Шестой арбитражный апелляционный суд

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-4936/2017

07 декабря 2017 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 5 декабря 2017 года.Полный текст  постановления изготовлен 07 декабря 2017 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего     Сапрыкиной Е.И.

судей                                       Вертопраховой Е.В., Швец Е.А.

при ведении протокола  секретарем судебного заседания ФИО1

при участии  в заседании:

от ООО "Амурагрокомплекс": не явились;

от Управления Росреестра по Амурской области: не явились;

от Прокуратуры Амурской области; Администрации Райчихинского сельсовета: не явились;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Амурагрокомплекс"

на решение от  03.07.2017, по делу № А04-1513/2017

Арбитражного суда Амурской области, принятое судьей Котляревским И.В.

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Амурагрокомплекс"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области

о  признании незаконным уведомления

третьи лица: Прокуратура Амурской области; Администрация Райчихинского сельсовета

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Амурагрокомплекс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – ООО «Амурагрокомплекс», общество) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с заявлением, с учетом уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании незаконным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (далее – управление) об отказе в государственной регистрации от 13.01.2017 № 28/301/047/2016-550; обязать управление совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности от ФИО2 к обществу по договору купли-продажи земельных долей № 102/121 от 23.08.2010 на следующее имущество: земельная доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Амурская область, Бурейский район, ТОО «Райчихинское», с кадастровым номером 28:11:000000:121, площадь земельной доли 14 гектар.

К участию в дело привлечены Прокуратура Амурской области (далее – прокуратура), Администрация Райчихинского сельсовета (далее – администрация).

Решением суда от 03.07.2017 в удовлетворении заявленных требованиях отказано по мотиву соответствия оспариваемого отказа управления законодательству о государственной регистрации недвижимости.

Не согласившись с указанным судебным актом, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой указывает на незаконность решения первой инстанции, поскольку оно принято при неполном выяснении всех обстоятельств, имеющих значение для дела, а также судом неправильно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения.

В поступившем отзыве управление отклонило доводы жалобы, а также просило рассмотреть дело в его отсутствие.

От прокуратуры поступило возражение на жалобу, в котором просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Администрация в своем отзыве не признала доводы заявителя, просила решение суда оставить без изменения; письменным ходатайством просила  рассмотреть настоящее дело в  отсутствие ее представителя.

Судебное разбирательство в порядке статьи 158 АПК РФ откладывалось.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе с учетом опубликования соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, представителей в судебное заседание не направили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Повторно исследовав материалы дела, проверив обоснованность доводов жалобы и отзывов, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Из материалов дела видно, что постановлением главы администрации Бурейского района от 04.07.1994 № 362  принято решение о выдаче свидетельств на право собственности на землю всем собственникам земельных долей в количестве 729 человек ТОО «Райчихинское» с коллективно-долевой формой собственности, оставшуюся площадь земли, нераспределенную под земельные доли в количестве 6235 га передать в аренду ТОО «Райчихинское».

На основании этого  ФИО2 выдано  свидетельство от 01.03.1995 № 3817 на  право общей долевой собственности на землю сельскохозяйственного назначения, общей площадью 14 га, земельная доля расположена на землях ТОО «Райчихинское» Бурейского района.  

18.02.2012 ФИО2  умерла. Согласно сообщению нотариуса Бурейского нотариального округа Амурской области  наследственное дело к имуществу данного гражданина  не заводилось.

Вместе с тем, по материалам дела установлено, что в  соответствии с договором купли-продажи земельных долей от 23.08.2010 № 102/121 ФИО2, от имени которого действовала ФИО3, продала, а ООО «Амурагрокомплекс» приобрело в собственность вышеуказанную земельную долю общей площадью 14 гектар.

25.11.2016 ООО «Амурагрокомплекс» обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности по договору купли-продажи земельных долей от 23.08.2010 №102/121 от ФИО2 к ООО «Амурагрокомплекс» на земельную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Амурская область, Бурейский район, ТОО «Райчихинское», с кадастровым номером 28:11:000000:121, площадью 14 гектар с приложением  свидетельства  о праве общей долевой собственности продавца от 01.03.1995,  договора купли-продажи земельных долей от 23.08.2010 № 102/121, доверенности от 23.08.2010,  справки Администрации Райчихинского сельсовета от 23.11.2015 за № 475, иные документы.

13.12.2016 государственная регистрация права была приостановлена на срок до 12.01.2017, поскольку в ЕГРП отсутствует запись о регистрации права общей долевой собственности продавца (ранее возникшее, если оно возникло до вступления в силу Закона о регистрации) на объект недвижимости, что является обязательным в силу положений Закона о регистрации прав на недвижимое имущество (действовал Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ); в представленных на государственную регистрацию документах отсутствует заявление второй (передающей) стороны о регистрации своего права собственности, что противоречит действующему законодательству; доверенность от ФИО2  выдана 23.08.2010 сроком на три года, то есть, ограничена сроком действия до 23.08.2013, совершение юридически значимых действий по доверенности с истекшим сроком действия не представляется возможным.

13.01.2017 государственным регистратором принято решение об отказе в проведении государственной регистрации права собственности с указанием на то, что в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Не согласившись с данным отказом общество оспорило его в арбитражном суде.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, закон предусматривает совокупность двух условий: несоответствие оспариваемого акта закону или иному правовому акту и нарушение актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Рассмотрев  спор, арбитражный суд отказал в заявленных требованиях ввиду отсутствия совокупности условий.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются положениями Федерального закона Российской Федерации от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Федеральный закон № 218-ФЗ), а также нормами Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего на дату подачи заявления о государственной регистрации.

В силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

К компетенции органа регистрации прав на основании статьи 3 Федерального закона № 218-ФЗ при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся, в том числе, прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

В статье 13 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавшего на момент возникновения спорных отношений)  предусмотрено, что государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Таким образом, из совокупного анализа вышеприведенных положений следует, что и нормами Федерального закона № 218-ФЗ, и нормами Федерального закона Российской Федерации  № 122-ФЗ предусмотрено, что одной из обязательных процедур осуществления государственной регистрация является правовая экспертиза документов, поданных для осуществления государственной регистрации, проводимая, в том числе, с целью установления оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с действующим законодательством.

При возникновении у регистрирующего органа сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам такая регистрация приостанавливается. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений (статья 19 Закона № 122-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 19 Закона № 122-ФЗ, если в течение срока приостановления не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Согласно статье 27 закона № 218-ФЗ (действовавшей на момент принятия оспариваемого решения об отказе в государственной регистрации) в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Из материалов дела видно, что на  момент обращения  ООО «Амурагрокомплекс» с заявлением  о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:11:000000:121, действовал Федеральный закон № 122-ФЗ, а на  момент оспариваемого  отказа в государственной регистрации права   вступил в силу Федеральный закон  №218-ФЗ, из которых следует, что государственная регистрация на объект недвижимости не требуется, если права на него возникли до момента вступления в законную силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Вместе с тем, если в отношении объекта недвижимости, права на который не регистрировались, совершается сделка, государственная регистрация ранее возникших прав является обязательной (часть 2 статьи 6 Федерального закона № 122-ФЗ, часть 3 статьи 69 Федерального закона  № 218-ФЗ).

Как  установлено арбитражным судом, право ФИО2 на земельную долю в общей долевой собственности на землю ТОО «Райчихинское» возникло до момента вступления в законную силу Федерального закона № 122-ФЗ. 

Вместе с тем, сделка купли-продажи земельной доли по договору от № 102/121 совершена после дня вступления в силу указанного Закона, следовательно, должна была быть произведена государственная регистрация ранее возникшего права на объект недвижимого имущества.

Однако, обществом на государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2  к ООО «Амурагрокомплекс» по указанному договору купли-продажи земельных долей заявление и документы для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на спорный объект недвижимого имущества  и заявление ФИО2 о регистрации перехода прав  не представлены.

Кроме того, доверенность от 23.08.2010 о наделении ФИО3 полномочиями по подаче заявлений на государственную регистрацию выдана сроком на три года, следовательно, действие доверенности прекратилось в 2013 году.

Таким образом, у управления  имелись  законные  основания, как для приостановления государственной регистрации права, так и для отказа в такой регистрации, а  вышепоименованные документы не могли быть представлены при подаче ООО «Амурагрокомплекс» заявления на регистрацию права 25.11.2016, поскольку  продавец  умер 18.02.2012.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 62 Постановления Пленума ВС РФ Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.  

Из анализа условий спорного договора купли-продажи земельных долей следует, что  продавец обязуется передать покупателю, а покупатель обязуется принять у продавца продаваемую по настоящему договору земельную долю, свободную от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, не известным покупателю, в состоянии – как она есть на день подписания настоящего договора (пункт 4.1 договора); обязанность продавца, предусмотренная пунктом 4.1 настоящего договора, считается исполненной с момента подписания обеими сторонами настоящего договора, акт приема-передачи земельных долей не составляется (пункт 4.2 договора).

Настаивая на фактическом использовании всего земельного участка, обществом представлены: справка Администрации Бурейского района Амурской области от 05.02.2014 № 17; схемы обрабатываемых полей; формы статистической отчетности № 29-СХ; сведения об уплате налогов.

Между тем, как верно отметил суд первой инстанции, данная справка не может быть принята во внимание, поскольку подтверждает факт использования обществом земельного участка по состоянию на дату ее выдачи. 

Из представленных схем обрабатываемых полей усматривается, что в 2010 году обществом обрабатывался не весь земельный участок.

Сведения об уплате обществом налогов не подтверждают уплату обязательных платежей за земельный участок, имеющий кадастровый номер 28:11:000000:121.

Кроме того, в соответствии с  пунктом  2.1 рассматриваемого договора земельная доля оценена по соглашению сторон в 5 000 руб., а в пункте 2.3 оговорено, что продавец получил деньги от покупателя полностью до подписания настоящего договора.

Согласно представленному заявителем в материалы дела Соглашению от 23.08.2010 ФИО2 обязалась  передать в собственность обществу земельный участок площадью 14 га из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: ТОО «Райчихинское», а общество выплатить продавцу  денежную сумму в размере 5000 руб., а также ежегодно предоставлять неденежную выплату в виде 5 процентов размола зерна либо по согласованию сторон возможна выдача сена в количестве эквивалентном 5 центнерам размола зерна; обязательство по выдаче ежегодной неденежной выплаты прекращается в случае смерти продавца.

Исходя из положений главы 33 ГК РФ данное Соглашение расценено арбитражным судом как  договор ренты. Вместе с тем, на государственную регистрацию права данное Соглашение не представлялось. 

Следовательно, расходный кассовый ордер №1013 от 23.08.2010 не может с достоверностью подтверждать оплату по представленному на государственную регистрацию права договору купли-продажи земельных долей № 102/121

При  таких обстоятельствах,   вывод суда, что продавцом по договору не  была полностью исполнена обязанность по передаче имущества, а покупателем - обязанность по его оплате, признается обоснованным.

Более того, судом установлено, что препятствием к государственной регистрации перехода права является так же наличие спора о праве.

Согласно статье 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. 

Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Между тем, выделение спорного земельного участка в счет земельной доли ФИО2 не производилось, доказательств того, что на момент продажи земельной доли ООО «Амурагрокомплекс» являлось сельскохозяйственной организацией, использующей земельный участок при наличии соответствующих правовых оснований, суду не представлено.

Следовательно,  у первой инстанции не имелось оснований  согласиться с тем, что на момент продажи земельной доли основной принцип оборота земель сельскохозяйственного назначения был соблюден, а права третьих лиц - участников общей долевой собственности на земли ТОО «Райчихинское» (более 700 человек), не были нарушены.

Также арбитражным судом верно установлено, что поскольку государственная регистрация перехода права собственности не совершена  в течение длительного времени с сентября 2010 года по ноябрь 2016 года, то  администрацией в порядке статьи 12.1 Закона № 101-ФЗ начата работа по оформлению невостребованных земельных долей, что свидетельствует о наличии у администрации правопритязаний в отношении спорного имущества.

Учитывая разъяснения, изложенные в пункте 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума ВАС РФ  от 29.04.2010 №10/22, дать оценку обстоятельствам наличия права собственности на спорное имущество   возможно только в порядке искового производства, а не в рамках  главы 24 АПК РФ.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований ООО «Амурагрокомплекс».

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в апелляционной жалобе основаниям, поскольку выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Амурской области от 03.07.2017 по делу № А04-1513/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Амурагрокомплекс» излишне уплаченную по платежному поручению от 01.08.2017 № 5906 государственную пошлину в сумме 1500 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия  через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий

Е.И. Сапрыкина

Судьи

Е.В. Вертопрахова

 

Е.А. Швец