АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-24748/2021

г. Краснодар

23 ноября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено 23 ноября 2023 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Калуцких Р.Г., при участии в судебном заседании от органа, осуществляющего публичные полномочия – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 05.06.2023), в отсутствие заявителя – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 321237500001722) и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – ФИО3, общества с ограниченной ответственностью фирма «Горняк», ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2023 по делу № А32-24748/2021, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент, уполномоченный орган) с заявлением, в котором просила:

– признать незаконным решение департамента, изложенное в письме от 16.03.2021 № 52-33-21-10206/21, об отказе в предоставлении в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:33:0101004:1;

– обязать департамент направить предпринимателю проект договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:33:0101004:1.

Требования основаны на положениях 39.6, 39.16, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивированы незаконностью решения департамента об отказе в предоставлении предпринимателю в аренду земельного участка как собственнику объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:33:0101004:1.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО3; общество с ограниченной ответственностью фирма «Горняк» (далее – общество); ФИО4; ФИО5; ФИО6; ФИО7; ФИО8; ФИО9; ФИО10; ФИО11; ФИО12; ФИО13.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.02.2023 требования удовлетворены. Признан незаконным отказ департамента от 16.03.2021 № 52-33-21-10206/21. На уполномоченный орган возложена обязанность направить предпринимателю проект договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:33:0101004:1. С департамента в пользу предпринимателя взыскано 300 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Суд первой инстанции установил, что предприниматель является собственником двух объектов недвижимости (домов для отдыха) площадью 25.1 кв. м (каждый), расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:33:0101004:1. Указанный участок находится в собственности Краснодарского края, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН). Предприниматель обратилась в департамент с заявлением о предоставлении в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора данного земельного участка. Уполномоченный орган в письме от 16.03.2021 № 52-33-21-10206/21 отказал в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду, мотивировав свое решение следующим. В силу норм действующего законодательства право собственника строения на приобретение занимаемого им участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, предусмотренной документами функционального зонирования, землеустроительной, градостроительной и иной документации. По сведениям ЕГРН площадь земельного участка с кадастровым номером 23:33:0101004:1 составляет 12 531 кв. м. Информация о площади земельного участка, необходимой для обслуживания недвижимого имущества заявителя, отсутствует. Также в результате обследования земельного участка выявлено, что в его границах расположены объекты, принадлежащие иным лицам. Кроме того, предприниматель в заявлении указала, что земельный участок ранее был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования иному лицу, однако информация о прекращении соответствующего права у департамента отсутствует. Предприниматель,  полагая, что решение департамента, оформленное письмом от 16.03.2021 № 52-33-21-10206/21, не соответствует нормам земельного законодательства и нарушает ее права как собственника объектов недвижимого имущества, оспорила данное решение в судебном порядке по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). При разрешении спора суд первой инстанции руководствовался положениями статей 1, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 39.10, 39.11, 39.16, 39.17, 39.18, 39.20, 39.36 Земельного кодекса. Учтены судом также разъяснения, приведенные в совместном постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Возражения департамента о необходимости подтверждения площади земельного участка, необходимой для обслуживания объектов заявителя, признаны несостоятельными. Ссылка уполномоченного органа на наличие в границах земельного участка объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам, также отклонена, поскольку согласие таких на заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора не требуется. В ЕГРН отсутствует информация о предоставлении земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования какому-либо иному лицу. Таким образом, доводы, изложенные департаментом в отзыве на заявление, основаны на ошибочном понимании (толковании) уполномоченным органом норм материального права. Поскольку оспариваемый отказ противоречит закону и нарушает права предпринимателя, заявленные требования подлежат удовлетворению.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2023 решение от 13.02.2023 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Апелляционный суд при проверке доводов департамента исходил из следующего. В случае, предусмотренном подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на часть земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для его использования. В этой связи заявителем должна быть доказана потребность в данном участке с учетом функционального назначения объекта недвижимости, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемому объекту недвижимости. Заявитель должен доказать, что для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимого имущества требуется земельный участок заявленной площади. Также если на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимом земельном участке) расположены несколько зданий, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. В рассматриваемом случае заявителем не мотивирована заявленная площадь испрашиваемого земельного участка. Множественность лиц на стороне арендатора не исключает необходимость обоснования запрашиваемой площади земельного участка. По сведениям из ЕГРН площадь земельного участка с кадастровым номером 23:33:0101004:1 составляет 12 531 кв. м, в его границах расположены множество объектов капитального строительства, принадлежащих различным лицам, общая площадь которых составляет 1 280,90 кв. м (в процентном соотношении площади участка к расположенным на нем объектам капитального строительства площадь застроенной территории составляет 10,2%). Доказательства, подтверждающие обоснованность площади, необходимой для предоставления в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора всего земельного участка, заявителем в материалы дела не представлены, как и отсутствуют доказательства неделимости испрашиваемого в аренду земельного участка для цели его предоставления в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Недоказанность указанных обстоятельств является самостоятельным основанием для отказа в предоставлении испрашиваемого земельного участка. Суд апелляционной инстанции отметил, что предложил определением от 31.05.2023 сторонам рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы, в том числе по следующим вопросам: является ли испрашиваемый земельный участок делимым или неделимым; в случае неделимости определить площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации всех объектов, расположенных на нем; в случае делимости определить площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов, принадлежащих (в доле) заявителю и расположенных на участке с кадастровым номером 23:33:0101004:1. Однако соответствующее ходатайство сторонами не заявлено, что учитывается апелляционным судом в контексте распределения бремени доказывания существенных для данного дела обстоятельств. Суд апелляционной инстанции отклонил довод предпринимателя о необходимости возложения бремени доказывания несоответствия площади земельного участка площади, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих заявителю, на уполномоченный орган. Представленное третьим лицом 27.06.2023 заключение кадастрового инженера (без даты) не свидетельствует об обоснованности требования предпринимателя о предоставлении департаментом земельного участка испрашиваемой площади. В данном заключении рассматривался вопрос раздела земельного участка с кадастровым номером 23:33:0101004:1, что не являлось предметом рассмотрения в рамках оспариваемого отказа. При этом указанное заключение не содержит предметного исследования вопроса о необходимой площади для эксплуатации объектов недвижимости истца и (или) иных лиц, расположенных на испрашиваемом земельном участке, не подменяет результат экспертного исследования по предмету настоящего спора.

Предприниматель обжаловал апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанный акт отменить, оставить в силе решение первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) апелляционным судом норм права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба обоснована ссылками на положения статьи 39.20 Земельного кодекса, статей 198, 200, 201 Кодекса и мотивирована следующим. Основным условием для приобретения участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, является его неделимость. При этом в случае неделимости земельного участка, испрашиваемого к предоставлению, отсутствует необходимость доказывания площади, необходимой для обслуживания расположенных на таком участке объектов недвижимости, поскольку при неделимости участка никакой иной площади образовать для цели предоставления невозможно. Необходимость доказывания площади земельного участка возникает при его делимости. Таким образом, приведенная судом апелляционной инстанции судебная практика не применима к спорным правоотношениям. Однако департамент не представил доказательств, подтверждающих  делимость испрашиваемого предпринимателем земельного участка. При этом при  неделимости земельного участка, необходимость доказывания площади, необходимой для использования, отсутствует, так как образование иной (меньшей) площади невозможно.

От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на жалобу в суд округа не поступили.

В судебном заседании представитель департамента возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов апелляционного суда нормам земельного законодательства и материалам дела, подтверждающим отсутствие законных оснований для предоставления заявителю испрашиваемого земельного участка.      

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя департамента, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как видно из материалов дела и установлено судами, предприниматель является собственником двух объектов недвижимости (домов для отдыха) площадью 25,1 кв. м (каждый), расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:33:0101004:1. Указанный участок имеет площадь 12 531 кв. м и находится в собственности Краснодарского края, что подтверждается сведениями из ЕГРН. 

Предприниматель обратилась в департамент с заявлением о предоставлении в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора данного земельного участка. Уполномоченный орган в письме от 16.03.2021 № 52-33-21-10206/21 отказал в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду, мотивировав свое решение следующим. В силу норм действующего законодательства право собственника строения на приобретение занимаемого им участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, предусмотренной документами функционального зонирования, землеустроительной, градостроительной и иной документации. По сведениям ЕГРН площадь земельного участка с кадастровым номером 23:33:0101004:1 составляет 12 531 кв. м. Информация о площади земельного участка, необходимой для обслуживания недвижимого имущества заявителя, отсутствует. Также в результате обследования земельного участка выявлено, что в его границах расположены объекты, принадлежащие иным лицам. Кроме того, предприниматель в заявлении указала, что земельный участок ранее был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования иному лицу, однако информация о прекращении соответствующего права у департамента отсутствует. 

Предприниматель, полагая, что решение департамента, оформленное письмом от 16.03.2021 № 52-33-21-10206/21, не соответствует нормам земельного законодательства и нарушает ее права как собственника объектов недвижимого имущества, оспорила данное решение в судебном порядке.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Основанием для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: несоответствие таких решений (действий, бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в арбитражный суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

По смыслу указанной нормы правом на приобретение публичного земельного участка обладает собственник отдельно стоящего объекта недвижимости. Лицо, являющееся собственником отдельно стоящего здания вправе приобрести часть земельного участка, занятого зданием и необходимого для его эксплуатации, при отсутствии препятствий для раздела исходного участка (пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018).

В случае, если здание, сооружение, расположенные на неделимом земельном участке, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Как указано в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.02.2008 № 119-О-О, делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что, в частности, означает невозможность установления права собственности только лишь на его часть, – такой земельный участок выступает объектом прав в целом.

Таким образом, неделимым земельным участком признается земельный участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам. 

Суд первой инстанции при разрешении спора исходил из незаконности доводов департамента, положенных в основу оспариваемого решения, которое нарушает права (интересы) предпринимателя как собственника объектов недвижимости, поэтому удовлетворил заявленные требования.

Апелляционный суд, отменяя решение и отказывая предпринимателю в удовлетворении требований, пришел к выводу о недоказанности заявителем как обстоятельств, подтверждающих обоснованность площади, необходимой для предоставления в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора всего земельного участка, так и обстоятельств, подтверждающих неделимость испрашиваемого в аренду земельного участка для цели его предоставления в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.   

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы предпринимателя судом округа не принимаются. Податель жалобы, ссылаясь на необходимость оставления в силе решения от 13.02.2023 в связи с недоказанностью уполномоченным органом обстоятельств, подтверждающих  делимость испрашиваемого им земельного участка, не учитывает правила распределения бремени доказывания. Предприниматель (собственник двух объектов недвижимости общей площадью 50,2 кв. м) обратился в арбитражный суд с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 12 531 кв. м с кадастровым номером 23:33:0101004:1. Следовательно, именно заявитель должен доказать возможность применения к спорным правоотношениям положений пункта 2 статьи 39.20 Земельного кодекса, допускающих заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора только при условии неделимости земельного участка, на котором расположены принадлежащие предпринимателю объекты недвижимости. Однако таким доказательства в материалы дела не представлены. При этом апелляционный суд предлагал сторонам рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы, в том числе по вопросам: является ли испрашиваемый участок делимым или неделимым; в случае его неделимости – определить площадь, необходимую для эксплуатации всех объектов, расположенных на данном участке; в случае делимости – определить площадь, необходимую для эксплуатации объектов, принадлежащих (в доле) заявителю и расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:33:0101004:1. Однако соответствующее ходатайство предпринимателем заявлено не было. Недоказанность заявителем обстоятельств, на которые заявитель ссылается в обоснование своих требований, исключает их удовлетворение судом. Также суд округа полагает необходимым отметить, что Арбитражным судом Краснодарского края рассматривается дело № А32-16179/2021, в рамках которого индивидуальный предприниматель ФИО3 просит: признать незаконным отказ департамента от 29.03.2021 № 52-37-07-11718/21 в утверждении схемы расположения земельного участка с кадастровым номером 23:43:0101004:1; обязать уполномоченный орган утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, образуемого из земельного участка с кадастровым номером 23:43:0101004:1. В указанном деле разрешаются вопросы, связанные, в том числе, и с возможностью раздела земельного участка с кадастровым номером 23:33:0101004:1 (образования из него участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих указанному лицу). В случае доказанности неделимости данного земельного участка лица, объекты недвижимости которых расположены на этом участке, вправе заключить с департаментом договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 статьи 39.20 Земельного кодекса). С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены апелляционного постановления. Доводы жалобы не могут служить основанием для отмены указанного судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушениях апелляционным судом норм права, а указывают на несогласие с судебной оценкой доказательств, что не относится к полномочиям кассационной инстанции. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

Государственная пошлина уплачена предпринимателем в федеральный бюджет при подаче кассационной жалобы (чек-ордер от 04.09.2023).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2023 по делу № А32-24748/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                    В.Е. Епифанов

 

Судьи                                                                                                                   В.А. Анциферов   

 

                                                                                                                              Р.Г. Калуцких