АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

www.krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-55704/2021

г. Краснодар

27  июня 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 24.06.2024г.

           Решение в полном объеме изготовлено 27.06.2024г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Крыловой М.В.

При ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Cербиным С.Н.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению  ООО УКИФ «ПРОФИТ», г. Краснодар 

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Сочи

Третьи лица: 

ФИО2, г. Сочи

           администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, г. Сочи

            управление государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края, г. Краснодар

            ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация-Краевое БТИ», г. Краснодар

            о сносе самовольной постройки

            по иску администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, г. Сочи

            к  индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Сочи

            Третьи лица: 

            ООО УКИФ «ПРОФИТ», г. Краснодар

            Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар

            о сносе самовольной постройки

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Сочи

к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, г. Сочи

о сохранении помещения в реконструированном состоянии

при участии в судебном заседании:

от ООО УКИФ «ПРОФИТ»: ФИО3 – представитель по доверенности;

от администрации г. Сочи: ФИО4 – представитель по доверенности;

от ФИО1: ФИО5 – представитель по доверенности;

от третьих лиц: не явились, извещены;

эксперт ФИО6

установил:

ИП ФИО7 обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель), согласно которого просит:

признать самовольной постройкой здание количеством этажей 2, в том числе 1 мансардный, пристроенное к зданию с кадастровым номером 23:49:0203026:1215 по адресу: 

<

...> на земельном участке площадью 700 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203026:24;

обязать ФИО1 устранить препятствия в пользовании земельным участком площадью 2100 кв. м,  с кадастровым номером 23:49:0203026:2214 путем сноса здания  с количеством этажей 2, в том числе 1 мансардный, пристроенное к зданию с кадастровым номером 23:49:0203026:1215 по адресу: 

<

...> на земельном участке площадью 700 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203026:24;

прекратить право собственности ФИО1 на нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0203026:1842, площадью 106,9 кв. м по адресу: 

<

...> – 13 путем аннулирования в ЕГРН записи о государственной регистрации права от 13.09.2004 № 23-01/50-8/2004-595. 

Делу присвоен № А32-55704/2021.

Определением суда от 17.01.2022 произведена процессуальная замена истца ИП ФИО8 на ООО УКИФ «ПРОФИТ» (далее – общество).

ИП ФИО7 обратилась в суд общей юрисдикции с исковым заявлением к ИП ФИО1,  в котором просит:

признать самовольной постройкой реконструированное помещение с кадастровым номером 23:49:0203026:1842, незаконно возведенное ответчиком частично на земельном участке истца с кадастровым номером 23:49:0203026:2214, по площади выявленного наложения 3 кв. м;

обязать ответчика устранить препятствия в пользовании земельным участком истца с кадастровым номером 23:49:0203026:2214, а именно снести за свой счет данную самовольную постройку и привести часть земельного участка истца, на котором она возведена, в пригодное для дальнейшего использование состояние в течение 30 дней со дня вступления в решения суда законную силу;

предоставить истцу право, если ответчик не исполнит решение суда в установленный срок, за свой счет снести данную самовольную постройку и привести часть земельного участка истца с кадастровым номером 23:49:0203026:2214, на котором она возведена, в пригодное для дальнейшего использование состояние с взысканием с ответчика необходимых расходов.

Определением Центрального районного суда города Сочи от 12.08.2021 исковое заявление принято к производству. Делу присвоен № 2-5131/2021.

Определением Центрального районного суда города Сочи от 16.11.2021 дело направлено по подсудности в Арбитражный суд Краснодарского края. Делу присвоен № А32-2627/2022.

Определением суда от 28.02.2022 дела № А32-55704/2021 и А32-2627/2022 объединены в одно производство. Делу присвоен № А32-55704/2021.

Также администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ИП ФИО1, согласно которого просит: 

признать объект капитального строительства (нежилое здание) с кадастровым номером 23:49:0203026:1215 по адресу: 

<

...>, самовольно реконструированным;

обязать ФИО1 в течение 2-х месяцев привести объект капитального строительства (нежилое здание) с кадастровым номером 23:49:0203026:1215 по адресу: 

<

...> в соответствие со сведениями Единого государственного реестра недвижимости путем сноса двухэтажной пристройки, за свой счет;

взыскать с ответчика в пользу администрации города Сочи судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 10 000 рублей в день за каждый день просрочки исполнения;

аннулировать запись о государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости на объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0203026:1842 по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный р-н, пер. Ривьерский, д. 3, пом. 1-13;

исключить сведения о государственном кадастровом учете объекта недвижимости с кадастровым номером 23:49:0203026:1842 по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный р-н, пер. Ривьерский, д. 3, пом. 1-13. 

Делу присвоен А32-59900/2022.

Определением суда от 17.01.2023 дела № А32-55704/2021 и № А32-59900/2022 объединены в одно производство, делу присвоен № А32-55704/2021.

В предыдущем судебном заседании администрацией с учетом экспертных заключений заявлено ходатайство об уточнении предмета иска, в котором она просит суд:

признать объект капитального строительства – пристройку лит. А1 к зданию с кадастровым номером 23:49:0203026:1215 по адресу: 

<

...>, самовольно реконструированным;

обязать ФИО1 в течение двух месяцев с даты вступления решения суда в законную силу привести пристройку лит. А1 к зданию с кадастровым номером 23:49:0203026:1215, в котором зарегистрировано нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0203026:1842 по адресу: 

<

...>, общей площадью 106, 9 кв. м в соответствие со сведениями Единого государственного реестра недвижимости к техническому состоянию до реконструкции, зафиксированному техническим паспортом по состоянию на 07.09.2004 за свой счет путем выполнения строительных работ на основании разработанной проектной документации. В случае неисполнения решения суда в установленный срок предоставить администрации право на исполнение решения суда своими силами и за свой счет с последующим взысканием понесенных расходов с ФИО1;

взыскать с ответчика в пользу администрации города Сочи судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 10 000 рублей в день за каждый день просрочки до дня фактического исполнения решения.

Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено на основании статьи 49 АПК РФ.

До вынесения судебного акта по делу ИП ФИО1 заявлен встречный иск к администрации о сохранении помещения с кадастровым номером 23:49:0203026:1842 в реконструированном состоянии (входящего в состав здания с кадастровым номером 23:49:0203026:1215 и являющегося его пристройкой), которые расположены по адресу: 

<

...>.

Ходатайство ФИО1 о принятии встречного иска судом рассмотрено и удовлетворено на основании статьи 132 АПК РФ.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 24.06.2024 до 17-00 час.

После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

Исследовав материалы дела, суд установил, что общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203026:2214, площадью 2100 кв. м, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – хранение автотранспорта, расположенного по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный р-н, пер. Ривьерский.

Рядом с земельным участком с кадастровым номером 23:49:0203026:2214 по адресу: г. Сочи, Центральный р-н, пер. Ривьерский, 3 расположен земельный участок площадью 700 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0203026:24, с видом разрешенного использования – занимаемый бывшим корпусом № 3 курортной поликлиники № 2, категория земель – земли населенных пунктов, принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи.

На земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203026:24 расположен объект капитального строительства – нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0203026:1842, площадью 106,9 кв. м, этаж № 1, принадлежащий на праве собственности ФИО1, о чем в ЕГРН 13.09.2004 внесена соответствующая регистрационная запись.

Согласно заключению кадастрового инженера от 02.04.2021 № 19/21, нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0203026:1842 выступает за границы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203026:24 и частично расположено на принадлежащем обществу земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203026:2214 (площадь наложения 3 кв. м).

Согласно представленным в дело выпискам из ЕГРН объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0203026:1842 расположен в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером 23:49:0203026:1215, представляющего собой нежилое двухэтажное здание площадью 435, 6 кв. м, 1917 года постройки и являющегося объектом культурного наследия регионального значения «Здание Агентства Русского общества  пароходства и торговли» 1905 года (адрес: г. Сочи, Центральный р-н, пер. Ривьерский, 3, литеры А, А2), границы территории и зона охраны которого утверждены приказом администрации Краснодарского края от 14.08.2018 № 236-КК (собственник здания ФИО2).

Также в состав объекта недвижимости с кадастровым номером 23:49:0203026:1215 входит помещение с кадастровым номером 23:49:0203026:1897, площадью 348, 2 кв. м (пом. № 14-30, 31-43, 44-51, этаж 1, 2, мезонин № 2), принадлежащее на праве собственности ФИО2

Решением Центрального районного суда г. Сочи от 22.09.2015 по делу № 2-184/2015, оставленным без изменения апелляционной (апелляционное определение от 26.01.2016) и кассационной (определение от 15.07.2016) инстанциями, удовлетворен иск администрации к ПАО «Банк Возрождение» и ФИО1 о расторжении договора аренды. Расторгнут договор аренды от 18.03.2005 № 4900003375 о предоставлении в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203026:24, площадью 700 кв. м. Решение мотивировано тем, что арендатором ФИО1 самовольно в нарушение действующего законодательства и пункта 1.3 договора аренды  изменено функциональное назначение строения (нежилые помещения в строениях используются под офисы, тогда как земельный участок предоставлен  для ведения санаторно-курортной деятельности) и произведена самовольная реконструкция здания (возведен второй этаж).

Решением Центрального районного суда г. Сочи от 19.04.2016 по делу № 2-1951/2016, оставленным без изменения апелляционной инстанцией (апелляционное определение от 02.08.2016), ФИО1 отказано в иске о сохранении нежилых помещений в перепланированном состоянии со ссылкой на невозможность применения положений Жилищного кодекса РФ ввиду самовольного характера реконструкции спорных помещений.

Управлением муниципального земельного контроля администрации на основании обращения общества проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203026:24, в ходе которого установлено, что в границах данного земельного участка расположено нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0203026:1215, общей площадью 435, 6 кв. м, количество этажей – 2, 1917 года постройки, являющееся объектом культурного наследия регионального значения. Фактически осуществлена двухэтажная пристройка к нежилому зданию с кадастровым номером 23:49:0203026:1215 в отсутствие разрешительной документации. В данной пристройке зарегистрировано здание  с кадастровым номером 23:49:0203026:1842, пом. 1-13, общей площадью 106, 9 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО1

В соответствии с письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи разрешения на строительство (реконструкцию), ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства с кадастровыми номерами 23:49:0203026:1842, 23:49:0203026:1215 по пер. Ривьерский, 3 Центрального района г. Сочи, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203026:24, отсутствуют.

Администрация, ссылаясь на самовольный характер спорного нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0203026:1842 (произведена самовольная реконструкция помещения с нарушением градостроительных норм и правил), обратилась в арбитражный суд с иском о его сносе.

Иск общества обоснован незаконным занятием части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203026:2214 самовольно реконструированным зданием с кадастровым номером 23:49:0203026:1842.

Предприниматель, в свою очередь, заявил встречный иск о сохранении здания в реконструированном состоянии, ссылаясь на то, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на реконструкцию, по получению которого предпринимались соответствующие действия.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Право органа местного самоуправления в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения земель осуществлять контроль за размещением движимых и недвижимых объектов закреплено статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), пунктом 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». 

В порядке подпункта 20 пункта 1 статьи 14 названного Закона администрация признается надлежащим истцом по требованию о сносе самовольных построек. Органы местного самоуправления обращаются в суд с иском о сносе самовольных строений, расположенных в границах муниципального образования, в силу полномочий по осуществлению земельного контроля и выдаче разрешений на строительство объектов недвижимости. 

В силу положений статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. 

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса, часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», статья 36 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» и другие).

Возведение (создание) здания, сооружения с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление Пленума № 44) указано, что в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: 

возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; 

возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Само по себе возведение самовольной постройки является правонарушением, нарушением норм, как частного, так и публичного права. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 № 595-О-П: самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

По общему правилу правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос.

Согласно пункту 25 постановления Пленума № 44 возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Исходя из положений пункта 5 постановления Пленума № 44, положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. 

В соответствии со статьей 2 Градостроительного кодекса градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса). 

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса и статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается уполномоченным органом власти. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса документы. 

Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Осуществление строительства в установленном порядке подтверждает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса). 

В обоснование заявленного иска администрация и общество ссылаются на возведение (реконструкцию) предпринимателем спорного помещения в отсутствие разрешительной документации с нарушением градостроительных норм и правил (в отсутствие правомерно предоставленного для целей строительства земельного участка).

Как уже было указано выше и следует из представленных в дело документов, нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0203026:1842 приобретено ФИО1 у ООО «Пансионат «Ривьера» по договору купли-продажи от 01.07.2004.

Указанное помещение является частью здания с кадастровым номером 23:49:0203026:1215, являющимся объектом культурного наследия регионального значения и расположенным на земельном участке муниципальной собственности с кадастровым номером 23:49:0203026:24.

При этом часть нежилого помещения с кадастровым номером 23:49:0203026:1842 расположена на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203026:2214, принадлежащем на праве собственности ООО УКИФ «ПРОФИТ».

Таким образом, администрация  и общество как собственники земельных участков вправе обращаться в суд с иском о сносе самовольной постройки.

ИП ФИО1, возражая против удовлетворения исковых требований о сносе самовольной постройки, и, заявляя встречный иск, указывает, что  основное помещение с кадастровым номером  23:49:0203026:1842 возведено до 1995 года. Единственным признаком самовольной постройки является реконструкция, проведенная в отсутствие соответствующего разрешения. При этом в целях получения разрешительной документации на реконструкцию предпринимались соответствующие действия.

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по заявленным первоначальным и встречным требованиям, определением суда от 09.03.2022 по ходатайству общества назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам НПП ООО «Юринстрой» ФИО9 и ФИО10

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1. Определить технико-экономические показатели объекта капитального строительства - нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0203026:1215 и нежилого помещения с кадастровым номером 23:49:0203026:1842, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203026:24 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Ривьерский, д. 3.

2. Является ли нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0203026:1842 пристройкой к зданию с кадастровым номером 23:49:0203026:1215? Имеют ли два указанных строения общие инженерно-конструктивные элементы, являясь единым целым, или они являются конструктивно самостоятельными строениями?

3. Установить дату возведения нежилого помещения с кадастровым номером 23:49:0203026:1842.

4. В границах какого земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0203026:1215 и 23:49:0203026:1842 и соответствуют ли их контуры сведениям, внесенным в ЕГРН? Установить пересекают ли контуры здания с кадастровым номером 23:49:0203026:1215 и контуры нежилого помещения с кадастровым номером 23:49:0203026:1842 границы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203026:2214?

5. В чем выразилось самовольное переустройство и перепланировка нежилого помещения с кадастровым номером 23:49:0203026:1842? Является ли самовольное переустройство и перепланировка нежилого помещения с кадастровым номером 23:49:0203026:1842 причиной пересечения контура здания с кадастровым номером 23:49:0203026:1215 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203026:2214?

6. Соответствуют ли объект капитального строительства – нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0203026:1215 и нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0203026:1842 градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, противопожарным требованиям? Если не соответствует, то указать на допущенные нарушения.

7. Создают ли угрозу жизни и здоровья граждан, либо технические препятствия в пользовании расположенным рядом земельным участком своими техническими характеристиками объект капитального строения – нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0203026:1215 и нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0203026:1842?

8. Возможно ли снести (демонтировать) полностью или частично нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0203026:1842 без причинения ущерба зданию с кадастровым номером 23:49:0203026:1215, в частности нежилому помещению 23:49:0203026:1897, входящему в состав здания 23:49:0203026:1215?

В заключении от 27.06.2022 № 7/16.1 эксперты пришли к следующим выводам:

1) Технико-экономические показатели объекта капитального строительства нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0203026:1215 (литер А, литер А1):

Число этажей – 4 (надземных – 3, подземных – 1);

Площадь застройки – 390 кв. м (без учета площади выступающих за плоскость наружных стен карнизов и лестницы в лит. А1); 413, 32 кв. м (с учетом площади выступающих карнизов и лестницы в литере А1);

Общая площадь (без учета площади помещений 3 этажа и площади подземных помещений кухни, ввиду отсутствия доступа к данным помещениям при экспертном осмотре, а также отсутствия технической документации с планами данных этажей): 546, 9 кв. м, в том числе общая площадь литер А – 343, 5 кв. м; литер А1 – 203, 4 кв. м;

Высота – 10,1 м;

Конструктивные решения: фундамент -  бутобетонный ленточный, часть здания (литер А) представляет собой бескаркасное здание с несущими наружными и внутренними стенами, часть здания (литер А1) представляет собой здание с неполным каркасом, имеет несущие наружные стены, а также несущий каркас из монолитных ж/б колонн и монолитного ж/б перекрытия 1 этажа.

Технико-экономические показатели нежилого помещения с кадастровым номером 23:49:0203026:1842:

Число этажей – 2 (надземных – 2, подземных – 0);

Площадь застройки – 141 кв. м (без учета площади выступающих за плоскость наружных стен карнизов и лестницы); 164,32 кв. м (с учетом площади выступающих карнизов и лестницы);

Общая площадь: 203, 4 кв. м; высота – 7,5 м;

Конструктивные решения: фундамент – бутобетонный ленточный; ограждающие конструкции – наружные каменные стены; внутри выполнен несущий каркас из монолитных ж/б колонн и монолитного ж/б междуэтажного перекрытия; конструкция крыши – металлическая стропильная система; кровля – металлопрофиль.

2) Нежилое помещение с КН 23:49:0203026:1842 (лит. А1) является пристройкой к зданию с КН 23:49:0203026:1215 (лит. А) (согласно технического паспорта на здание «Лечебный корпус» 2004 г.). Строение лит. А1 расположено вне контура капитальных наружных стен строения лит. А и имеет с ним одну общую капитальную стену, что также является признаком пристройки.

Исследуемые строения имеют общий конструктивный элемент в виде общей капитальной стены. При этом определить на момент осмотра являются ли исследуемые объекты единым целым или конструктивно самостоятельными строениями не представляется возможным ввиду отсутствия доступа к несущим конструкциям исследуемых строений (доступ к фундаментам отсутствует; в помещениях выполнена внутренняя отделка, скрывающая несущие конструкции и системы инженерных коммуникаций).

3) Нежилое помещение с КН 23:49:0203026:1842 согласно предоставленной документации возведено до 26.05.2004. На основании представленной документации определено, что в 1905 году было возведено основное строение «Здание Агентства Русского общества пароходства и торговли», состоящее из лит. А и лит. А2 (литер А2 – мезонин, согласно технического паспорта 2004 г.), строение лит. А1 было возведено позже, предположительно в 1971 году (данный год указан в проекте перепланировки и переустройства нежилого строения лит. А1). В выписке из ЕГРН от 22.11.2021 также указан 1917 год завершения строительства здания с КН 23:49:0203026:1215. Экспертным путем определить дату возведения нежилого помещения с КН 23:49:0203026:1842 лит. А1 технически невозможно из-за отсутствия разработанных и утвержденных методик.

4) Часть объекта недвижимости с КН 23:49:0203026:1215 (в том числе помещение с КН 23:49:0203026:1842), площадью 4,10 кв. м расположена в границах земельного участка с КН 23:49:0203026:2214.

Часть (по нависающей части и металлической лестнице) объекта недвижимости с КН 23:49:0203026:1215 (в том числе помещение с КН 23:49:0203026:1842), площадью 18, 20 кв. м расположена в границах земельного участка с КН 23:49:0203026:2214.

Остальная часть объекта недвижимости с КН 23:49:0203026:1215 (в том числе помещение с КН 23:49:0203026:1842) расположена в границах земельного участка с КН 23:49:0203026:24.

Схема местоположения объекта недвижимости с КН 23:49:0203026:1215 (в том числе помещение с КН 23:49:0203026:1842) относительно сведений ЕГРН о земельных участках с кадастровыми номерами 23:49:0203026:2214 и  23:49:0203026:24 отражена в приложении № 1 к заключению.

5) Проведенные строительно-монтажные работы по самовольному переустройству  и перепланировке нежилого помещения с КН 23:49:0203026:1842 выражаются в следующем:

1) Результатом проведенных строительных работ является реконструкция объекта капитального строительства, так как  в результате их проведения изменены параметры объекта лит. А1, а именно:

в результате проведенных работ образован мансардный этаж и переоборудовано чердачное пространство в эксплуатируемые помещения в количестве 9 штук, общей площадью 103, 7 кв. м, в связи с чем изменились параметры всего здания (общая площадь, этажность);

в результате проведенных работ возведены несущие конструкции в виде монолитных ж/б колонн и заменено перекрытие первого этажа на монолитную ж/б плиту с опиранием на колонны;

увеличена площадь застройки на 23,32 кв. м за счет возведения наружной лестницы с северной стороны здания и устройства карнизов. При этом габариты наружных стен не изменились;

2) Деревянная стропильная система конструкции крыши заменена на металлическую.

3) В результате перепланировки 1 этажа на нем образовано 10 помещений общей площадью 99, 7 кв. м, а также заложены дверные проемы, через которые осуществлялось внутреннее сообщение между помещениями лит. А и лит. А1.

4) Организован дополнительный эвакуационный выход из помещений мансардного этажа с северо-западной стороны путем устройства дверного проема в наружной стене и возведением металлической лестницы вдоль левой части строения.

5) Винтовая лестница заменена на железобетонную двухмаршевую.

6) Общая площадь помещений 1 и 2 этажей увеличилась с 106, 9 кв. м до 203, 4 кв. м.

7) Помещения мансардного этажа подключены к сетям электроснабжения, водоснабжения и водоотведения.

Строительные работы по реконструкции не являются причиной пересечения границ земельного участка наружными стенами, так как площадь застройки лит. А1 согласно технического паспорта 2004 г. до производства строительных работ по перепланировке составляла 142, 7 кв. м (площадь застройки согласно генерального плана участка, представленного в техническом паспорте, определялась по внешним границам наружных стен без учета карнизов), площадь застройки лит. А1 на момент экспертного осмотра (без учета карнизов и металлической лестницы) составляет 141 кв. м, разница составляет 1,7 кв. м, что может являться погрешностью измерений.

6) В части соблюдения градостроительных требований и параметров – реконструкция проводилась без соответствующего разрешения на строительство, экспертизы проекта, строительного контроля за выполнением СМР (исполнительная документация не представлена). Возведение металлической лестницы с северной стороны нежилого помещения с КН 23:49:0203026:1842 является нарушением градостроительного регламента, поскольку строительство лестницы увеличило общую площадь застройки объектов исследования – нежилого здания с КН 23:49:0203026:1215 и нежилого помещения с КН 23:49:0203026:1842.

Соответствует требованиям (за исключением п. 7.7) прил. 6 приказа администрации Краснодарского края от 14.08.2018 № 236-КН. В связи с тем, что на территории расположения исследуемых объектов действует особый режим использования земель, то предельные параметры разрешенного строительства (реконструкции) объектов капитального строительства, установленные Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи (табл. 11 п. 12.1, гл. 12 ч. III), для исследуемого объекта не применяются.

В части соблюдения строительных правил – соответствуют требованиям ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений», пп. 6.1.3, 6.1.4, 6.1.6, 6.1.5,6.1.7, 6.1.8, 6.2.9, 6.3.3 СП 257.1325800.2020 «Здания гостиниц»; пп. 4.16 - 4.18, 4.25, 6.1, 6.6, 6.10 – 6.12, 6.16, 6.29, 9.2, 9.3 СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009г.». Не соответствует действующим строительным нормам в части ширины лестничного марша (имеет ширину 1 м, что ниже требуемой 1,2 м) и в части ширины винтовой лестницы для спуска в подвальный этаж (ширина 0,6 м, что ниже требуемой 1,2 м).

Санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам соответствует.

Соответствует в части соблюдения противопожарных требований пп. 4.2.18, 4.2.19, 4.3.2, 4.3.6, 4.4.2 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»; п. 5.3 СП 3.13130.2009 «Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре»; п. 4.3, 4.16 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты». Не соответствуют п. 4.3.5 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» - на путях эвакуации имеются перепады высот в 140 мм на первом этаже (нормами в местах подобных перепадов предусмотрено устройство пандусов), отсутствуют эвакуационные выходы из подвального этажа; план эвакуации первого этажа объекта исследования нежилого помещения с КН 23:49:0203026:1842 не вполне соответствует фактическим планировочным решениям.

7) Объекты исследования  не будут создавать опасность для жизни и здоровья граждан при условии приведения путей эвакуации в соответствие с СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы». Спорные объекты выполнены таким образом, что соответствуют установленным в ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» минимальным требованиям по механической безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях, безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях, энергетической эффективности зданий и сооружений, безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду.

Ввиду того, что часть объекта недвижимости с КН 23:49:0203026:1215 (в том числе помещение с КН 23:49:0203026:1842) частично расположены в границах соседнего земельного участка с КН 23:49:0203026:2214, то исследуемые объекты могут создать технические препятствия в пользовании соседним земельным участком.

8) При осуществлении полного или частичного демонтажа нежилого помещения с КН 23:49:0203026:1842 будет причинен ущерб зданию с КН 23:49:0203026:1215 в целом в виду того, что нежилое помещение с КН 23:49:0203026:1842 расположено в пристройке к зданию с КН 23:49:0203026:1215, входящей в его состав, и его снос повлияет на параметры всего здания с КН 23:49:0203026:1215, такие как площадь, площадь застройки, строительный объем.

Определить наличие технической возможности сноса объекта с КН 23:49:0203026:1842 без причинения ущерба зданию с КН 23:49:0203026:1215, в частности нежилому помещению с КН  23:49:0203026:1897, входящему в состав здания с КН 23:49:0203026:1215, не представляется возможным ввиду того, что определить отсутствие конструктивного единства между несущими конструкциями исследуемых объектов на момент экспертного осмотра не представляется возможным, так как отсутствует доступ к несущим конструкциям, скрытым внутренней отделкой помещений и наружным благоустройством территории; в представленной в дело технической документации отсутствует проектная и исполнительная документация с точным описанием устройства несущих конструкций исследуемых объектов.

Определением от 14.02.2023 по ходатайству общества и предпринимателя назначена судебная землеустроительная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «ГОСЗЕМКАДАСТРСЪЕМКА» - ВИСХАГИ ФИО11 и ФИО12

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1) Имеет ли место наложение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203026:24, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Ривьерский, 3 и земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203026:2214, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Ривьерский (указать площадь и координаты наложения)? Если наложение имеет место, то в результате чего оно произошло?

2) Имеется ли реестровая ошибка при формировании земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203026:2214, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Ривьерский?

3) В случае наличия реестровой ошибки при формировании земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203026:2214, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Ривьерский, указать способы ее устранения.

4) Имеется ли реестровая ошибка при формировании земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203026:24, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Ривьерский, 3?

5) В случае наличия реестровой ошибки при формировании земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203026:24, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Ривьерский, 3, указать способы ее устранения.

6) Имеют ли строения с кадастровыми номерами 23:49:0203026:1215 и 23:49:0203026:1842, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Ривьерский, 3, общие инженерно-конструктивные элементы (в том числе фундамент) или являются конструктивно самостоятельными строениями?

7) В границах какого земельного участка расположен объект с кадастровым номером 23:49:0203026:1842? Пересекают ли контуры объекта с кадастровым номером 23:49:0203026:1842 границы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203026:2214?

8) Является ли перепланировка и переустройство объекта с кадастровым номером 23:49:0203026:1842 причиной пересечения контура здания границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203026:2214?

9) Возможен ли снос объекта с кадастровым номером 23:49:0203026:1842 без ущерба для объекта с кадастровым номером 23:49:0203026:1215? Если возможен, то какие работы следует произвести?

В заключении от 11.08.2023 № 15/23 по первому вопросу эксперт указал, что имеется наложение фактических границ земельного участка с КН 23:49:0203026:24 и земельного участка с КН 23:49:0203026:2214 в двух областях. Общая площадь пересечения составляет 27 кв. м и представлена в каталоге координат в соответствующей таблице (стр. 64 заключения).

Пересечения границ земельных участков возникли в связи с тем, что при формировании земельных участков с КН 23:49:0203026:24 и КН 23:49:0203026:2214 были допущены реестровые ошибки в отношении всей границы земельного участка с КН 23:49:0203026:24 и в отношении части границы земельного участка с КН 23:49:0203026:2214, являющейся смежной с границей земельного участка с КН 23:49:0203026:24.

По второму вопросу эксперт указал, что имеется реестровая ошибка при формировании границ земельного участка с КН 23:49:0203026:2214.

В рамках исследования по третьему вопросу эксперт пришел к выводу, что  для исправления реестровой ошибки в отношении земельного участка с КН 23:49:0203026:2214 в решении суда необходимо указать перечень координат исправляемых границ земельного участка, метод определения координат поворотных точек, среднюю квадратическую погрешность определения координат характерных точек, при этом представление в орган регистрации прав  межевого плана не требуется. Экспертом разработано два варианта исправления реестровой ошибки в отношении земельного участка с КН 23:49:0203026:2214.

На основании границ земельного участка с КН 23:49:0203026:24, отображенного на схеме 1997 г. и с учетом фактических границ между земельными участками в тех границах, которые на момент проведения измерений соответствуют местоположению изначально отведенных границ земельного участка, разработан вариант № 1 исправления реестровой ошибки в отношении земельного участка с КН 23:49:0203026:2214.

Вариант № 2 исправления реестровой ошибки в отношении земельного участка с КН 23:49:0203026:2214 разработан с учетом границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203026:24, отображенных на схеме 1997 г. и без учета фактических границ между земельными участками в тех границах, в отношении которых выявлены несоответствия землеотводному документу.

В таблице на стр. 65-66 экспертного заключения представлены каталоги координат поворотных точек исправляемой границы земельного участка с КН 23:49:0203026:2214 по первому варианту. Площадь земельного участка по результатам исправления реестровой ошибки составила 2084 кв. м, метод определения координат поворотных точек – метод спутниковых геодезических измерений, средняя квадратическая погрешность – 0,1 м.

В таблице на стр. 66-67 экспертного заключения представлены каталоги координат поворотных точек исправляемой границы земельного участка с КН 23:49:0203026:2214 по первому варианту. Площадь земельного участка по результатам исправления реестровой ошибки составила 2080 кв. м, метод определения координат поворотных точек – метод спутниковых геодезических измерений, средняя квадратическая погрешность – 0,1 м.

По четвертому вопросу эксперт указал, что  реестровая ошибка при формировании земельного участка с КН 23:49:0203026:24 имеется в отношении всей границы участка.

По результатам исследования по пятому вопросу экспертом разработано два варианта исправления реестровой ошибки в отношении земельного участка с КН 23:49:0203026:24.

На основании границ земельного участка с КН 23:49:0203026:24, отображенного на схеме 1997 г. и с учетом фактических границ между земельными участками в тех границах, которые на момент проведения измерений соответствуют местоположению изначально отведенных границ земельного участка, разработан вариант № 1 исправления реестровой ошибки в отношении земельного участка с КН 23:49:0203026:24.

Вариант № 2 исправления реестровой ошибки в отношении земельного участка с КН 23:49:0203026:24 разработан с учетом границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203026:24, отображенных на схеме 1997 г. и без учета фактических границ земельного участка в тех границах, в отношении которых выявлены несоответствия землеотводному документу. На стр. 68 – 70 экспертом приведены каталоги координат поворотных точек исправляемой границы земельного участка с КН 23:49:0203026:24 по первому и второму вариантам с текстовым их описанием.

В рамках ответа на шестой вопрос эксперт указал, что нежилое помещение с КН 23:49:0203026:1842 (лит. А1) и нежилое помещение с КН 23:49:0203026:1897 (лит. А) в нежилом здании с КН 23:49:0203026:1215 имеют общую несущую стену, выполненную из природного камня. Нежилое здание с КН 23:49:0203026:1215 является конструктивно самостоятельным строением, нежилое помещение  с КН 23:49:0203026:1842 (лит. А1 пристройка к лит. А) не является конструктивно самостоятельным строением. Нежилое помещение с КН 23:49:0203026:1842 (лит. А1) и нежилое помещение с КН 23:49:0203026:1897 (лит. А) имеют обособленные самостоятельные инженерные коммуникации.

По результатам исследования по седьмому вопросу эксперт установил, что объект с КН 23:49:0203026:1842 частично располагается в границах земельного участка с КН 23:49:0203026:2214, частично в границах земельного участка с КН 23:49:0203026:24. Контур  объекта недвижимости с КН 23:49:0203026:1842 пересекает границы земельного участка с КН 23:49:0203026:2214, сведения о котором содержатся в ЕГРН, площадь пересечения составляет 5 кв. м.

Как установлено при проведении исследования по первому, второму и четвертому вопросам, причиной пересечения фактической границы земельного участка с кадастровым номером  23:49:0203026:24 с границей земельного участка с КН 23:49:0203026:2214, в том числе причиной пересечения объекта недвижимости с КН 23:49:0203026:1842, являются реестровые ошибки, допущенные при формировании земельных участков с кадастровыми номерами  23:49:0203026:2214 и 23:49:0203026:24, в том числе реестровые ошибки допущены в части границ земельных участков в точках к3-к6, сведения о которых содержатся в ЕГРН.

При исправлении реестровых ошибок в отношении земельных участков с кадастровыми номерами  23:49:0203026:2214 и 23:49:0203026:24 в ЕГРН по предлагаемым вариантам, пересечения контура объекта недвижимости с КН 23:49:0203026:1842 с границей земельного участка с КН 23:49:0203026:2214 будут устранены.

По восьмому вопросу эксперт пришел к выводу, что перепланировка и переустройство объекта с КН 23:49:0203026:1842 не является причиной пересечения контура здания границ земельного участка с кадастровым номером  23:49:0203026:2214.

В рамках ответа на девятый вопрос эксперт указал, что для определения технической возможности сноса объекта с КН 23:49:0203026:1842 без ущерба для объекта с КН 23:49:0203026:1215 необходимо выполнить инженерные изыскания с последующей подготовкой проектной документации.

Определением суда от 10.10.2023 по ходатайству администрации назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО НПП «СтройТехЭкспертиза» ФИО6

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Возможно ли привести объект – нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0203026:1842, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Ривьерский, д. 3 в соответствие с технической документацией (до его реконструкции)? Если возможно, то какие строительные работы следует произвести?

2) Создает ли объект – нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0203026:1842, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Ривьерский, д. 3 опасность для жизни и здоровья граждан (в том числе с учетом расположения объекта относительно границ земельного участка и объектов, расположенных на смежных земельных участках)?

В заключении от 04.03.2024 № 912/16.1 эксперт по первому вопросу пришел к следующим выводам.

На земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203026:24, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Ривьерский, 3 расположено основное 2-этажное здание с мезонином и подвальным этажом с кадастровым номером  23:49:0203026:1215 (лит. А) и 2-этажная пристройка к нему с помещениями 1 этажа с кадастровым номером 23:49:0203026:1842 и вторым мансардным этажом (лит. А1).

В результате анализа представленной технической документации установлено:

в материалах дела дата начала изготовления технических паспортов, содержащих в себе информацию о пристройке лит. А1, соответствует 23.08.1995, технических паспортов на более раннюю дату не представлено;

согласно техническому паспорту на здание «Лечебного корпуса» по состоянию на 23.08.1995 двухэтажное здание лечебного корпуса лит. А (основное), год постройки – до 1917 года, имело одноэтажную пристройку лит. А1 (год постройки не установлен), площадью застройки 142, 7 кв. м с мансардным этажом лит. А3 площадью по наружному обмеру 74, 3 кв. м, возведенным в соответствии с отметкой о дате составления плана мансардного этажа 26.03.2001. Общая площадь 1 этажа пристройки лит. А1 составляла 106, 9 кв. м с высотой помещений 3,5 м, мансардного этажа лит. А3 – 61, 2 кв. м с высотой помещений 2, 55 м, общая площадь пристройки лит. А1 – 168, 1 кв. м. На плане мансардного этажа стоят отметки «снесено» и «погашено» на дату 07.09.2004. В соответствии с внесенными изменениями в план мансарды демонтируемыми конструкциями были перегородки, при сохранении наружных ограждающих конструкций и мансарда стала чердаком. Согласно письму от 07.09.2004 ООО «Пансионат «Ривьера» в филиал ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г. Сочи работы по сносу мансарды были выполнены в мае 2004 года. Следовательно, мансардный этаж лит. А3 над пристройкой лит. А1 был возведен 26.03.2001, а в мае 2004 года в нем были демонтированы перегородки и он стал чердаком;

согласно данным договора купли-продажи недвижимости от 01.07.2004 между ООО «Пансионат «Ривьера» (продавец) и ФИО1 (покупатель) пристройка лит. А1 не имела мансардного этажа и ее общая площадь составляла 106, 9 кв. м;

согласно данным технического паспорта на здание «Лечебный корпус» по состоянию на 07.09.2004 одноэтажная пристройка лит. А1 имела общую площадь 106, 9 кв. м и не имела мансардного этажа, что в том числе подтверждается записью на титульном листе дела № 8090 о том, что мансарда лит. А3 снесена, а в техническом паспорте по состоянию на 23.08.1995 записью от 07.09.2004, что мансарда «снесена» и стала чердаком;

согласно свидетельству о государственной регистрации права на нежилые помещения 1 этажа лит. А № 1-13 серия 23-АБ № 153328 от 14.09.2004 пристройка лит. А1 не имела мансардного этажа и ее общая площадь составляла 106, 9 кв. м;

согласно выписке из ЕГРН от 29.09.2022 № КУВИ-001/2022-170842900 на помещения с КН 23:49:0203026:1842, в которой указана дата присвоения кадастрового номера объекту недвижимости 29.09.2013, общая площадь пристройки лит. А1 составляла 106, 9 кв. м, что говорит о том, что на эту дату второго мансардного этажа также не было;

согласно данным технического паспорта на помещения № 1-13, 51-53 по состоянию на 20.06.2014 была выполнена реконструкция пристройки лит. А1, в результате которой была изменена высота помещений 1 этажа с 3,5 м на 2,93 м, возведен мансардный этаж с высотой помещений 2,8 м, внутренняя винтовая лестница, ведущая на чердак,  заменена на двухмаршевую и пристроена наружная одномаршевая лестница, ведущая на 2  этаж. Общая площадь пристройки лит. А1 составила 220, 1 кв. м, из них 1 этаж – 101, 6 кв. м, 2 этаж – 118, 5 кв. м. Разница в площадях между 1 и 2 этажом объясняется тем, что площадь занимаемая двухмаршевой лестницей включена в площадь 2 этажа;

согласно данным проектных решений «Проект перепланировки и переустройства нежилого строения лит. А1», выполненного в 2015 году, в пристройке лит. А1 предусмотрено возведение мансардного этажа. Общая площадь пристройки лит. А1 составляла 220, 1 кв. м, из них 1 этаж – 101,6 кв. м, 2 этаж – 118,5 кв. м;

согласно данным технического паспорта на нежилые помещения № 1-13 по состоянию на 08.08.2016 в пристройке выполнена перепланировка 1 и 2 этажа, которая привела к изменению ее общей площади, а именно: площадь 1 этажа стала равной 99, 7 кв. м, площадь 2 этажа – 103, 7 кв. м; 

согласно данным технического паспорта на здание Лечебного корпуса по состоянию на 27.06.2017 изменений ни в объемно-планировочных, ни в конструктивных решениях в сравнении с техническим паспортом по состоянию на 08.08.2016 в пристройке лит. А1 не произошло;

результатом экспертного осмотра спорного объекта – пристройки лит. А1, проведенного 23.10.2023, установлено, что ее объемно-планировочные и конструктивные решения соответствуют данным технического паспорта по состоянию на 27.06.2017.

Результатами исследования установлено, что двухэтажное здание лит. А (основное) с кадастровым номером 23:49:0203026:1215 (год постройки до 1917 года) имело одноэтажную пристройку лит. А1, площадью застройки 142, 7 кв. м и общей площадью 106, 9 кв. м (год постройки лит. А1 не установлен).

В 2001 году над пристройкой лит. А1 возведен мансардный этаж площадью застройки на покрытии 1 этажа 61, 2 кв. м, то есть не над всей площадью 1 этажа. Установить форму и материал крыши одноэтажной пристройки лит. А1 до возведения мансардного этажа не представляется возможным.

В мае 2004 года на мансардном этаже демонтированы перегородки и он стал чердаком.

В 2014 году произведена реконструкция одноэтажной пристройки лит. А1 с выполнением следующих работ: демонтаж крыши; демонтаж ж/б покрытия; понижение высоты стен на 0,57 м (высота помещений была 3,5 м, стала 2,93 м); демонтаж внутренней несущей стены между пом. № 1, 2 и № 3 (нумерация помещений до реконструкции) толщиной 0,8 м на длину 5,3 м; демонтаж перегородок; введение во внутренний объем пристройки монолитного ж/б каркаса с монолитным перекрытием; возведение мансардного этажа над всей пристройкой общей площадью 118, 8 кв. м, высотой помещений 2,8 м; перепланировка 1 этажа, уменьшившая его площадь с 106, 9 кв. м до 101, 6 кв. м за счет большего числа возведенных перегородок; заменена внутренняя металлическая винтовая лестница на двухмаршевую монолитную ж/б лестницу; пристройка наружной эвакуационной металлической одномаршевой лестницы, ведущей на мансардный этаж.

В 2016 году была выполнена перепланировка 1 и 2 этажей пристройки, уменьшившая ее общую площадь с 220, 1 кв. м до 203, 4 кв. м.

Исходя их требований СП 325.1325800.2017 «Здания и сооружения. Правила производства работ при демонтаже и утилизации», для приведения спорной пристройки лит. А1 в соответствие с технической документацией до реконструкции, то есть к техническому состоянию, зафиксированному в техническом паспорте по состоянию на 07.09.2004, необходимо произвести следующие проектные работы:

выполнить детальное (инструментальное) обследование несущих конструкций пристройки лит. А1 с целью определения их технического состояния;

разработать новый проект реконструкции пристройки лит. А1, объемно-планировочные решения которого будут соответствовать объемно-планировочным решениям пристройки лит. А1, указанным в техническом паспорте по состоянию на 07.09.2004;

на основании проекта реконструкции разработать проект организации демонтажа (ПОД) строительных конструкций с учетом безопасного проведения работ, включающего меры по предотвращению обрушения конструкций при демонтаже;

разработать проект производства строительно-монтажных работ (ППР) по реконструкции.

Для приведения здания пристройки лит. А1 к техническому состоянию до реконструкции, зафиксированному техническим паспортом по состоянию на 07.09.2004 на основании разработанной проектной документации необходимо выполнить следующие строительные работы:

демонтаж:

отключение наружных коммуникаций (электрокабеля, водопровода, канализации);

демонтаж внутренних сетей и систем отопления, электро-, водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения);

демонтаж окон и дверей по периметру и внутри здания;

демонтаж перегородок 1 и 2 мансардного этажа;

снятие кровельного покрытия (гибкая черепица, утеплитель);

демонтаж несущих элементов крыши (стропильная система из стальных двутавров и уголков);

демонтаж ж/б колонн 2 мансардного этажа;

демонтаж наружной металлической эвакуационной лестницы;

демонтаж ж/б перекрытий между 1 и 2 мансардным этажом;

демонтаж внутренней монолитной двухмаршевой ж/б лестницы;

демонтаж ж/б колонн 1 этажа;

демонтаж ж/б фундаментов каркаса;

монтаж:

наращивание (накладка) бетонных стен 1 этажа на 0,5 м, т.е. с высоты 2,93 м до 3,5 м;

возведение (восстановление) ленточного бетонного фундамента под внутреннюю несущую стену на длину 5,3 м между пом. № 1, 2 и № 3 (нумерация помещений до реконструкции);

возведение (восстановление) внутренней несущей стены на длину 5,3 м между пом. № 1, 2 и № 3 (нумерация помещений до реконструкции) толщиной 0,8 м;

возведение (монтаж) чердачного монолитного ж/б покрытия;

монтаж внутренней металлической винтовой лестницы с выходом на чердак;

монтаж чердачной крыши и кровли;

монтаж утеплителя в чердачном пространстве;

возведение перегородок;

монтаж окон и дверей по периметру и внутри пристройки;

внутренние отделочные работы (устройство полов, штукатурка и покраска стен, шпатлевка и покраска потолков);

монтаж внутренних сетей и систем отопления, электроснабжения, водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения;

подключение наружных коммуникаций (электрокабеля, водопровода, канализации).

Эксперт отметил, что здание лит. А1 является пристройкой к основному зданию лит. А, которое в соответствии с приказом администрации Краснодарского края от 14.08.2018 № 236-КИ является объектом культурного наследия регионального значения. Согласно приложению № 3 к приказу, устанавливающему режим использования территории объекта культурного наследия, в рамках этого режима запрещается создание разрушающих вибрационных нагрузок динамическим воздействием на грунт в зоне их взаимодействия с объектами культурного наследия, а приложение № 6 этого же приказа запрещает использование строительных технологий, создающих динамические нагрузки и оказывающие негативное воздействие на объект культурного наследия и окружающую застройку. Учитывая изложенное, работы по демонтажу и монтажу строительных конструкций в пристройке лит. А1 окажут влияние на техническое состояние объекта культурного наследия лит. А, в связи с чем демонтаж монолитных ж/б конструкций пристройки лит. А1 (плита перекрытия, внутренняя двухмаршевая лестница, колонны 1 и 2 этажа и их фундаменты) нельзя выполнять механизированными разрушающими ударными способами с использованием отбойных молотов, пневматических бетоноломов и т.п., создающих разрушающие вибрационные (динамические) нагрузки на грунт и на основное здание лит. А. Указанные работы должны выполняться ручными безударными способами в виде резки, сверления, применения ручных гидравлических ножниц и т.п. Организация и производство таких работ должно быть разработано в проекте организации демонтажа   (ПОД) строительных конструкций.

Спорный объект может быть приведен в соответствие с технической документацией до его реконструкции.

В рамках исследования по второму вопросу эксперт установил, что видимых дефектов и повреждений пристройки лит. А1, которые могли бы снижать прочностные характеристики конструкций и повышать их деформированность, а также ухудшить эксплуатационное состояние здания пристройки, не установлено.

Характерных трещин, перекосов частей зданий, отклонения от вертикали стен и прочих повреждений, и деформаций, свидетельствующих о неудовлетворительном состоянии основания, не установлено.

По внешним признакам определено, что видимые дефекты и повреждения несущих конструкций, снижающие прочность, устойчивость и жесткость несущих конструкций, на момент обследования отсутствуют. Характерные деформации здания и его отдельных строительных конструкций (прогибы, крены, выгибы, перекосы, разломы и т.д.) отсутствуют.

Сохранение спорного объекта в части его технического состояния, в части требований к его пожарной безопасности, угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Принятое в проекте перепланировки и переустройства нежилого строения лит. А1, выполненного ООО «Новопрожект» в 2015 году, решение об организации дополнительного эвакуационного выхода из помещений мансардного этажа путем устройства металлической лестницы вдоль левой части строения, является ненужным (безопасная эвакуация людей из здания при пожаре со второго этажа пристройки лит. А1 без наружной эвакуационной металлической лестницы обеспечивается).

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203026:24, с расположенным на нем нежилым помещением с кадастровым номером 23:49:0203026:1842 (пристройка лит. А1) находится в границах территориальной зоны РК «Зона лечебно-оздоровительных учреждений». Пристройка лит. А1 расположена в границах территории охраны объекта культурного наследия, в которой минимальный отступ застройки от границ земельного участка не регламентируется. Правила землепользования и застройки г. Сочи утверждены 29.12.2009, то есть после возведения пристройки лит. А1, в связи с чем не могут быть применены.

Сохранение нежилого здания пристройки лит. А1 с кадастровым номером 23:49:0203026:1842 в части расположения относительно границ земельного участка угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

С северной стороны к пристройке лит. А1 прилегает наземная открытая парковка для автомобильного транспорта, а в соответствии с представленной проектной документацией строящимся на ней зданием многоуровневой закрытой автостоянки.

Из представленной по ходатайству эксперта проектной документации следует, что объект «Здание автостоянки на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203026:2214 по пер. Ривьерский Центрального района г. Сочи» спроектированная автостоянка имеет два подземных и три надземных этажа высотой 15,0 м. Степень огнестойкости объекта II, класс конструктивной пожарной опасности С0, класс функциональной пожарной опасности Ф 5.2 – автостоянка закрытого типа без технического обслуживания и ремонта. Фактическое расстояние между спроектированной автостоянкой и зданием пристройки лит. А1 составляет 1,14 м. Согласно данным проектной документации из-за невозможности предусмотреть размещение автостоянки на требуемом нормативном расстоянии от здания пристройки лит. А1 в проекте предусмотрены противопожарные мероприятия с применением противопожарной преграды. Фасад 1, южный фасад автостоянки, обращенный на пристройку лит. А1, выполнен глухим как противопожарная стена 1-го с пределом огнестойкости  не менее REI 150. Тогда согласно пункту 4.1 СП 4.13130.2013, если более  высокая и широкая стена здания, обращенная к соседнему объекту защиты, является противопожарной стеной 1-го типа, то противопожарное расстояние между зданиями не нормируется.

Расчетом теплового потока установлено, что фактическое расстояние между зданиями автостоянки и пристройки лит. А1, равное 1,14 м, больше расчетного, равного 0,92 м. Следовательно, условие нераспространения пожара выполняется с учетом применения противопожарной стены 1-го типа, что обеспечивает пожарную безопасность по противопожарным расстояниям между зданиями.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. Согласно части 1 статьи 87 АПК РФ в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.

Исследовав и оценив результаты проведенных по делу судебных экспертиз, суд принимает вышеуказанные экспертные заключения в качестве относимых и допустимых доказательств.

Учитывая выводы всех вышеизложенных судебных экспертиз, суд приходит к выводу, что спорное нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0203026:1842 (лит. А1), площадью 106,9 кв. м существовало как пристройка к зданию с кадастровым номером 23:49:0203026:1215 до 1995 года, когда не требовалось получения соответствующих разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Впоследствии спорное нежилое помещение было реконструировано с изменением первоначальных параметров помещения, в том числе за счет возведения мансардного этажа над всей пристройкой, в связи с чем площадь нежилого помещения увеличилась до 203, 4 кв. м. Реконструкция нежилого помещения проведена в отсутствие разрешительной документации, что свидетельствует о ее самовольном характере.

Довод ФИО1 о том, что спорное нежилое помещение было приобретено по договору купли-продажи от 01.07.2004 уже с существующей мансардой противоречит самому тексту договора (пункт 1.1, в котором поименован состав приобретаемых в собственность помещений строения лит. А1), выводам судебных экспертиз и не может легализовать спорный объект капитального строительства, поскольку самовольная постройка не может быть предметом сделки. Кроме того, согласно письму от 07.09.2004 ООО «Пансионат «Ривьера» в филиал ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г. Сочи работы по сносу мансарды были выполнены в мае 2004 года, то есть до продажи спорного помещения предпринимателю.

Также экспертным путем установлено, что мансардный этаж над пристройкой лит. А1 возведен в 2001 году (разрешительная документация отсутствует), а в мае 2004 года на мансардном этаже демонтированы перегородки и он стал чердаком.

В соответствии с пунктом 43 постановления Пленума № 44, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Приведенные разъяснения направлены на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (статья 10 ГК РФ). Оно касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, то есть в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения. 

Аналогичные правовые подходы также содержались в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», действовавшем на момент подачи исковых заявлений, и соответствует сложившейся судебной практике (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.01.2020 по делу № А32-44058/2017, от 08.07.2022 по делу № А32-39686/2020 и др.).

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны лица, осуществившего постройку, очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Таким образом, при рассмотрении спора о самовольной постройке, при наличии требования о сносе объекта строительства и признании права на самовольную постройку, суды должны выяснить добросовестность действий застройщика при создании спорного объекта.

Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.02.2024 по делу № А32-34062/2020.

Совершение надлежащих мер предполагает обращение к компетентному органу за выдачей разрешения на строительство с приложением всей документации, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

По смыслу указанной правовой позиции о надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, свидетельствует, в частности, своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

Иное толкование нормы пункта 3 статьи 222 ГК РФ и указанных разъяснений противоречило бы пункту 2 той же нормы, поскольку строительство объекта недвижимости без разрешения само по себе означает гражданско-правовой деликт и подтверждает то обстоятельство, что лицо, совершая его, осознавало факт нарушения требований законодательства в части архитектурно-строительной деятельности.

В противном случае имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Ответчик не подтвердил факт реконструкции нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0203026:1842 в соответствии с разрешительной документацией и градостроительными нормами. Разрешение на строительство предприниматель не получал.

Ссылка предпринимателя на осуществление действий по получению соответствующей разрешительной документации судом во внимание не принимается.

Из материалов дела следует, что ИП ФИО1 направляла в  администрацию заявление о сохранении объекта в реконструированном виде (от 18.08.2014, 22.06.2016), уведомление о выполнении в нежилом помещении перепланировки и привлечении к административной ответственности (от 15.08.2016). По указанным заявлениям получены отказы администрации, которые в установленном порядке ФИО1 не обжалованы.

При  этом с вышеназванными заявлениями ФИО1 обратилась в администрацию уже после проведения реконструкции в отсутствие соответствующего разрешения. В данном случае предприниматель не мог не осознавать, что при проведении строительных работ по реконструкции нарушает действующее законодательство в области строительства капитальных объектов. С заявлениями о выдаче разрешения на реконструкцию предприниматель в уполномоченный орган не обращался, что подтверждается письмом департамента архитектуры  и градостроительства администрации от 27.10.2021 № О21-01-18.П-5330/21.

Предприниматель действовал недобросовестно, поскольку осуществил реконструкцию спорного объекта без разрешения на строительство (реконструкцию), что исключает возможность легализации самовольно реконструированной постройки в судебном порядке.

При этом, непринятие своевременных мер к получению разрешения на строительство (реконструкцию) и необоснование наличия препятствий к легальному осуществлению реконструкции является самостоятельным и достаточным основанием к отказу в иске о признании права на самовольно реконструированный объект. В этом случае установление соответствия самовольной постройки действующим нормам и правилам не имеет правового значения.

Таким образом, реконструкция нежилого помещения с кадастровым номером 23:49:0203026:1842, в ходе которой произошло увеличение площади помещения почти в два раза (с 106, 9 кв. м до 203, 4 кв. м) осуществлялось без выдачи разрешения на строительство, что свидетельствует о самовольном характере реконструкции.

 Учитывая вышеизложенные обстоятельства, требования предпринимателя о сохранении помещения с кадастровым номером 23:49:0203026:1842 в реконструированном состоянии (входящего в состав здания с кадастровым номером 23:49:0203026:1215 и являющегося его пристройкой) удовлетворению не подлежат, а требования администрации о приведении нежилого помещения с кадастровым номером 23:49:0203026:1842 в соответствие со сведениями Единого государственного реестра недвижимости к техническому состоянию до реконструкции, зафиксированному техническим паспортом по состоянию на 07.09.2004 являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах и применительно к пункту 5 постановления Пленума № 44 суд при разрешении спора учитывает наличие технической возможности устранения нарушения, ставшего причиной для обращения администрации в суд, путем приведения спорной постройки в состояние, существовавшее до проведения работ по реконструкции, за счет выполнения ряда мероприятий в отношении только той ее части, которая была создана в результате реконструкции, а именно: 

отключение наружных коммуникаций (электрокабеля, водопровода, канализации);

демонтаж внутренних сетей и систем отопления, электро-, водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения);

демонтаж окон и дверей по периметру и внутри здания;

демонтаж перегородок 1 и 2 мансардного этажа;

снятие кровельного покрытия (гибкая черепица, утеплитель);

демонтаж несущих элементов крыши (стропильная система из стальных двутавров и уголков);

демонтаж ж/б колонн 2 мансардного этажа;

демонтаж наружной металлической эвакуационной лестницы;

демонтаж ж/б перекрытий между 1 и 2 мансардным этажом;

демонтаж внутренней монолитной двухмаршевой ж/б лестницы;

демонтаж ж/б колонн 1 этажа;

демонтаж ж/б фундаментов каркаса.

При этом суд отмечает, что согласно разъяснению, данному в пункте 31 постановления Пленума № 44 при установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения (абзац третий пункта 2, пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ, статья 55.32 ГрК РФ, часть 5 статьи 170 АПК РФ).

В таком решении должны содержаться выводы суда о допущенных при возведении (создании) постройки нарушениях, вместе с тем указание в резолютивной части конкретного перечня строительных работ, которые должен произвести ответчик для приведения постройки в соответствие с установленными требованиями, не является обязательным, поскольку исполнение решения суда в части приведения постройки в соответствие с установленными требованиями производится по правилам, предусмотренным главой 6 Градостроительного кодекса.

С учетом частей 1, 6, 9 статьи 55.32 Градостроительного кодекса, разъяснений, содержащихся в пункте 33 постановления Пленума № 44, право выбора способа исполнения решения суда о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями принадлежит лицу, на которое возложена данная обязанность.

Срок, в течение которого ответчик обязан произвести снос самовольной постройки, а также срок, в течение которого он вправе привести в состояние до самовольной реконструкции, определяется судом с учетом характера самовольной постройки, а также положений пунктов 2, 3 части 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса, исходя из чего суд полагает, что заявленного администрацией двухмесячного срока для приведения постройки в первоначальное состояние недостаточно для проведения всех необходимых мероприятий (с учетом необходимости разработки проектной документации). По мнению суда разумным сроком исполнения решения суда в данном случае будет являться трехмесячный срок.

Одновременно с возложением на предпринимателя обязанности снести самовольное строение или привести его в состояние до самовольной реконструкции суд по правилам части 3 статьи 174 АПК РФ считает возможным предоставить администрации право в случае, если ИП ФИО1 не исполнит решение в течение установленного срока, самостоятельно осуществить соответствующие действия со взысканием с ответчика необходимых расходов.

Предпринимателем заявлено о пропуске администрацией срока исковой давности.

В пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – постановление Пленума № 43) разъяснено, что срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Вместе с тем, суд отмечает, что заявленное требование является негаторным. 

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ). 

На основании статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется в том числе на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ). 

Согласно абзацу 5 пункта 15 постановления Пленума № 44 исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца объекта недвижимости (например, земельного участка, владения которым истец не лишен, либо земельного участка, смежного с земельным участком, на котором возведена самовольная постройка) о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, направленные на устранение нарушений права, не связанных с лишением владения (абзац пятый статьи 208 ГК РФ). 

Настоящий иск предъявлен в защиту права на земельный участок администрации, которая не лишена владения этим участком, в связи с чем такой иск следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. Поэтому к такому требованию подлежат применению правила статьи 208 ГК РФ. 

Администрацией заявлено требование о взыскании  с предпринимателя в случае неисполнения судебного акта в установленный срок  неустойки в размере 10000 руб. за каждый день нарушения установленных сроков исполнения решения суда на основании статьи 308.3 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства, кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено названным Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства; суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта. 

По смыслу данной нормы и разъяснений, приведенных в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», суд может присудить денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебную неустойку) в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка является дополнительной мерой воздействия на должника, мерой стимулирования и косвенного принуждения. 

Таким образом, действующее законодательство, исходя из вышеуказанных разъяснений, также позволяет взыскателю требовать компенсации за ожидание исполнения судебного акта.

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2                          статьи 308.3 ГК РФ).

Размер присуждаемой суммы определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). При этом в результате такого присуждения исполнение судебного акта должно для ответчика оказаться более выгодным, чем его неисполнение.

Суд, исходя из принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения, учитывая требования об обязательности и неукоснительности исполнения судебных актов, непредставление ответчиком доказательств наличия обстоятельств, объективно препятствующих исполнению судебного акта, приняв во внимание, что требования администрации удовлетворены в части,  пришел к выводу о том, что неустойка в размере 3000 руб. за каждый день по истечении трех месяцев с момента вступления настоящего решения в законную силу и до даты фактического исполнения настоящего решения отвечает принципу справедливости и балансу интересов сторон, ее размер будет стимулировать предпринимателя к своевременному исполнению судебного акта.

Обществом заявлены исковые требования о признании самовольной постройкой реконструированное помещение с кадастровым номером 23:49:0203026:1842, незаконно возведенное предпринимателем частично на земельном участке общества с кадастровым номером 23:49:0203026:2214, обязании ФИО1 устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 23:49:0203026:2214 путем сноса реконструированного помещения и прекращении права собственности ФИО1 на нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0203026:1842 путем аннулирования в ЕГРН записи о государственной регистрации права. 

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе и в случае самовольного занятия участка. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права (статья 60 Земельного кодекса РФ).

В соответствии со статьей 304  ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с пунктом 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) в силу статей 304 и 305 Гражданского кодекса иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», по смыслу статьи 304 ГК  РФ ответчиком по иску об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения, является нарушитель права, то есть лицо, волей которого совершено нарушение.

С учетом положений статьи 304 ГК РФ и приведенных разъяснений, изложенных в пункте 45 Постановления № 10/22, на истце лежит бремя доказывания факта нарушения ответчиком прав истца по пользованию и (или) распоряжению принадлежащим истцу имуществом. В первую очередь, истец должен подтвердить принадлежность ему индивидуально-определенной вещи на праве собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, постоянного (бессрочного) пользования, аренды, залога, а также нахождение данной вещи во владении истца. 

Кроме того, для удовлетворения заявленного иска истец должен также доказать факт нарушения его прав собственника, обусловленного действиями (бездействием) ответчика, носящими противоправный характер и продолжающимися на момент предъявления иска. Если истцом не будут доказаны все вышеперечисленные факты, входящие в предмет доказывания, исковые требования удовлетворению не подлежат. Ответчик доказывает свои возражения против заявленного иска и опровергает представленные истцом доказательства.

В обоснование заявленных требований общество ссылается на незаконное использование предпринимателем части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203026:2214, принадлежащего на праве собственности ООО УКИФ «ПРОФИТ»,  путем размещения на нем части самовольно реконструированного объекта с кадастровым номером 23:49:0203026:1842 (выявлено наложение 3 кв. м).

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО13 по материалам инвентаризации БТИ 1995 г. пристройка лит. А1 к основному зданию с КН 23:49:0203026:1215 уже существовала. Внешний контур здания пристройки не изменился и существует в прежних границах. Погрешность +/- 10-25 см на длину линии возникла из-за того, что ранее при измерении здания использовалась рулетка, а не спутниковая геодезическая аппаратура. В 1998 году выполнена геодезическая съемка границ земельного участка и составлен План, являющийся приложением к договору аренды земельного участка от 15.04.1998 № 598. На основании указанного Плана в 2005 году составлен План земельного участка с определением пользования земельным участком между совладельцами. При проведении кадастровых работ, связанных с уточнением местоположения границ и (или) площади земельного участка с КН 23:49:0203026:24 была допущена реестровая ошибка – не были учтены фактические границы существующего здания с КН 23:49:0203026:1215. Расчет координат теодолитного хода и координат угловых точек произведен неверно. Переустройство помещения не может являться причиной пересечения контура здания с КН  23:49:0203026:1215 границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203026:24.

К аналогичным выводам пришли эксперты в рамках выполнения землеустроительной экспертизы. Экспертным путем установлено, что перепланировка и переустройство объекта с КН 23:49:0203026:1842 не является причиной пересечения контура спорного здания границ земельного участка с кадастровым номером  23:49:0203026:2214. Причиной частичного пересечения являются реестровые ошибки, допущенные при формировании земельных участков с КН 23:49:0203026:24 и КН 23:49:0203026:2214 (заключение от 11.08.2023 № 15/23, выполненное ООО «Госземкадастрсъемка» – ВИСХАГИ»; ответы на вопросы № 2 и 8). 

В заключении от 27.06.2022 № 7/16.1 эксперт также пришел к выводу, что строительные работы по реконструкции не являются причиной пересечения границ земельного участка с КН 23:49:0203026:2214 наружными стенами, так как площадь застройки лит. А1 согласно технического паспорта 2004 г. до производства строительных работ по перепланировке составляла 142, 7 кв. м (площадь застройки согласно генерального плана участка, представленного в техническом паспорте, определялась по внешним границам наружных стен без учета карнизов). 

При этом, как следует из представленных в дело документов, земельный участок с КН 23:49:0203026:24 поставлен на государственный кадастровый учет 07.12.2004, а земельный участок с КН 23:49:0203026:2214 сформирован и поставлен на кадастровый учет 08.05.2020.

Из представленных в материалы дела выписок из ЕГРН и  экспертных заключений следует, что здание с КН 23:49:0203026:1215 возведено ориентировочно в 1916 – 1917 гг., а пристройка к нему с КН 23:49:0203026:1842 – предположительно в 1971 году.

Таким образом, в действиях ИП ФИО1 отсутствует противоправный характер, поскольку спорный объект с КН 23:49:0203026:1842 в имеющихся границах существовал задолго до формирования границ и постановки на кадастровый учет земельного участка с КН 23:49:0203026:2214. Недоказанность данного элемента исключает возможность удовлетворения требований общества об устранении препятствий в пользовании земельным участком с КН 23:49:0203026:2214.

Учитывая установленные по делу обстоятельства в рамках рассмотрения иска администрации, основания для удовлетворения требований общества о прекращении права собственности ФИО1 на нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0203026:1842, площадью 106,9 кв. м по адресу: 

<

...> – 13 путем аннулирования в ЕГРН записи о государственной регистрации права от 13.09.2004 № 23-01/50-8/2004-595 также отсутствуют.

При таких обстоятельствах требования общества не подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины и расходы по оплате судебной экспертизы следует возложить на ООО УКИФ «ПРОФИТ» и ИП ФИО1

Руководствуясь статьями 4, 9, 41, 49, 65, 70, 110, 132, 159, 163, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Ходатайство администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи об уточнении предмета иска – удовлетворить.

Ходатайство ИП ФИО1 о принятии встречного иска – удовлетворить.

Принять к производству встречный иск ФИО1 к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи  о сохранении помещения в реконструированном состоянии.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Сочи в течение трех месяцев с даты вступления решения суда в законную силу привести пристройку лит. А1 к зданию с кадастровым номером 23:49:0203026:1215, в котором зарегистрировано нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0203026:1842 по адресу: 

<

...>, общей площадью 106, 9 кв. м в соответствие со сведениями Единого государственного реестра недвижимости к техническому состоянию до реконструкции, зафиксированному техническим паспортом по состоянию на 07.09.2004 за свой счет путем выполнения строительных работ на основании разработанной проектной документации. В случае неисполнения решения суда в установленный срок предоставить администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи  право на исполнение решения суда своими силами и за свой счет с последующим взысканием понесенных расходов с ФИО1

В случае неисполнения судебного акта в течение трех месяцев после вступления решения суда в законную силу взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Сочи в пользу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, г. Сочи неустойку в размере 3000 руб. за каждый день неисполнения решения до фактического его исполнения.

В остальной части иска администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи отказать. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Сочи в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

В иске ООО УКИФ «ПРОФИТ», г. Краснодар отказать.

В иске индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Сочи отказать.

Перечислить НПП ООО «СтройТехЭкспертиза» с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края 100 000 руб. (платежное поручение № 2418 от 26.09.2023) за производство дополнительной судебной экспертизы по следующим реквизитам:

р/с

<

***> в ПАО «Сбербанк» г. Краснодар

к/с30101810100000000602

БИК040349602

ИНН/КПП 

<

***>/231101001.

Перечислить ООО «Госземкадастрсъемка» – ВИСХАГИ» г. Краснодар с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края 135 000 руб. (платежные поручения № 220 от 17.02.2023, № 37 от 20.02.2023) за производство судебной экспертизы по следующим реквизитам: 

ИНН/КПП

<

***>/231101001

Банк: Филиал «ЮЖНЫЙ» ПАО «БАНК УРАЛСИБ» г. Краснодар

р/с

<

***>

к/с30101810400000000700

БИК040349700

ОГРН

<

***>

Взыскать с ООО УКИФ «ПРОФИТ», г. Краснодар в пользу НПП ООО «ЮрИнСтрой», г. Краснодар 27 000 руб. за производство судебной экспертизы.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Сочи в пользу НПП ООО «ЮрИнСтрой», г. Краснодар 127 000 руб. за производство судебной экспертизы.

Выдать индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Сочи справку на возврат из федерального бюджета 194 000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по чеку от 30.05.2024.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

СудьяМ.В. Крылова