﻿﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8140/19 

Екатеринбург

16 января 2020 г.

 

Дело № А60-8354/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 января 2020 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Беляевой Н.Г., Тороповой М.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Терра» (далее – общество «УК «Терра») на решение Арбитражного суда Свердловской области от 17.05.2019 по делу № А60-8354/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

По результатам судебного заседания, состоявшегося 18.12.2019, судом кассационной инстанции вынесено определение об отложении судебного заседания на 13.01.2020 на 10 ч. 30 мин. 

В судебном заседании приняли участие представители:

общества «УК «Терра» - Размахин П.М. (доверенность от 01.06.2018);

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее – Управление Росреестра по Свердловской области) – Осинцева Е.Л. (доверенность от 09.12.2019 № 08-22/1289).

Общество «УК «Терра» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Управлению Росреестра по Свердловской области о признании решения, выраженного в сообщении об отказе в государственной регистрации от 28.12.2018 № 66/001/33/2018-871 незаконным; обязании Управления Росреестра по Свердловской области произвести государственную регистрацию права общей долевой собственности по договору купли-продажи от 24.07.2018 № 3.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Селиверстов Виктор Робертович (далее - Селиверстов В.Р.).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.05.2019 в иске отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2019 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Управляющая компания «Терра» просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на их незаконность и необоснованность.

Заявитель жалобы не согласен с выводом судов о том, что при продаже доли в праве общей долевой собственности с публичных торгов в рамках дела о банкротстве необходимо соблюдать требование статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) о нотариальном удостоверении сделки, поскольку в этом случае у остальных участников общей долевой собственности преимущественное права покупки доли в силу закона отсутствует, следовательно, нет необходимости в участии нотариуса при заключении договора, функции которого заключаются в проверке отсутствия нарушений преимущественного права покупки. Также заявитель полагает, что суды при вынесении судебных актов необоснованно сослались на дело                                № А50-15926/2017, поскольку в нем, в отличие от настоящего дела, договор купли-продажи заключен не по итогам публичных торгов. По мнению заявителя, при конкуренции норм Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и Закона № 218-ФЗ) должен применяться специальный закон, то есть Закон о банкротстве. 

При рассмотрении спора судами установлено, что решением Арбитражного суда Свердловской области от 18.01.2016 по делу № А60-21733/2015 общество «УК «Терра» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства.

В рамках реализации имущества должника, составляющего конкурсную массу, заявителем проведены торги в форме публичного предложения в отношении следующего имущества должника: 88/125 доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения (литер А), площадь: общая 482,9 кв. м, номера на поэтажном плане: 1 этаж - помещения № 16, 162а, 168, 168а, 1686, 183, 183а, 184, 186 (лит. А), № 169-182 (лит. А2), назначение: нежилое, адрес (местоположение): Свердловская обл., г. Екатеринбург, ул. Машиностроителей, д. 19 (далее – спорное имущество).

На основании протокола о результатах проведения открытых торгов от 03.07.2018 победителем торгов был признан участник Селиверстов В.Р., с которым 24.07.2018 заключен соответствующий договор купли-продажи № 3.

Стороны 18.09.2018 обратились в регистрирующий орган с совместным заявлением о регистрации перехода права собственности на спорное  имущество.

К заявлению были приложены следующие документы Арбитражного суда Свердловской области от 18.01.2016; определение Арбитражного суда Свердловской области о продлении срока конкурсного производства от 13.07.2018; договор купли-продажи от 24.07.2018 № 3; акт приема-передачи от 31.08.2018; справка о полной оплате от 18.09.2018; заявления общества «УК «Терра» (Усенко Д.С.) и Селиверстова В.Р.

Заявителем 28.09.2018 получено уведомление о приостановлении государственной регистрации от 28.09.2018 № 66/001/33/2018-871.

Основаниями для приостановления явились следующие обстоятельства. Представление на регистрацию совместного заявления о регистрации перехода права собственности вместо совместного заявления о регистрации перехода права общей долевой собственности; несоблюдение нотариальной формы договора купли-продажи доли в праве, со ссылкой на пункт 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ; непредоставление протокола о результатах проведения открытых торгов от 03.07.2018; наличие актуального запрета на совершение регистрационных действий.

После подтверждения снятия обеспечительных мер на регистрационные действия, заявителем 25.01.2019 представлены дополнительные документы в рамках приостановления регистрации - протокол о результатах проведения открытых торгов от 03.07.2018. Однако в регистрации дополнительных документов было отказано ввиду наличия отказа в государственной регистрации по основному пакету документов.

Основаниями для отказа явились: представление на регистрацию совместного заявления о регистрации перехода права собственности вместо совместного заявления о регистрации перехода права общей долевой собственности; несоблюдение нотариальной формы договора купли-продажи доли в праве, со ссылкой на пункт 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ; непредоставление Положения о порядке продажи имущества должника.

Считая решение Управления Росреестра по Свердловской области, выраженное в сообщении об отказе в государственной регистрации от 28.12.2018 № 66/001/33/2018-871, незаконным и подлежащим отмене, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что в рассматриваемом случае состоялась сделка купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, которая подлежала нотариальному удостоверению на основании пункта 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ.  При этом суды указали, что нахождение заявителя в процедуре банкротства не освобождает его от соблюдения требований законодательства при совершении сделок, так как Закон о банкротстве в данном случае не является специальным по отношению к Закону № 218-ФЗ, в связи с чем пришли к выводам об отсутствии основания для признания действий регистрирующего органа не соответствующими закону.

Рассмотрев доводы, изложенные в кассационной жалобе, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции считает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (пункт 6 статьи 131 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 3, 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

На основании пункта 1 части 4 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов при отсутствии предусмотренных законом о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав.

Положениями части 1 статьи 21 Закона 218-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии со статьей 27 Закона 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В статье 26 Закона № 218-ФЗ приведен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав, в частности, согласно пункту 7 части 1 статьи 26 названного закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 42 Закона 218-ФЗ сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями. 

Суды, делая вывод на основании пункта 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ о необходимости нотариального удостоверения договора купли-продажиот 24.07.2018 № 3, и, соответственно, о правомерности отказа Управления Росреестра по Свердловской области по государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество по нему, не учли следующее.  

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ

Согласно пункту 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. 

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 

В частности,  в соответствии со статей 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном 7 главой Закона о банкротстве.

При этом, положения статей 110, 111, 139 Закона о банкротстве определяют продажу имущества должника путем проведения торгов в форме аукциона и путем публичного предложения в случае, если торги в форме аукциона признаны несостоявшимися.

Таким образом, при продаже с публичных торгов доли в праве общей долевой собственности, в том числе в рамках дела о банкротстве, остальные участники долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли. При этом положения статьи 250 ГК РФ не препятствуют участнику общей долевой собственности участвовать в публичных торгах на общих основаниях (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2011 № 569-О-О).

Требование пункта 1 статьи 42 Закона 218-ФЗ о необходимости нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество направлено на проверку соблюдения преимущественного права покупки участников долевой собственности.

Поскольку при продаже доли в праве общей долевой собственности с публичных торгов  остальные участники долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой доли  не имеют, то правило пункта 1 статьи 42 Закона 218-ФЗ о нотариальном удостоверении сделки с учетом особенностей заключения договора по результатам торгов по реализации имущества лица, признанного банкротом, не применяется.

В силу положений статьи 42 Закона № 218-ФЗ нотариальное удостоверение сделки обязательно в случае добровольного отчуждения имущества собственником (собственниками), в то время как в процедуре банкротства на имущество должника обращается принудительное взыскание в целях максимального удовлетворения требований кредиторов

Таким образом, из системного анализа положений статей 1, 2, 110, 139 Закона о банкротстве следует, что при реализации имущества должника, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, приоритетному применению подлежат нормы законодательства о банкротстве, которые предусматривают особые правила продажи такого имущества, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов организации, признанной банкротом, за счет ее имущества, составляющего конкурсную массу, с соблюдением принципов пропорциональности и очередности.

На основании вышеизложенного, поскольку Законом о банкротстве не предусмотрена необходимость нотариального удостоверения договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности заключенного по результатам проведения публичных торгов, а нарушений положений названного Закона при проведении торгов и заключении договора не установлено, у Управления Росреестра по Свердловской области не имелось оснований для отказа в государственной регистрации перехода к третьему лицу права собственности на спорное имущество в соответствии с заключенным договором, в связи с чем, вывод судов об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных обществом «УК «Терра» требований является необоснованным.

Ссылка судов первой и апелляционной инстанций на постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.11.2017 № Ф09-6740/17 по делу № А50-15926/2017, признается судом кассационной инстанции несостоятельной, поскольку данный судебный акт принят при иных фактических обстоятельствах дела.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судебные акты подлежат отмене на основании части 1 и части 2 статьи 288 АПК РФ ввиду неправильного применения судами норм материального права.

При этом суд кассационной инстанции согласно пункту 2 части 1 статьи 287 АПК РФ полагает возможным без передачи дела на новое рассмотрение принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований общества «УК «Терра».

На основании части 1 статьи 110 АПК РФ с Управления Росреестра по Свердловской области подлежат взысканию денежные средства в возмещение понесенных обществом «УК «Терра» расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы в размере 1 500 руб.

Руководствуясь статьями 286 - 289 АПК РФ, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 17.05.2019 по делу № А60-8354/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2019 по тому же делу отменить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области выраженное в сообщении от 28.12.2018 № 66/001/33/2018-871 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в установленный действующим законодательством срок совершить действия, связанные с регистрацией перехода права  собственности на долю в праве общей долевой собственности по договору купли-продажи от 24.07.2018      № 3.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Терра» в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы в размере 1500 руб.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             С.Э. Рябова 

 

Судьи                                                                          Н.Г. Беляева 

 

                                                                                      М.В. Торопова