному согласию сторон во исполнение договора аренды и на основании его.

В связи с отказом в удовлетворении иска, расходы по уплате государственной пошлины по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Расходы по госпошлине оставить на истце.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Вологда в сроки и порядке, установленные АПК РФ. 

Судья                                                                             Е.А. Бачкина