АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-4825/22 

Екатеринбург

10 августа 2022 г.

 

Дело № А76-40622/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 августа 2022 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Полуяктова А. С., Суспициной Л. А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чемортан И.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Мир» (далее – общество «Мир») на решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.02.2022 по делу № А76-40622/2021. и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2022 по тому же делу.

Судебное заседание проводится с использованием системы веб-конференции. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества «Мир» – ФИО1, адвокат (доверенность от 03.08.2022);

муниципального образования «город Снежинск» в лице муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом города Снежинска» (далее – Комитет, КУИ) – ФИО2 (доверенность от 13.08.2021 № К-1-33/9) (посредством онлайн-заседания).

Комитет обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу «Мир» об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершённым строительством с кадастровым номером 74:40:0101002:800 степенью готовности 47%, площадью застройки 1 221,3 кв. м, расположенного по адресу - 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области (далее – Управление Росреестра). 

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 01.02.2022 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2022 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, общество «Мир» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению заявителя, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям применению не подлежат, поскольку спорный объект приобретен ответчиком в порядке приватизации муниципального имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества от 01.04.2011 № 96. При  таких обстоятельствах, как полагает кассатор, у него имеется также право на приватизацию земельного участка, на котором расположен выкупленный им объект недвижимости. Как указало общество, земельный участок приобретен им по договору аренды от 12.04.2012 № 110-2012, которым прямо предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. По мнению заявителя, отказ истца от исполнения указанного договора является незаконным. Однако указанные обстоятельства судами во внимание не приняты, что привело к неверной квалификации спорного правоотношения. Податель жалобы полагает, что у истца не возникло право на изъятие спорного объекта в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, предусмотренное статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, удовлетворяя исковые требования, суды в нарушение пункта 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не определили начальную цену продажи спорного объекта, чем нарушили права ответчика. 

В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 20.04.2012 между муниципальным образованием «город Снежинск» (арендодатель) и обществом «Мир» (арендатор) заключен договор № 110-2012 аренды земельного участка площадью 5 618 кв. м с кадастровым номером 74:40:0101002:16, расположением – Челябинская область, г. Снежинск, для строительства объекта недвижимости – музея сроком действия до 20.04.2014. Указанный договор зарегистрирован в регистрационном органе в установленном законом порядке.

Впоследствии указанный договор был продлен на неопределенный срок.  

На участке расположен объект незавершенным строительством площадью застройки 1 221,3 кв. м с местом расположения ул. Васильева, 12.

Право собственности на объект незавершенным строительством площадью застройки 1 221,3 кв. м с местом расположения ул. Васильева,12 кадастровый номер 74:40:0101002:800 степенью готовности 47% с 11.05.2011 зарегистрировано за обществом «Мир». 

Уведомлением от 04.05.2017 Администрация г. Снежинска уведомила общество «Мир» об отказе от исполнения договора № 110-2012 в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Общество «Мир» 19.10.2018 обратилось в Администрацию с заявлением о заключении договора аренды участка с номером 74:40:0101002:16 для завершения строительства объекта. 

Между муниципальным образованием «город Снежинск» (арендодатель) и обществом «Мир» (арендатор) 12.11.2018 заключен договор № 99-2018 аренды земельного участка площадью 5618 кв. м с кадастровым номером 74:40:0101002:16, расположением – Челябинская область, г. Снежинск, для завершения строительства объекта недвижимости – музея сроком действия до 18.10.2021. 

По истечении срока действия договора аренды спорный объект в эксплуатацию введен не был, по сведениям Комитета общество «Мир» за разрешением на строительство и ввода объекта в эксплуатацию в уполномоченный для этого орган в установленном порядке не обращалось.

Считая, что после истечения срока действия договора № 99-2018 орган местного самоуправления вправе обратиться с иском об изъятии объекта незавершенным строительством, Комитет обратился в суд с рассматриваемыми требованиями. 

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды пришли к выводу о том, что, поскольку право на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка прекращен (в связи с истечением срока его действия), то объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов.  

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. 

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Как следует из пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. 

На основании статьи 35 Закона № 171-ФЗ закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу. 

Из указанного следует, что положения Гражданского кодекса Российской    Федерации распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015. 

Из материалов дела следует и судами установлено, что договор № 110-2012 от 20.04.2012 аренды земельного участка был заключен между сторонами до введения в действие Закона № 171-ФЗ. 

Впоследствии, после введения в действие Закона № 171-ФЗ, между сторонами был заключен договор от 12.11.2018 № 99-2018 аренды участка с кадастровым номером 74:40:0101002:16 сроком на три года для завершения строительства. 

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ). 

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. 

Положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ. 

Предоставление земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, регулируется пунктом 21 статьи 3 Закона                             № 137- ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений. 

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи. 

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пункт 4 данной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса). 

Пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. 

Закрытым перечнем оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015. 

В силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственностина указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ). 

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. 

На основании частей 1, 3 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. 

В части 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указано, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, Управлением в материалы дела была представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 22.10.2021 № КУВИ-002/2021- 140405100, из которой следует, что спорный объект с кадастровым номером 74:40:0101002:800 является объектом незавершенного строительства, степень готовности объекта - 47%. 

Из представленного в дело акта обследования земельного участка от 21.10.2021 № 56, приложенного к нему фотоматериала, усматривается, что строительство объекта полностью не завершено. 

Указанные обстоятельства ответчиком в ходе рассмотрения спора опровергнуты не были, иная степень готовности объекта, в том числе иной процент готовности объекта подтверждены не были. 

С учетом изложенного, поскольку договор № 99-2018 аренды земельного участка от 12.11.2018, заключенный с ответчиком для завершения строительства объекта незавершенного строительства, прекратил свое действие в связи с истечением срока действия, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком было реализовано, строительство объекта не завершено, основания для продления арендных отношений с ответчиком для целей завершения строительства объекта отсутствуют, выводы судов о наличии оснований для применения к спорным правоотношениям положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и изъятия у ответчика спорного объекта незавершенного строительства, являются верными. 

При этом судом апелляционной инстанции отмечено, что доказательства реальной возможности завершения строительства объекта с 47% готовностью, ответчиком не представлены. 

Таким образом, в отсутствие действующего договора аренды земельного участка, предоставленного для завершения строительства объекта незаверенного строительства, незавершения строительством спорного объекта, суды правомерно удовлетворили исковые требования. 

Указанные выводы судов соответствуют правовому подходу, изложенному в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 16.02.2020 № 4 (2021). 

Доводы кассатора о том, что судами при вынесении судебных актов нарушен принцип единства правовой судьбы земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем и о том, что у общества имеется право на приватизацию земельного участка, на котором расположен выкупленный им объект недвижимости, судом кассационной инстанции признаны ошибочными как не основанные на положениях статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Довод заявителя жалобы о том, что судами в нарушение пункта 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не определена начальная цена продажи объекта незавершенного строительства, также подлежит отклонению ввиду следующего.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее - Правила № 1299).

В соответствии с пунктом 2 Правил № 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

Как верно указали суды, извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подпункт «з» пункта 7 Правил № 1299).

Согласно пункту 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Установление начальной продажной стоимости имущества в отсутствие соответствующего требования не является обязательным при рассмотрении спора об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Из материалов дела видно и судами установлено, что истец требование об определении начальной продажной стоимости имущества не заявлял, оценка рыночной стоимости объекта незавершенного строительства в предмет исследования судов не входила.

Кроме того, суд кассационной инстанции полагает, что, учитывая возможность продолжения ответчиком строительных работ, изменения, происходящие на рынке недвижимости, а также иные объективные экономические процессы, длительность судебного разбирательства и процедуры публичной реализации имущества, отражение в судебных актах стоимости спорного имущества по состоянию на день принятия решения судом первой инстанции может не соответствовать реальной рыночной стоимости объекта реализации.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов, получили правовую оценку и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. Между тем суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций в силу своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 27.06.2022 суд кассационной инстанции удовлетворил ходатайство общества «Мир» о приостановлении исполнения решения Арбитражного суда Челябинской области от 01.02.2022 по делу № А76-40622/2021 и постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2022 по тому же делу до окончания производства в арбитражном суде кассационной инстанции.

Поскольку кассационная жалоба рассмотрена, основания для приостановления исполнения решения Арбитражного суда Челябинской области от 01.02.2022 по делу № А76-40622/2021 и постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2022 по тому же делу, отпали, приостановление исполнения указанных судебных актов подлежит отмене на основании части 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.02.2022 по делу                         № А76-40622/2021. и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Мир» – без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения Арбитражного суда Челябинской области от 01.02.2022 по делу № А76-40622/2021 и постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2022 по тому же делу, произведенное на основании определения Арбитражного суда Уральского округа от 27.06.2022, отменить.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             А.А. Столяров 

 

Судьи                                                                          А.С. Полуяктов 

 

                                                                                      Л.А. Суспицина