АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-13514/2016

25 января 2017 года

г. Сыктывкар

Резолютивная часть решения объявлена 18 января 2017 года, полный текст решения изготовлен 25 января 2017 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Скрипиной Е.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в предварительном и перейдя, при отсутствии возражений сторон, в судебном заседании 18.01.2017г. дело по иску

Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к Общественной организации ветеранов города Воркуты Коми Республиканской общественной организации ветеранов (пенсионеров) войны, труда, вооруженных сил и правоохранительных органов (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о взыскании задолженности, пени, изъятии помещений

в отсутствие представителей сторон в заседании, 

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (Истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Общественной организации ветеранов города Воркуты Коми Республиканской общественной организации ветеранов (пенсионеров) войны, труда, вооруженных сил и правоохранительных органов (Ответчик, Организация) о взыскании задолженности по договорам аренды муниципального недвижимого имущества (помещения) № 418 от 08.12.2014г., № 364 от 17.09.2015г. в размере 1 169 748 руб. 49 коп., пени в размере 419 248 руб. 42 коп., изъятии у ответчика и передаче истцу помещения, расположенного по адресу: 

<

...> «б» (Лит А, А 1, здание авторемонтной мастерской, назначение нежилое, 2-этажный, инв. № 87:410:005:000015590, общей площадью 4105,2 кв.м.).

Истец и Ответчик, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте судебного заседания, явку в суд своих представителей не обеспечили. В силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие представителей сторон.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

08.12.2014г. Комитет (Арендодатель) и Организация (Арендатор) заключили Договор №418, по условиям пункта 1.1 которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в пользование здание авторемонтной мастерской, (Лит А, А 1, 2-этажное, общей площадью 4105,2 кв.м.) расположенное по адресу: 

<

...> «б», для ведения уставной деятельности. 08.12.2014г. Договор №418 заключён на период с 01.12.2014г. по 01.05.2015г. (п.1.2. договора). Здание передано Арендатору по соответствующему акту приёма-передачи.

По условиям пункта 3.1 Договора №418, Арендатор обязан ежемесячно вносить арендную плату в сумме 66 298 руб. 98 коп. до 10 числа месяца, следующего за текущим.

Согласно пункту 4.2 Договора при неуплате арендатором платежей в установленные Договором сроки взимается пеня в размере 0,1% за каждый день просрочки от просроченной суммы задолженности.

По истечении срока аренды, предусмотренного п.1.2. Договора №418, 17.09.2015г. на период с 02.05.2015г. по 02.05.2020г. сторонами был подписан Договор №364 на аренду того же здания, расположенного по адресу: 

<

...> «б» (Лит А, А 1, здание авторемонтной мастерской, назначение нежилое, 2-этажный, инв. № 87:410:005:000015590, общей площадью 4105,2 кв.м.). По утверждению Истца, государственная регистрация Договора №364 не проводилась (позиция Истца в письме от 22.12.2016г. №7558). 

Однако указанный договор, заключенный на срок более года, государственную регистрацию в установленном законом порядке не прошел, в связи с чем, признается незаключенным на основании п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Из разъяснений, данных в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013г. № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

По условиям пункта 3.1 Договора №364, Арендатор обязан ежемесячно вносить арендную плату в сумме 63 959 руб. 02 коп. до 10 числа месяца, следующего за текущим. Согласно пункту 4.2 Договора при неуплате арендатором платежей в установленные Договором сроки взимается пеня в размере 0,1% за каждый день просрочки от просроченной суммы задолженности.

В период с февраля 2015 года по август 2016 года у Арендатора перед Арендодателем образовалась задолженность в общей сумме 1 169 748 руб. 49 коп. (л.д.15), что Ответчиком не оспаривается. 

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу статей 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендатора по отношению к арендодателю состоит во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Наличие задолженности послужило основанием для начисления Организации неустойки за период с 11.04.2015г. по 07.12.2016г. в размере 0,1% в сумме 419 248 руб. 42 коп., а также неоднократного обращения Комитета к Организации с претензий от 05.10.2016г. (л.д.14-16) и уведомлением №5313 от 25.10.2016г. (л.д.17-18) о расторжении договора в одностороннем порядке в связи с неисполнением денежных обязательств.

Поскольку со стороны Ответчика претензия и уведомление Истца оставлены без ответа, требования – без удовлетворения, Комитет обратился в Арбитражный суд Республики Коми с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с пунктом 4.3 Договор№364 может быть расторгнут Арендодателем досрочно в одностороннем порядке, в том числе в случае, если арендатор не внес арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока.

Истец претензий от 05.10.2016г. и уведомлением от 25.10.2016г. со ссылкой на ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, на пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 4.3 Договора известил ответчика о расторжении Договора с момента получения уведомления. Предложил освободить занимаемое помещение и сдать его арендодателю по акту приема-передачи.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, определенных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктами 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. Таким образом, односторонний отказ от договора - это односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке.

В пункте 27 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора. Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента. При этом сторона договора аренды, направившая соответствующее уведомление другой стороне, не обязана обосновывать мотивы своего отказа от договора.

Данная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10.

Таким образом, из общих норм гражданского законодательства, регулирующих правоотношения по досрочному расторжению договоров, следует, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем без необходимости обращения в суд, если такое условие предусмотрено договором.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. В рассматриваемом случае стороны в пункте 4.3 Договора предусмотрели, что досрочное расторжение Договора возможно в одностороннем порядке Арендодателем в случае невнесения Арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Из пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Ответчик доказательств оплаты долга в суд не представил.

Статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лица участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

На основании изложенного, суд взыскивает с ответчика в пользу истца    задолженность в заявленной Истцом сумме 1 169 748 руб. 49 коп.

Кроме того, за просрочку внесения арендных платежей истец предъявил ко взысканию пени.

В силу п. 1 ст. 329  ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 4.2. договора аренды установлено, что в случае нарушения арендатором сроков внесения арендных платежей предусмотрена неустойка в размере 0,1% с просроченной суммы платежа за каждый день такой просрочки. Размер и порядок расчета пени ответчиком не оспорен.

Судом принимается произведенный истцом расчет пени обоснованным.

Как следует из Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997г. № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Исходя из природы неустойки как меры ответственности, а не средства для обогащения кредитора за счет должника, суд пришел к выводу, что со стороны Истца имеет место злоупотребление правом, поскольку в длительный период формирования задолженности с февраля 2015 года по август 2016 года, Истец заключил новый и длительный договор аренды, не предпринимал действий по истребованию спорной задолженности в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В силу разъяснения, изложенного в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996, при разрешении споров судам следует иметь в виду, что отказ в защите права со стороны суда допускается лишь в случаях, когда материалы дела свидетельствуют о совершении гражданином или юридическим лицом действий, которые могут быть квалифицированы как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ), в частности, действий, имеющих своей целью причинить вред другим лицам. Суд считает, что длительное бездействие Истца при высоком размере договорной неустойки (0,1% в день) привело к значительной итоговой сумме неустойки, и может быть квалифицировано как действия, имеющие своей целью причинить вред Ответчику.

Принимая во внимание,  что установленные в договоре пени в размере 0,1% за каждый день просрочки, что составляет 36,5 % годовых, что превышает процентную ставку рефинансирования (ключевую ставку) (составляла 10% годовых), явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства, арбитражный суд находит возможным применить положения статьи 333 ГК РФ, снизить размер подлежащей взысканию неустойки и взыскать с Организации 230 000 рублей неустойки. Суд признает, что такой размер неустойки является обычно принятым в деловом обороте, не считается чрезмерно высоким и фактически приравнен к двухкратному размеру ставки рефинансирования (ключевой ставки).

При таких обстоятельствах, суд удовлетворяет требование Истца о взыскании пени частично.

В силу абзаца первого статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку Ответчик длительный период не исполнял обязательство по внесению арендных платежей, при отсутствии как государственной регистрации подписанного сторонами договора №364, так и отсутствии действующего между сторонами договора аренды, суд удовлетворяет требование истца об изъятии у Ответчика имущества.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общественной организации ветеранов города Воркуты Коми Республиканской общественной организации ветеранов (пенсионеров) войны, труда, вооруженных сил и правоохранительных органов (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в доход бюджета муниципального образования городского округа «Воркута» в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) задолженность в сумме 1 169 748 руб. 49 коп. и пени в сумме 230 000 рублей.

Изъять у Общественной организации ветеранов города Воркуты Коми Республиканской общественной организации ветеранов (пенсионеров) войны, труда, вооруженных сил и правоохранительных органов (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) и передать по акту приема-передачи Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) здание авторемонтной мастерской (Лит А,А1, назначение нежилое, 2-этажное, инв. № 87:410:005:000015590, общей площадью 4105,2 кв.м.), расположенное по адресу: 

<

...> б.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Общественной организации ветеранов города Воркуты Коми Республиканской общественной организации ветеранов (пенсионеров) войны, труда, вооруженных сил и правоохранительных органов (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 32 997 руб. 48 коп. государственной пошлины.

Исполнительные листа выдать после вступления решения в законную силу.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                              Е.С. Скрипина