Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-61034/2023

20 ноября 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  26 октября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен  20 ноября 2023 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Коноваленко Я.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: товарищество собственников недвижимости "Товарищество собственников жилья "Загребский 33к2" (192283, Россия, г. Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ Балканский, Загребский 

<

...>, литера А, кв. 73, ОГРН: 

<

***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис №3 Фрунзенского района" (192283, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>);

об обязании совершить действия, 

при участии от истца ФИО2 (доверенность от 27.06.2023), от ответчика                  ФИО3 (доверенность от 26.01.2022), 

установил:

товарищество собственников недвижимости "Товарищество собственников жилья "Загребский 33к2" (далее – Товарищество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис №3 Фрунзенского района" (далее - Общество), в котором просит: запретить ответчику осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом 33 по адресу: 

<

...> лит.А, направлять собственникам помещений в многоквартирном доме платежные документы на оплату жилищно-коммунальных услуг и осуществлять сбор денежных средств с собственников помещений в многоквартирном доме за жилищно-коммунальные услуги,                а также обязать ответчика передать техническую документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

...> лит. А, и иные документы, связанные с управлением домом, а именно: 

- реестр собственников помещений в многоквартирном доме; 

- документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; 

- документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информацию об оснащении помещений в многоквартирном доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний; 

- документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; 

- акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов и иных маломобильных групп населения, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, журнал осмотра; 

- акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду; 

- инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков; 

- копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; 

- выписку из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; 

- заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка); 

- документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); 

- проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии); 

- составленный с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных список лиц, использующих общее имущество на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений); 

- договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; 

- оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме; 

- иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений. 

- документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, связанные с управлением общим имуществом;

- план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

-  проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом; 

- акты приемки жилых домов от строительных организаций; 

- акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; 

- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения); 23.паспорта котельного хозяйства, котловые книги; 

- паспорта лифтового хозяйства; 

- паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок; 

- исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление). 

- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; 

- акты технических осмотров; 

- журналы заявок жителей; 

- протоколы измерения сопротивления электросетей; 

- протоколы измерения вентиляции.

Ответчик в отзыве возражает относительно удовлетворения иска, указывая на то, что спорный дом включен в реестр лицензий Общества.

В предварительном судебном заседании суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству, с учетом отсутствия возражений со стороны участвующих в деле лиц, в порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), завершив предварительное судебное заседание, перешел к рассмотрению дела в суде первой инстанции.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования; представитель ответчика подтвердил доводы, изложенные в отзыве.

Судом установлено, что в период с 29.03.2023 по 28.04.2023 собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...> лит.А (далее – МКД), проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в МКД, на котором приняты решения об избрании способа управления многоквартирным домом - управление товариществом собственников недвижимости, создании Товарищества, об отказе от услуг по управлению, оказываемых Товариществом, и о расторжении договора управления с Обществом. Решения указанного собрания оформлены протоколом от 29.04.2023 №1.

Товарищество 18.05.2023 зарегистрировано налоговым органом в качестве юридического лица.

Истец уведомил Общество о начале управления МКД и потребовал передачи технической и иной, связанной с управлением МКД, документации.

Требование Товарищества оставлено Обществом без удовлетворения, что и послужило основанием для предъявления настоящего иска в арбитражный суд.

Из положений статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) следует, что органом управления многоквартирном домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом.

Согласно части 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. 

В силу части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. 

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 ЖК РФ). 

Частью 8.2 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Согласно пункту 18 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 в случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом уполномоченное собранием лицо в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган государственного жилищного надзора уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения. Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес.

В силу части 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен в пунктах 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491).

Ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким многоквартирным домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вносить в такие документы необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом (пункт 27 Правил № 491).

В пунктах 24 и 26  Правил № 491 содержится перечень технической документации и  иных, связанных с управлением многоквартирным домом, документов, которые подлежат хранению и передаче вновь выбранной управляющей организации: техническая документация на многоквартирный дом, которая  включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения            о состоянии общего имущества;

а(1)) документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информацию об оснащении помещений в многоквартирном доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;

б) документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов и иных маломобильных групп населения, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

в(1)) акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду;

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);

г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

д(1)) списки собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме, а также лиц, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме), составленные с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;

д(2)) договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

д(3)) оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме;

е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

В соответствии с пунктом 1.5.1 Правил, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (далее - Правила № 170), в состав технической документации длительного хранения входит: план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом; акты приемки жилых домов от строительных организаций; акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения); паспорта котельного хозяйства, котловые книги; паспорта лифтового хозяйства; паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок; исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление). 

Техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п (пункт 1.5.2 Правил № 170). 

Как указано в пункте 1.5.3 Правил № 170, в состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят: сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; акты технических осмотров; журналы заявок жителей; протоколы измерения сопротивления электросетей; протоколы измерения вентиляции. Таким образом, законодательно установлена презумпция наличия у предыдущей управляющей компании документов, содержащихся в пунктах 24, 26 Правил № 491, пунктах 1.5.1 - 1.5.3 Правил № 170, имеющих актуальные данные о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. 

Материалами дела подтверждается, что на основании решения общего собрания собственников помещений МКД от 29.04.2023 № 1 изменен способ его управления с управления управляющей организацией на управление Товариществом; создано Товарищество, утвержден его устав.

Решения по указанным вопросам приняты большинством голосов.

Товарищество надлежащим образом уведомило Общество о смене способа управления МКД.

Доводы ответчика о том, что требования истца подлежат удовлетворению только после исключения дома из реестра лицензий, отклонены судом в силу следящего.

МКД, находящиеся под управлением товариществ собственников недвижимости (жилья), жилищных и иных кооперативов в реестре не учитываются.

Обязанность истца по управлению МКД возникла с момента принятия общим собранием собственников решения об избрании способа управления многоквартирным домом – управление Товариществом (протокол от 29.04.2023 № 1, который не отменен и не признан недействительным (доказательства иного в материалах дела отсутствуют).

Правоотношения по управлению МКД управляющей организацией прекратились. При этом право управления МКД не обусловлено исключительно внесением соответствующих изменений в реестр лицензий (определение Верховного суда РФ от 11.05.2022 № 302-ЭС22-5215 по делу № А19-17319/2021).

При этом включение/исключение МКД в реестр лицензий управляющей организации является вторичным по отношению к воле собственников, которая была оформлена соответствующим протоколом, а также с учетом надлежащего выполнения Товариществом обязанностей по своевременному уведомлению ответчика о способе управления МКД.

Несмотря на уведомление Товарищества об изменении способа управления МКД ответчик продолжает осуществлять деятельность по управлению и выставлению соответствующих квитанций собственникам помещений в МКД, тем самым препятствуя реализации Товариществом возложенных на него обязательств.

Учитывая изложенное, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению.

В соответствии с правилами статей 110 и 111 АПК РФ понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины полностью относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

запретить обществу с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис №3 Фрунзенского района" осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом 33, расположенным по адресу: 

<

...> лит.А, корп.2, в том числе, направлять собственникам помещений в многоквартирном доме платежные документы на оплату жилищно-коммунальных услуг и осуществлять сбор денежных средств с собственников помещений в многоквартирном доме за жилищно-коммунальные услуги.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис №3 Фрунзенского района" передать товариществу собственников недвижимости "Товарищество собственников жилья "Загребский 33к2" техническую документацию и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом 33 по адресу: 

<

...> лит.А, корп.2, а именно: 

- реестр собственников помещений в многоквартирном доме; 

- документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; 

- документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информацию об оснащении помещений в многоквартирном доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний; 

- документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; 

- акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов и иных маломобильных групп населения, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, журнал осмотра; 

- акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду; 

- инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков; 

- копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; 

- выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; 

- заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка); 

- документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); 

- проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии); 

- составленный с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных список лиц, использующих общее имущество на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений); 

- договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; 

- оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме; 

- иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений;

- документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, связанные с управлением общим имуществом; 

- план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; 

- проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом; 

- акты приемки жилых домов от строительных организаций; 

- акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; 

- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения); 

- паспорта котельного хозяйства, котловые книги; 

- паспорта лифтового хозяйства; 

- паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок; 

- исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление). 

- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; 

- акты технических осмотров; 

- журналы заявок жителей; 

- протоколы измерения сопротивления электросетей; 

- протоколы измерения вентиляции.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис №3 Фрунзенского района" в пользу товарищества собственников недвижимости "Товарищество собственников жилья "Загребский 33к2" 12 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                           Коноваленко Я.А.