﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-27621/2018

г. Краснодар

05 июля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 июля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 2301006401, ОГРН 1022300518118) – Слановой А.В. (доверенность от 30.05.2019), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «КоммерцКапитал» (ИНН 2310148579, ОГРН 1102310004873) – Чупахина М.В. (доверенность от 02.07.2019), от третьего лица – администрации муниципального образования город-курорт Анапа – Слановой А.В. (доверенность от 31.05.2019), рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Анапа и управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2019 (судьи Илюшин Р.Р., Мисник Н.Н., Нарышкина Н.В.) по делу № А32-27621/2018, установил следующее.

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление) обратилось в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «КоммерцКапитал» (далее – общество) с исковым заявлением, в котором просило: 

– расторгнуть договор аренды от 28.10.2015 № 3700007051 земельного участка несельскохозяйственного назначения общей площадью 2129 кв. м. из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Анапа, ул. Нижегородская, 6, с кадастровым номером 23:37:0000000:1505; 

– взыскать с общества в пользу управления 168 103 рубля 52 копейки задолженности по договору аренды от 28.10.2015 № 3700007051 за период с 01.01.2018 по 30.06.2018 и 4773 рубля 53 копейки пени за период с 11.01.2018 по 19.06.2018; 

– указать, что данное решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи об обременении права в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0000000:1505.

Иск основан на нормах статей 12, 329, 330, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и мотивирован существенным нарушением обществом обязательств по договору аренды от 28.10.2015 № 3700007051.

К участию в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования город-курорт Анапа (далее – администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.12.2018 (судья Назыков А.Л.) в иске о взыскании задолженности по арендной плате и пени, а также в расторжении договора аренды земельного участка от 28.10.2015 № 3700007051 отказано. Суд обязал общество возвратить управлению земельный участок с кадастровым номером 23:37:0000000:1505, применил последствия недействительности сделки в виде погашения в ЕГРН регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:37:0000000:1505, внесенной на основании ничтожного договора от 28.10.2015 № 3700007051 в пользу общества. 

Суд установил, что на основании постановления администрации от 19.10.2015 № 4710 управление и общество заключили договор от 28.10.2015 № 3700007051 аренды земельного участка площадью 2129 кв. м с кадастровым номером 23:37:0000000:1505, расположенного по адресу: г. Анапа, ул. Нижегородская, 6. Участок из земель населенных пунктов имеет вид разрешенного использования – для размещения объектов курортного назначения. В ходе осуществления проверки по факту целевого использования земельного участка истцом установлено, что ответчиком земельный участок не используется, капитальные строения на земельном участке отсутствуют. Согласно выписке из ЕГРН арендатором без согласования с арендодателем был изменен вид разрешенного использования указанного земельного участка с «для размещения объектов курортного назначения» на «многоэтажные многоквартирные дома». Также управлением установлено наличие задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 30.06.2018 в размере 168 103 рублей, пени за период с 11.01.2018 по 19.06.2018 в размере 4773 рублей 53 копеек. В целях досудебного урегулирования спора обществу направлена претензия о погашении задолженности по арендной плате и уплате пени с предоставлением в управление в недельный срок платежных документов. Ответчик требования претензии не исполнил. По результатам проведенного осмотра в адрес общества направлено уведомление о необходимости устранения в 30-дневный срок с момента его получения нарушений договорных обязательств и представления в адрес управления подтверждения их устранения. В связи с неустранением нарушений договора в адрес общества направлено очередное уведомление с приложением подписанного и заверенного печатью управления соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 28.10.2015 № 3700007049. Неподписание данного соглашения и неисполнение ответчиком обязательств по договору аренды послужило основанием для обращения управления с исковым заявлением в арбитражный суд. При разрешении спора суд установил, что в представленном управлением акте сверки взаиморасчетов за период с 25.12.2015 по 30.10.2018 отражено, что по состоянию на 30.10.2018 задолженность за пользование земельным участком и пеня, заявленные в рамках настоящего дела, погашены обществом 19.10.2018. В связи с отсутствием задолженности, требования в данной части не подлежат удовлетворению. По требованию о расторжении договора от 28.10.2015 № 3700007051 суд установил следующее. Постановлением администрации от 07.07.2010 № 1513 на основании заявления ООО «Инвестпартнер-Юг» утверждены материалы предварительного согласования места размещения объектов курортного назначения и акта выбора земельного участка в г. Анапа, ул. Ленина/ул. Владимирская. На основании постановления администрации от 06.07.2011 № 1687 ООО «Инвестпартнер-Юг» представлен в аренду на 49 лет земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 46 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:37:0101049:209, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Таманская, 219 для размещения объектов курортного назначения. Управление и ООО «Инвестпартнер-Юг» 13.07.2011 заключили договор № 3700004217 аренды земельного участка общей площадью 46 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:37:0101049:209 для размещения объектов курортного назначения. На основании договора от 02.07.2012 ООО «Инвестпартнер-Юг» передало права и обязанности по договору аренды земельного участка от 13.07.2011 № 3700004217 иностранной компании «Джесинта Инк». Из решения № 8 единственного участника общества от 02.08.2012 и акта о передаче имущественного вклада в уставной капитал общества от 03.08.2012 следует, что компания «Джесинта Инк» внесла в уставной капитал общества дополнительный имущественный вклад в виде права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0101049:209. На основании постановления администрации от 10.07.2015 № 3060 земельный участок с кадастровым номером 23:37:0101049:209 был разделен на шесть земельных участков, в том числе земельный участок № 1 с кадастровым номером 23:37:0000000:1505. Участок площадью 2129 кв. м с видом разрешенного использования – для размещения объектов курортного назначения, расположен по адресу: г. Анапа, ул. Нижегородская, 6. Соглашением от 28.10.2015 о расторжении договора аренды земельного участка от 13.07.2011 № 3700004217 стороны расторгли указанный договор в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0000000:1505. На основании постановления администрации от 19.10.2015 № 4710 управление и общество заключили договор от 28.10.2015 № 3700007051 аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 2129 кв. м с кадастровым номером 23:37:0000000:1505. Судом установлено, что изначально участок с кадастровым номером 23:37:0101049:209 предоставлялся в аренду ООО «Инвестпартнер-Юг» по процедуре предварительного согласования места размещения объекта. Постановлением администрации от 07.07.2010 № 1513 ООО «Инвестпартнер-Юг» утверждены материалы предварительного согласования места размещения объектов культурного назначения и акт выбора земельного участка площадью 4,6 га, схема расположения земельного участка на кадастровой карте (плане) территории. При этом публичное информирование населения состоялось после утверждения администрацией акта выбора земельного участка и материалов предварительного согласования места размещения объекта. Публикация содержала информацию об утверждении ООО «Инвестпартнер-Юг» материалов предварительного согласования места размещения объектов курортного назначения и акта выбора конкретного земельного участка. Такой способ информирования исключал возможность проведения торгов при поступлении иных заявок, что привело к нарушению принципа публичности, равного доступа к получению земельного участка (статья 31 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс). Земельный участок, предоставленный в аренду ответчику, образован в результате раздела участка с кадастровым номером 23:37:0101049:209, представленного с нарушением процедуры предоставления земельного участка. Следовательно, договор от 13.07.2011 № 3700004217 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101049:209 недействителен (ничтожен), поскольку заключен с нарушением публичной процедуры предоставления в аренду земельного участка для строительства. В этой связи недействительным (ничтожным) является и договор аренды от 28.10.2015 № 3700007051 (статья 168 Гражданского кодекса). Руководствуясь положениями пункта 12 статьи 1, части 3 статьи 9, частей 9, 10 статьи 31, пункта 1 части 2 статьи 33, пункта 2 части 1 статьи 34, части 15 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), а также градостроительной документацией города Анапа, утвержденной решением Анапского городского Совета народных депутатов 16.06.1993, суд также пришел к выводу о том, что спорный участок, сформированный за счет территории общего пользования, не мог быть предоставлен в аренду обществу в целях размещения (строительства) объектов курортного назначения. Ввиду недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка такой договор расторгнут быть не может, поэтому в удовлетворении соответствующего требования управления отказано. Установив наличие воли истца на возврат земельного участка и погашение в ЕГРН регистрационной записи об аренде, суд применил последствия недействительности ничтожного договора, обязав общество возвратить управлению земельный участок с кадастровым номером 23:37:0000000:1505 с погашением в ЕГРН регистрационной записи об аренде указанного участка. Судебные расходы распределены по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2019 решение от 14.12.2018 в части отказа в расторжении договора аренды земельного участка от 28.10.2015 № 3700007051, взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 26.03.2018, пени за период с 11.01.2018 по 26.03.2018, отменено. Исковые требования управления в части расторжения договора от 28.10.2015 № 3700007051, взыскания задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 26.03.2018, пени за период с 11.01.2018 по 26.03.2018, оставлены без рассмотрения. Абзацы 2, 3, 4 резолютивной части решения исключены. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Апелляционный суд установил, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2018 по делу № А32-11130/2018 (резолютивная часть от 18.06.2018) общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Шалдин Рафаэль Рафаэльевич. Исковое заявление управления поступило в Арбитражный суд Краснодарского края 13.07.2018, было принято им к производству 16.07.2018, то есть уже после признания ответчика несостоятельным (банкротом). С момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные. В связи с этим в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера. Права арендатора по договору аренды, предусмотренные статьей 606 Гражданского кодекса, носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение – реализованы с торгов в порядке, установленном законодательством о банкротстве. Поэтому при разрешении спора, направленного на прекращение права аренды в отношении спорного земельного участка, следует установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшую реализацию этого права в процедуре конкурсного управляющего для удовлетворения требований кредиторов. В данном случае право аренды на спорный земельный участок включено в конкурсную массу. Срок действия договора аренды составляет более пяти лет, в связи с чем передача прав по такому договору аренды может осуществляться без согласия арендодателя при условии его уведомления. Право долгосрочной аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0000000:1505 включено по инвентаризации в конкурсную массу общества, признанного несостоятельным (банкротом). Следовательно, заявленное управлением требование о расторжении договора аренды земельного участка подлежало рассмотрению в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества. Поскольку у суда первой инстанции отсутствовали основания для рассмотрения требования о расторжении долгосрочного договора аренды земельного участка в рамках искового производства, данное требование следует оставить без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 Кодекса. В отношении требования истца о взыскании с ответчика задолженности по договору от 28.10.2015 № 3700007051 за период с 01.01.2018 по 30.06.2018 и пени за период с 11.01.2018 по 19.06.2018, апелляционный суд установил следующее. Обязательства по внесению арендной платы за период с 27.03.2018 по 30.06.2018 возникли у общества после принятия заявления о признании его банкротом. В соответствии с положениями статьи 5 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ) такие требования являются текущими и подлежали рассмотрению в общем порядке. Поэтому суд первой инстанции обоснованно рассмотрел в общеисковом порядке требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 27.03.2018 по 30.06.2018. Судом на законном основании рассмотрено и требование управления о взыскании с общества пени за период с 27.03.2018 по 19.06.2018. В связи с тем, что задолженность была погашена обществом, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска в данной части. Однако требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 26.03.2018 и о взыскании пени за период с 11.01.2018 по 26.03.2018 не являются текущими, поэтому они подлежали оставлению без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 Кодекса. Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции о недействительности договора от 13.07.2011 № 3700004217 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101049:209 и договора от 28.10.2015 № 3700007051 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0000000:1505. Суд первой инстанции сделал вывод о недействительности договоров аренды, основываясь на неверном толковании положений статьи 31 Земельного кодекса. Порядок и сроки проведения публичного информирования населения законом не установлены. Вывод о недопустимости предоставления в аренду земельного участка, расположенного на землях (территориях) общего пользования, не основан на законе и не соответствует представленным в материалы дела доказательствам. Действующее законодательство не устанавливает запрет публичным собственникам передавать такие земельные участки в аренду. Вывода суда, основанные на градостроительной документации «Схема использования рекреационных и территориальных ресурсов курорта Анапа» (корректура генплана 1980 года), разработанной институтом проектирования городов «Гипрогор» (25.10.1992 № 0005 г. Москва) и утвержденной решением Анапского городского Совета народных депутатов 16.06.1993, не соответствуют обстоятельствам дела. Вывод суда о том, что изменение вида разрешенного использования участка произведено в отсутствие согласования с арендодателем, противоречит имеющимся в деле доказательствам. Судом первой инстанции не дана оценка договорам аренды на предмет их соответствия действовавшему в момент их заключения законодательству, наличия у них признаков ничтожной сделок с учетом содержания статьи 168 Гражданского кодекса в применимой редакции. Суд первой инстанции также вышел за пределы исковых требований, поскольку управление не обращалось с требованиями о признании договоров аренды от 13.07.2011 № 3700004217 и от 28.10.2015 № 3700007051 недействительными. Истец также не просил суд применять последствия недействительности сделки в виде погашения в ЕГРН регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:37:0000000:1505 и возврата данного участка управлению. Поэтому суд апелляционной инстанции посчитал необходимым исключить выводы суда первой инстанции относительно недействительности договоров аренды и возможности применения последствий их недействительности.

Управление и администрация обжаловали апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявители просят указанный акт отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) апелляционным судом норм права, а также несоответствие судебным выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Опубликование администрацией информации о предварительном согласовании размещения объектов курортного назначения, после принятия постановления об утверждении акта выбора земельного участка и материалов предварительного согласования места размещения объекта для конкретного лица, исключало возможность проведения торгов при поступлении иных заявок. Это привело к нарушению принципа публичности, равного доступа к получению земельного участка при его предоставлении правопредшественнику общества. По договору от 13.07.2011 № 3700004217 в аренду для целей строительства предоставлен земельный участок, расположенный на территории общего пользования в соответствии с градостроительной документацией города Анапа, утвержденной решением Анапского городского Совета народных депутатов 16.06.1993. Поэтому договор аренды от 13.07.2011 № 3700004217 недействителен (ничтожен) в силу статьи 168 Гражданского кодекса, право аренды земельного участка на основании такого договора не возникло и не могло перейти к обществу в результате сделки по внесению этого права в уставный капитал. Требования, заявленные управлением, не подлежат рассмотрению в деле о несостоятельности (банкротстве) ответчика, так как указанный договор аренды не может являться активом должника, поскольку арендная сделка совершена с нарушением публичных интересов и прав неопределенного круга лиц. Иной правовой подход давал бы возможность отчуждения земельных участков, находящихся в публичной собственности, третьим лицам в обход норм действующего законодательства. Изменение обществом вида разрешенного использования образованных земельных участков также свидетельствует о противоправном характере арендной сделки. Стоимость земельных участков с измененным видом разрешенного использования (многоквартирная жилая застройка) значительным образом отличается от стоимости участков, изначально предоставленных правопредшественнику общества, ставя тем самым в неравное положение участников гражданского оборота, которые приобретают права на земельные участки с указанным видом разрешенного использования исключительно по результатам торгов. Кроме того, на протяжении 8 лет спорный земельный участок не использовался арендатором, строительство на указанном участке не начато, хотя в постановлении о предоставлении исходного земельного участка арендатору устанавливался 3-х летний срок на его освоение. Таким образом, общество фактически никогда не владело и не пользовалось данным (муниципальным) земельным участком, являясь лишь его формальным (реестровым) правообладателем.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов кассационной жалобы, а также законность и обоснованность апелляционного постановления. Доводы истца и третьего лица о недействительности (в силу ничтожности) договоров аренды как исходного земельного участка, так и спорного участка, основаны на ошибочном понимании норм гражданского, земельного и градостроительного законодательства. Несостоятелен и довод жалобы о том, что требование управления о расторжении договора аренды не подлежит рассмотрению в деле о банкротстве, ввиду того, что указанный договор не может являться активом общества (банкрота). Этот довод основываются лишь на ошибочных доводах о недействительности (ничтожности) договора аренды.

В судебном заседании представитель управления, также представляющий интересы администрации, поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, приведенным в отзыве.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации от 19.10.2015 № 4710 управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 28.10.2015 № 3700007051 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0000000:1505, расположенного по адресу: г. Анапа, ул. Нижегородская, 6. Участок площадью 2129 кв. м из земель населенных пунктов имеет вид разрешенного использования – для размещения объектов курортного назначения. В выписке из ЕГРН, представленной в дело, указан иной вид разрешенного использования данного земельного участка – многоэтажные многоквартирные дома. 

Ссылаясь на наличие у общества 168 103 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 30.06.2018 и 4773 рублей 53 копеек пени за период с 11.01.2018 по 19.06.2018, управление направило арендатору претензию о погашении задолженности по арендной плате и пене. Арендодатель просил также в недельный срок представить платежные документы, подтверждающие погашение задолженности и уплату пени. Требования, изложенные в претензии, обществом не исполнены. 

По результатам проведенного осмотра в адрес ответчика направлено также уведомление о необходимости устранения в 30-дневный срок нарушений договорных обязательств и представления в адрес управления подтверждения их устранения. 

В связи с неустранением нарушений в адрес общества направлено повторное уведомление с приложением подписанного и заверенного печатью управления соглашения о расторжении договора аренды от 28.10.2015 № 3700007049. 

Ссылаясь на нарушение обществом договорных обязательств, управление обратилось в суд с иском о взыскании долга, пени, расторжении договора и погашении в ЕГРН записи об аренде. 

Судебные инстанции при разрешении спора пришли к выводу о необходимости отказа в удовлетворении части требований (о взыскании долга и (частично) неустойки) из договора аренды земельного участка. В этой части решение и апелляционное постановление лицами, участвующими в деле, не обжалуются, поэтому судом округа в соответствующей части не проверяются (часть 1 статьи 286 Кодекса).

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса). 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса)

Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, а также пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке (статья 619 Гражданского кодекса).

Оставляя требование истца о расторжении договора от 28.10.2015 № 3700007051 без рассмотрения, суд апелляционной инстанции руководствовался положениями Закона № 127-ФЗ и разъяснениями, изложенными в пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» (далее – постановление от 22.06.2012 № 35). Апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии процессуальных оснований для рассмотрения данного требования управления в рамках искового производства.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление от 24.03.2005 № 11) содержатся разъяснения по применению арбитражными судами данной правовой нормы. В нем указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 148 Кодекса арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

Согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона № 127-ФЗ с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона № 127-ФЗ, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В пункте 34 постановления от 22.06.2012 № 35 разъяснено, что в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг).

Статьями 130, 131, 132 Закона № 127-ФЗ предусмотрено включение в конкурсную массу всего имущества должника, имеющегося на момент открытия конкурсного производства и выявленного в ходе конкурсного производства, за исключением предусмотренных Законом случаев. Не включаются в конкурсную массу имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, имущество должника, составляющее ипотечное покрытие, жилищный фонд социального использования, социально значимые объекты и т. д. 

Таким образом, при разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов (определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2016 № 309-ЭС16-4636). 

Суд апелляционной инстанции установил, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2018 по делу № А32-11130/2018 общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. С иском о расторжении договора аренды управление обратилось в арбитражный суд после признания ответчика несостоятельным (банкротом) и введения в отношении него конкурсного производства. 

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в таком договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя (пункт 18 постановления от 24.03.2005 № 11).

В рассматриваемом случае срок действия договора аренды установлен сторонами со дня его государственной регистрации по 06.07.2060 (пункт 7.1 договора), то есть превышает пять лет. 

Таким образом, положения пункта 4.3.1 договора о невозможности передачи арендатором прав и обязанностей по договору, в субаренду, залог в пределах срока договора аренды без письменного согласия арендодателя противоречат пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса и не подлежат применению. 

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции признал невозможным рассмотрение по существу требования управления о расторжения договора от 28.10.2015 № 3700007051 аренды земельного участка, поскольку указанное требование подлежит рассмотрению в деле № А32-11130/2018 о несостоятельности (банкротстве) общества. Право аренды по договору от 28.10.2015 № 3700007051 включено в конкурсную массу должника, что подтверждено сообщением от 20.07.2018 № 2881551, размещенным на официальном сайте в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Арендодатель, указывая на нарушение арендатором условий договора, вправе обратиться с соответствующим требованием к ответчику в порядке, предусмотренном Законом № 127-ФЗ.

При наличии установленных процессуальным законодательством условий для оставления искового заявления без рассмотрения, основания для рассмотрения соответствующих требований по существу у суда отсутствовали. 

С учетом изложенного, апелляционный суд на основании пункта 4 части 1 статьи 138 Кодекса оставил без рассмотрения требования управления в части расторжения договора аренды земельного участка и взыскания с общества арендной платы за период с 01.01.2018 по 26.03.2018, а также пени за период с 11.01.2018 по 26.03.2018.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Доводы кассационной жалобы управления и администрации о нарушении в результате заключения договора аренды от 28.10.2015 № 3700007051 прав муниципального образования и интересов неопределенного круга лиц, не могут служить достаточным основанием для отмены постановления апелляционного суда. 

Податели жалобы правомерно ссылаются на недопустимость предоставления юридическим лицам для строительства земельных участков, сформированных за счет территорий общего пользования. Однако администрация и управление не учитывают, что квалификация договора аренды с обществом как недействительной (ничтожной) сделки требует предъявления в суд соответствующих требований, обеспечивающих возврат участка (статья 167 Гражданского кодекса, пункт 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В этой связи основания для отмены апелляционного постановления у суда округа отсутствуют. Доводы кассационной жалобы не опровергают вывод апелляционного суда о наличии оснований для оставления без рассмотрения требований управления о расторжении договора от 28.10.2015 № 3700007051, о взыскании с общества арендной платы за период с 01.01.2018 по 26.03.2018 и пени за период с 11.01.2018 по 26.03.2018. Суд апелляционной инстанции правильно применил нормы процессуального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

В связи с позицией органов местного самоуправления по вопросу о законности договора аренды от 28.10.2015 № 3700007051, недвусмысленно изложенной управлением и администрацией в кассационной жалобе, окружной суд полагает необходимым указать на преждевременность вывода суда апелляционной инстанции о действительности арендной сделки. Сделав правильный вывод о невозможности рассмотрения требования истца о расторжении договора аренды в рамках данного спора, апелляционный суд необоснованно вторгся в обсуждение вопроса о законности данного договора. Вопрос о действительности (либо недействительности) договора аренды должен быть разрешен арбитражным судом в самостоятельном судебном процессе по иску уполномоченного муниципального органа. В то же время, исходя из доводов жалобы и с целью исключения влияния вывода апелляционного суда о действительности договора аренды от 28.10.2015 № 3700007051 на возможность обращения муниципалитета с соответствующим исковым заявлением (на выводы арбитражного суда в случае разрешения такого спора), суд округа полагает необходимым исключить его из мотивировочной части постановления.

Управление и администрация (органы местного самоуправления) освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2019 по делу № А32-27621/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий 							       В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                   Н.С. Мазурова

                                                                                                                             А.И. Мещерин