Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-122847/2019

13 марта 2020 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  05 марта 2020 года

Полный текст решения изготовлен  13 марта 2020 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорская Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Индивидуальный предприниматель Михайлов Рафик Якубович (адрес:  Россия 197345, Санкт-Петербург, Туристская ул 15, корп. 2, кв.72; Россия 188645, г Всеволожск, Ленинградская обл.,, ул Московская 3/3, ОГРНИП:  304780735100217; 304780735100217);

ответчик: Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (188640, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>)

о признании права собственности на здание 

и по встречному исковому заявлению 

Администрации МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

об обязании освободить земельный участок

при участии

- от истца: ФИО3 по доверенности от 07.10.2018

- от ответчика: ФИО4 по доверенности от 25.12.2019

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – Истец, Предприниматель, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к администрации МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (далее – Ответчик, Администрация), в котором просил признать за Истцом право собственности на здание кафе-закусочной площадью 212.1 кв. м, расположенное на земельном участке площадью 400 кв. м, кадастровый номер: 47:07:0711002:47, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения предприятий общественного питания, по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Новодевяткинское сельское поселение, дер. Новое Девяткино, у остановки «Магазин». 

На основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 04.02.2020 к совместному рассмотрению с первоначальным иском судом принято встречное исковое заявление Администрация об обязании Предпринимателя освободить земельный участок площадью 400 кв.м., кадастровый номер: 47:07:0711002:47, категория земель: земли населенных пунктов, по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Новодевяткинское сельское поселение, дер. Новое Девяткино, у остановки «Магазин», путем демонтажа нестационарного торгового объекта – предприятия общественного питания – в течение 30 дней со дня вступления решения в законную силу и передать земельный участок по акту приема-передачи в надлежащем состоянии согласно условиям договора аренды земельного участка № 5740/1.6-08 от 15.03.2016 в состоянии и качестве, не хуже первоначального. 

В судебном заседании 05.03.2020 Предприниматель и Администрация настаивали на удовлетворении заявленных ими требований, против удовлетворения иска противоположной стороны  в споре возражали.

Исследовав материалы дела, доводы исков и возражений на них, заслушав мнения участвующих в деле лиц, суд установил следующее. 

На основании договора аренды № 5740/1.6-08 от 15.03.2016 (Договор), заключенного с Администрацией по результатам открытого аукциона, Предпринимателю был предоставлен во владение и пользование земельный участок площадью 400 кв.м., расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Новодевяткинекое сельское поселение, дер. Новое Девяткино, у остановки «Магазин», сроком на 3 года для размещения на этом участке предприятия общественного питания.

Согласно кадастровой выписке от 25.11.2015 предоставленный Предпринимателю земельный участок состоит на государственном кадастровом учете под номером: 47:07:0711002:47, отнесен к категории земель населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования - для размещения предприятий общественного питания.

Как указывает Истец, в соответствии с условиями Договора на арендованном земельном участке им было возведено капитальное здание кафе-закусочной. В обоснование данного довода Истцом представлен технический план здания кафе-закусочной, изготовленный геодезической организацией ООО «ГеоГарант», заключение специалиста от 25.10.2019 по проведению исследования здания кафе-закусочной расположенной в дер. Новое Девяткино, Всеволожского района Ленинградской области у остановки «Магазин». 

С целью продления Договора № 5740/1.6-08 аренды земельного участка от 15.03.2016сроком на пять лет Истец обратился с соответствующим заявлением в Администрацию, которая по итогам рассмотрения заявления 10.04.2019  вынесла решение об отказе в продлении указанного Договора. 

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.01.2020 по делу №А56-111984/2019 Предпринимателю отказано в признании незаконными действий Администрации по отказу в продлении аренды на основании договора аренды земельного участка от 15.03.2016 № 5740/1.6-08, обязании Администрацию продлить вышеуказанный договор сроком на 5 лет.

Ссылаясь на положения статей 218, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 26  постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а также на то, что в соответствии с заключением технического специалиста от 25.10.2019, здание кафе является объектом капитального строительства и его конструкции находятся в работоспособном состоянии и не создают угрозы жизни и здоровью граждан как внутри здания, так и в непосредственной близости от него, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании права собственности на здание кафе.  

Возражая против удовлетворения иска, Администрация указала на то, что Договор аренды не предусматривал размещения капитального объекта, срок его действия истек 14.03.2019, в связи с чем правовых оснований для признания права собственности на самовольную постройку не имеется. Вместе с тем, до настоящего времени участок не возвращен и используется Предпринимателем  в отсутствие законных оснований. Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения Администрации со встречными требованиями об освобождении земельного участка.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам. 

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

В силу части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта проектной документации.

По смыслу приведенных норм в целях защиты публичных интересов действующее законодательство предусматривает особый порядок ведения строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения.

В пункте 31 постановления совместного Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"  (Постановление № 10/22) сформулирована правовая позиция, согласно которой признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права по решению суда и, следовательно, при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации  в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 2 этой же статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В силу пункта 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в пункте 26 Постановления N 10/22, при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно пункту 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации  собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В силу пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации  лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с положениями статей 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно абзацу 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Из системного толкования вышеуказанных норм гражданского и земельного законодательства, а также обстоятельств настоящего дела следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений (в данном случае без получения разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию) на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды, может быть признано при соблюдении определенных условий. Собственник земельного участка должен определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений соответствующего целевого назначения. Возведенное в соответствии с условиями договора, градостроительными нормами и правилами, строение не должно нарушать права и интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

В рассматриваемом случае в материалах дела отсутствуют доказательства предоставления Предпринимателю земельного участка для целей строительства капитального объекта.

Так, постановлением Администрации от 31.05.2005 № 1061 земельный участок был предоставлен в целях осуществления сезонной торговой деятельности под размещение двух временных торговых шатров «Бочкарев».Постановлением Администрации от 04.03.2010 № 124, Постановлением Администрации от 03.04.2012 № 888  участок предоставлен в аренду для эксплуатации временного строения кафе-закусочной. Постановлением Администрации  от 12.03.2014 № 577 утверждена схема расположения земельного участка для целей, не связанных со строительством - размещение временного кафе.

Договор аренды от 15.03.2016 № 5740/1.6-08 также не содержит условий, позволяющих Предпринимателю возводить капитальные объекты на земельном участке, предоставленном для размещения предприятия общественного питания.

В соответствии с п. 1.6 Договора арендатору не предоставляется преимущественного перед другими лицами права на заключение договора аренды на новый срок, из чего следует, что возведение на участке объекта капитального строительства не предполагалось. 

В настоящее время установленный пунктом 1.5 Договора срок (3 года) истек. 14.08.2019 Администрация направила Предпринимателю уведомление о прекращении действия Договора, необходимости освобождения участка.

Как было указано выше, решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.01.2020 по делу №А56-111984/2019 Предпринимателю отказано в признании незаконными действий Администрации по отказу в продлении аренды на основании договора аренды земельного участка от 15.03.2016 № 5740/1.6-08. Судом установлен факт расторжения Договора на основании  уведомления от 14.08.2019.

Таким образом, следует признать, что земельный участок не был предоставлен Предпринимателю для возведения капитальных объектов и в настоящее время у Истца отсутствуют какие-либо права на земельный участок, что само по себе является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на самовольную постройку.

При этом доказательства возведения спорного объекта в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, предъявляемыми к объектам капитального строительства, в материалах дела отсутствуют. Разрешительная документация на строительство объекта недвижимости не выдавалась. Приемка спорного объекта как объекта капитального строения не производилась. Доказательств своевременного обращения Истца в компетентные органы за получением разрешения на строительство до начала самого строительства спорного объекта, как и доказательства наличия препятствий в получении разрешения на строительство либо необоснованного отказа в получении такого разрешения в дело не представлено.

Учитывая изложенное, представленное в материалы дела заключение специалиста от 25.10.2019, согласно которому здание кафе является объектом капитального строительства, его конструкции находятся в работоспособном состоянии  и не создают угрозу жизни и здоровью граждан, само по себе не позволяет признать право собственности на самовольную постройку в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При изложенных обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения  первоначального иска не имеется.

Как установлено статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации  при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Материалами настоящего дела подтверждается факт прекращения действия Договора аренды, и как следствие отсутствие у Предпринимателя на момент рассмотрения спора судом права на использование земельного участка.

При таких обстоятельствах встречные исковые требования  Администрации об обязании Предпринимателя освободить земельный участок в течение 30 дней со дня вступления решения в законную силу и передать земельный участок по акту приема-передачи в надлежащем состоянии подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 освободить земельный участок, площадью 400 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Бугорская Н.А.